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摘 要： 房地产投资为投资者带来较高的经济利益的同时，也可能使投资者遭受险。由于房 地产投资是一项充满风险的投资活动。因此在进行房地产投资项目评估之前就应该对房地产投资项目进行不确定性分析，将风险降到最低。基于此，笔者对房地产投资的风险进行了简要分析，供同行参考借鉴。
关 键 词： 房地产投资风险概算
中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号：
Abstract： Real estate investment for investors to bring high economic benefits at the same time, may also make them suffer. The real estate investment is a risky investment activities. Therefore in the process of the real estate investment project evaluation before it should be of real estate investment project uncertainty analysis, risk to a minimum. Based on this, the author of the real estate investment risk undertook brief analysis, offer reference for peers.
Key Words：Real estate; investment; Risk estimate
引 言
房地产业是从事房地产开发、 经营、管理和服务的产业群体，是一个具有内在整体性的社会产业，它包括土地的开发经营，房屋的综合开发、买卖、租赁、信托、维修、装饰、综合服务，以及以房地产为依托进行的多种经营管理。房地产业作为第三产业的重要组成部分，是社会生产和再生产以及科学、文化、教育、卫生等各种社会经济活动的基础、载体和空间条件处于国民经济发展的基础地位。同时， 房地产业与其他产业相比， 在国民经济中又具有高度的综合性和关联性，其发展能带动相关产业以更高的速度发展。因此，房地产业是国民经济的基础性、先导性、 支柱性产业。
1房地产投资的相关概述
房地产开发投资，是指企业的业主运用科学的理论与方法,依据社会与市场的需要及企业的主客观条件，在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为;对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的全过程，予以决策、运筹、组织与协调，以保证动态地最优化地实现企业的总目标.房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一 种类型;为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等,都属于房地产投资。
2房地产投资风险概算
2.1房地产项目的客观风险性
房地产项目投资过程主要包括获取土地使用权，规划设计与方案报批，签署有关合作协议，施工建设与竣工验收市场营销与物业管理。风险存在于客观事件发展变化的整个过程中，房地产投资也不例外，由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。 例如在工程成本层面房地产是这样计算的：承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。再加设计费和监理费、土地费、广告、策划、销售代理费等等成本加起来也算是造成目前高房价的几个因素。由于房地产物业本身的特点和房地产投资的特点，市场的不同的风险因素，导致风险呈现多样性和相互的关联性。而风险因素反映在投资过程中，在时间上、地域上、投资结果上呈现出不确定性，不确定因素本身的变动程度 和影响能力决定了项目风险的不确性。由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常而造成损失的可能性，如地震、洪水、风暴、雷电、海啸、旋风等。这类风险出现的机会较低，但是一旦出现，造成的危害相当严重，轻则增加成本、延长工期，重则导致投资的彻底损失。对于这些危害的防范，开发商一 般可采用投保的方式来减少或避免损失。但是，投保之前，如果能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等做一定的了解分析，可以减少投保成本，从而增加投资收益。
2.2市场的不确定性
任何市场的供给予需求都是动态的和不確定的，这种房动态的不确定性决定市场中的 经营者收入的不确定性，地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些，因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科 学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，有可能避免该风险才的发生。市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供市场营销竞争激烈，终给房地产投资者带来的推最给过多，广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析 不 足所引起的，对市场把握是能力的不足，在投资者提价的“时滞”上，特别是在高通货膨胀期。购买力也会影响消费者，在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的，这就决定了投资在房地产上的资金流动性差、变现能力弱。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响 了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的不确定性。
2.3企业自身风险
同花顺数据显示，截至2011年8月28日，已经披露中报的102家房地产上市公司中，共有67家经营活动现金流量净额为负，占比达65.69 %。此外，更有57家上市公司经营活动现金流量净额同比出现下滑。由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。通常投资者负债比率越大，财务风险就越高。
产生的主要原因有：
（1）购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款。
（2）投资者运用财 务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的 不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能。国八条后部分房地产企业经营性现金流出现大幅下降，住房限购措施加上更高的抵押贷款利率，可能会使今年前几个月新房销售量比2010年四季度下降40%至60%。而多数开发商95%的现金流都来自于住房销售，不少人开始担心房地产商能否抵御住本次楼市的销量“寒冬”。
2.4现阶段下的政策风险
2008年伴随着全球金融危机蔓延世界各地，中国采取救市措施，但增发绝大部分资金未落到实体经济行业，导致实体经济萎缩，而房地长行业迅速催涨，并在房地产行业集中了大量闲置资金，房产价格持续走高，导致社会财富分配不均，使大部分人丧失购买房屋的能力，造成房地产市场的极大风险；国家在这种情况下出台“国八条”和“国十条”调控房价继续走高趋势，相信房价将会积极回归合理价位，同时是消费者和生产经营者同事获利，使房地产市场向着健康稳定的方向发展。2012年1月份，上市房企销售业绩普遍下滑，各地楼市库存量不断攀升。全国70个大中城市房价环比全线停涨，购房者“出手不甘心、不出手担心”的观望和焦虑情绪加重，但开发商都在萧条的市场中苦苦挣扎，仍在采取延缓开盘节奏等方式博弈政策调控放松。有关专家认为，调控政策仍将严格执行，打破市场僵局关键在于房企“降价”，促使房价合理回归。由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，会给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。其主要包括，社会的、政治的、经济的、自然的、技术的、城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险和治安风险。社会风险具体则是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
3结 语
随着近几年国民经济的快速增长地产市场也呈现出良好房的发展态势，地产业已成为国民经济中重要支柱产业之一，极大地推动了我国经济的发展，房地产项目投资是不错的投资方向，但近年来我国房地产市场出现炒作非常严重，房地产市场用作不规范，由于房地产本身具有的风险性和现在国家对房地产市场的调控布局，使得房地产投资风险更大，因此现阶段中国房地产积极发展是不争的事实，但房地产市场也在积极的调控。
参考文献：
[1] 兰峰主编.《房地产开发与经营》 建筑工业出版社. 2008 .
[2] 张洪力编《房地产经济学 》.机械工业出版社 2004-08-01
[3] 余建源 主编编. 《中国房地产市场调控新论》上海人民出版社 . 2009
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。
关 键 词： 房地产投资风险概算
中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号：
Abstract： Real estate investment for investors to bring high economic benefits at the same time, may also make them suffer. The real estate investment is a risky investment activities. Therefore in the process of the real estate investment project evaluation before it should be of real estate investment project uncertainty analysis, risk to a minimum. Based on this, the author of the real estate investment risk undertook brief analysis, offer reference for peers.
Key Words：Real estate; investment; Risk estimate
引 言
房地产业是从事房地产开发、 经营、管理和服务的产业群体，是一个具有内在整体性的社会产业，它包括土地的开发经营，房屋的综合开发、买卖、租赁、信托、维修、装饰、综合服务，以及以房地产为依托进行的多种经营管理。房地产业作为第三产业的重要组成部分，是社会生产和再生产以及科学、文化、教育、卫生等各种社会经济活动的基础、载体和空间条件处于国民经济发展的基础地位。同时， 房地产业与其他产业相比， 在国民经济中又具有高度的综合性和关联性，其发展能带动相关产业以更高的速度发展。因此，房地产业是国民经济的基础性、先导性、 支柱性产业。
1房地产投资的相关概述
房地产开发投资，是指企业的业主运用科学的理论与方法,依据社会与市场的需要及企业的主客观条件，在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为;对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动的全过程，予以决策、运筹、组织与协调，以保证动态地最优化地实现企业的总目标.房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一 种类型;为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等,都属于房地产投资。
2房地产投资风险概算
2.1房地产项目的客观风险性
房地产项目投资过程主要包括获取土地使用权，规划设计与方案报批，签署有关合作协议，施工建设与竣工验收市场营销与物业管理。风险存在于客观事件发展变化的整个过程中，房地产投资也不例外，由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。 例如在工程成本层面房地产是这样计算的：承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。再加设计费和监理费、土地费、广告、策划、销售代理费等等成本加起来也算是造成目前高房价的几个因素。由于房地产物业本身的特点和房地产投资的特点，市场的不同的风险因素，导致风险呈现多样性和相互的关联性。而风险因素反映在投资过程中，在时间上、地域上、投资结果上呈现出不确定性，不确定因素本身的变动程度 和影响能力决定了项目风险的不确性。由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常而造成损失的可能性，如地震、洪水、风暴、雷电、海啸、旋风等。这类风险出现的机会较低，但是一旦出现，造成的危害相当严重，轻则增加成本、延长工期，重则导致投资的彻底损失。对于这些危害的防范，开发商一 般可采用投保的方式来减少或避免损失。但是，投保之前，如果能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等做一定的了解分析，可以减少投保成本，从而增加投资收益。
2.2市场的不确定性
任何市场的供给予需求都是动态的和不確定的，这种房动态的不确定性决定市场中的 经营者收入的不确定性，地产市场中的经营者所承担的这种风险比其它市场要大些，因为房地产商品的价值受供求影响的幅度很大。只有对房地产供求关系做出客观的判断并进行科 学的预测，把握房地产市场供求变化的客观规律，有可能避免该风险才的发生。市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供市场营销竞争激烈，终给房地产投资者带来的推最给过多，广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析 不 足所引起的，对市场把握是能力的不足，在投资者提价的“时滞”上，特别是在高通货膨胀期。购买力也会影响消费者，在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的，这就决定了投资在房地产上的资金流动性差、变现能力弱。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响 了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的不确定性。
2.3企业自身风险
同花顺数据显示，截至2011年8月28日，已经披露中报的102家房地产上市公司中，共有67家经营活动现金流量净额为负，占比达65.69 %。此外，更有57家上市公司经营活动现金流量净额同比出现下滑。由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。通常投资者负债比率越大，财务风险就越高。
产生的主要原因有：
（1）购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款。
（2）投资者运用财 务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的 不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能。国八条后部分房地产企业经营性现金流出现大幅下降，住房限购措施加上更高的抵押贷款利率，可能会使今年前几个月新房销售量比2010年四季度下降40%至60%。而多数开发商95%的现金流都来自于住房销售，不少人开始担心房地产商能否抵御住本次楼市的销量“寒冬”。
2.4现阶段下的政策风险
2008年伴随着全球金融危机蔓延世界各地，中国采取救市措施，但增发绝大部分资金未落到实体经济行业，导致实体经济萎缩，而房地长行业迅速催涨，并在房地产行业集中了大量闲置资金，房产价格持续走高，导致社会财富分配不均，使大部分人丧失购买房屋的能力，造成房地产市场的极大风险；国家在这种情况下出台“国八条”和“国十条”调控房价继续走高趋势，相信房价将会积极回归合理价位，同时是消费者和生产经营者同事获利，使房地产市场向着健康稳定的方向发展。2012年1月份，上市房企销售业绩普遍下滑，各地楼市库存量不断攀升。全国70个大中城市房价环比全线停涨，购房者“出手不甘心、不出手担心”的观望和焦虑情绪加重，但开发商都在萧条的市场中苦苦挣扎，仍在采取延缓开盘节奏等方式博弈政策调控放松。有关专家认为，调控政策仍将严格执行，打破市场僵局关键在于房企“降价”，促使房价合理回归。由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，会给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。其主要包括，社会的、政治的、经济的、自然的、技术的、城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险和治安风险。社会风险具体则是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
3结 语
随着近几年国民经济的快速增长地产市场也呈现出良好房的发展态势，地产业已成为国民经济中重要支柱产业之一，极大地推动了我国经济的发展，房地产项目投资是不错的投资方向，但近年来我国房地产市场出现炒作非常严重，房地产市场用作不规范，由于房地产本身具有的风险性和现在国家对房地产市场的调控布局，使得房地产投资风险更大，因此现阶段中国房地产积极发展是不争的事实，但房地产市场也在积极的调控。
参考文献：
[1] 兰峰主编.《房地产开发与经营》 建筑工业出版社. 2008 .
[2] 张洪力编《房地产经济学 》.机械工业出版社 2004-08-01
[3] 余建源 主编编. 《中国房地产市场调控新论》上海人民出版社 . 2009
注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。