5月3日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》。报告指出，近10年投资购房比例上升致使房市风险增大，但房地产调控政策已取得一定成效，一线及热点城市房价预期持续回落。中心主任甘犁教授表示，居民要警惕房市投资风险，让房子回归“只住不炒”的定位。

城镇家庭购房情况：投资购房比例上升，房市风险须警惕

　　2017年四季度至2018年一季度，有3.6%的城镇家庭新购房产，有2.0%的城镇家庭出售或转让房产。
　　分析得知，2018年一季度城镇新购房中，30.8%为首套房，而第二套房占比为43.8%，第三套房及以上的占比为25.4%。
　　过去10年间，新购房为首套房的占比在持续下降，新购房为第二套或第三套及以上住房的比例持续上升。2008年新购房中，首套房占比为70.3%，到2017年该比例下降至45.8%，2018年一季度进一步下降至30.8%。新购房为第二套房的比例逐年上升，从2008年的26.5%上升到2017年的39.2%，2018年一季度进一步上升到43.8%。新购房为第三套房及以上的占比也呈增加趋势，从2008年的3.2%增加到2017年的15.0%，2018年一季度进一步上升到25.4%（见图1）。
　　热点城市的新购房产分布变化趋势与全国一致，但相对更稳定。数据显示，新购房为首套房的占比整体呈下降趋势，但与全国相比下降趋势较缓慢。2011年首套房占比为63.7%，低于全国水平66.7%；2017年该比例下降到53.8%，高于全国水平45.8%。
　　近10年来，热点城市新购房为第二套房或第三套房及以上的比例虽有增加，但基本保持稳定，且低于全国平均水平。2011年，热点城市新购房为二套房的比例为28.6%，高于全国平均水平25.1%；2017年这一比例上升到34.0%，低于全国平均水平39.2%。2011年，热点城市新购房为第三套及以上的比例为7.7%，同期全国为8.3%，2017年热点城市该比例上升至12.2%，仍低于全国15.0%的水平。尤其值得关注的是，因房地产调控力度加大，2016到2017年，热点城市首套房比例仅下降3.4个百分点，低于全国水平（全国下降5.3个百分点）。
　　热点城市购房目的变化趋势仍与全国一致，但相对稳定。数据显示，刚需房比例呈下降趋势，但与全国相比下降趋势较缓慢。2011年刚需房比例为63.6%，低于全国平均水平66.2%；2017年这一比例下降至54.0%，高于全国平均水平46.4%。
　　新购房为改需房和投资房的比例近10年来略有增加，也基本稳定，且低于全国平均水平。2011年，热点城市改需房比例为11.6%，高于全国平均水平10.2%；2017年这一比例上升至13.8%，低于全国平均水平15.9%。2011年，热点城市投资房的比例为24.8%，略高于全国平均水平23.6%；2017年这一比例上升到32.2%，低于全国平均水平37.6%。由此可见，政府出台的房地产调控政策已见成效，2016到2017年热点城市刚需房比例仅下降3.4个百分点，低于全国水平5.2个百分点。

一线城市房价预期持续回落

　　2018年一季度，房价预期指数为113.8，说明城镇居民预期二季度房价会继续上涨。有房家庭对房价预期更为乐观，为114.5，而无房家庭的预期为109.5。
　　由过去3年数据可知，人们对房价的预期变化较大。2015年城镇居民整体看跌房价，但一年之后转为乐观。从2017年开始，各地政府逐渐对房地产市场进行调控，城镇居民的房价预期指数从2017年一季度的118.1，下降到四季度的116.3，并进一步下降到2018年一季度的113.8，说明国家的房地产市场调控政策发挥了作用。
　　从城市级别来看，自2016年开始，一线城市房价预期持续下跌，从2016年一季度的135.1持续下跌至2018年同期的106.4，且在2017年四季度已经低于二线及其他城市。二线城市房价预期相对平稳。其他城市房价预期从2015年四季度的89.6持續上升，并在2017年同期高于一线城市和二线城市，达到117.0（见图3）。
　　将城镇家庭总资产按照从低到高排序，并等分为五组，分别是：低资产组（0～20%）、较低资产组（20%～40%）、中等资产组（40%～60%）、较高资产组（60%～80%）和高资产组（80%～100%）。（编者注：根据该报告给出的标准，低资产组的家庭总资产在12.4万元以下，较低资产组的家庭总资产在12.4万～36.3万元，中等资产组的家庭总资产在36.3万～71.1万元，较高资产组的家庭总资产在71.1万～156.2万元，高资产组的家庭总资产在156.2万元以上。）
　　结果显示，较高资产组和高资产组的家庭总资产在增加，其他组的家庭总资产在减少。与上季度相比，处于0～40%的低资产组、较低资产组的家庭总资产缩水幅度减小，较高资产组总资产增长幅度增大，高资产组总资产增长幅度减小。相比而言，中等资产组的总资产缩水幅度较大（见图5）。

股票亏损导致城镇家庭金融资产缩水

　　2018年一季度，城镇家庭的金融资产变动指数为95.9，呈缩水状况。分析原因，各资产组的金融资产都在缩水，而较高和高资产组的金融资产缩水程度较轻。
　　2018年一季度，股市的震荡引起家庭金融资产缩水，上证指数从2018年1月26日的3553点一路下跌到3月30日的3168点（截至季度电访日期），股民投资股票的盈利情况也在整体下降。数据显示，2018年一季度仅2.0%的股民“盈利很多”，14.4%的股民“盈利一点”，23.7%的股民“基本持平”，“亏损一点”和“亏损很多”的股民分别占到31.1%和28.8%。整体来看，过去半年股民的股票盈利指数为64.7，不容乐观。
　　股民对2018年二季度的股市预期中，认为“上涨一点”和“下跌一点”的居多，分别占30.4%和34.0%，另有13.6%的股民认为会“下跌很多”，只有2.9%的股民认为“上涨很多”。股票预期指数为87.4，明显偏低。
　　根據过去半年股民股票投资整体盈利情况，分析股民对未来3个月的股市预期，发现亏损者的股票预期较低。具体来看，“盈利很多”的股民对股票的预期指数为101.0；“盈利一点”的股民对股票的预期指数为91.9；“基本持平”的股票预期最高为105.9，“亏损一点”和“亏损很多”的股民对股票预期指数仅为78.9和80.0。
　　（中国家庭金融调查始于2009年，于2011年、2013年、2015年、2017年完成4轮入户调查，形成了具有全国代表性的微观家庭基础数据库，样本规模已达到4万户。从2014年一季度开始，每季度开展季度电话回访，构建家庭资产指数。本报告基于2018年一季度电访数据撰写而成，样本均为城镇样本。）