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【摘 要】“营改增”作为我国税制改革的一大创举，对于各行各业都产生了难以估量的影响，以房地产企业为例，“营改增”的实施，极大的影响了企业内部控制，如何通过内部控制来保证“营改增”工作的顺利落实，是房地产企业面临着关键问题。本文从“营改增”在我国的实施情况出发，分析了其对房地产企业内部控制的影响，并就“营改增”背景下房地产企业如何强化内部控制提出了几点建议。
【关键词】“营改增”；房地产企业；内部控制
一、前言
2016年5月1日，“营改增”在我国全面实施，房地产行业也因此受到了非常显著的影响，税务制度和税率等的变化要求房地产企业必须及时更新观念，强化内部控制工作，在企业内部营造出良好的环境和氛围，确保“营改增”工作的顺利实施，为企业稳定健康发展奠定坚实基础。
二、“营改增”实施情况
“营改增”简单来讲，就是将之前需要缴纳营业税的应税项目改为缴纳增值税，同时针对产品或者服务的增值部分征税，可以消除重复征税问题，是我国税制改革的一大创新。实施“营改增”的主要目的，是推动财税体制的改革，减轻企业赋税，充分调动各方的积极性，为产业与消费的升级，高端服务行业的发展以及供给侧结构性改革奠定良好的基础。“营改增”在我国的实施经历了3个阶段：第一阶段开始于2012年1月1日，主要在上海、北京、江苏、福建等地的交通运输业和部分现代服务业开展“营改增”试点；第二阶段开始于2013年8月1日，“营改增”试点在全国范围内得以推行，除上述行业外，又加入了广播影视服务行业以及邮政业，2014年6月1日电信业也开始在全国范围内实施“营改增”试点；第三阶段开始于2016年5月1日，“营改增”得以在所有行业全面实施，同时也将企业新增不动产所蕴含的增值税纳入到了抵扣范围内，尽可能保证所有行业的税负只减不增。
三、“营改增”对房地产企业内部控制的影响
建筑行业作为我国国民经济的支柱性产业，按理说很早就应该开展“营改增”试点，但是实际上，直到2016年5月1日，“营改增”全面实施后，建筑行业才真正开始“营改增”工作。之所以如此，主要是建筑行业本身的环境相对复杂，理想化的税收环境并不存在，加上其“营改增”涉及面极广，影响巨大，对于我国的财政收入以及财税体制都会产生较大的冲击。对于房地产企业而言，“营改增”带来的影响同样不容忽视，主要表现在企业税负、现金流量、票务管理、运作方式、内部控制等方面，这里以内部控制为例，分析“营改增”对房地产企业的影响。
1.内控环境
与营业税相比，增值税业务更加复杂，其本身的管理制度更加严格，并非所有业务及增值税发票都能够进行抵扣，如果违规，可能面临涉税风险。对于房地产企业而言，“营改增”的实施刚满一年，依然处于尝试探索阶段，如果工作人员对增值税相关政策缺乏足够理解，则可能出现抵扣不及时或者抵扣不充分的情况，甚至为了多实现进项抵扣而虚开发票，这些或有意或无意的行为会给企业带来相应的税务风险。因此，“营改增”实施后，房地产企业应该及时转变认识，在企业中形成良好的内控环境，才能确保“营改增”的顺利开展。
2.内控程序
“营改增”的实施，增加了增值税发票的领用及保管环节，也需要根据实际情况增值税进行计算。在这种情况下，房地产企业内部控制必须需要针对相应环节增加内控层序，以确保企业能够依照相关法律法规，开展增值税纳税处理工作。
3.信息系统
“营改增”实施后，房地产企业会计核算方式出现了一定变化，例如，原本的营业税属于价内税，而增值税则属于价外税，企业在对成本和收入进行确定时，金额必然存在一定的变化，需要将增值税额单独列出，这就增大了计算的工作量。而会计科目的变动又会对企业现金流量表、资产负债表等造成影响，要求房地产企业及时对内部控制中的会计信息处理系统进行改进和完善，在会计软件中纳入增值税相关内容，实现发票自动开具、销项税额自动计算等，对业务处理进行规范，避免手工操作引发的各种问题。
四、“营改增”后房地产企业内部控制强化措施
1.强化员工控制
对于企业而言，内部控制的重要性不言而喻，其可以分为事前控制、事中控制和事后控制三个不同的阶段。一直以来，房地产企业交纳的都是营业税，虽然增值税在房地产行业的实施已经一年有余，不过对于财务会计人员而言，对于增值税相关的法律法规以及相关会计处理缺乏足够的了解和认识，在工作中容易出现问题。对此，需要做好事前控制工作，对员工素质进行强化，通过教育培训，确保财务会计人员以及管理人员能够更好的掌握增值税相关的政策法规以及业务处理流程等内容。可以采用集中培训或者自主学习的方式，结合必要的考核与激励机制，使得员工不仅能够熟练掌握相关知识，还可以将之运用到企业内部控制中，确保税务筹划等工作的合理性，有效预防财务核算风险。在事中控制阶段，有关部门应该做好各项工作的审核监督，确保工作人员能够严格依照标准流程进行操作，避免误操作的现象。事后控制环节，需要重视对员工工作绩效的考核评估，配合激励机制，做到奖惩分明，在提高员工工作积极性的同时，也可以通过惩戒来督促其对工作中存在的问题进行改正。
2.优化流程控制
在“营改增”实施后，房地产企业原本的业务流程也会发生变化。为了确保各项工作的顺利开展，房地产企业应该结合增值税管理的有关要求，对业务流程进行优化和改进。从事前控制的角度，企业可以立足自身发展需求，构建全新的会计制度，确保制度的完善性和可操作性，对每一个岗位的工作流程进行明确，使得工作人员能够熟悉自身的工作内容和工作要求，严格依照规章制度进行操作，做到有章可循。对于涉及增值税业务的内容，更是必须进一步细化，对主要会计业务的处理方式进行优化。在事中控制环节，房地产企业应该对企业内部会计信息处理系统进行改进和完善，以程序化设计来确保会计处理功能能够依照流程要求开展，通过制单、审核等，逐步传递到下一个岗位，确保每一项工作和每一笔业务都能够经过审核与复核工作，避免出现误差和问题。
3.关注风险控制
相比较营业税，增值税业务本身更加复杂，无论是发票的领取、保管还是使用，都有着异常严格的法律规定。以增值税抵扣为例，必须在满足相关条件的情况下，才能对增值税进项税额进行抵扣，稍有不慎，就可能形成偷税漏税问题，使得房地产企业承担相应的法律风险。从这个角度，房地产企业必须重视风险管控，加强对增值税发票领取、保管和使用的管理控制，确保增值税发票的依法适用。增值税的计算采用的是销项税额减去进项税额。房地产企业在日常运营环节，对于涉及进项税额抵扣的业务，应该优先选择可以提供进项税额发票的企业，在法律允许的范围内尽可能多的获取进项税额抵扣发票，通过合理纳税筹划来减少纳税成本。不仅如此，企业在开展各项工作的过程中，应该严格遵循有关法律法规，避免虚开或者伪造增值税专用发票的情况。从纳税管理方面分析，应该提高警惕，做好监督控制工作，設置专门的组织机构，对增值税相关工作进行审核监督，确保增值税发票能够正确使用，增值税额计算正确，做好增值税缴纳，确保企业各项工作的顺利开展。
五、结语
总而言之，“营改增”的实施，对于房地产企业的影响显而易见，尤其是在内部控制方面，增值税的全面推行在内控环境、内控程序以及会计信息系统等方面都产生了不容忽视的影响，需要房地产企业管理层的高度重视，立足企业自身发展情况，强化员工素质控制、优化业务流程控制，做好税收风险控制，切实提高内部控制水平，更好的适应市场经济发展需求，推动企业稳定健康发展。
参考文献：
[1]吴彬彬.“营改增”后房地产开发企业工程合同管理内部控制[J].现代商贸工业，2016，（34）：298.
[2]康常安.浅议“营改增”后建筑施工企业如何加强内部管理[J].会计师，2016，（6）：56-57.
[3]安尼.浅析“营改增”后房地产企业内部控制[J].财会学习，2016，（7）：174.
[4]邵逸歆.纳入“营改增”范围对房地产企业的影响[J].商业经济，2016，（5）：26-27.
[5]袁洲，何伦志.新常态下“营改增”对房地产企业的影响及对策[J].会计之友，2016，（20）：114-116.
【关键词】“营改增”；房地产企业；内部控制
一、前言
2016年5月1日，“营改增”在我国全面实施，房地产行业也因此受到了非常显著的影响，税务制度和税率等的变化要求房地产企业必须及时更新观念，强化内部控制工作，在企业内部营造出良好的环境和氛围，确保“营改增”工作的顺利实施，为企业稳定健康发展奠定坚实基础。
二、“营改增”实施情况
“营改增”简单来讲，就是将之前需要缴纳营业税的应税项目改为缴纳增值税，同时针对产品或者服务的增值部分征税，可以消除重复征税问题，是我国税制改革的一大创新。实施“营改增”的主要目的，是推动财税体制的改革，减轻企业赋税，充分调动各方的积极性，为产业与消费的升级，高端服务行业的发展以及供给侧结构性改革奠定良好的基础。“营改增”在我国的实施经历了3个阶段：第一阶段开始于2012年1月1日，主要在上海、北京、江苏、福建等地的交通运输业和部分现代服务业开展“营改增”试点；第二阶段开始于2013年8月1日，“营改增”试点在全国范围内得以推行，除上述行业外，又加入了广播影视服务行业以及邮政业，2014年6月1日电信业也开始在全国范围内实施“营改增”试点；第三阶段开始于2016年5月1日，“营改增”得以在所有行业全面实施，同时也将企业新增不动产所蕴含的增值税纳入到了抵扣范围内，尽可能保证所有行业的税负只减不增。
三、“营改增”对房地产企业内部控制的影响
建筑行业作为我国国民经济的支柱性产业，按理说很早就应该开展“营改增”试点，但是实际上，直到2016年5月1日，“营改增”全面实施后，建筑行业才真正开始“营改增”工作。之所以如此，主要是建筑行业本身的环境相对复杂，理想化的税收环境并不存在，加上其“营改增”涉及面极广，影响巨大，对于我国的财政收入以及财税体制都会产生较大的冲击。对于房地产企业而言，“营改增”带来的影响同样不容忽视，主要表现在企业税负、现金流量、票务管理、运作方式、内部控制等方面，这里以内部控制为例，分析“营改增”对房地产企业的影响。
1.内控环境
与营业税相比，增值税业务更加复杂，其本身的管理制度更加严格，并非所有业务及增值税发票都能够进行抵扣，如果违规，可能面临涉税风险。对于房地产企业而言，“营改增”的实施刚满一年，依然处于尝试探索阶段，如果工作人员对增值税相关政策缺乏足够理解，则可能出现抵扣不及时或者抵扣不充分的情况，甚至为了多实现进项抵扣而虚开发票，这些或有意或无意的行为会给企业带来相应的税务风险。因此，“营改增”实施后，房地产企业应该及时转变认识，在企业中形成良好的内控环境，才能确保“营改增”的顺利开展。
2.内控程序
“营改增”的实施，增加了增值税发票的领用及保管环节，也需要根据实际情况增值税进行计算。在这种情况下，房地产企业内部控制必须需要针对相应环节增加内控层序，以确保企业能够依照相关法律法规，开展增值税纳税处理工作。
3.信息系统
“营改增”实施后，房地产企业会计核算方式出现了一定变化，例如，原本的营业税属于价内税，而增值税则属于价外税，企业在对成本和收入进行确定时，金额必然存在一定的变化，需要将增值税额单独列出，这就增大了计算的工作量。而会计科目的变动又会对企业现金流量表、资产负债表等造成影响，要求房地产企业及时对内部控制中的会计信息处理系统进行改进和完善，在会计软件中纳入增值税相关内容，实现发票自动开具、销项税额自动计算等，对业务处理进行规范，避免手工操作引发的各种问题。
四、“营改增”后房地产企业内部控制强化措施
1.强化员工控制
对于企业而言，内部控制的重要性不言而喻，其可以分为事前控制、事中控制和事后控制三个不同的阶段。一直以来，房地产企业交纳的都是营业税，虽然增值税在房地产行业的实施已经一年有余，不过对于财务会计人员而言，对于增值税相关的法律法规以及相关会计处理缺乏足够的了解和认识，在工作中容易出现问题。对此，需要做好事前控制工作，对员工素质进行强化，通过教育培训，确保财务会计人员以及管理人员能够更好的掌握增值税相关的政策法规以及业务处理流程等内容。可以采用集中培训或者自主学习的方式，结合必要的考核与激励机制，使得员工不仅能够熟练掌握相关知识，还可以将之运用到企业内部控制中，确保税务筹划等工作的合理性，有效预防财务核算风险。在事中控制阶段，有关部门应该做好各项工作的审核监督，确保工作人员能够严格依照标准流程进行操作，避免误操作的现象。事后控制环节，需要重视对员工工作绩效的考核评估，配合激励机制，做到奖惩分明，在提高员工工作积极性的同时，也可以通过惩戒来督促其对工作中存在的问题进行改正。
2.优化流程控制
在“营改增”实施后，房地产企业原本的业务流程也会发生变化。为了确保各项工作的顺利开展，房地产企业应该结合增值税管理的有关要求，对业务流程进行优化和改进。从事前控制的角度，企业可以立足自身发展需求，构建全新的会计制度，确保制度的完善性和可操作性，对每一个岗位的工作流程进行明确，使得工作人员能够熟悉自身的工作内容和工作要求，严格依照规章制度进行操作，做到有章可循。对于涉及增值税业务的内容，更是必须进一步细化，对主要会计业务的处理方式进行优化。在事中控制环节，房地产企业应该对企业内部会计信息处理系统进行改进和完善，以程序化设计来确保会计处理功能能够依照流程要求开展，通过制单、审核等，逐步传递到下一个岗位，确保每一项工作和每一笔业务都能够经过审核与复核工作，避免出现误差和问题。
3.关注风险控制
相比较营业税，增值税业务本身更加复杂，无论是发票的领取、保管还是使用，都有着异常严格的法律规定。以增值税抵扣为例，必须在满足相关条件的情况下，才能对增值税进项税额进行抵扣，稍有不慎，就可能形成偷税漏税问题，使得房地产企业承担相应的法律风险。从这个角度，房地产企业必须重视风险管控，加强对增值税发票领取、保管和使用的管理控制，确保增值税发票的依法适用。增值税的计算采用的是销项税额减去进项税额。房地产企业在日常运营环节，对于涉及进项税额抵扣的业务，应该优先选择可以提供进项税额发票的企业，在法律允许的范围内尽可能多的获取进项税额抵扣发票，通过合理纳税筹划来减少纳税成本。不仅如此，企业在开展各项工作的过程中，应该严格遵循有关法律法规，避免虚开或者伪造增值税专用发票的情况。从纳税管理方面分析，应该提高警惕，做好监督控制工作，設置专门的组织机构，对增值税相关工作进行审核监督，确保增值税发票能够正确使用，增值税额计算正确，做好增值税缴纳，确保企业各项工作的顺利开展。
五、结语
总而言之，“营改增”的实施，对于房地产企业的影响显而易见，尤其是在内部控制方面，增值税的全面推行在内控环境、内控程序以及会计信息系统等方面都产生了不容忽视的影响，需要房地产企业管理层的高度重视，立足企业自身发展情况，强化员工素质控制、优化业务流程控制，做好税收风险控制，切实提高内部控制水平，更好的适应市场经济发展需求，推动企业稳定健康发展。
参考文献：
[1]吴彬彬.“营改增”后房地产开发企业工程合同管理内部控制[J].现代商贸工业，2016，（34）：298.
[2]康常安.浅议“营改增”后建筑施工企业如何加强内部管理[J].会计师，2016，（6）：56-57.
[3]安尼.浅析“营改增”后房地产企业内部控制[J].财会学习，2016，（7）：174.
[4]邵逸歆.纳入“营改增”范围对房地产企业的影响[J].商业经济，2016，（5）：26-27.
[5]袁洲，何伦志.新常态下“营改增”对房地产企业的影响及对策[J].会计之友，2016，（20）：114-116.