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<正>一、房地产不良资产形成的原因及其外在表现我国对何谓"良性"资产、何谓"不良"资产并没有明确的定义。目前市场上较多采用的是以风险、营利能力和变现能力为基础的方法对资产进行分类,将权属明确、权利未受严重限制和侵害、具有营利能力和较强变现能力的资产作为优质资产,反之则为"不良资产"。笔者认为可参照上述做法对"不良资产"作出定义,即房地产项目存在如下一种或多种特征即可列入房地产不良资产的范