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摘要：随着我国经济的飞速发展，房地产项目得到了前所未有的长足发展，房地产项目中涉及到的成本控制主要根据企业的工体目标及项目要求,在房地产项目管理过程中对成本进行有效的组织、控制、跟踪及分析等多方面管理,以完善成本管理体系,在保证房地产项目质量的基础上,全面提高利润。
关键词：房地产；项目管理；成本控制
中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：
前言
由于我国经济的迅速发展，所用时间较短，我国房地产行业起步较晚，房地产项目管理相对于国际先进水平还有一段距离。房地产项目管理是自房地产项目开始至项目完成,通过项目策划和项目控制,以使项目的投资目标、进度目标和质量目标得以实现。房地产项目管理的核心任务是项目的目标控制。在项目的不同阶段, 对各目标的控制也会有所侧重。如在项目前期, 具有较大的节省投资的可能,应以成本目标的控制为重点;在项目后期,大量资金已投入,工期延误将造成重大经济损失,应以进度目标控制为重。
大量的房地产项目管理实践证明:项目管理不同阶段对项目成本影响的程度是不同的,对项目成本影响最大的是项目决策阶段和工程设计阶段。在决策阶段, 出资人确定投资方向和投资项目,决定项目建设规模,提出项目成本控制目标是进行项目成本控制的前提;在工程设计阶段,通过优化比选确定项目工程建设方案是进行项目成本控制的基础。从房地产项目管理的全过程看,在项目投资决策阶段,工程设计阶段和工程承发包阶段,项目业主在项目成本管理和控制工作中拥有充分的自主权和决策权,是项目业主进行成本控制的重点。
1 在项目决策阶段的成本控制
1.1 房地产项目市场定位合理 ,经济指标明确
搞好市场预测,准确把握市场脉络,合理确定项目的开发建设标准,切实找准房地产的消费目标市场, 合适确定建筑特点、价格水平、营销策略、项目经营方案、开发计划等内容, 拟定合理可行的项目投资规模、工程数量、项目成本、投资效益等经济指标,减少低效的成本投入,避免多余成本投入。
低效的成本投入,避免多余成本投入。许多房地产项目存在着价值低的情况,其表现是多方面的。比如功能不合理, 投资效益低,成本过高,质量低下等,其根本原因是市场定位错位。
1.2 优化房地产项目规划设计,为决策提供可靠保障
项目规划设计是实现房地产项目品质的决定性环节。高品质规划设计要求从环境、景观入手,努力营造推窗见绿、户户有景的花园社区、康居社区。住宅户型设计中要充分结合当地的气候特点、居住习惯以及市场要求,提出功能合理、面积紧凑的户型方案以及多种创新户型产品。建筑造型设计中充分挖掘地域文化特质;规划布局从景观出发,充分结合周边的景观资源,每块用地规划布局各具特色。针对项目的气候条件和房地产产品市场定位的要求,整合一套低成本、易实施的工程技术以求以最少的投入获得最大的投资回报。
2 在项目设计阶段的成本控制
工程设计阶段是决定成本控制目标的关键阶段,是正确处理技术与经济关系,确定和控制
项目成本的关键环节。工程设计是否经济合理,对控制项目成本是有十分重要的意义。
2.1 优选方案和设计单位
房地产项目工程设计的质量和水平,对项目成本控制有决定性的影响。采用方案设计竞选和工程设计招标的方式来获得优秀的设计方案和选择优秀的工程设计单位,其目的是促使工程设计单位为实现确定的项目功能目标、质量目标、工期目标、成本控制目标和效益目标,采用先进和适用技术,降低工程造价,提高投资效益。
2.2 优化设计方案
在工程设计进程中,进行多方案经济比选,从中选择既能满足建设项目功能需要,又能降低工程造价的方案是设计阶段成本控制的重要手段。如房地产项目方案中, 采用东西向或围合式,追求建筑形态的新、奇、特,一味追求视觉效果,设计出许多异形建筑,这些建筑的复杂轮廓线不仅不利于结构安全,而且无形中扩大建筑外表面积,从而增加工程结构成本和节能成本。开展方案论证和比选, 在满足房地产项目本身功能、结构抗震、节能等要求基础上, 获得最合理造价的优化方案。建筑物形式、建筑结构体系、规划布局的选择,建筑材料标准的确定,设计标准的选用等与项目成本有直接关系,应认真研究确定,并充分应用价值工程。
2.3 采用标准化设计和限额设计
房地产项目应适应建筑产业化的发展趋势和国家技术要求, 对项目的构件、配件、零部件等,只要有条件,都应该实施标准化设计。广泛采用标准化设计,可以节省设计力量,缩短设计周期,提高劳动生产率,有利于保证施工质量和降低工程造价,加快工程建设进程。
限额设计是采用投资估算和设计任务书,控制施工图设计, 确保合理确定设计标准、造价指标,在实施阶段自我控制设计变更和优化处理方案,防止设计深度不够、设计标准选用不当的问题和层层加大设计安全系数的倾向。
3 在项目实施阶段的成本控制
在一般情况下,房地产项目实施阶段成本控制纠偏的调节范围不会太大。在该阶段,通过技术经济措施节约投资的可能性只有 5% －10%。如果方案不完善,建筑内容不齐全,缺项漏项多,概算、预算编制的深度、精度差,必然会出现较大的成本缺口。这是无法通过实施阶段的成本控制来解决,其结果必然是投资成本控制失控,管理失效。在实施阶段争取有效措施加强工程造价管理,管好用好资金。对项目成本控制目标的实现有很重要的意义。
3.1 做好项目施工招标,材料采购招标和合同管理工作
(1) 项目建立完善的成本控制组织机构和规范的成本控制流程。项目运作中确立投资预算、概算、施工图预算的三者间动态控制方法。
(2) 夯实项目施工招标,材料采购招标和合同管理的基础。全面建立动态材料和设备价格信息库,建立常用材料、设备或专业分包工程的指导价制度(如铝合金、商品混凝土、防水、绿化苗木等),以指导工程建设中的核价工作。充分做好材料市场的分析;招标阶段把预算做细,选择水平高的编制单位;采购阶段把好价格关,合理分包和进行甲供材料;供应阶段把好质量关。
(3) 正确选择工程造价的计价方法和合同计价方式。合适、易运作计价方式, 对项目成本控制和管理至关重要。
3.2 加强项目工程施工的现场管理
加强工程变更和签证的管理。严格管理,规范操作,保证变更和签证的及时性和合理性,是现场成本控制和管理的基本工作准则。一般工程变更签证的目标值控制在合同价格的5% 以内。工程量签证或经济费用签证实施会签制度, 同时建立限额签证制度。
(2)派驻合格的现场甲方代表和建立规范现场管理工作流程。加强对现场工程质量、工期和成本管理,深化预算管理,严格预算制度, 保证预算计划在施工中进行。强化施工过程的施工队伍管理。
(3)及时、真实地开展工程结算工作。
结语
我国房地产行业起步较晚，房地产项目管理相对于国际先进水平还有一段距离，要想实现我国房地产行业的新发展，必须严格控制房地产项目中的成本，房地产项目中的成本控制是整个管理的核心任务，有效降低成本與企业经济效益直接挂钩，通过成本管理手段的加强，能够少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。但是由于我国房地产项目管理中的成本意识不强、控制手段落后，仍需要采取一定的宣传、创新手段加强控制，才能促进房地产企业在激烈的市场竞争中始终立于不败之地。
参考文献：
[1]中国监理协会.建设工程投资控制.北京:中国建筑工业出版社,2004.
[2]陈俊峰.我国房地产项目管理中存在的问题及对策分析[J].管理观察.2010（15）
[3]陈永川 . 论成本预算在房地产项目管理中的运用 [J].2010（4）
关键词：房地产；项目管理；成本控制
中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：
前言
由于我国经济的迅速发展，所用时间较短，我国房地产行业起步较晚，房地产项目管理相对于国际先进水平还有一段距离。房地产项目管理是自房地产项目开始至项目完成,通过项目策划和项目控制,以使项目的投资目标、进度目标和质量目标得以实现。房地产项目管理的核心任务是项目的目标控制。在项目的不同阶段, 对各目标的控制也会有所侧重。如在项目前期, 具有较大的节省投资的可能,应以成本目标的控制为重点;在项目后期,大量资金已投入,工期延误将造成重大经济损失,应以进度目标控制为重。
大量的房地产项目管理实践证明:项目管理不同阶段对项目成本影响的程度是不同的,对项目成本影响最大的是项目决策阶段和工程设计阶段。在决策阶段, 出资人确定投资方向和投资项目,决定项目建设规模,提出项目成本控制目标是进行项目成本控制的前提;在工程设计阶段,通过优化比选确定项目工程建设方案是进行项目成本控制的基础。从房地产项目管理的全过程看,在项目投资决策阶段,工程设计阶段和工程承发包阶段,项目业主在项目成本管理和控制工作中拥有充分的自主权和决策权,是项目业主进行成本控制的重点。
1 在项目决策阶段的成本控制
1.1 房地产项目市场定位合理 ,经济指标明确
搞好市场预测,准确把握市场脉络,合理确定项目的开发建设标准,切实找准房地产的消费目标市场, 合适确定建筑特点、价格水平、营销策略、项目经营方案、开发计划等内容, 拟定合理可行的项目投资规模、工程数量、项目成本、投资效益等经济指标,减少低效的成本投入,避免多余成本投入。
低效的成本投入,避免多余成本投入。许多房地产项目存在着价值低的情况,其表现是多方面的。比如功能不合理, 投资效益低,成本过高,质量低下等,其根本原因是市场定位错位。
1.2 优化房地产项目规划设计,为决策提供可靠保障
项目规划设计是实现房地产项目品质的决定性环节。高品质规划设计要求从环境、景观入手,努力营造推窗见绿、户户有景的花园社区、康居社区。住宅户型设计中要充分结合当地的气候特点、居住习惯以及市场要求,提出功能合理、面积紧凑的户型方案以及多种创新户型产品。建筑造型设计中充分挖掘地域文化特质;规划布局从景观出发,充分结合周边的景观资源,每块用地规划布局各具特色。针对项目的气候条件和房地产产品市场定位的要求,整合一套低成本、易实施的工程技术以求以最少的投入获得最大的投资回报。
2 在项目设计阶段的成本控制
工程设计阶段是决定成本控制目标的关键阶段,是正确处理技术与经济关系,确定和控制
项目成本的关键环节。工程设计是否经济合理,对控制项目成本是有十分重要的意义。
2.1 优选方案和设计单位
房地产项目工程设计的质量和水平,对项目成本控制有决定性的影响。采用方案设计竞选和工程设计招标的方式来获得优秀的设计方案和选择优秀的工程设计单位,其目的是促使工程设计单位为实现确定的项目功能目标、质量目标、工期目标、成本控制目标和效益目标,采用先进和适用技术,降低工程造价,提高投资效益。
2.2 优化设计方案
在工程设计进程中,进行多方案经济比选,从中选择既能满足建设项目功能需要,又能降低工程造价的方案是设计阶段成本控制的重要手段。如房地产项目方案中, 采用东西向或围合式,追求建筑形态的新、奇、特,一味追求视觉效果,设计出许多异形建筑,这些建筑的复杂轮廓线不仅不利于结构安全,而且无形中扩大建筑外表面积,从而增加工程结构成本和节能成本。开展方案论证和比选, 在满足房地产项目本身功能、结构抗震、节能等要求基础上, 获得最合理造价的优化方案。建筑物形式、建筑结构体系、规划布局的选择,建筑材料标准的确定,设计标准的选用等与项目成本有直接关系,应认真研究确定,并充分应用价值工程。
2.3 采用标准化设计和限额设计
房地产项目应适应建筑产业化的发展趋势和国家技术要求, 对项目的构件、配件、零部件等,只要有条件,都应该实施标准化设计。广泛采用标准化设计,可以节省设计力量,缩短设计周期,提高劳动生产率,有利于保证施工质量和降低工程造价,加快工程建设进程。
限额设计是采用投资估算和设计任务书,控制施工图设计, 确保合理确定设计标准、造价指标,在实施阶段自我控制设计变更和优化处理方案,防止设计深度不够、设计标准选用不当的问题和层层加大设计安全系数的倾向。
3 在项目实施阶段的成本控制
在一般情况下,房地产项目实施阶段成本控制纠偏的调节范围不会太大。在该阶段,通过技术经济措施节约投资的可能性只有 5% －10%。如果方案不完善,建筑内容不齐全,缺项漏项多,概算、预算编制的深度、精度差,必然会出现较大的成本缺口。这是无法通过实施阶段的成本控制来解决,其结果必然是投资成本控制失控,管理失效。在实施阶段争取有效措施加强工程造价管理,管好用好资金。对项目成本控制目标的实现有很重要的意义。
3.1 做好项目施工招标,材料采购招标和合同管理工作
(1) 项目建立完善的成本控制组织机构和规范的成本控制流程。项目运作中确立投资预算、概算、施工图预算的三者间动态控制方法。
(2) 夯实项目施工招标,材料采购招标和合同管理的基础。全面建立动态材料和设备价格信息库,建立常用材料、设备或专业分包工程的指导价制度(如铝合金、商品混凝土、防水、绿化苗木等),以指导工程建设中的核价工作。充分做好材料市场的分析;招标阶段把预算做细,选择水平高的编制单位;采购阶段把好价格关,合理分包和进行甲供材料;供应阶段把好质量关。
(3) 正确选择工程造价的计价方法和合同计价方式。合适、易运作计价方式, 对项目成本控制和管理至关重要。
3.2 加强项目工程施工的现场管理
加强工程变更和签证的管理。严格管理,规范操作,保证变更和签证的及时性和合理性,是现场成本控制和管理的基本工作准则。一般工程变更签证的目标值控制在合同价格的5% 以内。工程量签证或经济费用签证实施会签制度, 同时建立限额签证制度。
(2)派驻合格的现场甲方代表和建立规范现场管理工作流程。加强对现场工程质量、工期和成本管理,深化预算管理,严格预算制度, 保证预算计划在施工中进行。强化施工过程的施工队伍管理。
(3)及时、真实地开展工程结算工作。
结语
我国房地产行业起步较晚，房地产项目管理相对于国际先进水平还有一段距离，要想实现我国房地产行业的新发展，必须严格控制房地产项目中的成本，房地产项目中的成本控制是整个管理的核心任务，有效降低成本與企业经济效益直接挂钩，通过成本管理手段的加强，能够少甚至杜绝房地产企业中的资金浪费现象，对促进社会与经济资源的节约意义重大。但是由于我国房地产项目管理中的成本意识不强、控制手段落后，仍需要采取一定的宣传、创新手段加强控制，才能促进房地产企业在激烈的市场竞争中始终立于不败之地。
参考文献：
[1]中国监理协会.建设工程投资控制.北京:中国建筑工业出版社,2004.
[2]陈俊峰.我国房地产项目管理中存在的问题及对策分析[J].管理观察.2010（15）
[3]陈永川 . 论成本预算在房地产项目管理中的运用 [J].2010（4）