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在2011年以前，海外置业的主力是高净值人群和子女有留学意向的普通家庭，而2012年下半年之后，大量普通家庭加入这个行列，他们的家庭资产大多在几百万到一千万元之间，对移民和留学的愿望不是很迫切，但对投资回报率更加看重
“高回报”吸引力
“高回报”是支撑着国内一波又一波海外置业高潮的最核心要素。
在诸多海外置业中介的介绍中，海外置业带来的增值收益非常可观。
例如，2009年到2011年，伦敦市中心房价增幅达到14. 7%；加拿大温哥华的普通住宅价格十年来已经上涨了3到4倍，多伦多的住宅价格在过去6年中平均年涨幅为7%；在澳大利亚，租金回报率约为6%到8%，而房价大约每7年翻一番。
中国买家在其中起到了较大的作用。一些国家的房地产项目也把销售对象寄望于中国买家。
“细心观察就能发现，只要是中国买家偏爱的区域，房价走势就与其他地区不同甚至是相反的。”李春涛告诉本刊记者。
纽约的唐人街、皇后区的法拉盛；旧金山和洛杉矶的唐人街；加拿大温哥华、多伦多；澳大利亚的悉尼、墨尔本，都是典型的例子。
但大部分首次出国置业的人并不太在意房价是不是高了，他们更在乎房子增值了多少。
除了物业升值的收益外，置业顾问还会格外突出金融杠杆的作用。
“外国人在澳洲购房，可以贷款的比例是公寓7成、别墅8成。在美国可以申请5到6成的贷款，贷款利率约为4%。在加拿大则可以获得最高65%的贷款，贷款利率在2. 2%到2. 5%之间。考虑到金融杠杆、高额租金回报和物业升值的要素，海外买房的收益肯定会很高。”这是李春涛惯用的一套说辞。
但李春涛也不得不承认，这样的算法“忽略了”很多影响投资收益的要素，例如买入和卖出时高昂的税费；持有环节不菲的支出；每趟来回的交通、住宿成本；通过地下钱庄将钱转出国外的佣金和风险。
刚开始，李春涛也会把真实的成本算给一些普通家庭的投资者，并告知他们，在国内买一些信托产品也能有10%左右的年收益。但大部分投资者并没有因此退缩，而是觉得海外楼市说不定也会迎来像北京、上海那样猛涨的黄金十年。而且对投资者来说，购置了房产之后，今后移民或者子女留学也更方便。
2012年下半年这一轮海外置业潮，与国内相关政策的出台也不无关系。
2012年3月，国务院常务会议批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》，其中提及“开展个人境外直接投资试点”。
2012年4月14日，央行发布公告，自4月16日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之五扩大至百分之一，外汇指定银行为客户提供当日美元最高现汇卖出价与最低现汇买入价之差不得超过当日汇率中间价的幅度由1%扩大至2%。
澳诺不动产投资有限公司总经理霍刚告诉本刊记者，这一政策出台之后，许多国内的投资者都觉得随着人民币对外币的汇率浮动变大，人民币对外升值、对内贬值的情况长远来看仍会加剧。虽然这对海外置业来说利弊参半，即海外购房门槛降低的同时，海外资产转化为人民币时也会缩水，但还是有更多投资者的热情被激发了。欧美国家经济低迷导致的资产价值洼地、国外投资市场政策稳定性及欧美市场资产的长期保值效果，触动了众多中国买家的神经。 “以前很多人还坚持，中国人海外置业就是奔着移民去的。但美国的数据证明，40%的在美中国买家就是单纯的投资，他们出现在房屋止赎情况比较严重的州，一次就买下好几套。这显然超出了投资移民的要求。”霍刚说，进入2013年，这波热潮还在继续。
一个例证是：2009年应景出炉的“上海海外置业投资移民展”，到2012年已吸引了17个国家128家房地产领航企业带来超过200个置业项目，参观者达到了4. 2万人次，意向成交金额7000万元左右。据主办单位公布的消息，将于3月15日举行的2013年海外置业投资移民展，预计展会面积要同比增长43%，参展项目更多，吸引的观众可能突破13万人次。
从事海外置业咨询的李春涛的感受也很直观，“2012年下半年开始，公司的咨询量一路走高，比2011年增加了约一半，其中普通民众的比例大约占到了6成以上，在2011年他们还不是海外置业的主流。”
谁在“抵制”？
这边，是海外房产项目频频“抛绣球”诱使中国投资者跃跃欲试；那边，却是一些热门地区的民众越来越多的惧怕与抵制。
自2012年以来，中国买家越来越多地登上了国外媒体的头版。但让买家之一的徐辉不安的是，他感受到越来越激烈的“抵制”。徐辉2010年在朋友的鼓励下出国买房，迄今在国外已经有了好几套别墅。
“前几年也有抵制中国买家的声音，不过大多是一些政客拉选票时讨好选民的说辞，但2012年以来，媒体上不满的声音开始来自于普通民众。”徐辉印象最深的是，在一些国家，如今的中国买家总是被拿来与30多年前的日本人相提并论。
上世纪80年代，特别是1985年“广场协议”之后，日元兑美元持续升值，日本人大肆购买海外资产。最鼎盛的时候，日本人把全美国10%的不动产收入囊中，其中包括洛杉矶闹市几乎一半的房地产。在澳大利亚，当地人惊恐地发现日本人似乎要买下澳大利亚整个的黄金海岸。
日本人的投资最终引起了当地人的不满。美国人在《新闻周刊》上称日本人“买走了美国人的灵魂”；法国人在《新观察家》上把日本人称作“杀手”、“屠夫”，因为他们“耐心地无情地围困法国和欧洲经济”。
而在一些人眼中，如今的中国买家似乎扮演了类似的角色。2011年，温哥华市议员及市长候选人Peter Ladner公开表示，鉴于温哥华房地产价格飙升，政府应限制外国人，特别是中国人购买房子。“由于房价飙升，本地人已经大量迁出，同时阻止了新移民的进入。最后你得到的，已经不是我们曾为之自豪的城市。”
2012年4月，在加拿大温哥华的一次房地产论坛上，中国买家是否影响温哥华房市价格再次成了论坛的热点话题，中国买家也获得了“异常活跃”、“对房价的推动起着十分重要的作用”的评语。
英国媒体把当地中低收入人群难以承受房价上涨压力的抱怨搬上了头版头条，并引用英国房屋协会的警告：“许多年轻的伦敦人将不得不等到他们50岁时才能够买得起房子。”
其实，在国外一些媒体的头版上，都曾有过类似的新闻，如《中国买家推高伦敦房价5%到10%》、《新加坡30%私宅买家为中国内地购房者》、《中国买家抬高了澳大利亚房价》等等。
《华尔街日报》说，从加拿大边防局得到的数据显示，2011年4月到2012年6月，加拿大海关从中国人身上缴获了未申报的近1300万美元现金，在缴纳了一些罚款后，中国人拿着这些现金中的一部分投入加拿大的房地产市场。而加拿大的房地产分析人士将这种情况与加拿大人买不起房建立起了联系。
不只媒体在渲染这种情绪。对加拿大楼市“非常熟悉”的置业者朱伟军告诉《瞭望东方周刊》，即使没有媒体的推波助澜，温哥华当地人也把“中国人”和“高房价”紧紧地结合在一起。
1997年前后，来自香港的买家被认为“操纵”了温哥华的房价。在1997年之前，不少香港人在温哥华买房并移民，温哥华的房价因此多年一路走高。但1997年之后，很多香港人又开始回流，于是，2000年前后好几年，温哥华的房价一直在谷底徘徊。后来，随着中国内地的移民热，温哥华房价有所回暖。到2009年中国人海外置业热之后，温哥华的房价就开始强劲上涨。
朱伟军说，中国买家给当地民众带来了不少“震撼性”的事件。
温哥华一个出租车司机曾告诉朱伟军，他有生以来看到过的最疯狂的事情，就是一些人从周四开始就冒着雨排着长长的队伍等待买房，而这个楼盘要周六才开盘。这幅景象让这名司机非常震撼，所以他专门去打听了这些长着亚洲面孔的人究竟从哪里来，要干什么。而排队的年轻人告诉他，他们是中国来的留学生，帮助本国来的购房者排队来赚外快。
让司机难以理解的是，队伍里还有很多人连英语也不会说，但司机很确定他们也来自中国，因为这些人可以和中国留学生直接交谈。
关于中国买家的另一条新闻是：加拿大威斯敏斯特市一幢拥有150多套公寓的物业，有超过400人排队抢购，公寓在开盘2个半小时后就全部卖光，4成买家来自中国。
“这些所见所闻让许多加拿大本地人对中国人多了很多负面情绪，觉得中国人扰乱了他们的生活。”朱伟军说。
盛明昌则告诉本刊记者，在他这几年走过的国家里，当地人极少有人有投资房产的心思，房产增值并没有带给他们中国人疯狂追求的那种喜悦感。另外，高房价影响到了大众的生活，因为西方很多国家都是按照房价来征收房产税的。
“当地人会觉得莫名其妙，因为外国人来买了房子，所以他们本地人得交更多的房产税，只好去削减旅行的预算，减少去电影院的次数。”当地人在报纸和政客的引导下，很容易就找到了影响他们生活质量的“罪魁祸首”。
“有一个餐馆的招待告诉我，如果明年房价再涨，他就要去游行抗议了。因为外国人的到来，他还得再辛苦工作5年才买得起房。”李春涛告诉本刊记者。
这让李春涛觉得不安又不甘。因为在他看来，中国的买家其实并没有获得多么惊人的收益，真有点得不偿失。
“高回报”吸引力
“高回报”是支撑着国内一波又一波海外置业高潮的最核心要素。
在诸多海外置业中介的介绍中，海外置业带来的增值收益非常可观。
例如，2009年到2011年，伦敦市中心房价增幅达到14. 7%；加拿大温哥华的普通住宅价格十年来已经上涨了3到4倍，多伦多的住宅价格在过去6年中平均年涨幅为7%；在澳大利亚，租金回报率约为6%到8%，而房价大约每7年翻一番。
中国买家在其中起到了较大的作用。一些国家的房地产项目也把销售对象寄望于中国买家。
“细心观察就能发现，只要是中国买家偏爱的区域，房价走势就与其他地区不同甚至是相反的。”李春涛告诉本刊记者。
纽约的唐人街、皇后区的法拉盛；旧金山和洛杉矶的唐人街；加拿大温哥华、多伦多；澳大利亚的悉尼、墨尔本，都是典型的例子。
但大部分首次出国置业的人并不太在意房价是不是高了，他们更在乎房子增值了多少。
除了物业升值的收益外，置业顾问还会格外突出金融杠杆的作用。
“外国人在澳洲购房，可以贷款的比例是公寓7成、别墅8成。在美国可以申请5到6成的贷款，贷款利率约为4%。在加拿大则可以获得最高65%的贷款，贷款利率在2. 2%到2. 5%之间。考虑到金融杠杆、高额租金回报和物业升值的要素，海外买房的收益肯定会很高。”这是李春涛惯用的一套说辞。
但李春涛也不得不承认，这样的算法“忽略了”很多影响投资收益的要素，例如买入和卖出时高昂的税费；持有环节不菲的支出；每趟来回的交通、住宿成本；通过地下钱庄将钱转出国外的佣金和风险。
刚开始，李春涛也会把真实的成本算给一些普通家庭的投资者，并告知他们，在国内买一些信托产品也能有10%左右的年收益。但大部分投资者并没有因此退缩，而是觉得海外楼市说不定也会迎来像北京、上海那样猛涨的黄金十年。而且对投资者来说，购置了房产之后，今后移民或者子女留学也更方便。
2012年下半年这一轮海外置业潮，与国内相关政策的出台也不无关系。
2012年3月，国务院常务会议批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》，其中提及“开展个人境外直接投资试点”。
2012年4月14日，央行发布公告，自4月16日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之五扩大至百分之一，外汇指定银行为客户提供当日美元最高现汇卖出价与最低现汇买入价之差不得超过当日汇率中间价的幅度由1%扩大至2%。
澳诺不动产投资有限公司总经理霍刚告诉本刊记者，这一政策出台之后，许多国内的投资者都觉得随着人民币对外币的汇率浮动变大，人民币对外升值、对内贬值的情况长远来看仍会加剧。虽然这对海外置业来说利弊参半，即海外购房门槛降低的同时，海外资产转化为人民币时也会缩水，但还是有更多投资者的热情被激发了。欧美国家经济低迷导致的资产价值洼地、国外投资市场政策稳定性及欧美市场资产的长期保值效果，触动了众多中国买家的神经。 “以前很多人还坚持，中国人海外置业就是奔着移民去的。但美国的数据证明，40%的在美中国买家就是单纯的投资，他们出现在房屋止赎情况比较严重的州，一次就买下好几套。这显然超出了投资移民的要求。”霍刚说，进入2013年，这波热潮还在继续。
一个例证是：2009年应景出炉的“上海海外置业投资移民展”，到2012年已吸引了17个国家128家房地产领航企业带来超过200个置业项目，参观者达到了4. 2万人次，意向成交金额7000万元左右。据主办单位公布的消息，将于3月15日举行的2013年海外置业投资移民展，预计展会面积要同比增长43%，参展项目更多，吸引的观众可能突破13万人次。
从事海外置业咨询的李春涛的感受也很直观，“2012年下半年开始，公司的咨询量一路走高，比2011年增加了约一半，其中普通民众的比例大约占到了6成以上，在2011年他们还不是海外置业的主流。”
谁在“抵制”？
这边，是海外房产项目频频“抛绣球”诱使中国投资者跃跃欲试；那边，却是一些热门地区的民众越来越多的惧怕与抵制。
自2012年以来，中国买家越来越多地登上了国外媒体的头版。但让买家之一的徐辉不安的是，他感受到越来越激烈的“抵制”。徐辉2010年在朋友的鼓励下出国买房，迄今在国外已经有了好几套别墅。
“前几年也有抵制中国买家的声音，不过大多是一些政客拉选票时讨好选民的说辞，但2012年以来，媒体上不满的声音开始来自于普通民众。”徐辉印象最深的是，在一些国家，如今的中国买家总是被拿来与30多年前的日本人相提并论。
上世纪80年代，特别是1985年“广场协议”之后，日元兑美元持续升值，日本人大肆购买海外资产。最鼎盛的时候，日本人把全美国10%的不动产收入囊中，其中包括洛杉矶闹市几乎一半的房地产。在澳大利亚，当地人惊恐地发现日本人似乎要买下澳大利亚整个的黄金海岸。
日本人的投资最终引起了当地人的不满。美国人在《新闻周刊》上称日本人“买走了美国人的灵魂”；法国人在《新观察家》上把日本人称作“杀手”、“屠夫”，因为他们“耐心地无情地围困法国和欧洲经济”。
而在一些人眼中，如今的中国买家似乎扮演了类似的角色。2011年，温哥华市议员及市长候选人Peter Ladner公开表示，鉴于温哥华房地产价格飙升，政府应限制外国人，特别是中国人购买房子。“由于房价飙升，本地人已经大量迁出，同时阻止了新移民的进入。最后你得到的，已经不是我们曾为之自豪的城市。”
2012年4月，在加拿大温哥华的一次房地产论坛上，中国买家是否影响温哥华房市价格再次成了论坛的热点话题，中国买家也获得了“异常活跃”、“对房价的推动起着十分重要的作用”的评语。
英国媒体把当地中低收入人群难以承受房价上涨压力的抱怨搬上了头版头条，并引用英国房屋协会的警告：“许多年轻的伦敦人将不得不等到他们50岁时才能够买得起房子。”
其实，在国外一些媒体的头版上，都曾有过类似的新闻，如《中国买家推高伦敦房价5%到10%》、《新加坡30%私宅买家为中国内地购房者》、《中国买家抬高了澳大利亚房价》等等。
《华尔街日报》说，从加拿大边防局得到的数据显示，2011年4月到2012年6月，加拿大海关从中国人身上缴获了未申报的近1300万美元现金，在缴纳了一些罚款后，中国人拿着这些现金中的一部分投入加拿大的房地产市场。而加拿大的房地产分析人士将这种情况与加拿大人买不起房建立起了联系。
不只媒体在渲染这种情绪。对加拿大楼市“非常熟悉”的置业者朱伟军告诉《瞭望东方周刊》，即使没有媒体的推波助澜，温哥华当地人也把“中国人”和“高房价”紧紧地结合在一起。
1997年前后，来自香港的买家被认为“操纵”了温哥华的房价。在1997年之前，不少香港人在温哥华买房并移民，温哥华的房价因此多年一路走高。但1997年之后，很多香港人又开始回流，于是，2000年前后好几年，温哥华的房价一直在谷底徘徊。后来，随着中国内地的移民热，温哥华房价有所回暖。到2009年中国人海外置业热之后，温哥华的房价就开始强劲上涨。
朱伟军说，中国买家给当地民众带来了不少“震撼性”的事件。
温哥华一个出租车司机曾告诉朱伟军，他有生以来看到过的最疯狂的事情，就是一些人从周四开始就冒着雨排着长长的队伍等待买房，而这个楼盘要周六才开盘。这幅景象让这名司机非常震撼，所以他专门去打听了这些长着亚洲面孔的人究竟从哪里来，要干什么。而排队的年轻人告诉他，他们是中国来的留学生，帮助本国来的购房者排队来赚外快。
让司机难以理解的是，队伍里还有很多人连英语也不会说，但司机很确定他们也来自中国，因为这些人可以和中国留学生直接交谈。
关于中国买家的另一条新闻是：加拿大威斯敏斯特市一幢拥有150多套公寓的物业，有超过400人排队抢购，公寓在开盘2个半小时后就全部卖光，4成买家来自中国。
“这些所见所闻让许多加拿大本地人对中国人多了很多负面情绪，觉得中国人扰乱了他们的生活。”朱伟军说。
盛明昌则告诉本刊记者，在他这几年走过的国家里，当地人极少有人有投资房产的心思，房产增值并没有带给他们中国人疯狂追求的那种喜悦感。另外，高房价影响到了大众的生活，因为西方很多国家都是按照房价来征收房产税的。
“当地人会觉得莫名其妙，因为外国人来买了房子，所以他们本地人得交更多的房产税，只好去削减旅行的预算，减少去电影院的次数。”当地人在报纸和政客的引导下，很容易就找到了影响他们生活质量的“罪魁祸首”。
“有一个餐馆的招待告诉我，如果明年房价再涨，他就要去游行抗议了。因为外国人的到来，他还得再辛苦工作5年才买得起房。”李春涛告诉本刊记者。
这让李春涛觉得不安又不甘。因为在他看来，中国的买家其实并没有获得多么惊人的收益，真有点得不偿失。