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【摘要】2007年1月出台的《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，引起房地产业不小的震动。笔者通过举例进行了深入分析和严格计算，指出土地增值税的清算，不会促进房价上涨，反而会使国内居高不下的房价有所回落。
2007年1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称通知）规定，从2月1日起，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用，对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。此通知的下发，使正式向企业清算土地增值税提上了日程，并且导致沪深两市地产股全线下跌、27只地产股跌停，使得房地产界一片哗然，传媒界也推波助澜，盛传羊毛将出在羊身上，土地增值税的清算将使国内房价走高，笔者对此不以为然。笔者认为这个《通知》的出台与付诸实施，不仅不会提高房价，反而会使国内居高不下的房价有所回落，原因如下：
一、土地增值税并不是一种新税种
国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》只是规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的征管办法，并不是一项新的税收政策。各地因为开发商以开发项目没有竣工为由这几年虽然无法按土地增值税规定的四级超率累进税率进行征收，但大都按销售收入的1%——2%不等进行了土地增值税的预征。其账务处理是当其计算缴纳时计入主营业务税金及附加。例如，某开发商2006年销售收入是10000万元，当地税务局按其收入的1%预征，其计算缴纳时，
借：主营业务税金及附加100万元
贷：应交税金——应交土地增值税 100万元
缴纳时：借：应交税金——应交土地增值税 100万元
贷：银行存款100万元
因为土地增值税的账务处理与营业税、城建税等流转税是一样的，各开发商在开发过程中就像核算营业税及其他税金一样将其作为成本进行了核算，只是因为工程没有竣工，只能进行大概的估算，使得利润有些出入而已，有一些大的开发商还将该税种进行了预提，所以开发商的房价中应已包含了这部分税金，不存在把这部分税金重新转嫁给消费者承担的可能。
二、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税
从土地增值税的征收方式上来看，征收对象为房地产开发销售过程中的增值额，也就是我们俗称的开发商的利润。增值额是转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额。30%～60%累进税率的设置，则使得开发商利润越高，所需交纳的土地增值税就越多，最高时纳税额会达到开发商利润的60%。
例如：某房地产开发公司开发某住宅小区，取得的收入为35000万元，支付地价及各种费用3000万元，开发成本为10000万元，财务费用中利息支出为1500万元，各种税金支出为2100万元，计算土地增值税税金如下：
先算扣除项目金额，可直接扣除项目：1.开发成本10000万元；2.地价及各种费用3000万元；3.税金支出2100万元；4.房地产开发的利息费用有金融机构证明可直接扣除；5.另开发商还可按取得土地使用权发生的费用加上开发成本乘5%和20%加计费用。所以：
房地产开发费用=1500 (3000 10000)×25%=4750万元
扣除项目之和=3000 10000 4750 2100=19850万元
增值部分为：35000-19850=15150万元
15150/19850×100%=76.32%
适合第2档税率，土地增值税税额为：
15150×40%-19850×5%=6060-992.5=5067.5万元
如果开发商的销售收入多卖10000万元，则增值部分为45000-19850=25150万元
25150/19850×100%=126.70%
适合第3档税率，税额为25150×50%-19850×15%=12575-2977.5=9597.5万元
可以看出开发商因为多销售了一亿元，适合中高税率，从而要多交9597.5-5067.5=4530万元的土地增值税.。既然要多交很多税，而且因为房价高，有的楼盘一两年甚至三四年还没有售完，有的开发商就会认为资金回笼慢，还不如价格降低以求快售，利润不少挣，税还要少交，并且资金回笼快，能集中资金和人力进行更好的项目，从下一个项目中又能有好的收益，这样经济效益和社会效益双丰收，何乐而不为呢? 因此，严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的冲动，使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。
三、税法中有一项优惠政策规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税
这个规定将会鼓励开发商进行普通住宅的开发，因为高端住宅项目的利润会比较高，增收的税费自然也就比较高。但如果是纳税人建造普通标准住宅出售，一是正好符合广大购房者的需求；二是因其成本低售价低，如果增值额未超过扣除项目金额20%的话就可以免征增值税了。如此一来，普通住宅的供应量将加大，能极大地缓解购房难、购房贵的局面，购房者的选择将会更多。
四、我国现在实行的是社会主义的市场经济，市场是一只无形之手，在完全市场经济的情况下，价格并不完全取决于成本，价格最终将由供求关系决定，供求关系是最重要的市场规律
理论上土地成本的上涨会推动房价的上涨。土地增值税的清算虽然会使开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。我国商品房价格的居高不下，本质上是由于商品房供不应求所致。
因此，笔者认为，土地增值税的清算，开发商成本的增加，不会转嫁到消费者身上，只会部分削减开发商的暴利，开发商为了避税会多开发中低档住宅，这就会使国内居高不下的房价有所回落，国家的宏观调控政策将会收效。
2007年1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称通知）规定，从2月1日起，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用，对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。此通知的下发，使正式向企业清算土地增值税提上了日程，并且导致沪深两市地产股全线下跌、27只地产股跌停，使得房地产界一片哗然，传媒界也推波助澜，盛传羊毛将出在羊身上，土地增值税的清算将使国内房价走高，笔者对此不以为然。笔者认为这个《通知》的出台与付诸实施，不仅不会提高房价，反而会使国内居高不下的房价有所回落，原因如下：
一、土地增值税并不是一种新税种
国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》只是规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的征管办法，并不是一项新的税收政策。各地因为开发商以开发项目没有竣工为由这几年虽然无法按土地增值税规定的四级超率累进税率进行征收，但大都按销售收入的1%——2%不等进行了土地增值税的预征。其账务处理是当其计算缴纳时计入主营业务税金及附加。例如，某开发商2006年销售收入是10000万元，当地税务局按其收入的1%预征，其计算缴纳时，
借：主营业务税金及附加100万元
贷：应交税金——应交土地增值税 100万元
缴纳时：借：应交税金——应交土地增值税 100万元
贷：银行存款100万元
因为土地增值税的账务处理与营业税、城建税等流转税是一样的，各开发商在开发过程中就像核算营业税及其他税金一样将其作为成本进行了核算，只是因为工程没有竣工，只能进行大概的估算，使得利润有些出入而已，有一些大的开发商还将该税种进行了预提，所以开发商的房价中应已包含了这部分税金，不存在把这部分税金重新转嫁给消费者承担的可能。
二、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税
从土地增值税的征收方式上来看，征收对象为房地产开发销售过程中的增值额，也就是我们俗称的开发商的利润。增值额是转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额。30%～60%累进税率的设置，则使得开发商利润越高，所需交纳的土地增值税就越多，最高时纳税额会达到开发商利润的60%。
例如：某房地产开发公司开发某住宅小区，取得的收入为35000万元，支付地价及各种费用3000万元，开发成本为10000万元，财务费用中利息支出为1500万元，各种税金支出为2100万元，计算土地增值税税金如下：
先算扣除项目金额，可直接扣除项目：1.开发成本10000万元；2.地价及各种费用3000万元；3.税金支出2100万元；4.房地产开发的利息费用有金融机构证明可直接扣除；5.另开发商还可按取得土地使用权发生的费用加上开发成本乘5%和20%加计费用。所以：
房地产开发费用=1500 (3000 10000)×25%=4750万元
扣除项目之和=3000 10000 4750 2100=19850万元
增值部分为：35000-19850=15150万元
15150/19850×100%=76.32%
适合第2档税率，土地增值税税额为：
15150×40%-19850×5%=6060-992.5=5067.5万元
如果开发商的销售收入多卖10000万元，则增值部分为45000-19850=25150万元
25150/19850×100%=126.70%
适合第3档税率，税额为25150×50%-19850×15%=12575-2977.5=9597.5万元
可以看出开发商因为多销售了一亿元，适合中高税率，从而要多交9597.5-5067.5=4530万元的土地增值税.。既然要多交很多税，而且因为房价高，有的楼盘一两年甚至三四年还没有售完，有的开发商就会认为资金回笼慢，还不如价格降低以求快售，利润不少挣，税还要少交，并且资金回笼快，能集中资金和人力进行更好的项目，从下一个项目中又能有好的收益，这样经济效益和社会效益双丰收，何乐而不为呢? 因此，严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的冲动，使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。
三、税法中有一项优惠政策规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税
这个规定将会鼓励开发商进行普通住宅的开发，因为高端住宅项目的利润会比较高，增收的税费自然也就比较高。但如果是纳税人建造普通标准住宅出售，一是正好符合广大购房者的需求；二是因其成本低售价低，如果增值额未超过扣除项目金额20%的话就可以免征增值税了。如此一来，普通住宅的供应量将加大，能极大地缓解购房难、购房贵的局面，购房者的选择将会更多。
四、我国现在实行的是社会主义的市场经济，市场是一只无形之手，在完全市场经济的情况下，价格并不完全取决于成本，价格最终将由供求关系决定，供求关系是最重要的市场规律
理论上土地成本的上涨会推动房价的上涨。土地增值税的清算虽然会使开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。我国商品房价格的居高不下，本质上是由于商品房供不应求所致。
因此，笔者认为，土地增值税的清算，开发商成本的增加，不会转嫁到消费者身上，只会部分削减开发商的暴利，开发商为了避税会多开发中低档住宅，这就会使国内居高不下的房价有所回落，国家的宏观调控政策将会收效。