越来越多的“北京客”正涌向京冀交接处，在环首都楼市中寻找着家的位置。然而，大七环楼市区域，基本上处于一线城市的远郊、三线城市的近郊这样特殊的位置，不论是自住、投资、养老还是综合性置业需求，都在考验着置业者的眼光和判断。
　　谁在大七环买房？
　　“前几年在燕郊买房的，现在至少都赚了一两倍”，邸先生2008年在燕郊买下一套房产，“当时房价是3000元/平米，今年是9000元/平米，在这边买房的投资收益肯定有，但是因为基数小、周期又长，房子升值没有北京市大。”
　　然而，同样是2008年买房的李先生却失意了。“我当时在固安投资买了两套房子，但此后几年，固安房价也没大动静，眼看着燕郊、香河都涨起来了。”就在他去年9月几乎原价将房产转卖之后，第二机场在大兴南部选址的政策落地，短短几个月间，固安的房价就飞涨，逼近万元。
　　“2008年、2009年是环北京楼市的一个转折点。在此之前，以养老度假需求为主，产品多为中高端的别墅和类别墅；而在2008年以后，产品开始转向高层板楼、花园洋房和公寓等，整体供应量也明显增多。”廊坊孔雀城策划推广高级经理陈晖告诉记者，目前在环北京购房需求基本上30%-40%是用于纯自主的刚需，“但很难将各种需求类型区分开，自住和养老、投资需求都是综合性的。”
　　亚豪机构市场总监郭毅认为，环京的居住人群也在逐年增多。从投资角度而言，环京物业主要吸引资金实力不强的初级投资人群，而且适合长线持有。
　　在固安从事地产销售代理多年的小刘告诉记者，今年经他成交的至少有两三成是“毕房族”，“大部分是外地学生的家庭购买，在固安买房既是物业投资，也为‘婚房’或‘养老房’做准备。”
　　陈晖认为，今年市场偏好中档产品，面向普通中产阶层的“第二居所”概念开始升温。“100平米以上的户型最受市场欢迎，而小户型或中高端别墅都稍差。”
　　记者了解到，经过多年的发展，目前香河、固安、廊坊和涿州等大七环楼市供应热区，其产品类型已相对立体化、产品线越来越丰富。


　　然而，大七环楼市的二手房买卖、租赁市场都很平淡。“一、二级市场相对火热，但三级市场仍然处于培育发展期。”陈晖认为，“新房供应量很大，至少得把土地供应量消化50%甚至更高的时候，二手房交易市场的氛围才能出现，这需要很长的时间。”


　　社区“孤岛化”
　　“终于不住河北了，回北京了。”邸先生今年卖掉了燕郊房产，用物业增值的收益去通州二次置业。“其实这几年在燕郊的生活还算舒服，最头疼的是交通。而且从长期看，医疗和教育配套跟不上，孩子上学、老人就医都比较麻烦”。
　　每年涌入环京楼市的置业人潮源源不断，而从这些地方回流北京的置业潮也悄然出现。“受各方面条件的制约，环京楼市主要承载过渡性居住需求”，郭毅表示。
　　多年以来，“环首都贫困带”是公开的秘密，位于北京周边的河北各市县受首都“灯下黑”困扰，经济与城市化发展较为落后。但是随着北京楼市需求的不断外溢，这些地区的房地业迅速崛起。但据记者了解到，社区“孤岛化”已经是环首都居住氛围的重要特征。“房子空间大、小区绿化好，居住很舒适，但一出小区，感觉就是另一个世界。”已经在固安养老居住了三年的张女士告诉记者，老县城的生活配套不足、街道卫生条件较差、流动人口多和市民素质不高等问题，都令她的养老生活几乎是“足不出户”，很难融入当地社区。
　　“燕郊‘睡城’已经被摘帽多年，因为燕顺路两侧的大型商业生活配套已经相对完善。而固安、香河的配套仍在起步阶段，廊坊、涿州等城市则基本依托原有的城市配套。”陈晖认为，大七环楼市在交通、教育、医疗、公共服务等配套方面，仍然需要追赶。吸引置业人群“住下来”，才能给市场带来持续的动力，。
　　此外，业内人士提醒，要警惕“大七环”路网建设，成为环京楼市盲目炒作的概念。环京楼市的房价涨跌波动，既受实际供需变化的影响，也难以剥离各种概念炒作的影响。
　　多年以来，“环首都经济一体化”、“城镇化”、“首都第二机场建设”、“大七环”等各种政策风声已经被楼市反复热炒。