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随着“金九银十”传统市场销售节点又将到来，北京楼市似乎又有一出好戏要上演了。一方面，热销盘将时不时出现，售罄等字眼又将重出江湖；另一方面，部分项目却可能在降价中依然撬不动购房者的胃口。
北京楼市触底反弹？
进入七八月以来，北京楼市成交量开始上升。北京楼市是否见底了？这是近期业内争议较多的问题。
在融创中国北京公司营销公司总经理楼艳青看来，6月份应该已经到达市场的底部，“市场在底部的时候大家没有感觉，不管是V字型调控还是U字型调控，只有这条曲线往上走的时候底部才出现，现在买房是非常好的时候，一手、二手已经往前走了”。
“我觉得下半年的市场肯定会比上半年好，因为从我们现在各大楼盘来看，明显客户的成交速度快了。”楼艳青表示，上半年融创每个项目现场的来访量没有减少，但是成交量下来了，进入七八月以后来访量明显多了，客户也不像以往那样观望了。
“二手房市场的成交情况相对更能够反映市场真实的买卖博弈状况”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，北京延续半年多的浓重观望情绪目前已经出现些许松动，部分购房人群的出手意愿出现了回升，二手房市场成交在近30天内已经表现出较为明显的触底反弹的趋势。此外，二手房均价在回落到2.8万元/平米左右后，开始逐步走稳。
各种数据也印证二手房市场出现了回暖迹象。中原地产数据显示，7月北京二手房成交4001套，相较于5、6月份3000余套的成交量，有了较大提升。
在胡景晖看来，现阶段二手房市场成交主力是改善型人群和成交迫切的刚需人群。不少人担心再次踏空房价，开始积极入市，是拉动近期北京二手房交易量触底反弹的重要原因。
以目前成交活跃的房山万科长阳为例，近期出现了价格复苏的情况。记者从相关中介处了解到，去年万科长阳半岛一套90平米左右的两居室，高点约在250万元左右，三四月左右曾下挫到200万元以内，但8月以来又有一二十万元的小幅上涨。
北京一名业内人士就对记者道出了颇有见地之语，“北京并不存在供过于求的情况，市场的观望情绪也并非源于北京，而是从一些供应量巨大的二三线城市吹来的。”在其看来，北京等一线大城市的购房者如过多关注楼市整体的负面消息，可能会再次踏空。
此外，近期北京市引导需求入市的支持政策在改变购房人预期的同时，也起到了引导需求入市购房的效果。比如北京市地方银行进一步加快放贷速度、调整公积金贷款审批效率、以及近期要实施的调整普通住宅标准等。
金九银十或有小复苏
在市场回暖的情绪带动之下，随着京投银泰·琨御府、龙湖·长城源著、合生世界村、首开常青藤等项目扎堆入市，北京楼市或将迎来新一轮热销。
由于各有特色，业内人士认为，这几个即将入市的项目热销不成问题。北京市房协秘书长表示，琨御府的地理位置优越，产品品质在同区域的供应稀缺，定价又合适，而金茂悦和龙湖的产品都各有特色，但即使热销并不代表市场的回暖，未来市场的走势仍需进一步的观察。
在亚豪机构市场总监郭毅看来，即将入市的几个项目覆盖了各个层次的需求，刚需项目如合生世界村，中端改善型楼盘如亦庄金茂悦，高端项目如琨御府。如果热销，将会是近年来跨幅较大的一次回暖。
据了解，京投银泰琨御府位于西三环，销售均价为7万元/平方米，相较于拍地之初业内对其未来10万元/平方米的定价预测，已大幅下降。
“比如你现在去古北水镇，房间可能都订不到了。”龙湖北京公司总经理宋海林告诉记者，长城源著受到关注，是因为这样的旅游产品投资回报比较好，甚至超过了市区的一些投资性产品。
随着传统金九银十的到来，多个楼盘加速入市或许会迎来一轮小回暖。根据亚豪机构数据统计显示，9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售，其中包括东亚尚品台湖等在内的19个纯新盘，以及包括中信府、首开缇香郡等在内的20个老项目后期，9月的开盘项目数量有望创造今年以来的月度新高。
从计划开盘项目的位置来看，39个项目当中仅有4个位于五环以内，而当前商品住宅库存当中近90%的存量均位于五环以外。
陈志表示，近期市场供应大增的原因在于上半年大量房企没有完成销售目标，在三四季度，各大房企项目不得不加快推盘节奏、调整定价策略以完成全年销售计划。
胡景晖认为，随着金九银十的楼市成交旺季的来临，预计新、房市场成交量仍将逐步复苏，二手房市场的成交量逐步回升仍将以议价成交为前提，今年的九、十月份很可能会呈现出市场价格进一步小幅回调，成交量缓步走高的情况。
降价跑量仍是主旋律
从目前的市场成交情况来看，成交量主要集中在降价及低于预期开盘的项目中，市场并未出现整体的趋势性回暖。
尤其是不少项目，仍将忍痛降价跑量。近期，北京不少楼盘由之前的打折促销等“暗降”变为“明降”。
9月入市项目定价仍然很“谨慎”。亚豪机构的统计数据显示，已公布售价的9月入市项目中，像纯新盘东亚尚品台湖的商住产品预售价仅为16500元/平方米起，是台湖区域报价最低的项目。
此外，房山几个计划上市的住宅项目，包括纯新盘五和万科长阳天地，以及老项目建邦华庭，整体报价水平也仅为19000-22000元/平方米，区域整体定价基本回归至去年同期水平。而未公布售价的项目则是更加谨慎，还需通过蓄客数量与客户心理预期来确定最终的售价。
谈到接下来的市场走势，包括郭毅在内的一些分析人士以及多位开发商都对记者表示，预计在接下来的九十月份，开发商仍将通过灵活的价格策略和优质的产品策略来撬动市场。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，“一二线城市的楼市问题并非需求，而是价格，在以价换量出现的情况下，市场可能会在四季度逐渐复苏。”
此外，影响楼市成交的关键是信贷政策，限贷不放松，楼市的升温只能是“闪现”，而非明显回暖。
不过，由于中高端改善型需求的置业者对价格的敏感度较低，随着北京中高端项目在下半年的集中入市，入市动力或许会更强。
楼艳青认为，2014年肯定是市场分化的一年，但“对北京来说可能会项目和项目之间的分化，这个就很考验开发商的功力，要有极致的产品和服务。”
北京楼市触底反弹？
进入七八月以来，北京楼市成交量开始上升。北京楼市是否见底了？这是近期业内争议较多的问题。
在融创中国北京公司营销公司总经理楼艳青看来，6月份应该已经到达市场的底部，“市场在底部的时候大家没有感觉，不管是V字型调控还是U字型调控，只有这条曲线往上走的时候底部才出现，现在买房是非常好的时候，一手、二手已经往前走了”。
“我觉得下半年的市场肯定会比上半年好，因为从我们现在各大楼盘来看，明显客户的成交速度快了。”楼艳青表示，上半年融创每个项目现场的来访量没有减少，但是成交量下来了，进入七八月以后来访量明显多了，客户也不像以往那样观望了。
“二手房市场的成交情况相对更能够反映市场真实的买卖博弈状况”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，北京延续半年多的浓重观望情绪目前已经出现些许松动，部分购房人群的出手意愿出现了回升，二手房市场成交在近30天内已经表现出较为明显的触底反弹的趋势。此外，二手房均价在回落到2.8万元/平米左右后，开始逐步走稳。
各种数据也印证二手房市场出现了回暖迹象。中原地产数据显示，7月北京二手房成交4001套，相较于5、6月份3000余套的成交量，有了较大提升。
在胡景晖看来，现阶段二手房市场成交主力是改善型人群和成交迫切的刚需人群。不少人担心再次踏空房价，开始积极入市，是拉动近期北京二手房交易量触底反弹的重要原因。
以目前成交活跃的房山万科长阳为例，近期出现了价格复苏的情况。记者从相关中介处了解到，去年万科长阳半岛一套90平米左右的两居室，高点约在250万元左右，三四月左右曾下挫到200万元以内，但8月以来又有一二十万元的小幅上涨。
北京一名业内人士就对记者道出了颇有见地之语，“北京并不存在供过于求的情况，市场的观望情绪也并非源于北京，而是从一些供应量巨大的二三线城市吹来的。”在其看来，北京等一线大城市的购房者如过多关注楼市整体的负面消息，可能会再次踏空。
此外，近期北京市引导需求入市的支持政策在改变购房人预期的同时，也起到了引导需求入市购房的效果。比如北京市地方银行进一步加快放贷速度、调整公积金贷款审批效率、以及近期要实施的调整普通住宅标准等。
金九银十或有小复苏
在市场回暖的情绪带动之下，随着京投银泰·琨御府、龙湖·长城源著、合生世界村、首开常青藤等项目扎堆入市，北京楼市或将迎来新一轮热销。
由于各有特色，业内人士认为，这几个即将入市的项目热销不成问题。北京市房协秘书长表示，琨御府的地理位置优越，产品品质在同区域的供应稀缺，定价又合适，而金茂悦和龙湖的产品都各有特色，但即使热销并不代表市场的回暖，未来市场的走势仍需进一步的观察。
在亚豪机构市场总监郭毅看来，即将入市的几个项目覆盖了各个层次的需求，刚需项目如合生世界村，中端改善型楼盘如亦庄金茂悦，高端项目如琨御府。如果热销，将会是近年来跨幅较大的一次回暖。
据了解，京投银泰琨御府位于西三环，销售均价为7万元/平方米，相较于拍地之初业内对其未来10万元/平方米的定价预测，已大幅下降。
“比如你现在去古北水镇，房间可能都订不到了。”龙湖北京公司总经理宋海林告诉记者，长城源著受到关注，是因为这样的旅游产品投资回报比较好，甚至超过了市区的一些投资性产品。
随着传统金九银十的到来，多个楼盘加速入市或许会迎来一轮小回暖。根据亚豪机构数据统计显示，9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售，其中包括东亚尚品台湖等在内的19个纯新盘，以及包括中信府、首开缇香郡等在内的20个老项目后期，9月的开盘项目数量有望创造今年以来的月度新高。
从计划开盘项目的位置来看，39个项目当中仅有4个位于五环以内，而当前商品住宅库存当中近90%的存量均位于五环以外。
陈志表示，近期市场供应大增的原因在于上半年大量房企没有完成销售目标，在三四季度，各大房企项目不得不加快推盘节奏、调整定价策略以完成全年销售计划。
胡景晖认为，随着金九银十的楼市成交旺季的来临，预计新、房市场成交量仍将逐步复苏，二手房市场的成交量逐步回升仍将以议价成交为前提，今年的九、十月份很可能会呈现出市场价格进一步小幅回调，成交量缓步走高的情况。
降价跑量仍是主旋律
从目前的市场成交情况来看，成交量主要集中在降价及低于预期开盘的项目中，市场并未出现整体的趋势性回暖。
尤其是不少项目，仍将忍痛降价跑量。近期，北京不少楼盘由之前的打折促销等“暗降”变为“明降”。
9月入市项目定价仍然很“谨慎”。亚豪机构的统计数据显示，已公布售价的9月入市项目中，像纯新盘东亚尚品台湖的商住产品预售价仅为16500元/平方米起，是台湖区域报价最低的项目。
此外，房山几个计划上市的住宅项目，包括纯新盘五和万科长阳天地，以及老项目建邦华庭，整体报价水平也仅为19000-22000元/平方米，区域整体定价基本回归至去年同期水平。而未公布售价的项目则是更加谨慎，还需通过蓄客数量与客户心理预期来确定最终的售价。
谈到接下来的市场走势，包括郭毅在内的一些分析人士以及多位开发商都对记者表示，预计在接下来的九十月份，开发商仍将通过灵活的价格策略和优质的产品策略来撬动市场。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，“一二线城市的楼市问题并非需求，而是价格，在以价换量出现的情况下，市场可能会在四季度逐渐复苏。”
此外，影响楼市成交的关键是信贷政策，限贷不放松，楼市的升温只能是“闪现”，而非明显回暖。
不过，由于中高端改善型需求的置业者对价格的敏感度较低，随着北京中高端项目在下半年的集中入市，入市动力或许会更强。
楼艳青认为，2014年肯定是市场分化的一年，但“对北京来说可能会项目和项目之间的分化，这个就很考验开发商的功力，要有极致的产品和服务。”