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摘要：随着房地产行业的发展，房地产投资也愈加专业化、复杂化，财务净现值、财务内部收益率以及动态回收等体现了财务存在的重要意义。房地产行业最近数年发展极为迅速,逐渐成为影响国民经济的产业。面对激烈的市场竞争,房地产开发企业作为资金密集型产业,其资金的筹集使用以及分配方面的管理的重要性显得尤为重要。因此,加强房地产开发企业财务管理就显得极为重要。
关键词：房地产投资 财务净现值 财务内部收益率 投资回收期 财务存在意义
财务净现值、财务内部收益率以及动态回收期是房地产投资决策中的三个最重要的动态盈利能力指标。这三个指标考虑了资金的时间价值因素的影响，是将不同时期发生的收入费用导致的现金流量等值化处理后计算出来的经济评价指标。随着房地产行业的发展，房地产投资也愈加专业化、复杂化，从而实现最合理的收益，对企业自身及整个行业的发展都具有重要的意义。
一、财务净现值
所谓财务净现值（FNPV），是指某种决策方案导致的未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。其主要思想是企业在进行决策时，通常先设定一个折现率，然后按照此折现率将预计未来的现金流入与现金流出折成现值，计算差额，即得出投资项目的净现值。若净现值为正数，意味着项目的报酬率大于预计折现率，接受该项目；如果净现值为负数，即表示项目的报酬率小于预定的折现率，则拒绝该项目。
净现值法的运用比较灵活，通过对折现率以及现金流量的设定与调整，可以对相关假定条件下的投资单方案或者多方案进行评价以及估计风险与通货膨胀的价值。净现值分析法是房地产投资项目财务评价最基础的方法，其优点是计算过程包含了资金的时间价值，并且考虑并直观的反映出项目计算期全部的净现金流量，可以按照企业决策的需要根据不同情况来进行计算和比选。其缺点是不能反映新项目的实际收益率水平，由于房地产项目投资额巨大，怎样进行决策才能使最小的投入得到最大的产出，净现值法不能解决以上问题。同时作为净现值基本元素之一的折现率尽管具有一定的灵活性，有利于防范风险，抵御通货膨胀，确保最低报酬的实现，但是这种灵活性加大了决策者的制定难度也使净现值指标的真实性和客观性打了折扣。
二、财务内部收益率
财务内部收益率（FIRR），是指房地产投资项目在整个计算期内，前期开发的成本以及后续经营产生的其他费用与项目收入将产生现金流量，财务内部收益率就是當这些现金流量累计等于零时的折现率。财务净现值法虽然考虑了项目资金的时间价值，可以说明投资方案高于或低于某一特定的投资报酬率，但是并没有反映项目本身的获利能力。财务内部收益率的在经济上的实质就是在项目寿命期内项目内部未被收回投资每年的净收益率。即意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。
房地产投资企业通常用内部收益率来表示新项目开发时所能支付最大的融资成本，融资成本包括权益融资成本和债务融资成本。伴随着我国房地产业的迅猛发展，我国房地产的价值日趋提高，投资者大多不具备投资所需的全部资金，于是便通过各种渠道募集资金，实现投资行为，取得收益。目前我国房地产企业的融资来源主要还是银行的间接融资。融资成本的高低在很大程度上决定了项目的盈亏。如果实际融资成本大于大于内部收益率，那么项目将面临亏损。内部收益率超过实际融资成本越多，此投资项目所获得的收益越大。所以内部收益率的优点就在于当融资方式以及融资条件并不明确时，企业可以在计算出内部收益率以后，将其作为融资成本的最高限度。
三、动态投资回收期
投资回收期是指以投资项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，通常以年表示。反映一个项目投资回收的快慢程度。如果项目回收期短于企业所要求的回收期限,则接受该项目;否则,就拒绝该项目。一般从建设开始年算起，如果从投产开始年算起时，应予注明。动态投资回收期是指在以上指标中引入基准收益率概念，考虑资金的时间价值的房地产投资项目动态盈利能力指标。投资回收期指标的优点是计算简便容易理解，即使是不具备相关知识的人也可以使用；另外一个优点是可以将回收年限作为测度项目流动性的指标，即可以用来进行风险评估。
现代投资学理论认为回收期法作为过去最主要的决策方法，目前只能作为辅助方法与净现值或内部收益率等其他评价指标结合使用，主要用来测定方案的变现能力而非营利能力。即回收期只能是评价项目的一个参考性指标，而不能仅仅依据单一的回收期指标决定是否投资该项目。一是由于回收期仅仅考虑本回收期以内的现金流量，没有包含此投资项目的所有信息；二是由于该方法与公司股东的财富价值最大化之间缺乏直接的逻辑关系，具有战略意义的长期投资常常早期收益较低，而中后期收益较高，这样以来足以使开发的项目净现值大于零，即该项目也能为公司增加财富，而如果仅仅应用动态投资回收期法进行决策，此类项目可能会遭到拒绝。
笔者认为企业管理乱，首先是财务管理乱；企业效益差，首先是财务管理差。房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。在房地产市场波动的情况下，例如对政府新政策出台的预期导致的成交量的急剧萎缩，大多数房地产企业不能获得稳定的现金流以保证所投资的项目是可持续发展的、有战略意义的。
参考文献：
[1] 中国房地产估价师与房地产经纪人学会．房地产开发经营与管理[M]．北京．中国建筑工业出版社．2007．
[2] 黄渝祥，刑爱芳．工程经济学[M]．上海．同济大学出版社．2005．
[3] 道格拉斯.R.爱默瑞．公司财务管理[M]．北京．中国人民大学出版社．1999．
（责任编辑：罗亦成）
关键词：房地产投资 财务净现值 财务内部收益率 投资回收期 财务存在意义
财务净现值、财务内部收益率以及动态回收期是房地产投资决策中的三个最重要的动态盈利能力指标。这三个指标考虑了资金的时间价值因素的影响，是将不同时期发生的收入费用导致的现金流量等值化处理后计算出来的经济评价指标。随着房地产行业的发展，房地产投资也愈加专业化、复杂化，从而实现最合理的收益，对企业自身及整个行业的发展都具有重要的意义。
一、财务净现值
所谓财务净现值（FNPV），是指某种决策方案导致的未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。其主要思想是企业在进行决策时，通常先设定一个折现率，然后按照此折现率将预计未来的现金流入与现金流出折成现值，计算差额，即得出投资项目的净现值。若净现值为正数，意味着项目的报酬率大于预计折现率，接受该项目；如果净现值为负数，即表示项目的报酬率小于预定的折现率，则拒绝该项目。
净现值法的运用比较灵活，通过对折现率以及现金流量的设定与调整，可以对相关假定条件下的投资单方案或者多方案进行评价以及估计风险与通货膨胀的价值。净现值分析法是房地产投资项目财务评价最基础的方法，其优点是计算过程包含了资金的时间价值，并且考虑并直观的反映出项目计算期全部的净现金流量，可以按照企业决策的需要根据不同情况来进行计算和比选。其缺点是不能反映新项目的实际收益率水平，由于房地产项目投资额巨大，怎样进行决策才能使最小的投入得到最大的产出，净现值法不能解决以上问题。同时作为净现值基本元素之一的折现率尽管具有一定的灵活性，有利于防范风险，抵御通货膨胀，确保最低报酬的实现，但是这种灵活性加大了决策者的制定难度也使净现值指标的真实性和客观性打了折扣。
二、财务内部收益率
财务内部收益率（FIRR），是指房地产投资项目在整个计算期内，前期开发的成本以及后续经营产生的其他费用与项目收入将产生现金流量，财务内部收益率就是當这些现金流量累计等于零时的折现率。财务净现值法虽然考虑了项目资金的时间价值，可以说明投资方案高于或低于某一特定的投资报酬率，但是并没有反映项目本身的获利能力。财务内部收益率的在经济上的实质就是在项目寿命期内项目内部未被收回投资每年的净收益率。即意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。
房地产投资企业通常用内部收益率来表示新项目开发时所能支付最大的融资成本，融资成本包括权益融资成本和债务融资成本。伴随着我国房地产业的迅猛发展，我国房地产的价值日趋提高，投资者大多不具备投资所需的全部资金，于是便通过各种渠道募集资金，实现投资行为，取得收益。目前我国房地产企业的融资来源主要还是银行的间接融资。融资成本的高低在很大程度上决定了项目的盈亏。如果实际融资成本大于大于内部收益率，那么项目将面临亏损。内部收益率超过实际融资成本越多，此投资项目所获得的收益越大。所以内部收益率的优点就在于当融资方式以及融资条件并不明确时，企业可以在计算出内部收益率以后，将其作为融资成本的最高限度。
三、动态投资回收期
投资回收期是指以投资项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，通常以年表示。反映一个项目投资回收的快慢程度。如果项目回收期短于企业所要求的回收期限,则接受该项目;否则,就拒绝该项目。一般从建设开始年算起，如果从投产开始年算起时，应予注明。动态投资回收期是指在以上指标中引入基准收益率概念，考虑资金的时间价值的房地产投资项目动态盈利能力指标。投资回收期指标的优点是计算简便容易理解，即使是不具备相关知识的人也可以使用；另外一个优点是可以将回收年限作为测度项目流动性的指标，即可以用来进行风险评估。
现代投资学理论认为回收期法作为过去最主要的决策方法，目前只能作为辅助方法与净现值或内部收益率等其他评价指标结合使用，主要用来测定方案的变现能力而非营利能力。即回收期只能是评价项目的一个参考性指标，而不能仅仅依据单一的回收期指标决定是否投资该项目。一是由于回收期仅仅考虑本回收期以内的现金流量，没有包含此投资项目的所有信息；二是由于该方法与公司股东的财富价值最大化之间缺乏直接的逻辑关系，具有战略意义的长期投资常常早期收益较低，而中后期收益较高，这样以来足以使开发的项目净现值大于零，即该项目也能为公司增加财富，而如果仅仅应用动态投资回收期法进行决策，此类项目可能会遭到拒绝。
笔者认为企业管理乱，首先是财务管理乱；企业效益差，首先是财务管理差。房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。在房地产市场波动的情况下，例如对政府新政策出台的预期导致的成交量的急剧萎缩，大多数房地产企业不能获得稳定的现金流以保证所投资的项目是可持续发展的、有战略意义的。
参考文献：
[1] 中国房地产估价师与房地产经纪人学会．房地产开发经营与管理[M]．北京．中国建筑工业出版社．2007．
[2] 黄渝祥，刑爱芳．工程经济学[M]．上海．同济大学出版社．2005．
[3] 道格拉斯.R.爱默瑞．公司财务管理[M]．北京．中国人民大学出版社．1999．
（责任编辑：罗亦成）