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随着需求增长从“爆发型”向“舒缓型”转变，需求的特点也开始发生变化。市场已向买方市场转移，消费需求趋于理性，投资商投资更加理智，房地产投资增幅出现前所未有的回落。
有人说房价是楼市消费的晴雨表，2004年中国房地产的发展在房价涨跌与宏观调控环境中渡过了不平凡的一年，人们不禁感慨生活中“住”的份量和吸引力。
日前，建设部副部长仇保兴在国务院新闻办曾作出这样表述：“我国在发展过程中的房价很难下降,而且房价大起大落也是不正常的。我们的理想目标是把房价控制在每年上涨3%左右，使老百姓买房与银行利率相比不会亏本，这样的房地产市场才是比较健康的。”政府有关部门对北京乃至全国房价涨、降的看法以及对住房的高度关注从中可见一斑，专家一致认为房价涨跌是一个区间的概念，市场波动控制在5％左右，对整个房地产市场的稳定性有一定好处，房价上涨3%左右是合理的。
投资开始回落 消费趋于理性
2004年不管对消费者还是对地产商来说，都是不平常的一年。市场已向买方市场转移，消费需求趋于理性，投资商投资更加理智，房产投资增幅出现前所未有的回落。据发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年第三季度房屋销售价格总体比去年同期上涨9.9%，土地交易价格上涨11.6%。其中，居民住宅用地交易價比去年同期上涨了13.6%，较二季度上涨1.6%。
从中国房地产著名品牌杭州年会传出这样一个信息：2004年国内房地产投资增幅开始回落，商品房卖方市场呈现向买方市场转移的迹象。据建设部住宅产业化促进中心主任聂梅生教授透露，今年我国房地产开发投资增幅已回落33.7个百分点，同时也表明我国宏观调控已初见成效。目前不少有实力的开发商相继放慢拿地、再投资住宅的脚步。一些资金吃紧的房产公司，面临逐渐增加的拆迁、建设成本，纷纷寻求合作伙伴。今年各地举办的“人居展”上，就已出现小公司挂靠大公司参展的新现象，而且许多地区房地产市场开始出现少有的平静局面。
据国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明，中国累计完成房地产开发投资3703亿元，同比增长32％，增幅比去年同期回落0.9个百分点。
11月份，商品房销售价格分类指数为97.62，比去年同期下降0.49点，比10月份下降0.45点。今年以来，由于商品房销售情况持续升温，商品房平均价格保持稳中趋升的发展势头，但增长幅度逐步回落。
1~11月，全国商品房平均销售价格为2456元／平方米，同比增长4.8％，低于去年同期增长5.7％的水平。其中，商品住宅平均销售价格为2313元／平方米，同比增长4.7％；办公楼平均销售价格增速最高，增长了6.8％。分地区看，广东、河北、吉林、新疆、云南等地区商品房平均销售价格出现不同程度的下降；浙江、上海和重庆等地区的平均房价上涨幅度超过10％以上。
房价有变 幅度不大
从整体来看，今年广州房价事实上的涨幅仅在5％左右，而不是像统计数据所显示的那样高达15.1％。从这一角度上讲，今年上半年广州楼价涨幅有被“夸大”的迹象。广州目前还有近500万平方米的“空置房”，市场总体供应量充足，也抑制了楼价的上涨。值得注意的统计数据表明，自1998年左右达到峰值后，广州住宅平均售价几乎每年都在缓步往下走，这与上海、江浙一带近年房价的飙升形成鲜明对照。
深圳市房地产研究所所长王锋分析指出，随着系列房地产调控措施的出台，商品房供给增长过快的势头得以遏制，并直接引导年度房地产市场平稳发展。这样的市场环境对发展商有利，竞争的产品少了，价格就有了上升的空间。更有分析人士认为，不断出台利好深圳楼市的政策，这些因素对促进楼市的需求更有利，使楼市进入新的增长周期。
据调查显示，今年前三季度，北京房地产开发完成投资人民币870亿多元，较上年同期增长二成多。根据官方的统计口径，今年前三季北京市房价小幅上扬，房地产开发业仍处于较为活跃的阶段。以自住为主的投资打算者占22% ，其中考虑买房的同时担心一两年内房价下跌而心存忧虑的消费者占总人数48%，完全不担心者也占到较高比例，为41%。
在经济发达、人均收入较高的上海、杭州，在老工业基地的沈阳，在西部重镇重庆、兰州，这些城市虽然经济水平、产业结构各具特色，但它们却有着一个共同的特点——全是自去年起全国房价持续走高的排头兵。
国家统计局景气中心副主任叶植材、土地专家张海旺，把我国商品房价格的走高按城市特色分成4种类型。他们表示，当前房地产价格膨胀具有鲜明的地域因素，如果仅以行政手段促使其房价快速猛烈下调，容易造成投资疲弱、银行不良资产激增乃至社会不稳定因素抬头等弊病。而采取持续的市场化和有针对性措施，促使房价过度膨胀地区的价格涨幅收缩乃至缓慢平稳回落，则会既有利于房地产行业健康发展，又能减少政策震动影响。
“沈阳、上海等房价增长过快的9个城市，在全国35个大中城市中的比重虽然不到26%，但它们及其所在省份房地产开发投资和商品房销售额分别占45.5%和49.7%，因而是全国房价上升过快的主要地区动因。”叶植材如是说。
日前，建设部发布的房地产市场运行情况也显示，今年前8个月，全国商品房均价达到2749元／平方米，同比增长13.5%，比一季度上涨6.9%。 针对目前导致部分地区商品房均价上涨的原因，建设部官员分析指出，当前部分地区房价过快上涨的主要原因是近几年房地产市场供求结构性矛盾在进一步延续。
建设部官员说，具体可归纳为以下4个方面的原因：首先表现为全国经济适用住房供应比例下降。其次，一些城市中低价位普通商品住房供不应求，推动商品住房平均价格上升，而局部地区商品房的阶段性供不应求也带来了房价的上涨。再次，部分开发企业利用政策和市场信息的不对称，恶意炒作，加上个别媒体不加甄别，大肆渲染，使部分消费者盲目跟风，造成局部地区、个别项目价格短期内出现非正常上涨。此外，土地和建筑材料价格上涨、拆迁成本提高及精装修商品房的增加也一定程度地提升了房价。
购房让人患得患失
长期以来，国内的购房者一直处于某种患得患失的迷惘之中。房价与日俱增的事实，使他们害怕持币待购的结果是进一步失去机会；但许多媒体、经济学家屡屡对“房地产泡沫”津津乐道的评述，又让他们对房价的可能下跌忐忑不安。
有心留意过国内房地产近年状况的消费者也许会发现，其实无论房地产开发的政策环境是宽松还是紧张，房价都是一路走高。毫无疑问，房地产的价格同样受制于供求关系。在求的一方，目前我国城市居民平均收入正在缓慢上升，而城市人口则急速增长——我们正处于中国历史上城市化速度最快的一个时代。因此，需要购房的居民以及他们的购房能力都在增长，可以预见，无论是当前还是今后一个相当长的时期内，需求的增长是显而易见的必然趋势。
随着需求增长从“爆发型”向“舒缓型”转变，需求的特点也开始发生变化。比如北京此前的购房者多为拆迁户和经济条件比较好的家庭，他们的购房需求比较迫切。今后的购房者多为卖旧买新以及经济条件一般的家庭，他们的购房需求相比之下并不十分迫切，因此对于商品住宅更加挑剔，且对中低价位的商品住宅需求量加大。
中原地产集团研究预测表明，受城市市政设施逐渐完善等利好因素的推动，城市边缘区域乃至郊区的住宅市场升温日益明显，相应地住宅价格也上涨。一些特大城市，如北京、上海的远郊将成为极有潜力的区域，而成都、沈阳等城市近年来住宅郊区化的进程也开始明显加速。
同时，高档公寓市场在2004年供求关系保持平稳，上海、北京等一线城市的供应量甚至有所下降，需求增长速度也开始趋缓。而别墅市场总体上受到国家暂停别墅用地审批政策的较大影响，虽然由于之前一些发展商储备了不少别墅开发用地，市场供应量在一定时期内不会减少，但可以预见价格将会稳步上升。
中国房地产协会会长杨慎表示，我国已盖了74亿多平方米的商品房，但目前我国的人均住房却不足24平方米。这个数字仅相当于发达国家的1／3；也只相当于多数发展中国家的2／3。杨慎还认为，目前我国房价的构成比例是：地价占40%，建筑材料价格占20%，建造成本占30%，税费占10%。他说，这种构成比例说明地价在房价中占了主导地位，也由此可以看出，政府是可以对房价进行合理调控的。
根据今年以来出台的房地产行业政策，以及目前的市场供需状况等方面的情况，有关专家预测我国房地产市场的整体发展态势，并概括出了2005年中国房地产市场将会出现房价仍然上涨、融资渠道多元化、二手房市场超速发展等八大发展趋势。其中“房价持续上涨”这个趋势不是政府愿意看到的，也不是消费者所愿意听到的。国务院18号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来，尽管如此，但是政策这些综合性的挤压力量还会导致房地产价格会继续上涨。
近日，中国指数研究院常务副院长黄瑜也透露，2005年北京住宅市场预计施工面积将达到8000万平方米左右，销售面积应该在2900万平方米，销售额将突破1000亿元，竣工面积在2800万平方米。在价格方面，住宅价格增长速度要超过总体市场价格增长速度，增长幅度在6%至8%之间。
针对部分地区房价过快上涨的问题，建设部有关人士也表示，当前缓解房价上涨压力的关键，在于抓紧市场结构的调整，加大中低价位普通商品住房和经济适用住房供应比例，同时严格控制城镇拆迁规模。随着一系列宏观调控措施的落实，部分城市房地产市场阶段性供不应求的局面将有所改善，市场供求结构性矛盾将得到一定缓解。
有人说房价是楼市消费的晴雨表，2004年中国房地产的发展在房价涨跌与宏观调控环境中渡过了不平凡的一年，人们不禁感慨生活中“住”的份量和吸引力。
日前，建设部副部长仇保兴在国务院新闻办曾作出这样表述：“我国在发展过程中的房价很难下降,而且房价大起大落也是不正常的。我们的理想目标是把房价控制在每年上涨3%左右，使老百姓买房与银行利率相比不会亏本，这样的房地产市场才是比较健康的。”政府有关部门对北京乃至全国房价涨、降的看法以及对住房的高度关注从中可见一斑，专家一致认为房价涨跌是一个区间的概念，市场波动控制在5％左右，对整个房地产市场的稳定性有一定好处，房价上涨3%左右是合理的。
投资开始回落 消费趋于理性
2004年不管对消费者还是对地产商来说，都是不平常的一年。市场已向买方市场转移，消费需求趋于理性，投资商投资更加理智，房产投资增幅出现前所未有的回落。据发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年第三季度房屋销售价格总体比去年同期上涨9.9%，土地交易价格上涨11.6%。其中，居民住宅用地交易價比去年同期上涨了13.6%，较二季度上涨1.6%。
从中国房地产著名品牌杭州年会传出这样一个信息：2004年国内房地产投资增幅开始回落，商品房卖方市场呈现向买方市场转移的迹象。据建设部住宅产业化促进中心主任聂梅生教授透露，今年我国房地产开发投资增幅已回落33.7个百分点，同时也表明我国宏观调控已初见成效。目前不少有实力的开发商相继放慢拿地、再投资住宅的脚步。一些资金吃紧的房产公司，面临逐渐增加的拆迁、建设成本，纷纷寻求合作伙伴。今年各地举办的“人居展”上，就已出现小公司挂靠大公司参展的新现象，而且许多地区房地产市场开始出现少有的平静局面。
据国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明，中国累计完成房地产开发投资3703亿元，同比增长32％，增幅比去年同期回落0.9个百分点。
11月份，商品房销售价格分类指数为97.62，比去年同期下降0.49点，比10月份下降0.45点。今年以来，由于商品房销售情况持续升温，商品房平均价格保持稳中趋升的发展势头，但增长幅度逐步回落。
1~11月，全国商品房平均销售价格为2456元／平方米，同比增长4.8％，低于去年同期增长5.7％的水平。其中，商品住宅平均销售价格为2313元／平方米，同比增长4.7％；办公楼平均销售价格增速最高，增长了6.8％。分地区看，广东、河北、吉林、新疆、云南等地区商品房平均销售价格出现不同程度的下降；浙江、上海和重庆等地区的平均房价上涨幅度超过10％以上。
房价有变 幅度不大
从整体来看，今年广州房价事实上的涨幅仅在5％左右，而不是像统计数据所显示的那样高达15.1％。从这一角度上讲，今年上半年广州楼价涨幅有被“夸大”的迹象。广州目前还有近500万平方米的“空置房”，市场总体供应量充足，也抑制了楼价的上涨。值得注意的统计数据表明，自1998年左右达到峰值后，广州住宅平均售价几乎每年都在缓步往下走，这与上海、江浙一带近年房价的飙升形成鲜明对照。
深圳市房地产研究所所长王锋分析指出，随着系列房地产调控措施的出台，商品房供给增长过快的势头得以遏制，并直接引导年度房地产市场平稳发展。这样的市场环境对发展商有利，竞争的产品少了，价格就有了上升的空间。更有分析人士认为，不断出台利好深圳楼市的政策，这些因素对促进楼市的需求更有利，使楼市进入新的增长周期。
据调查显示，今年前三季度，北京房地产开发完成投资人民币870亿多元，较上年同期增长二成多。根据官方的统计口径，今年前三季北京市房价小幅上扬，房地产开发业仍处于较为活跃的阶段。以自住为主的投资打算者占22% ，其中考虑买房的同时担心一两年内房价下跌而心存忧虑的消费者占总人数48%，完全不担心者也占到较高比例，为41%。
在经济发达、人均收入较高的上海、杭州，在老工业基地的沈阳，在西部重镇重庆、兰州，这些城市虽然经济水平、产业结构各具特色，但它们却有着一个共同的特点——全是自去年起全国房价持续走高的排头兵。
国家统计局景气中心副主任叶植材、土地专家张海旺，把我国商品房价格的走高按城市特色分成4种类型。他们表示，当前房地产价格膨胀具有鲜明的地域因素，如果仅以行政手段促使其房价快速猛烈下调，容易造成投资疲弱、银行不良资产激增乃至社会不稳定因素抬头等弊病。而采取持续的市场化和有针对性措施，促使房价过度膨胀地区的价格涨幅收缩乃至缓慢平稳回落，则会既有利于房地产行业健康发展，又能减少政策震动影响。
“沈阳、上海等房价增长过快的9个城市，在全国35个大中城市中的比重虽然不到26%，但它们及其所在省份房地产开发投资和商品房销售额分别占45.5%和49.7%，因而是全国房价上升过快的主要地区动因。”叶植材如是说。
日前，建设部发布的房地产市场运行情况也显示，今年前8个月，全国商品房均价达到2749元／平方米，同比增长13.5%，比一季度上涨6.9%。 针对目前导致部分地区商品房均价上涨的原因，建设部官员分析指出，当前部分地区房价过快上涨的主要原因是近几年房地产市场供求结构性矛盾在进一步延续。
建设部官员说，具体可归纳为以下4个方面的原因：首先表现为全国经济适用住房供应比例下降。其次，一些城市中低价位普通商品住房供不应求，推动商品住房平均价格上升，而局部地区商品房的阶段性供不应求也带来了房价的上涨。再次，部分开发企业利用政策和市场信息的不对称，恶意炒作，加上个别媒体不加甄别，大肆渲染，使部分消费者盲目跟风，造成局部地区、个别项目价格短期内出现非正常上涨。此外，土地和建筑材料价格上涨、拆迁成本提高及精装修商品房的增加也一定程度地提升了房价。
购房让人患得患失
长期以来，国内的购房者一直处于某种患得患失的迷惘之中。房价与日俱增的事实，使他们害怕持币待购的结果是进一步失去机会；但许多媒体、经济学家屡屡对“房地产泡沫”津津乐道的评述，又让他们对房价的可能下跌忐忑不安。
有心留意过国内房地产近年状况的消费者也许会发现，其实无论房地产开发的政策环境是宽松还是紧张，房价都是一路走高。毫无疑问，房地产的价格同样受制于供求关系。在求的一方，目前我国城市居民平均收入正在缓慢上升，而城市人口则急速增长——我们正处于中国历史上城市化速度最快的一个时代。因此，需要购房的居民以及他们的购房能力都在增长，可以预见，无论是当前还是今后一个相当长的时期内，需求的增长是显而易见的必然趋势。
随着需求增长从“爆发型”向“舒缓型”转变，需求的特点也开始发生变化。比如北京此前的购房者多为拆迁户和经济条件比较好的家庭，他们的购房需求比较迫切。今后的购房者多为卖旧买新以及经济条件一般的家庭，他们的购房需求相比之下并不十分迫切，因此对于商品住宅更加挑剔，且对中低价位的商品住宅需求量加大。
中原地产集团研究预测表明，受城市市政设施逐渐完善等利好因素的推动，城市边缘区域乃至郊区的住宅市场升温日益明显，相应地住宅价格也上涨。一些特大城市，如北京、上海的远郊将成为极有潜力的区域，而成都、沈阳等城市近年来住宅郊区化的进程也开始明显加速。
同时，高档公寓市场在2004年供求关系保持平稳，上海、北京等一线城市的供应量甚至有所下降，需求增长速度也开始趋缓。而别墅市场总体上受到国家暂停别墅用地审批政策的较大影响，虽然由于之前一些发展商储备了不少别墅开发用地，市场供应量在一定时期内不会减少，但可以预见价格将会稳步上升。
中国房地产协会会长杨慎表示，我国已盖了74亿多平方米的商品房，但目前我国的人均住房却不足24平方米。这个数字仅相当于发达国家的1／3；也只相当于多数发展中国家的2／3。杨慎还认为，目前我国房价的构成比例是：地价占40%，建筑材料价格占20%，建造成本占30%，税费占10%。他说，这种构成比例说明地价在房价中占了主导地位，也由此可以看出，政府是可以对房价进行合理调控的。
根据今年以来出台的房地产行业政策，以及目前的市场供需状况等方面的情况，有关专家预测我国房地产市场的整体发展态势，并概括出了2005年中国房地产市场将会出现房价仍然上涨、融资渠道多元化、二手房市场超速发展等八大发展趋势。其中“房价持续上涨”这个趋势不是政府愿意看到的，也不是消费者所愿意听到的。国务院18号文出台的目的之一，就是为了推动房地产的消费，把房地产的价格尽量压下来，尽管如此，但是政策这些综合性的挤压力量还会导致房地产价格会继续上涨。
近日，中国指数研究院常务副院长黄瑜也透露，2005年北京住宅市场预计施工面积将达到8000万平方米左右，销售面积应该在2900万平方米，销售额将突破1000亿元，竣工面积在2800万平方米。在价格方面，住宅价格增长速度要超过总体市场价格增长速度，增长幅度在6%至8%之间。
针对部分地区房价过快上涨的问题，建设部有关人士也表示，当前缓解房价上涨压力的关键，在于抓紧市场结构的调整，加大中低价位普通商品住房和经济适用住房供应比例，同时严格控制城镇拆迁规模。随着一系列宏观调控措施的落实，部分城市房地产市场阶段性供不应求的局面将有所改善，市场供求结构性矛盾将得到一定缓解。