论文部分内容阅读
[摘要]随着房地产行业的发展，房产测绘工作得到了突破性进展，但目前房屋测绘中面积预测和实测之间仍存在着较大的差距，需要采取措施加以解决。本文具体分析房产测绘的预测和实测面积之间存在差异的原因，重点探讨了减少两者之间差异的途径，以希为房地产测绘研究提供指导。
[关键词]房地产测绘 预测实测 差异 措施
[中图分类号] P2 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-10-136-1
0引言
房地产行业的蓬勃发展，推动了我国经济社会的快速进步，与此同时，房屋测绘中的预测面积与实测面积也对人们的切身利益有着重要影响。由此可见，采取措施缩小预测与实测面积之间的差异，不仅对维护人们的利益有着重要意义，而且具有切实的学术意义和实践意义。
1预测面积与实测面积存在差异的原因
预测与实测面积存在差异的主要原因可以分为两大类，一类是数据的采集与图纸变更。房屋面积预測工作主要是以设计施工图纸为依据，采集数据、确认公共面积、这些方法都属于“纸上谈兵”，缺乏直观感受与客观认识。但是房屋在设计上具有多样化与复杂化，而后期实测面积中收集的所有数据大都是经过实地勘测而得到的。此外，房地产开发部门在建筑施工过程中，受多种因素的影响，会对建筑设计图纸进行变更与修改，这也是造成预测面积和实测面积存在差异的主要原因。第二类是技术性原因，一般来讲，房屋测绘工作的参与方较多，有委托方、受理人员、勘测人员、绘制测绘报告人员等，测绘人员的技术水平直接影响测绘结果的准确性。目前，我国许多房产测绘单位的技术水平及管理水平有限，技术人员专业素质不高，对政策法规的理解不一。在测绘工作中，存在测绘仪器设备落后、观测数据保管不善、计算失误等问题，这些都是导致预测面积与实测面积存在差异的原因。此外，由于预测工作与实测工作是由不同的测绘机构开展的，机构间的技术水平差异也会导致测绘结果不同。其他的一些原因比如对房地产测绘业务的具体流程（如图1）缺乏认识，且对《房地产测绘管理办法》、《房地产测量规范》等相关法律、法规知识和日常测量实务，以及房地产测绘方法、方式、测绘成果规范、登记、利用等知识不能够深入的了解。
2缩小预测面积与实测面积差异的措施
2.1加强资料整理与对比工作
前期资料对于房屋面积测量结果的准确性有着重要影响，因此测绘机构需要对营业执照、产权证、规划许可证、施工平面图、总平面图以及房屋共有部位使用说明等资料进行有序整理。在房屋实测工作中，测绘人员需要认真比对预测资料，将存在差异的地方进行详细记录。在比对预测资料时，如果发现存在差异较大的问题，要能够及时采取措施，改进房屋面积测量水平，切实提高测量结果的准确性。一般在资料比对工作中往往存在两大类差异：房屋套内尺寸差异及公用部位差异。这就需要在房屋面积实测工作中，做好差异记录工作，在对照资料分析的基础上，准确掌握存在差异的原因，这对于后期测量工作的改进有着重要一样。
2.2处理好细节问题
在房屋面积的测量工作中，需要切实处理好细节。例如在处理房屋内部的上空过程中，要避免出现重复计算现象的发生，此外还要格外注意与外墙之间的联系。在确定粉层厚度的过程中，要严格遵循建筑设计图纸，充分掌握外立面材料厚度的情况，以有效避免因施工设计变化而造成的外墙体厚度差异，另外还需要根据具体的情况，采取合理的方式与计算方法。对商品房公摊面积的合理划分是测量人员的重要工作，不同楼层的价格不同，因此在公摊面积计算时需要加以辨别，商品房的楼层是指楼板与地板的结构分层的层数，复式或跃层结构的上层应该属于自然层数。虚拟分割测绘也需要加以注意，虚拟分割是指房地产开发商将办公楼分割成若干个小单元进行出售，这些单元没有明确的分割界限，而是以界址形式分割，每个单元可以独立使用且有明确的编号。小单元的权利人依法享有排他权与支配权，在房屋面积实测过程中，可以按照现场测量的每个单元的四至界钉进行测量与面积测算。又例如在处理阳台实测尺寸的时候，最容易犯的错误就是测绘人员直接将底版的水平投影面积作为测量面积。如果在阳台上安置空调机位，那么就会造成实测面积与预测面积直接的差异。因为如果施工规划图纸上明确标注出空调机位和阳台的界线与尺寸，那么可以认为机位面积已经包括在阳台的面积中。在处理这一类问题时，测绘人员要能够根据具体情况进行具体分析。总的来说，阳台的预测面积与实测面积存在一定差异是不可避免的，测绘人员需要多次测量同类型阳台的尺寸，对收集的测量数据做平差处理，以有效缩短预测面积与实测面积之间的差距。
2.3面积误差的处理方式
开发商在建筑工程施工过程中，需要尽力控制预测面积与实测面积之间的差异，当两者之间的差距过大时，应当及时告知购房者。此外，在商品房销售过程中，房地产开发商与销售商需要在购房合同中明确指出实测面积与预测面积的差异并约定存在误差的处理方式，加大宣传力度，使购房者了解预测与实测面积存在差异。例如面积误差在3%以内的，需要据实结算房价款；超出3%的，买房人有权退房，开发商应当在退房之日起一个月内退换购房款。这样能够有效解决因预测面积与实测面积不同而造成购房纠纷。要不断提高房地产测绘机构测绘人员的专业技能，建立健全商品房质量保证体系，促进房地产测绘机构之间的技术交流，提高测绘人员综合素质，从技术上加以保障。
3结束语
房屋面积偏差是产生房屋纠纷的主要原因，房产测绘机构、房地产开发商等相关利益群体都需要提高重视。虽然预测面积与实测面积的误差是允许存在的，但是测绘机构必须要提高测绘水平，按照相关规定进行正确预测、尽可能缩小误差，以提高房产测绘工作效率，最终减少房屋纠纷问题的出现。
参考文献
[1]李玉忠，陈海生.如何减少房屋实测面积与预测面积差异的措施[J].青海国土经略，2012（2）：47-48.
[2]何多兴，席险峰.面积测量的中误差分析[J].西南师范大学学报（自然科学版），2013（1）：73-77.
[关键词]房地产测绘 预测实测 差异 措施
[中图分类号] P2 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-10-136-1
0引言
房地产行业的蓬勃发展，推动了我国经济社会的快速进步，与此同时，房屋测绘中的预测面积与实测面积也对人们的切身利益有着重要影响。由此可见，采取措施缩小预测与实测面积之间的差异，不仅对维护人们的利益有着重要意义，而且具有切实的学术意义和实践意义。
1预测面积与实测面积存在差异的原因
预测与实测面积存在差异的主要原因可以分为两大类，一类是数据的采集与图纸变更。房屋面积预測工作主要是以设计施工图纸为依据，采集数据、确认公共面积、这些方法都属于“纸上谈兵”，缺乏直观感受与客观认识。但是房屋在设计上具有多样化与复杂化，而后期实测面积中收集的所有数据大都是经过实地勘测而得到的。此外，房地产开发部门在建筑施工过程中，受多种因素的影响，会对建筑设计图纸进行变更与修改，这也是造成预测面积和实测面积存在差异的主要原因。第二类是技术性原因，一般来讲，房屋测绘工作的参与方较多，有委托方、受理人员、勘测人员、绘制测绘报告人员等，测绘人员的技术水平直接影响测绘结果的准确性。目前，我国许多房产测绘单位的技术水平及管理水平有限，技术人员专业素质不高，对政策法规的理解不一。在测绘工作中，存在测绘仪器设备落后、观测数据保管不善、计算失误等问题，这些都是导致预测面积与实测面积存在差异的原因。此外，由于预测工作与实测工作是由不同的测绘机构开展的，机构间的技术水平差异也会导致测绘结果不同。其他的一些原因比如对房地产测绘业务的具体流程（如图1）缺乏认识，且对《房地产测绘管理办法》、《房地产测量规范》等相关法律、法规知识和日常测量实务，以及房地产测绘方法、方式、测绘成果规范、登记、利用等知识不能够深入的了解。
2缩小预测面积与实测面积差异的措施
2.1加强资料整理与对比工作
前期资料对于房屋面积测量结果的准确性有着重要影响，因此测绘机构需要对营业执照、产权证、规划许可证、施工平面图、总平面图以及房屋共有部位使用说明等资料进行有序整理。在房屋实测工作中，测绘人员需要认真比对预测资料，将存在差异的地方进行详细记录。在比对预测资料时，如果发现存在差异较大的问题，要能够及时采取措施，改进房屋面积测量水平，切实提高测量结果的准确性。一般在资料比对工作中往往存在两大类差异：房屋套内尺寸差异及公用部位差异。这就需要在房屋面积实测工作中，做好差异记录工作，在对照资料分析的基础上，准确掌握存在差异的原因，这对于后期测量工作的改进有着重要一样。
2.2处理好细节问题
在房屋面积的测量工作中，需要切实处理好细节。例如在处理房屋内部的上空过程中，要避免出现重复计算现象的发生，此外还要格外注意与外墙之间的联系。在确定粉层厚度的过程中，要严格遵循建筑设计图纸，充分掌握外立面材料厚度的情况，以有效避免因施工设计变化而造成的外墙体厚度差异，另外还需要根据具体的情况，采取合理的方式与计算方法。对商品房公摊面积的合理划分是测量人员的重要工作，不同楼层的价格不同，因此在公摊面积计算时需要加以辨别，商品房的楼层是指楼板与地板的结构分层的层数，复式或跃层结构的上层应该属于自然层数。虚拟分割测绘也需要加以注意，虚拟分割是指房地产开发商将办公楼分割成若干个小单元进行出售，这些单元没有明确的分割界限，而是以界址形式分割，每个单元可以独立使用且有明确的编号。小单元的权利人依法享有排他权与支配权，在房屋面积实测过程中，可以按照现场测量的每个单元的四至界钉进行测量与面积测算。又例如在处理阳台实测尺寸的时候，最容易犯的错误就是测绘人员直接将底版的水平投影面积作为测量面积。如果在阳台上安置空调机位，那么就会造成实测面积与预测面积直接的差异。因为如果施工规划图纸上明确标注出空调机位和阳台的界线与尺寸，那么可以认为机位面积已经包括在阳台的面积中。在处理这一类问题时，测绘人员要能够根据具体情况进行具体分析。总的来说，阳台的预测面积与实测面积存在一定差异是不可避免的，测绘人员需要多次测量同类型阳台的尺寸，对收集的测量数据做平差处理，以有效缩短预测面积与实测面积之间的差距。
2.3面积误差的处理方式
开发商在建筑工程施工过程中，需要尽力控制预测面积与实测面积之间的差异，当两者之间的差距过大时，应当及时告知购房者。此外，在商品房销售过程中，房地产开发商与销售商需要在购房合同中明确指出实测面积与预测面积的差异并约定存在误差的处理方式，加大宣传力度，使购房者了解预测与实测面积存在差异。例如面积误差在3%以内的，需要据实结算房价款；超出3%的，买房人有权退房，开发商应当在退房之日起一个月内退换购房款。这样能够有效解决因预测面积与实测面积不同而造成购房纠纷。要不断提高房地产测绘机构测绘人员的专业技能，建立健全商品房质量保证体系，促进房地产测绘机构之间的技术交流，提高测绘人员综合素质，从技术上加以保障。
3结束语
房屋面积偏差是产生房屋纠纷的主要原因，房产测绘机构、房地产开发商等相关利益群体都需要提高重视。虽然预测面积与实测面积的误差是允许存在的，但是测绘机构必须要提高测绘水平，按照相关规定进行正确预测、尽可能缩小误差，以提高房产测绘工作效率，最终减少房屋纠纷问题的出现。
参考文献
[1]李玉忠，陈海生.如何减少房屋实测面积与预测面积差异的措施[J].青海国土经略，2012（2）：47-48.
[2]何多兴，席险峰.面积测量的中误差分析[J].西南师范大学学报（自然科学版），2013（1）：73-77.