论文部分内容阅读
摘 要：共有产权房作为我国继限价房、廉租房和经济适用房之后产生的新的保障性住房模式，具有产权更为清晰、更能满足居民有房需求和缓解政府住房财政支出压力的制度设计优势。本文在研究各地共有产权房的基础上，得出目前共有产权房存在着产权归属与比例不清、定价机制不明晰、土地供给存在制度缺陷和上市交易执行困难等方面问题的结论，并在这些问题的基础上提出了引进第三方机构、设置产权动态变化、建立多层次定价体系、集中供应土地和建立专门交易平台的可行性建议。
关键词：共有产权房；优势；存在问题；发展路径
一、研究背景
住房是事关我国社会稳定与人民安定的一个重要议题，居者有其屋，既是我国的一个传统，也是现如今人民的热切向往，因此解决住房问题一直是我国政府尤为关注的民生热点问题。自1991年提出建设保障性住房这一政策以来，我国已经相继推出限价房、廉租房、公共租赁住房、经济适用房等多种不同类型的保障性住房，在取得重大成就的同时，以廉租房、公共租赁住房为代表的租赁型保障性住房缺乏产权激励，以经济适用房为代表的产权型保障性房易被作为投资手段、寻租等问题也逐渐凸显出来。
二、共有产权房相较于其他保障性住房的优势
我国现如今已经形成了一个较为完善的住房体系，其具体针对人群、形式与产权分配具体如下图所示：
而共有产权房作为大多数学者看好的一种新的保障性住房未来发展模式，也必然具有其特定的优势。
（一）共有产权房产权界定更为清晰明确，较好的解决了激励和外部性问题。
以廉租房为代表的租赁型社会保障住房，由于其只租不售且是公有产权的特点，对租赁者爱护管理房屋的激励是明显不足的；而申请共有产权房的保障家庭拥有了房屋一定比例的产权，为了更好的享受拥有产权所带来的收益，会有较强的激励与动机来积极爱护管理房屋，从而很大程度上可以降低房屋维护的成本。这在某種程度上让政府在保障性住房中的“无限责任”转变成了“有限责任”。
（二）共有产权房覆盖面较广，且可以更好的满足拥有住房的需求，具有良好的社会作用。
共有产权房主要针对对象是不符合廉租房要求但是又无力承担商品房的中低收入者，他们属于住房中处境最为尴尬的“夹心层”。虽然目前大多数城市已经出台政策为这部分群体提供了一些包括经济租赁房和公共租赁房在内的政策性租房，但是拥有房屋的产权仍然是大多数人的追求，这既是一种社会地位的体现，更具有财富积累的作用。
三、现有模式存在问题分析
虽然我国在进行共有产权房制度设计时意图弥补现有保障性住房存在的一些不足和缺陷，但是在进行实践和试验的过程中也仍然存在着许多问题。
（一）产权归属和比例设置问题
虽然我国的共有产权房制度在设立之初就已经规定了产权的主体是政府和个人，但是政府在这个过程中有着两种矛盾的角色定位，一是社会保障的提供者，这就要求政府要公平公正，二是房屋部分产权的拥有者，有对这部分产权收益的渴望，那么在两者产生矛盾时，由谁来进行协调？
（二）未明确个人获取剩余部分所有权的方式
在试点城市中，基本上没有规定个人获取剩余部分所有权的方式。而共有产权房作为保障性住房向商品房的一种过渡，兼具福利性和商品性两种属性特征，由个人将剩余部分所有权买走是一种比较适宜的政府退出手段，既实现了保障低收入者有住房又获得了政府得到收益。个人获取剩余部分所有权方式的缺失和获取中的定价问题仍然是共有产权房的问题之一。
（三）土地供应存在制度缺陷
共有产权在推广过程中需要解决土地供应问题，现有的主要有集中供给和配建两种手段，其中配建是一种更为简单和更经常使用的土地供给方式。配建过程中运用限地价、竞政策性住房面积的方式进行土地供应，这种土地供应方式虽然地价总价溢价率不会过高，但因小区需配建大量的保障性住房，从而容易造成商品房部分所承担的地价较高。
（四）共有产权房的定价机制不够清晰合理
共有产权房主要的两种定价方式是市场比较定价和政府定价，淮安市的共有产权房就是市场比较定价的典型，以低于同期商品房5%-10%的价格出售；而上海则实行的是政府定价。现行的两种定价方式都存在着一定的弊端：就市场比较定价这种方式而言，市场定价本身包含了较高的开发商利润部分，因此以市场价为基准可能会使得房价偏高而部分丧失此类住房的福利性和保障性；就政府定价而言，这并不符合市场规律，存在着行政色彩过浓的问题。因此如何建立合理的共有产权房定价机制毫无疑问是共有产权房推广发展的一个重要难题。
四、共有产权房未来发展路径探究
（一）鼓励第三方参与共有产权房的运行
政府在共有产权房的双重矛盾定位显然对共有产权房的后续发展具有不利影响，而在这两种角色定位中，监督者、政策制定者的身份更为符合政府本身存在的意义，此时寻求可靠的第三方机构来替代共有产权人就是一件极为重要的事情。第三方机构的形式可以很多，可以是公共组织，也可以是专业社会组织，包括行业协会、开发企业、金融机构等等。
（二）建立产权比例的动态调整机制
产权比例的设置目前并没有人可以给予一个合适的定论，但总的来说应该坚持个人产权占多数比并随着具体情况的变动而动态调整的机制设置。个人占比多数是出于减少政府保障性财政负担和强化产权对个人约束激励的目的，而动态调整又使得政府可以利用共有产权房的产权来作为一种调节收入分配的政策性手段。
（三）完善各种定价机制，建立多层次的价格机制
针对住房首次出售、个人获取剩余所有权和政府回购三种不同产权交易行为设置不同的价格制定机制。
在住房首次和个人获取剩余所有权时，要更多的坚持共有产权房的福利性、保障性特征，坚持以成本和合理利润为定价基础，按照产权具体比例大小进行出资。在政府回购时，要适当的坚持共有产权房的商品性属性，定价适当高于首次出售价，并给予其部分房子维修金的补偿。
（四）形成以集中供应为主的土地供应制
集中供应的土地供给制相较于配建制主要存在以下的几个优点：一是在选址上有更多的自由，在人口拥挤的城市可以将选址更多的外迁，缓解市中心的拥挤问题；二是政府在房屋的质量和真实造价上信息更为对称，更体现了共有产权房的保障性特征。
（五）构建共有产权房交易专用平台
交易专用平台是专门为非政府回购的共有产权房上市交易而设置的，这一平台的设置一方面可以使得交易者减少搜寻交易对象的成本，另一方面大量的项目汇集也更容易使共有产权的所有者达成交易的一致意愿。此外，专门且唯一平台的建立也使得政府可以更好地监控整个交易过程，降低资产流失风险。
参考文献
[1]吕萍，修大鹏，李爽.保障性住房共有产权模式的理论与实践探索[J].城市发展研究，2013，20（2）.
[2]袁立华，王云萍.析共有产权住房政策的公平价值——以江苏淮安经验为例[J].中共浙江省委党校学报，2011，27（2）：69-75.
[3]吕萍，藏波，陈泓冰.共有产权保障房模式存在的问题——以黄石市为例[J].城市问题，2015（6）：79-83.
作者简介
徐晖（1997-）浙江省衢州人 民族：汉族 职称：无，学历：大学本科在读 研究方向：经济学，单位：北京理工大学人文与社会科学学院经济学。
（作者单位：北京理工大学人文与社会科学学院）
关键词：共有产权房；优势；存在问题；发展路径
一、研究背景
住房是事关我国社会稳定与人民安定的一个重要议题，居者有其屋，既是我国的一个传统，也是现如今人民的热切向往，因此解决住房问题一直是我国政府尤为关注的民生热点问题。自1991年提出建设保障性住房这一政策以来，我国已经相继推出限价房、廉租房、公共租赁住房、经济适用房等多种不同类型的保障性住房，在取得重大成就的同时，以廉租房、公共租赁住房为代表的租赁型保障性住房缺乏产权激励，以经济适用房为代表的产权型保障性房易被作为投资手段、寻租等问题也逐渐凸显出来。
二、共有产权房相较于其他保障性住房的优势
我国现如今已经形成了一个较为完善的住房体系，其具体针对人群、形式与产权分配具体如下图所示：
而共有产权房作为大多数学者看好的一种新的保障性住房未来发展模式，也必然具有其特定的优势。
（一）共有产权房产权界定更为清晰明确，较好的解决了激励和外部性问题。
以廉租房为代表的租赁型社会保障住房，由于其只租不售且是公有产权的特点，对租赁者爱护管理房屋的激励是明显不足的；而申请共有产权房的保障家庭拥有了房屋一定比例的产权，为了更好的享受拥有产权所带来的收益，会有较强的激励与动机来积极爱护管理房屋，从而很大程度上可以降低房屋维护的成本。这在某種程度上让政府在保障性住房中的“无限责任”转变成了“有限责任”。
（二）共有产权房覆盖面较广，且可以更好的满足拥有住房的需求，具有良好的社会作用。
共有产权房主要针对对象是不符合廉租房要求但是又无力承担商品房的中低收入者，他们属于住房中处境最为尴尬的“夹心层”。虽然目前大多数城市已经出台政策为这部分群体提供了一些包括经济租赁房和公共租赁房在内的政策性租房，但是拥有房屋的产权仍然是大多数人的追求，这既是一种社会地位的体现，更具有财富积累的作用。
三、现有模式存在问题分析
虽然我国在进行共有产权房制度设计时意图弥补现有保障性住房存在的一些不足和缺陷，但是在进行实践和试验的过程中也仍然存在着许多问题。
（一）产权归属和比例设置问题
虽然我国的共有产权房制度在设立之初就已经规定了产权的主体是政府和个人，但是政府在这个过程中有着两种矛盾的角色定位，一是社会保障的提供者，这就要求政府要公平公正，二是房屋部分产权的拥有者，有对这部分产权收益的渴望，那么在两者产生矛盾时，由谁来进行协调？
（二）未明确个人获取剩余部分所有权的方式
在试点城市中，基本上没有规定个人获取剩余部分所有权的方式。而共有产权房作为保障性住房向商品房的一种过渡，兼具福利性和商品性两种属性特征，由个人将剩余部分所有权买走是一种比较适宜的政府退出手段，既实现了保障低收入者有住房又获得了政府得到收益。个人获取剩余部分所有权方式的缺失和获取中的定价问题仍然是共有产权房的问题之一。
（三）土地供应存在制度缺陷
共有产权在推广过程中需要解决土地供应问题，现有的主要有集中供给和配建两种手段，其中配建是一种更为简单和更经常使用的土地供给方式。配建过程中运用限地价、竞政策性住房面积的方式进行土地供应，这种土地供应方式虽然地价总价溢价率不会过高，但因小区需配建大量的保障性住房，从而容易造成商品房部分所承担的地价较高。
（四）共有产权房的定价机制不够清晰合理
共有产权房主要的两种定价方式是市场比较定价和政府定价，淮安市的共有产权房就是市场比较定价的典型，以低于同期商品房5%-10%的价格出售；而上海则实行的是政府定价。现行的两种定价方式都存在着一定的弊端：就市场比较定价这种方式而言，市场定价本身包含了较高的开发商利润部分，因此以市场价为基准可能会使得房价偏高而部分丧失此类住房的福利性和保障性；就政府定价而言，这并不符合市场规律，存在着行政色彩过浓的问题。因此如何建立合理的共有产权房定价机制毫无疑问是共有产权房推广发展的一个重要难题。
四、共有产权房未来发展路径探究
（一）鼓励第三方参与共有产权房的运行
政府在共有产权房的双重矛盾定位显然对共有产权房的后续发展具有不利影响，而在这两种角色定位中，监督者、政策制定者的身份更为符合政府本身存在的意义，此时寻求可靠的第三方机构来替代共有产权人就是一件极为重要的事情。第三方机构的形式可以很多，可以是公共组织，也可以是专业社会组织，包括行业协会、开发企业、金融机构等等。
（二）建立产权比例的动态调整机制
产权比例的设置目前并没有人可以给予一个合适的定论，但总的来说应该坚持个人产权占多数比并随着具体情况的变动而动态调整的机制设置。个人占比多数是出于减少政府保障性财政负担和强化产权对个人约束激励的目的，而动态调整又使得政府可以利用共有产权房的产权来作为一种调节收入分配的政策性手段。
（三）完善各种定价机制，建立多层次的价格机制
针对住房首次出售、个人获取剩余所有权和政府回购三种不同产权交易行为设置不同的价格制定机制。
在住房首次和个人获取剩余所有权时，要更多的坚持共有产权房的福利性、保障性特征，坚持以成本和合理利润为定价基础，按照产权具体比例大小进行出资。在政府回购时，要适当的坚持共有产权房的商品性属性，定价适当高于首次出售价，并给予其部分房子维修金的补偿。
（四）形成以集中供应为主的土地供应制
集中供应的土地供给制相较于配建制主要存在以下的几个优点：一是在选址上有更多的自由，在人口拥挤的城市可以将选址更多的外迁，缓解市中心的拥挤问题；二是政府在房屋的质量和真实造价上信息更为对称，更体现了共有产权房的保障性特征。
（五）构建共有产权房交易专用平台
交易专用平台是专门为非政府回购的共有产权房上市交易而设置的，这一平台的设置一方面可以使得交易者减少搜寻交易对象的成本，另一方面大量的项目汇集也更容易使共有产权的所有者达成交易的一致意愿。此外，专门且唯一平台的建立也使得政府可以更好地监控整个交易过程，降低资产流失风险。
参考文献
[1]吕萍，修大鹏，李爽.保障性住房共有产权模式的理论与实践探索[J].城市发展研究，2013，20（2）.
[2]袁立华，王云萍.析共有产权住房政策的公平价值——以江苏淮安经验为例[J].中共浙江省委党校学报，2011，27（2）：69-75.
[3]吕萍，藏波，陈泓冰.共有产权保障房模式存在的问题——以黄石市为例[J].城市问题，2015（6）：79-83.
作者简介
徐晖（1997-）浙江省衢州人 民族：汉族 职称：无，学历：大学本科在读 研究方向：经济学，单位：北京理工大学人文与社会科学学院经济学。
（作者单位：北京理工大学人文与社会科学学院）