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战乱所及，庐舍为墟，遍地瓦砾。江南地处风暴中心，“被难情形较他省尤甚，凡不忍见不忍闻之事，怵心刿目，罄笔难书，所谓铁人见之，亦当堕泪也！”天国将士们并没有建立起真正的“人间天堂”，但他们掀动的滔天巨浪退去后，留下的却是一种难以复原的历史变动。
1862年农历七月十二日夜，江苏吴江大地主柳兆薰“夜半下行李毕，宿在舟中”，次日清晨，举家乘船前往上海。
柳家有田2740亩，世居吴江汾湖镇大胜港村，在太平天国苏福省治下也已生活了两年。
两年前，太平军李秀成统帅数万大军东征苏南浙北，江南最富庶之地沦为战区，官员、商人、地主纷纷携眷逃离。奉命回原籍办团练的翰林冯桂芬，避地太湖冲山，不久又迁居上海。而没有逃离者如无锡荣家，所居住的荣巷被焚，举家被乱兵所杀，仅剩一位在上海铁店做学徒的11岁男孩荣熙泰。
此间，柳兆薰也陆续听闻多位亲友举家罹难，于是终日担忧覆家之厄降临。
6月2日，李秀成攻克苏州，建立太平天国苏福省。为把自己的“封地”建成“小天堂”，李秀成力图稳定社会秩序，苏南因此重新出现了兴旺景象，所谓“百货云屯，流民雨集，盛于未乱时”。然而好景不长，到1862年，随着战局整体逆转，湘军转入战略进攻态势，整个苏南浙北作为重要的牵制战场，即将再度迎来太平军与清军之间的惨烈搏杀。
柳兆薰此次乘夜举家迁徙，正是为了逃避即将再度降临的大战乱。
船只一路走走停停，不时还要躲避乱民、土匪，“零星劳顿之极”。柳家直到八月初三才抵达上海，安顿在新北门外新开河一带法租界内，居所为两进平屋，五间楼房。
两不管地带
刚到上海的第一个早晨，柳兆薰就听到了炮声，后来得知是“毛匪进攻新闸”，但立即“被抚军、外国兵轰退”。这是李秀成所部太平军第三次进攻上海。此前，唯恐上海贸易受损的英法等国，已宣布协助清军“弥平一切不法叛乱，保卫上海”。
太平天国自1853年3月定都天京以后，对上海情况一直不甚了了，因此一直没有进军上海。而内忧外患中的清政府，同样无暇顾及上海。
另一方面，英法等国获得上海海关管理权后，又设立了租界管理机构工部局，准许华洋杂居、向逃难入租界者开征税捐款，使得上海租界日趋繁荣。王韬1848年到上海时看到的景象，已是“连甍接栋，昔日桑田，今成廛市，皆从乱后所成者。”
然而，事实是，对太平天国或清政府而言，无论谁取得上海这个长江水系汇合点和天京近邻城市，都可获得支撑整个长三角广大地区的粮饷，还可以形成或解除对天京的包围、阻断或留取江海通道，更可利用口岸获取新式武器装备。
为此，洪仁玕总理天国朝政后不久，就建议东征苏南浙北，然后再“沿长江上取”，于是李秀成东征建立苏福省，数万太平军几次兵临上海城下，一度占领嘉定青浦等周边县城，甚至把指挥部设于徐家汇，但最终还是被驻上海的“洋兵”打退了。
太平军暂时退去，避难上海的士绅们却感觉到了强烈的危机。于是公推冯桂芬致书曾国藩求援，曾国藩大为震惊，遂于1862年四五月间，派李鸿章率淮军从安庆乘英国轮船到达上海，在这个太平军重重包围的孤岛城市就任江苏巡抚一职。
理想避难所
对柳兆薰等避难者而言，当时始终未经战火的上海租界，已成了唯一一处理想的避难所，据统计，这一年，涌入上海租界避难的人口一度达到七十余万，“江浙两省绅商士庶丛集沪城”。
七十万人“丛集”上海租界一隅之地，为上海带来了巨量的人才和资金，据最保守的估计，从1860年到1862年短短的两年时间里，至少有650万银元的华人资本流入租界。
后人这样评论：“源源不断的难民，以他们的智慧、资金和技艺等给上海的都市化和社会经济的转型带来了巨大的活力，他们与界内的外侨一起共同缔造了近代上海的初次繁荣。”（周武《太平军战事与江南社会变迁》）“当租界成为城市的主体的时候，上海的意义完全改变了，它不再是普通的滨海小县城，而是中国最大的贸易中心、远东国际商港。”（乐正：《近代上海人社会心态》）
从田租到汇率
避难者们改变着上海的同时，也被上海改变。
初到上海租界，柳兆薰面临的第一个困难是货币不通行，“本洋”——也就是“中国制式银元”在租界不能用，为此他不得不贱卖了手中的部分“本洋”换成“英洋”，以维持生计。
此外，变成了“城居地主”的柳兆薰，尽管在上海仍然继续絮谈、读书、迎来送往、棋画花鸟吃局……看似与乡居生活没有区别，但据日本明清史专家稻田和一对《柳兆薰日记》的定量分析，实际上，城居之后的柳兆薰，在交往对象、生活重心、核心事务处理等多个方面都有显著的变化。
乡村传统宗法社会联系弱化的同时，柳兆薰日常关注事务的重心，也有了明显的变化。乡居时，《柳兆薰日记》的事项记录中，“田租”是核心事务，出现比率为24.3%；而在城居生活中，从得知“本洋”不可用、被迫贱卖以兑换“英洋”开始，“英洋”这个此前从未出现过的词，在其日记中出现了23次。
事实是，柳兆薰到上海后不久，便开始利用“本洋”与“英洋”间常有变动的兑换价格，从事银元投机买卖以获取汇率差价。在近两年的城居生活中，柳兆薰每每在日记中详尽记录“本洋”与“英洋”的最新兑换价格。
而原本就已经“很了解中外大势、中西差别”的冯桂芬，寓居上海期间曾由王韬导游，多次游租界（夷场）、参观洋行，“货物尤为美备，奇器淫巧不一而足，夷人四五颇殷勤，得遍观也，购刀一剪一，精利可爱。”（《冯申之先生日记手稿》）冯桂芬还曾到租界看赛马。
条约口岸知识分子
涉足近代工商业、金融业，通常被视为柳兆薰等传统乡绅城市化趋势的最显著特征。而在思想上走得更远的冯桂芬、王韬等人，则被称为“条约口岸知识分子”。他们浸润着传统文化的气质，但比普通士绅更具近代眼光。
冯桂芬出身榜眼，为翰林院编修，早年曾与魏源交好，又受林则徐赏识，1850年代就曾到过北京、上海，参观租界、接触学人，他的学生管嗣复还在上海墨海书馆帮西人译书。
因此，当一般人还在欣欣于“万年和约、夷夏之辩”时，冯桂芬已经认识到“合地球九万里为一大天下，中国仅占十五分之一。”
当他真正在居留于上海这个传统与现代、东方与西方文化碰撞交融的杂处之区后，更进一步认识到，西方“算学、重学、视学、光学、化学，皆得格物致理。舆地书备山川厄塞风土物产，多中人所不及。”
在上海生活四年，领衔士绅完成推动清政府“借（洋人）师助剿，乞（曾国藩）师援沪”之外，冯桂芬写出了《校邠庐抗议》，从此奠定“条约口岸知识分子”领军人物的地位。
冯桂芬另一件被铭刻史册的功绩，则是推动创办了广方言馆。据上海社科院历史研究所所长熊月之研究，其在1859年（咸丰九年）已经有了建一所外国语言文字专门学习机构的想法，只是因为没有前例，未获官府支持。
到1862年夏天。当柳兆薰正在上海的寓所中谋算英洋、本洋汇率时，冯桂芬却关注着千里外的首都刚开张的京师同文馆，随后以幕僚身份代时任巡抚的李鸿章撰写了《奏请设立上海学馆》折，奏折强调 “设广方言馆，求博通西学之才，储以济变”。
这所最初名为上海同文馆的翻译人才培养学校，首任监院自然是冯桂芬。
“冯桂芬关于西方的知识较多是从上海获得的，上海造就了冯桂芬。”（熊月之《冯桂芬评传》）
不仅仅是冯桂芬。王韬、李善兰、华蘅芳等从苏南浙北农村来到上海的传统知识分子，都是感受着上海租界的“西风“，然后在墨海书馆的海量西学著作中，切身体验到了中西文化碰撞、交融过程中的感奋、焦虑和痛苦。
1866年，墨海书馆移入江南制造局，与其翻译馆合并，改名广方言馆。
上海的江南
从墨海书馆到广方言馆到江南制造总局，一条从学习西方语言、培养翻译人才开始，进而翻译西方科技文献、培养本国科技人才、然后建立本国工业的“师夷长技”之路清晰可见，上海也由此成为中国近代军事工业、民用工业的发祥地，与“江南鱼米乡”的传统农耕富庶模式渐行渐远。
与此同时，江南传统中心城市苏州，却在战后无可挽回地衰落了。作为明清江南传统文化的极致，苏州的没落，首先是其社会经济支柱——传统手工业行会组织及工场、作坊的毁灭。在太平军攻入苏州城时，丝业公所的董事“遭兵四散”；水木作行会“自遭兵燹，前董均多物故”；刺绣业的锦文公所、剃头业的整容公所 “房屋被毁，所有各项帐目及行规等件，一并失去……”（茅家琦主编《太平天国通史》）
尔后，官绅逃亡，民众流离，到1865年战争结束时，外国商人白齐文发现苏州“乡间可爱的花园，像蜂群似的忙碌着的居民”都不见了。战后统计人口，苏州府九县一厅的“实在人丁”，已从1831年的三百四十余万，锐减到了一百二十八万左右。和苏州的命运相似，战争对杭州的摧毁同样惨烈，战后杭州城市人口从八十余万骤减至二十万，一度仅剩下数万人。
苏杭的没落，只是当时整个苏南浙北被战争摧残的缩影。
美国人白齐文在苏州南京之间旅行时，就发现 “整个十八里之内没有一幢房子。看不见男人，看不见妇女，看不见儿童，也看不见任何一头牲畜。”
而在通往无锡的路上，他更看到“遍地荒芜，荆草漫生……沿途布满了数不清的白骨骷髅和半腐的尸体。”常州、丹阳等苏南城市的情况，也大体类似。
战争只是加速了苏杭的没落。事实是，早在上海开埠之初，江南区域龙头地位的转换就已有端倪：无锡、常州素以从属于苏州的米、布转运码头著称，上海开埠以后，它们与苏州的经济联系逐渐削弱，与上海的联系不断加强，进口商品及南北货，经由上海采购的常占无锡转口内销总额的70%-80%。（戴鞍钢《港口•城市•腹地》）
此外，1853年太平军封锁大运河，贯通南北的经济大动脉被切断，清廷和商人只好发展海上运输，杭州从此丧失了在大运河商业网络终端的战略地位。而新发展的海上运输之路，恰恰是以上海为中转枢纽。
随着经济重心的转换，明清以苏州为中心的江南传统城镇布局终于改变，“呈现出归向上海的重新组合，逐渐形成唯上海马首是瞻，以上海港内外贸易为主要联结纽带的新的城镇体系。”（戴鞍钢《港口•城市•腹地》）
此前的上海，是江南的上海；此后的江南，是上海的江南。
到1870年代以后，松江府属各市镇比“太平战乱”之前增加3倍。这样一批市镇的兴起，以及城镇空间的重新布局，被一位外国学者称之为“镶饰在老式长袍四周的新式花边”（刘石吉《明清时代江南市镇研究》）。
重建的家园
上海之外，战后满眼废墟的江南，终究要重建，历史的重任赋予幸运活到了重返家园那一天的人们。
带着从上海投机银元生意赚来的财富，柳兆薫在1863年冬回到了老家。那时，吴江已经回到了大清王朝治下，而他的许多亲友都已在战乱中死去。
因此，那一段时间里，柳氏在日记中频繁提及的事，除了整理田亩账册、重新向吴江县登记田籍外，就是遍访十里八乡的各亲朋故交，道别后情形，叹重逢不易。
冯桂芬也在1864年的秋天回到了苏州新桥巷故里。老宅久无人居住，庭院里苔痕满阶，野蒿满地，家具还是旧时模样，然而四年避乱流离中，四个孙子死了两个，妻子黄氏也在客居上海时去世了。
此后的冯桂芬，作为苏州乡绅领袖，一直以老病之躯参与战后重建：捐钱购地收养孤寡、重建苏州府学、苏州试院、还主讲苏州正谊书院。
道德伦理秩序重建之外，战乱后人口大量丧失带来的社会阶层结构崩塌以及巨量土地抛荒无人耕种的状况，更为棘手。
苏南地区各厅州县册报则显示，土地“抛荒者居三分之二”。江南其他地区的情况也大体类似：浙江一省，荒芜田地山荡多至112366顷；各省之中又“以皖南北荒田为最多”。
江南一向是朝廷赋税命脉所在，田地大量抛荒势必影响朝廷财政收入。补充战争造成的巨量人口损失，“招垦”成了江南各级地方政府且最急迫的选择。从1869年起，江苏主持垦务的官员规定“必以无主之田招人认垦，由政府发给印照，永远归垦荒者所有。自垦熟之年起，三年之后再交粮纳税。”
于是，一批批移民从四面八方翻山越岭涌到江南，在荒芜而陌生的土地上刀耕火种建立新家园，有的地方甚至出现了“争垦”。据估计，战后苏南地区接纳了一百六十万至二百六十万移民人口，浙江则大约接纳了一百三十二万。
但这仍然远低于恢复生产、重建家园的巨大人口需求，寸土寸金的江南仍是 “垦种乏人”。土地也由此严重贬值，原来值4万铜钱一亩的良田如今只值一千文，这给新移民们提供了一个拥有“恒产”的难得机会。来自全国各地的移民们在江南 “田亩经界，改变旧形”的间隙中，通过各种途径获得了一小块土地，成了“江南小地主”。
工商业地主
与“江南小地主”相比，由移民引发的另一种经济变动则更具时代性。许多曾经因战乱而被逼入条约口岸的官绅、地主和商人，在条约口岸立足、发展之后，又掏出一部分闲置钱款重返乡下，购置因“垦种乏人”而严重贬值的田产。
经营庆丰纱厂等企业的无锡唐保谦家族有土地六千余亩。无锡礼社薛姓地主（薛福成），将近邻田庄收买一空，复向远处发展，无锡丝业资本家周舜卿曾借旱灾之机在无锡的东北部一次性购买土地1000亩……
这些资本家还以在条约口岸学到的经营理念进行面向市场的开发，为市场提供源源不断的需求品。在此过程中，他们自己也摇身一变成为“工商地主”。如19世纪后期的湖州南浔镇，以买卖蚕丝起家而“家财垒聚、自数万至数百十万者，指不胜屈”。
而1860年那个因不在家才躲过战乱虐杀的11岁男孩荣熙泰，成年后利用他在上海大码头积累的见识和少量资本，于1896年以1500元银洋与人合资，在上海开办了广生钱庄，来实践他“散财为益”的思想。荣熙泰因病逝世后，他的两个儿子荣德生、荣宗敬，继承父亲遗志，后来成了中国面粉大王，荣家也随之成了“中国民族资本第一家”。
1862年农历七月十二日夜，江苏吴江大地主柳兆薰“夜半下行李毕，宿在舟中”，次日清晨，举家乘船前往上海。
柳家有田2740亩，世居吴江汾湖镇大胜港村，在太平天国苏福省治下也已生活了两年。
两年前，太平军李秀成统帅数万大军东征苏南浙北，江南最富庶之地沦为战区，官员、商人、地主纷纷携眷逃离。奉命回原籍办团练的翰林冯桂芬，避地太湖冲山，不久又迁居上海。而没有逃离者如无锡荣家，所居住的荣巷被焚，举家被乱兵所杀，仅剩一位在上海铁店做学徒的11岁男孩荣熙泰。
此间，柳兆薰也陆续听闻多位亲友举家罹难，于是终日担忧覆家之厄降临。
6月2日，李秀成攻克苏州，建立太平天国苏福省。为把自己的“封地”建成“小天堂”，李秀成力图稳定社会秩序，苏南因此重新出现了兴旺景象，所谓“百货云屯，流民雨集，盛于未乱时”。然而好景不长，到1862年，随着战局整体逆转，湘军转入战略进攻态势，整个苏南浙北作为重要的牵制战场，即将再度迎来太平军与清军之间的惨烈搏杀。
柳兆薰此次乘夜举家迁徙，正是为了逃避即将再度降临的大战乱。
船只一路走走停停，不时还要躲避乱民、土匪，“零星劳顿之极”。柳家直到八月初三才抵达上海，安顿在新北门外新开河一带法租界内，居所为两进平屋，五间楼房。
两不管地带
刚到上海的第一个早晨，柳兆薰就听到了炮声，后来得知是“毛匪进攻新闸”，但立即“被抚军、外国兵轰退”。这是李秀成所部太平军第三次进攻上海。此前，唯恐上海贸易受损的英法等国，已宣布协助清军“弥平一切不法叛乱，保卫上海”。
太平天国自1853年3月定都天京以后，对上海情况一直不甚了了，因此一直没有进军上海。而内忧外患中的清政府，同样无暇顾及上海。
另一方面，英法等国获得上海海关管理权后，又设立了租界管理机构工部局，准许华洋杂居、向逃难入租界者开征税捐款，使得上海租界日趋繁荣。王韬1848年到上海时看到的景象，已是“连甍接栋，昔日桑田，今成廛市，皆从乱后所成者。”
然而，事实是，对太平天国或清政府而言，无论谁取得上海这个长江水系汇合点和天京近邻城市，都可获得支撑整个长三角广大地区的粮饷，还可以形成或解除对天京的包围、阻断或留取江海通道，更可利用口岸获取新式武器装备。
为此，洪仁玕总理天国朝政后不久，就建议东征苏南浙北，然后再“沿长江上取”，于是李秀成东征建立苏福省，数万太平军几次兵临上海城下，一度占领嘉定青浦等周边县城，甚至把指挥部设于徐家汇，但最终还是被驻上海的“洋兵”打退了。
太平军暂时退去，避难上海的士绅们却感觉到了强烈的危机。于是公推冯桂芬致书曾国藩求援，曾国藩大为震惊，遂于1862年四五月间，派李鸿章率淮军从安庆乘英国轮船到达上海，在这个太平军重重包围的孤岛城市就任江苏巡抚一职。
理想避难所
对柳兆薰等避难者而言，当时始终未经战火的上海租界，已成了唯一一处理想的避难所，据统计，这一年，涌入上海租界避难的人口一度达到七十余万，“江浙两省绅商士庶丛集沪城”。
七十万人“丛集”上海租界一隅之地，为上海带来了巨量的人才和资金，据最保守的估计，从1860年到1862年短短的两年时间里，至少有650万银元的华人资本流入租界。
后人这样评论：“源源不断的难民，以他们的智慧、资金和技艺等给上海的都市化和社会经济的转型带来了巨大的活力，他们与界内的外侨一起共同缔造了近代上海的初次繁荣。”（周武《太平军战事与江南社会变迁》）“当租界成为城市的主体的时候，上海的意义完全改变了，它不再是普通的滨海小县城，而是中国最大的贸易中心、远东国际商港。”（乐正：《近代上海人社会心态》）
从田租到汇率
避难者们改变着上海的同时，也被上海改变。
初到上海租界，柳兆薰面临的第一个困难是货币不通行，“本洋”——也就是“中国制式银元”在租界不能用，为此他不得不贱卖了手中的部分“本洋”换成“英洋”，以维持生计。
此外，变成了“城居地主”的柳兆薰，尽管在上海仍然继续絮谈、读书、迎来送往、棋画花鸟吃局……看似与乡居生活没有区别，但据日本明清史专家稻田和一对《柳兆薰日记》的定量分析，实际上，城居之后的柳兆薰，在交往对象、生活重心、核心事务处理等多个方面都有显著的变化。
乡村传统宗法社会联系弱化的同时，柳兆薰日常关注事务的重心，也有了明显的变化。乡居时，《柳兆薰日记》的事项记录中，“田租”是核心事务，出现比率为24.3%；而在城居生活中，从得知“本洋”不可用、被迫贱卖以兑换“英洋”开始，“英洋”这个此前从未出现过的词，在其日记中出现了23次。
事实是，柳兆薰到上海后不久，便开始利用“本洋”与“英洋”间常有变动的兑换价格，从事银元投机买卖以获取汇率差价。在近两年的城居生活中，柳兆薰每每在日记中详尽记录“本洋”与“英洋”的最新兑换价格。
而原本就已经“很了解中外大势、中西差别”的冯桂芬，寓居上海期间曾由王韬导游，多次游租界（夷场）、参观洋行，“货物尤为美备，奇器淫巧不一而足，夷人四五颇殷勤，得遍观也，购刀一剪一，精利可爱。”（《冯申之先生日记手稿》）冯桂芬还曾到租界看赛马。
条约口岸知识分子
涉足近代工商业、金融业，通常被视为柳兆薰等传统乡绅城市化趋势的最显著特征。而在思想上走得更远的冯桂芬、王韬等人，则被称为“条约口岸知识分子”。他们浸润着传统文化的气质，但比普通士绅更具近代眼光。
冯桂芬出身榜眼，为翰林院编修，早年曾与魏源交好，又受林则徐赏识，1850年代就曾到过北京、上海，参观租界、接触学人，他的学生管嗣复还在上海墨海书馆帮西人译书。
因此，当一般人还在欣欣于“万年和约、夷夏之辩”时，冯桂芬已经认识到“合地球九万里为一大天下，中国仅占十五分之一。”
当他真正在居留于上海这个传统与现代、东方与西方文化碰撞交融的杂处之区后，更进一步认识到，西方“算学、重学、视学、光学、化学，皆得格物致理。舆地书备山川厄塞风土物产，多中人所不及。”
在上海生活四年，领衔士绅完成推动清政府“借（洋人）师助剿，乞（曾国藩）师援沪”之外，冯桂芬写出了《校邠庐抗议》，从此奠定“条约口岸知识分子”领军人物的地位。
冯桂芬另一件被铭刻史册的功绩，则是推动创办了广方言馆。据上海社科院历史研究所所长熊月之研究，其在1859年（咸丰九年）已经有了建一所外国语言文字专门学习机构的想法，只是因为没有前例，未获官府支持。
到1862年夏天。当柳兆薰正在上海的寓所中谋算英洋、本洋汇率时，冯桂芬却关注着千里外的首都刚开张的京师同文馆，随后以幕僚身份代时任巡抚的李鸿章撰写了《奏请设立上海学馆》折，奏折强调 “设广方言馆，求博通西学之才，储以济变”。
这所最初名为上海同文馆的翻译人才培养学校，首任监院自然是冯桂芬。
“冯桂芬关于西方的知识较多是从上海获得的，上海造就了冯桂芬。”（熊月之《冯桂芬评传》）
不仅仅是冯桂芬。王韬、李善兰、华蘅芳等从苏南浙北农村来到上海的传统知识分子，都是感受着上海租界的“西风“，然后在墨海书馆的海量西学著作中，切身体验到了中西文化碰撞、交融过程中的感奋、焦虑和痛苦。
1866年，墨海书馆移入江南制造局，与其翻译馆合并，改名广方言馆。
上海的江南
从墨海书馆到广方言馆到江南制造总局，一条从学习西方语言、培养翻译人才开始，进而翻译西方科技文献、培养本国科技人才、然后建立本国工业的“师夷长技”之路清晰可见，上海也由此成为中国近代军事工业、民用工业的发祥地，与“江南鱼米乡”的传统农耕富庶模式渐行渐远。
与此同时，江南传统中心城市苏州，却在战后无可挽回地衰落了。作为明清江南传统文化的极致，苏州的没落，首先是其社会经济支柱——传统手工业行会组织及工场、作坊的毁灭。在太平军攻入苏州城时，丝业公所的董事“遭兵四散”；水木作行会“自遭兵燹，前董均多物故”；刺绣业的锦文公所、剃头业的整容公所 “房屋被毁，所有各项帐目及行规等件，一并失去……”（茅家琦主编《太平天国通史》）
尔后，官绅逃亡，民众流离，到1865年战争结束时，外国商人白齐文发现苏州“乡间可爱的花园，像蜂群似的忙碌着的居民”都不见了。战后统计人口，苏州府九县一厅的“实在人丁”，已从1831年的三百四十余万，锐减到了一百二十八万左右。和苏州的命运相似，战争对杭州的摧毁同样惨烈，战后杭州城市人口从八十余万骤减至二十万，一度仅剩下数万人。
苏杭的没落，只是当时整个苏南浙北被战争摧残的缩影。
美国人白齐文在苏州南京之间旅行时，就发现 “整个十八里之内没有一幢房子。看不见男人，看不见妇女，看不见儿童，也看不见任何一头牲畜。”
而在通往无锡的路上，他更看到“遍地荒芜，荆草漫生……沿途布满了数不清的白骨骷髅和半腐的尸体。”常州、丹阳等苏南城市的情况，也大体类似。
战争只是加速了苏杭的没落。事实是，早在上海开埠之初，江南区域龙头地位的转换就已有端倪：无锡、常州素以从属于苏州的米、布转运码头著称，上海开埠以后，它们与苏州的经济联系逐渐削弱，与上海的联系不断加强，进口商品及南北货，经由上海采购的常占无锡转口内销总额的70%-80%。（戴鞍钢《港口•城市•腹地》）
此外，1853年太平军封锁大运河，贯通南北的经济大动脉被切断，清廷和商人只好发展海上运输，杭州从此丧失了在大运河商业网络终端的战略地位。而新发展的海上运输之路，恰恰是以上海为中转枢纽。
随着经济重心的转换，明清以苏州为中心的江南传统城镇布局终于改变，“呈现出归向上海的重新组合，逐渐形成唯上海马首是瞻，以上海港内外贸易为主要联结纽带的新的城镇体系。”（戴鞍钢《港口•城市•腹地》）
此前的上海，是江南的上海；此后的江南，是上海的江南。
到1870年代以后，松江府属各市镇比“太平战乱”之前增加3倍。这样一批市镇的兴起，以及城镇空间的重新布局，被一位外国学者称之为“镶饰在老式长袍四周的新式花边”（刘石吉《明清时代江南市镇研究》）。
重建的家园
上海之外，战后满眼废墟的江南，终究要重建，历史的重任赋予幸运活到了重返家园那一天的人们。
带着从上海投机银元生意赚来的财富，柳兆薫在1863年冬回到了老家。那时，吴江已经回到了大清王朝治下，而他的许多亲友都已在战乱中死去。
因此，那一段时间里，柳氏在日记中频繁提及的事，除了整理田亩账册、重新向吴江县登记田籍外，就是遍访十里八乡的各亲朋故交，道别后情形，叹重逢不易。
冯桂芬也在1864年的秋天回到了苏州新桥巷故里。老宅久无人居住，庭院里苔痕满阶，野蒿满地，家具还是旧时模样，然而四年避乱流离中，四个孙子死了两个，妻子黄氏也在客居上海时去世了。
此后的冯桂芬，作为苏州乡绅领袖，一直以老病之躯参与战后重建：捐钱购地收养孤寡、重建苏州府学、苏州试院、还主讲苏州正谊书院。
道德伦理秩序重建之外，战乱后人口大量丧失带来的社会阶层结构崩塌以及巨量土地抛荒无人耕种的状况，更为棘手。
苏南地区各厅州县册报则显示，土地“抛荒者居三分之二”。江南其他地区的情况也大体类似：浙江一省，荒芜田地山荡多至112366顷；各省之中又“以皖南北荒田为最多”。
江南一向是朝廷赋税命脉所在，田地大量抛荒势必影响朝廷财政收入。补充战争造成的巨量人口损失，“招垦”成了江南各级地方政府且最急迫的选择。从1869年起，江苏主持垦务的官员规定“必以无主之田招人认垦，由政府发给印照，永远归垦荒者所有。自垦熟之年起，三年之后再交粮纳税。”
于是，一批批移民从四面八方翻山越岭涌到江南，在荒芜而陌生的土地上刀耕火种建立新家园，有的地方甚至出现了“争垦”。据估计，战后苏南地区接纳了一百六十万至二百六十万移民人口，浙江则大约接纳了一百三十二万。
但这仍然远低于恢复生产、重建家园的巨大人口需求，寸土寸金的江南仍是 “垦种乏人”。土地也由此严重贬值，原来值4万铜钱一亩的良田如今只值一千文，这给新移民们提供了一个拥有“恒产”的难得机会。来自全国各地的移民们在江南 “田亩经界，改变旧形”的间隙中，通过各种途径获得了一小块土地，成了“江南小地主”。
工商业地主
与“江南小地主”相比，由移民引发的另一种经济变动则更具时代性。许多曾经因战乱而被逼入条约口岸的官绅、地主和商人，在条约口岸立足、发展之后，又掏出一部分闲置钱款重返乡下，购置因“垦种乏人”而严重贬值的田产。
经营庆丰纱厂等企业的无锡唐保谦家族有土地六千余亩。无锡礼社薛姓地主（薛福成），将近邻田庄收买一空，复向远处发展，无锡丝业资本家周舜卿曾借旱灾之机在无锡的东北部一次性购买土地1000亩……
这些资本家还以在条约口岸学到的经营理念进行面向市场的开发，为市场提供源源不断的需求品。在此过程中，他们自己也摇身一变成为“工商地主”。如19世纪后期的湖州南浔镇，以买卖蚕丝起家而“家财垒聚、自数万至数百十万者，指不胜屈”。
而1860年那个因不在家才躲过战乱虐杀的11岁男孩荣熙泰，成年后利用他在上海大码头积累的见识和少量资本，于1896年以1500元银洋与人合资，在上海开办了广生钱庄，来实践他“散财为益”的思想。荣熙泰因病逝世后，他的两个儿子荣德生、荣宗敬，继承父亲遗志，后来成了中国面粉大王，荣家也随之成了“中国民族资本第一家”。