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摘 要：2011年国土部在海南省三亚市天崖镇力村开展农村土地产权制度改革试点，旨在探索一条通过制度形式固定下来的农村集体土地同城市土地同地、同价、同权之路。三亚市于2011年出台了试点地区农村土地确权发证登记、建设用地和农用地流转办法，择优委托卓林农业公司以“政府主导+承建企业+项目企业化建设经营+村民专业合作社+村民”的模式组织实施。两年来，政府和承建企业合力开辟了城乡一体化发展进程中农民不失地、土地权益得到保护、长久生活有保障，企业对其投融资得到合理回报，政府“三农”发展政策和区域发展目标得以实现等“三农”、企业、政府等多赢的新农村建设之路，该模式对推动各地城乡一体化发展有借鉴意义。
关键词：农村土地；制度改革；试点
中图分类号：F123 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）11-0045-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.11.10
我国长期执行城乡土地产权不等价的“二元土地结构”制度。2012年，海南省陵水县对大墩村新农村建设项目创新推出土地出让“零收益”新政：对该村连片土地整治节余的农村集体土地先行转为建设用地，由政府相关部门完善手续按市场价依法出让给承建企业，土地变性后出让所得全部留给大墩村用于试点项目建设和村办企业。这个“零收益”新政虽突破了现行土地制度，但止步于措施层面。2011年国土部在海南省三亚市天崖镇力村试点农村土地产权制度改革[1]，试点改革的核心内容是集体建设用地使用权流转，以此来探索一条农村集体土地同城市土地同地、同价、同权之路，为我国农村集体土地产权制度改革提供有益借鉴。
一、试点地区及试点改革建设前的基本情况
（一）试点农村基本情况
力村位于三亚市西北部，天涯镇最北端，毗邻天涯湖和云梦山，是一个只有55户、297人的黎族小村庄。以往力村村民经济收入以种植水稻、槟榔和外出务工为主，2011年人均年收入为5300多元，不足三亚城市人均年收入的三成，是典型的海南山区小村。
（二）试点改革建设单位情况
试点改革建设单位为卓林农业公司，主要从事热带种植业与养殖业生产经营，产品远销海内外，被评为海南省农业产业化重点龙头企业，是农业部热带作物示范基地、海南省生态农业示范基地、海南省重大国事水果供应企业、解放军301医院三亚分院有机蔬菜供给合作单位。2010年受托承担试点改革建设，2012年引进富有实力的战略投资者鼎盛华泰实业有限公司（以下简称鼎盛华泰公司）对公司实行控股性资产重组和内部治理结构调整，投融资开发经营三亚天涯镇力村全国农村土地产权制度试点综合开发项目。
二、试点农村集体土地产权制度设计与创新
关于力村试点集体土地产权制度改革，国土部提出了五条原则性要求[2]：坚持农村土地集体所有制，实行土地用途管制制度；实行集体土地所有权、使用权（包括集体建设用地使用权、农用地使用权、宅基地使用权）、收益权分离，在收益合理分配基础上，赋予农民更加充分的集体土地依法处分权；平等保护土地物权，合理分配土地收益，保证农民生活水平有明显提高，收入持续、稳定、有保障；引导各类投资主体进入农村，依法保护投资者合法产权和合理回报；大胆试点，统筹谋划，整体设计，稳步推进。按照国土部试点要求，三亚市政府于2011年12月出台了《三亚市试点地区集体土地登记发证办法》（以下简称《登记发证办法》）、《三亚市试点地区农用地流转管理办法》（以下简称《农用地流转办法》）、《三亚市试点地区集体建设用地使用权流转管理办法》（以下简称《建设用地流转办法》）等文件[3]，在制度层面对农村集体土地产权制度改革作了顶层设计，并确定天涯镇力村为改革试点。
（一）坚持所有权，建立试点农村集体土地确权颁证制度
《登记发证办法》对试点农村集体土地登记内容、方式和发证均作了明确规定。经登记的集体土地所有权、使用权及他项权（包括宅基地使用权），由市人民政府分别向集体土地所有者（村集体）、使用者（农户或农民）发放《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《集体土地他项权利证》，赋予村集体、农户和村民长久的土地产权。这项制度实现了两个突破：一是试点率先理顺了政府和国土、农业等职能部门间管理体制机制关系，明确了国土部门为农村集体土地的行政管理职能部门，改变了一直以来多头管理、政出多门、责权不清等状况。二是试点首次明确了集体土地不征为国有，确保村民和村集体在城镇化进程中不失地。与以往各地城镇化均以农民失地为代价相比，无疑是开辟了一条新路，具有现实和深远意义。
在上述制度框架下，三亚市国土部门对力村集体建设用地（含宅基地）以及耕地、林地、草地滩涂等各类土地进行统一登记、确权和发证，共核发农村土地所有权、使用权证764宗。其中：颁发集体土地所有权证2宗，面积1012.86亩；集体建设用地使用权证1宗，1.63亩；宅基地使用权证有53宗，面积为12.12亩；颁发集体农用地使用权证708宗，面积约813.8亩。
（二）做实使用权，建立试点农村集体建设用地使用权流转制度
该制度指向的目标是实现农村集体建设用地与城市土地同地、同价、同权，同时《建设用地流转办法》明确了五项规定。一是集体建设用地使用权可依法采取有偿、有限期的出让、转让（含以土地使用权作价出资、入股、联营和交换、赠与、兼并等）、出租、抵押等方式流转，包括初次流转和再次流转。二是对其集体建设用地实行用途管制制度。主要用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目或活动；实行企业向工业园区集中、农民住宅向城镇村中心集中；实行集约用地、统一规划、统一开发、统一供地、统一管理；符合土地利用总体规划、土地利用年度计划以及城市、镇村建设规划；符合合理利用土地，保护耕地，有利于生产、生活和保护生态环境等土地使用原则；不得用于商品房地产开发；不得以农村集体建设用地作价出资、入股方式合资、合作开发经营商品房地产；不得以自建房、合作建房等形式利用农村集体建设用地自建住宅出售等。三是集体建设用地使用权初次流转最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让最高年限，再次流转年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。四是集体建设用地使用权流转是在土地所有权与使用权分离的前提下进行的。其土地使用权流转后，土地所有权仍归村集体经济组织所有。流转时，其地上建筑物及其附着物随之流转；地上建筑物及其附着物流转时，其使用范围内的土地使用权随之流转，这从流转层面夯实了土地使用权的基础。五是集体建设用地地价与城市土地同价，由市国土部门组织评估、核定其基准地价，报经市人民政府确认后定期公布。 （三）扩大处置权，建立试点农村集体农用地使用权流转制度
《农用地流转方法》指出，农民或土地使用权受让方在不改变农业生产用途，不对本地区造成生态环境破坏和水土流失，不违反国家环境保护相关规定的条件下，可完全自主处置其已获得的集体农用地使用权，处置方式与农村集体建设用地完全一样，包括出让、转让、出租、抵押等，特别是“抵押”方式首次出现在制度条款中，极大地扩展了集体土地的处置权。同时规定农用地流转期限最长不得超过30年，但可以根据作物生长周期、生产经营周期，自主选择流转方式和流转期限；流转期满，经双方协商同意可继续流转。
（四）保障收益权，建立试点农民长久生产生活保障制度
《建设用地流转办法》指出，集体建设用地享有与城镇土地使用权同等权益。收益的5%用于村民社会保障；40%缴纳市政府，用于城市综合配套设施建设；30%分配给被征地村民，鼓励村民将分配所得收益以股份方式，投入发展集体经济；15%用于发展集体经济；10%用于集体经济组织公益设施和基础设施建设。《农用地流转办法》规定，集体农用地流转价格由基本地价和效益地价构成，每5年可在15%幅度范围内调整；基本地价由市国土局按照土地类型、区位、土地质量等条件制定；效益地价由镇政府在基本地价基础上以20%幅度调整确定。农用地使用权流转收益归原使用权方所有，任何组织和个人不得以任何形式截留、扣缴。
上述试点改革对农村集体土地使用权流转制度实施了三项突破：一是实行同城市土地同地、同价、同权等农村集体土地产权制度，实行国有、集体土地两种产权市场统一管理，从源头上冲破了城乡“二元土地结构”，为农村集体土地产权资本化奠定了基础；二是强化了农户和村民土地权利的主体地位，主要是实行集体土地所有权、使用权和收益权等三者分离，坚持农村土地集体所有权不变，赋予村民灵活多样、自主决策、体现价值、市场引导的集体土地使用权以及村民或土地使用权受让方自主处置土地使用权所带来的收益；三是推行集体土地使用权以出让、转让、出租、抵押等方式流转，为其农业和非农项目建设经营搭建起项目投融资平台。上述三大突破叠加和互动作用，成就了集体土地产权的资本化，为城市资本、市场资本进军农村和城乡一体化发展铺平了道路，为农民长久生计保障和生活质量提高以生产资料形式积累了原始资本。
（五）支持试点改革制度落地实施，跟进出台相关配套政策措施
任何一项制度都不可能孤立或独立存在，需要其他制度支持和配合，尤其是土地产权制度改革，大有牵一发而动全身之势。为试点改革制度落地实施，三亚市先后出台了一些政策措施：一是坚持体现农村集体建设用地和城市土地同权原则，制定农村集体土地使用权抵押、担保等制度；二是跟进建立农村集体土地收益分配管理机制。适时出台《集体土地地价评估办法》、《集体土地收益分配管理办法》、《集体土地流转出让管理办法》等，建立健全农村集体经济组织财务管理制度，形成农村稳定、经济持续发展的长效机制；三是跟进完善试点村民社会保障体系，将其纳入三亚市养老和社会保障统筹，让他们与城里人一样享受养老和社会保障等福祉。
三、试点改革建设推进情况
与各地推进城镇化情形一样，力村试点改革同样需要对集体土地整治和农民集中安置、产业发展两个轮子协同推进。肩负试点改革建设使命的卓林农业公司对其实行企业化运作，以《三亚天涯镇力村综合示范项目》申请报批。很快获准立项，之后又被列为海南省2012年重点投资项目。
（一）集体土地整治和农民集中安置
试点以集体建设用地拆迁为主，以现金补偿和产权置换为主要流转方式，坚持“政府主导、农民认可、统筹规划、集中安置、四方共赢”原则，实施力村集体土地整治和农民集中安置。在市政府和有关部门支持下，公司与村民充分协商一致，制定和实施了《力村改造规划建设方案》、《力村改造拆迁安置补偿及权宜分配方案》。至2013年5月，集体建设用地拆迁补偿方案已获得村民高票通过，拆迁补偿已全部完成，村民集中安置房、就业安置工程的乡村旅游驿馆、商铺以及基础设施等也在紧张建设之中，公司投资开发的休闲度假酒店也依有关程序报批。
（二）产业发展
力村主要是凭借当地独特的资源禀赋，发展热带现代农业和热带生态休闲旅游产业，产业发展也已落地为具体开发项目。目前，公司正在全力运作的项目建设内容有：
1.力村村民安置居住区和安置就业区建设。生活安置用地面积19.86亩，建筑面积为11400平米，人均38.4平方米，是村民原房屋建筑面积1.5倍。
2.天涯湖休闲农业观光园项目。利用周围4500亩（含力村农用地244.8亩和园地764.8亩）农用地和依托天涯湖、云梦山生态景观等资源发展热带现代农业以及建设农业生态休闲园区、特色农耕文化和民族风情园区，实现农业景区化和村庄生态化。项目以“公司+农户”模式开发。
上述项目由卓林农业公司统筹建设和统一经营管理，按计划将于各个项目将在2016年前相继完成建设并投入运营。若项目依期建设并投入运营，村民从中可持续获得“四金”收入。一是租金收入。村民将自家的铺面、乡村旅游驿馆交由公司经营管理，从中获得固定性租金收入。二是股金收入。村民是村集体资产（拥有公司休闲度假酒店产权）的股东，还有农用地按年作价入股卓林农业公司，村民从中可获得股权收入。三是薪金收入。作为股东的农户，适龄农民经过培训可就地实现就业，月最低工资在1500元以上。四是养老保障金收入。主要是市政府政策扶持、公司通过项目产生收益办理全村村民的养老、医疗等保险，提供享受城镇职工的同等社会保险待遇。此外，公司还扶持村办企业发展集体经济，随着集体经济发展，村民收入也会随着增加。上述（下转第52页）
（上接第47页）四项收入将使村民户均年收入15万元，人均收入2.8万元，是2011年村民人均收入5倍以上，基本消除了与城里人收入上的差距。加上安置工程投入使用，村民居住条件将得到明显改善。
四、金融支持试点改革建设的几点建议
综上所述，项目集农村土地整治、农民集中建房、农村商旅开发于一体，特别是它使农民在城乡一体化发展进程中不失地，居住条件明显改善，生态得到保护，村民充分就业，又有长远稳定收入和生活保障，支农效益明显。项目以特色农耕文化和民族风情为基础，以有机农业、现代设施农业和高新农业为支撑，依托海南南部旅游产业集群，推进城乡一体化与新农村建设目标有机整合，运用“农+旅”模式，把生态旅游业与热带现代农业两个产业结合起来，开发系列化养生休闲旅游产品，契合了国内外日益增长的休闲消费需求，具有广阔市场前景。鉴于此，金融应予以介入支持。
（一）创新金融服务品种
试行“投资+贷款”、“贷款+地方债券”等金融组合，通过对承贷企业的产权、股权投资，增强企业融资能力。
（二）创新办贷要素和办贷款流程
主要是与试点改革制度要求对接，对农村集体建设用地、农用地使用权流转尤其是抵押流转赋予与城市土地同等产权地位，为项目投融资开辟路径。
（三）完善承建企业新农村建设贷款风险防控机制
借鉴陵水大墩村试点实践，只要承建企业满足资质优良且实力雄厚、项目收益覆盖投资和担保足值等3个基本条件，贷款风险可降至最低。在“借、用、管、还”等4个环节建立起贷款监管机制，同时加强贷款和项目资本金的账户管理，建立起贷款流向其他领域特别是房地产的防火墙。
（责任编辑：王艳）
参考文献：
[1]国土资源部办公厅.关于同意开展完善土地权利制度和促进土地统一登记试点工作的复函（国土资厅函[2012]347号）[R].2012.
[2]海南省国土环境资源厅.关于开展土地权利制度试点工作的请示（琼土环资[2011]162号）[R].2011.
[3]三亚市人民政府.关于印发三亚市试点地区集体建设用地使用权流转管理等三个农村土地产权制度改革与建设试点办法的通知》（三府[2011]9号）[R].2011.
关键词：农村土地；制度改革；试点
中图分类号：F123 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）11-0045-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.11.10
我国长期执行城乡土地产权不等价的“二元土地结构”制度。2012年，海南省陵水县对大墩村新农村建设项目创新推出土地出让“零收益”新政：对该村连片土地整治节余的农村集体土地先行转为建设用地，由政府相关部门完善手续按市场价依法出让给承建企业，土地变性后出让所得全部留给大墩村用于试点项目建设和村办企业。这个“零收益”新政虽突破了现行土地制度，但止步于措施层面。2011年国土部在海南省三亚市天崖镇力村试点农村土地产权制度改革[1]，试点改革的核心内容是集体建设用地使用权流转，以此来探索一条农村集体土地同城市土地同地、同价、同权之路，为我国农村集体土地产权制度改革提供有益借鉴。
一、试点地区及试点改革建设前的基本情况
（一）试点农村基本情况
力村位于三亚市西北部，天涯镇最北端，毗邻天涯湖和云梦山，是一个只有55户、297人的黎族小村庄。以往力村村民经济收入以种植水稻、槟榔和外出务工为主，2011年人均年收入为5300多元，不足三亚城市人均年收入的三成，是典型的海南山区小村。
（二）试点改革建设单位情况
试点改革建设单位为卓林农业公司，主要从事热带种植业与养殖业生产经营，产品远销海内外，被评为海南省农业产业化重点龙头企业，是农业部热带作物示范基地、海南省生态农业示范基地、海南省重大国事水果供应企业、解放军301医院三亚分院有机蔬菜供给合作单位。2010年受托承担试点改革建设，2012年引进富有实力的战略投资者鼎盛华泰实业有限公司（以下简称鼎盛华泰公司）对公司实行控股性资产重组和内部治理结构调整，投融资开发经营三亚天涯镇力村全国农村土地产权制度试点综合开发项目。
二、试点农村集体土地产权制度设计与创新
关于力村试点集体土地产权制度改革，国土部提出了五条原则性要求[2]：坚持农村土地集体所有制，实行土地用途管制制度；实行集体土地所有权、使用权（包括集体建设用地使用权、农用地使用权、宅基地使用权）、收益权分离，在收益合理分配基础上，赋予农民更加充分的集体土地依法处分权；平等保护土地物权，合理分配土地收益，保证农民生活水平有明显提高，收入持续、稳定、有保障；引导各类投资主体进入农村，依法保护投资者合法产权和合理回报；大胆试点，统筹谋划，整体设计，稳步推进。按照国土部试点要求，三亚市政府于2011年12月出台了《三亚市试点地区集体土地登记发证办法》（以下简称《登记发证办法》）、《三亚市试点地区农用地流转管理办法》（以下简称《农用地流转办法》）、《三亚市试点地区集体建设用地使用权流转管理办法》（以下简称《建设用地流转办法》）等文件[3]，在制度层面对农村集体土地产权制度改革作了顶层设计，并确定天涯镇力村为改革试点。
（一）坚持所有权，建立试点农村集体土地确权颁证制度
《登记发证办法》对试点农村集体土地登记内容、方式和发证均作了明确规定。经登记的集体土地所有权、使用权及他项权（包括宅基地使用权），由市人民政府分别向集体土地所有者（村集体）、使用者（农户或农民）发放《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《集体土地他项权利证》，赋予村集体、农户和村民长久的土地产权。这项制度实现了两个突破：一是试点率先理顺了政府和国土、农业等职能部门间管理体制机制关系，明确了国土部门为农村集体土地的行政管理职能部门，改变了一直以来多头管理、政出多门、责权不清等状况。二是试点首次明确了集体土地不征为国有，确保村民和村集体在城镇化进程中不失地。与以往各地城镇化均以农民失地为代价相比，无疑是开辟了一条新路，具有现实和深远意义。
在上述制度框架下，三亚市国土部门对力村集体建设用地（含宅基地）以及耕地、林地、草地滩涂等各类土地进行统一登记、确权和发证，共核发农村土地所有权、使用权证764宗。其中：颁发集体土地所有权证2宗，面积1012.86亩；集体建设用地使用权证1宗，1.63亩；宅基地使用权证有53宗，面积为12.12亩；颁发集体农用地使用权证708宗，面积约813.8亩。
（二）做实使用权，建立试点农村集体建设用地使用权流转制度
该制度指向的目标是实现农村集体建设用地与城市土地同地、同价、同权，同时《建设用地流转办法》明确了五项规定。一是集体建设用地使用权可依法采取有偿、有限期的出让、转让（含以土地使用权作价出资、入股、联营和交换、赠与、兼并等）、出租、抵押等方式流转，包括初次流转和再次流转。二是对其集体建设用地实行用途管制制度。主要用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性项目或活动；实行企业向工业园区集中、农民住宅向城镇村中心集中；实行集约用地、统一规划、统一开发、统一供地、统一管理；符合土地利用总体规划、土地利用年度计划以及城市、镇村建设规划；符合合理利用土地，保护耕地，有利于生产、生活和保护生态环境等土地使用原则；不得用于商品房地产开发；不得以农村集体建设用地作价出资、入股方式合资、合作开发经营商品房地产；不得以自建房、合作建房等形式利用农村集体建设用地自建住宅出售等。三是集体建设用地使用权初次流转最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让最高年限，再次流转年限不得超过初次流转合同约定年限的剩余年限。四是集体建设用地使用权流转是在土地所有权与使用权分离的前提下进行的。其土地使用权流转后，土地所有权仍归村集体经济组织所有。流转时，其地上建筑物及其附着物随之流转；地上建筑物及其附着物流转时，其使用范围内的土地使用权随之流转，这从流转层面夯实了土地使用权的基础。五是集体建设用地地价与城市土地同价，由市国土部门组织评估、核定其基准地价，报经市人民政府确认后定期公布。 （三）扩大处置权，建立试点农村集体农用地使用权流转制度
《农用地流转方法》指出，农民或土地使用权受让方在不改变农业生产用途，不对本地区造成生态环境破坏和水土流失，不违反国家环境保护相关规定的条件下，可完全自主处置其已获得的集体农用地使用权，处置方式与农村集体建设用地完全一样，包括出让、转让、出租、抵押等，特别是“抵押”方式首次出现在制度条款中，极大地扩展了集体土地的处置权。同时规定农用地流转期限最长不得超过30年，但可以根据作物生长周期、生产经营周期，自主选择流转方式和流转期限；流转期满，经双方协商同意可继续流转。
（四）保障收益权，建立试点农民长久生产生活保障制度
《建设用地流转办法》指出，集体建设用地享有与城镇土地使用权同等权益。收益的5%用于村民社会保障；40%缴纳市政府，用于城市综合配套设施建设；30%分配给被征地村民，鼓励村民将分配所得收益以股份方式，投入发展集体经济；15%用于发展集体经济；10%用于集体经济组织公益设施和基础设施建设。《农用地流转办法》规定，集体农用地流转价格由基本地价和效益地价构成，每5年可在15%幅度范围内调整；基本地价由市国土局按照土地类型、区位、土地质量等条件制定；效益地价由镇政府在基本地价基础上以20%幅度调整确定。农用地使用权流转收益归原使用权方所有，任何组织和个人不得以任何形式截留、扣缴。
上述试点改革对农村集体土地使用权流转制度实施了三项突破：一是实行同城市土地同地、同价、同权等农村集体土地产权制度，实行国有、集体土地两种产权市场统一管理，从源头上冲破了城乡“二元土地结构”，为农村集体土地产权资本化奠定了基础；二是强化了农户和村民土地权利的主体地位，主要是实行集体土地所有权、使用权和收益权等三者分离，坚持农村土地集体所有权不变，赋予村民灵活多样、自主决策、体现价值、市场引导的集体土地使用权以及村民或土地使用权受让方自主处置土地使用权所带来的收益；三是推行集体土地使用权以出让、转让、出租、抵押等方式流转，为其农业和非农项目建设经营搭建起项目投融资平台。上述三大突破叠加和互动作用，成就了集体土地产权的资本化，为城市资本、市场资本进军农村和城乡一体化发展铺平了道路，为农民长久生计保障和生活质量提高以生产资料形式积累了原始资本。
（五）支持试点改革制度落地实施，跟进出台相关配套政策措施
任何一项制度都不可能孤立或独立存在，需要其他制度支持和配合，尤其是土地产权制度改革，大有牵一发而动全身之势。为试点改革制度落地实施，三亚市先后出台了一些政策措施：一是坚持体现农村集体建设用地和城市土地同权原则，制定农村集体土地使用权抵押、担保等制度；二是跟进建立农村集体土地收益分配管理机制。适时出台《集体土地地价评估办法》、《集体土地收益分配管理办法》、《集体土地流转出让管理办法》等，建立健全农村集体经济组织财务管理制度，形成农村稳定、经济持续发展的长效机制；三是跟进完善试点村民社会保障体系，将其纳入三亚市养老和社会保障统筹，让他们与城里人一样享受养老和社会保障等福祉。
三、试点改革建设推进情况
与各地推进城镇化情形一样，力村试点改革同样需要对集体土地整治和农民集中安置、产业发展两个轮子协同推进。肩负试点改革建设使命的卓林农业公司对其实行企业化运作，以《三亚天涯镇力村综合示范项目》申请报批。很快获准立项，之后又被列为海南省2012年重点投资项目。
（一）集体土地整治和农民集中安置
试点以集体建设用地拆迁为主，以现金补偿和产权置换为主要流转方式，坚持“政府主导、农民认可、统筹规划、集中安置、四方共赢”原则，实施力村集体土地整治和农民集中安置。在市政府和有关部门支持下，公司与村民充分协商一致，制定和实施了《力村改造规划建设方案》、《力村改造拆迁安置补偿及权宜分配方案》。至2013年5月，集体建设用地拆迁补偿方案已获得村民高票通过，拆迁补偿已全部完成，村民集中安置房、就业安置工程的乡村旅游驿馆、商铺以及基础设施等也在紧张建设之中，公司投资开发的休闲度假酒店也依有关程序报批。
（二）产业发展
力村主要是凭借当地独特的资源禀赋，发展热带现代农业和热带生态休闲旅游产业，产业发展也已落地为具体开发项目。目前，公司正在全力运作的项目建设内容有：
1.力村村民安置居住区和安置就业区建设。生活安置用地面积19.86亩，建筑面积为11400平米，人均38.4平方米，是村民原房屋建筑面积1.5倍。
2.天涯湖休闲农业观光园项目。利用周围4500亩（含力村农用地244.8亩和园地764.8亩）农用地和依托天涯湖、云梦山生态景观等资源发展热带现代农业以及建设农业生态休闲园区、特色农耕文化和民族风情园区，实现农业景区化和村庄生态化。项目以“公司+农户”模式开发。
上述项目由卓林农业公司统筹建设和统一经营管理，按计划将于各个项目将在2016年前相继完成建设并投入运营。若项目依期建设并投入运营，村民从中可持续获得“四金”收入。一是租金收入。村民将自家的铺面、乡村旅游驿馆交由公司经营管理，从中获得固定性租金收入。二是股金收入。村民是村集体资产（拥有公司休闲度假酒店产权）的股东，还有农用地按年作价入股卓林农业公司，村民从中可获得股权收入。三是薪金收入。作为股东的农户，适龄农民经过培训可就地实现就业，月最低工资在1500元以上。四是养老保障金收入。主要是市政府政策扶持、公司通过项目产生收益办理全村村民的养老、医疗等保险，提供享受城镇职工的同等社会保险待遇。此外，公司还扶持村办企业发展集体经济，随着集体经济发展，村民收入也会随着增加。上述（下转第52页）
（上接第47页）四项收入将使村民户均年收入15万元，人均收入2.8万元，是2011年村民人均收入5倍以上，基本消除了与城里人收入上的差距。加上安置工程投入使用，村民居住条件将得到明显改善。
四、金融支持试点改革建设的几点建议
综上所述，项目集农村土地整治、农民集中建房、农村商旅开发于一体，特别是它使农民在城乡一体化发展进程中不失地，居住条件明显改善，生态得到保护，村民充分就业，又有长远稳定收入和生活保障，支农效益明显。项目以特色农耕文化和民族风情为基础，以有机农业、现代设施农业和高新农业为支撑，依托海南南部旅游产业集群，推进城乡一体化与新农村建设目标有机整合，运用“农+旅”模式，把生态旅游业与热带现代农业两个产业结合起来，开发系列化养生休闲旅游产品，契合了国内外日益增长的休闲消费需求，具有广阔市场前景。鉴于此，金融应予以介入支持。
（一）创新金融服务品种
试行“投资+贷款”、“贷款+地方债券”等金融组合，通过对承贷企业的产权、股权投资，增强企业融资能力。
（二）创新办贷要素和办贷款流程
主要是与试点改革制度要求对接，对农村集体建设用地、农用地使用权流转尤其是抵押流转赋予与城市土地同等产权地位，为项目投融资开辟路径。
（三）完善承建企业新农村建设贷款风险防控机制
借鉴陵水大墩村试点实践，只要承建企业满足资质优良且实力雄厚、项目收益覆盖投资和担保足值等3个基本条件，贷款风险可降至最低。在“借、用、管、还”等4个环节建立起贷款监管机制，同时加强贷款和项目资本金的账户管理，建立起贷款流向其他领域特别是房地产的防火墙。
（责任编辑：王艳）
参考文献：
[1]国土资源部办公厅.关于同意开展完善土地权利制度和促进土地统一登记试点工作的复函（国土资厅函[2012]347号）[R].2012.
[2]海南省国土环境资源厅.关于开展土地权利制度试点工作的请示（琼土环资[2011]162号）[R].2011.
[3]三亚市人民政府.关于印发三亚市试点地区集体建设用地使用权流转管理等三个农村土地产权制度改革与建设试点办法的通知》（三府[2011]9号）[R].2011.