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摘 要: 建筑物区分所有权中的共有权,是构成建筑物区分所有权整个复合性权利的不可或缺的重要组成部分。在建筑物区分所有权问题中最复杂、最容易引起纠纷的就是区分共有权。本文论述各种侵害建筑物区分所有权之共有权的行为,并初步提出相应的保护措施。
关键词: 建筑物区分所有权之共有权 侵权行为 保护指施
一、前言
现代房地产业发展的热潮,由于城市化进程的加快,产生了非常复杂的建筑物区分所有权问题。建筑物区分所有权作为现代民法一项重要的不动产所有权形式,目前已被世界各国的民事立法所普遍确立,并成为现代社会人们区分建筑物所有的最重要的法律制度。建筑物区分所有权由专有权和共有权构成,其中共有权是建筑物区分所有权的共同性灵魂,是构成建筑物区分所有权整个复合性权利的不可或缺的重要组成部分。对于共有部分的共有性质存在多种学术观点,而观点的不同直接影响到对于共有部分权利义务的分担。同时,我国的《物权法》对相关内容的规定过于笼统,对共用部分的使用、收益、处分与侵权责任等内容虽有涉及,但较为简略。
在建筑物区分所有权问题中最复杂、最容易引起纠纷的就是区分共有权,尤其一些特殊部份的共有权问题,如停车位、停车库、楼顶平台、小区绿地、公共休闲娱乐设施等的归属与使用,常因权责不明,导致利益矛盾、冲突,常常成为侵权的重灾区。探讨如何对建筑物区分所有权之共有权采取有效保护措施既有理论意义又有现实利益。
一、各种侵害建筑物区分所有权之共有权的行为
(一)开发商侵害共有权的行为
近些年来,随着房价的高涨,房地产开发持续升温,各房地产开发商为了获取最大利益,利用各种手段或明或暗地侵犯建筑物区分所有权人的权益。由于对共有部分认知模糊,且缺乏相关法律的保护,因此对共有部分的侵害成为开发商侵害所有权人利益的“重灾区”。开发商常常在其楼盘销售的宣传中向购房者承诺小区的绿化面积和各种休闲娱乐设施,以此来吸引购房者,但开发商随意改变小区规划,任意插建,减少绿地面积,使这些美好的承诺往往得不到兑现。而且在实务中,对于本该属于区分所有权人的共有部分,如楼顶及一楼空地等开发商还会加价出售给某些业主,或为其设定专有使用权而收取设定费和使用费。另外,在房屋售出后至区分所有权人大会召开成立管理委员会并选聘物业管理机构之前这一期间,开发商往往会指定物业管理公司进行管理,这些物业管理多是开发商的关系企业,有的物业管理公司甚至是开发商拼凑起来的不具有管理资质的企业,开发商实际上占据了物业小区管理权,并利用物业管理公司为其牟取不正当的利益,如向业主收取高额管理费和维修准备金,并将业主缴纳的管理费和维修准备金等挪作他用或窃为己有。开发商的诸种行为严重影响了其与住户之间的关系,导致各种纠纷频繁发生。
(二)共有权人侵害共有权的行为
共有权人在使用共有部分时应尽到合理使用的义务,尽量避免对其他共有权人和小区利益造成损害,但是在现实中共有权人不当行使共有权的行为时有发生,如在共有的走廊堆放自家杂物,妨碍共有权人的通行与防火安全;将共有的一楼空地随意圈划为自家使用;将楼顶的通道封死,不许他人到楼顶晾晒衣物,随意占用共有部分的空间;改变楼房主体结构或承重结构,或对楼房的电、气、水等主干管道进行变更;破坏绿化、污染环境,影响小区景观;将居住用住宅供非居住用;不按期缴纳有关费用,等等。业主在行使专有权时也会对共有权造成损害,业主在行使专有部分专有所有权时,若将自己的专有部分用作与原初目的完全相反的用途来使用,或将有影响建筑物全体之安全的危险物带进,以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用,而使住户相互间共同的利益受到影响,这就是间接侵害物业小区中共有权的行为。
(三)物业管理公司侵害共有权的行为
当前,物业管理公司与小区业主之间的纠纷屡见不鲜,这些纠纷多是由物业管理公司侵害区分所有权人的共有权引起的,如将共有部分随意处置收取设置费和使用费,而将共有权人的权利排除在外,限制共有权人行使共有权;物业管理项目杂乱,随意设置收费项目;挪用维修基金;借与开发商的关系先拿钥匙,以不签物业合同,不同意所设置的收费项目就不给购房者交钥匙,要挟购房者签协议;对本是代收、代保管、代使用的物业管理费用的财务帐目不公开,等等。物业管理公司这些侵害行为的发生的最大原因是其对自身地位的不明确,物业管理公司是接受委托,为区分所有权人提供服务的具有专业管理能力的服务机构,它的权利和职责范围由区分所有权人赋予,但其未认识到自己的服务者身份,反而将自身置于区分所有权人管理团体之上,这种观念的错位便导致各种侵权行为的发生。
二、建筑物区分所有权之共有权的保护措施
(一)建立和完善小区统一登记制度
开发商对共有权的侵害行为的发生在很大程度上是由于对共用部分的权属不明,因此,我们有必要建立小区统一登记制度,不仅对专有部分予以明确界定,而且对共用部分作分类登记,这样将共用部分作出界定后使其能够得到法律的确认和保护。许多国家和地区根据本国本地区的实际情况对共用部分的登记进行了详细规定。日本有关建筑物区分所有的现行法律明确规定,区分所有建筑物的专有部分、共用部分与基地利用权的登记应为一体性。我国台湾地区仿效日本不动产登记法,现行“土地登记规则”设有关于建筑物区分所有权第一次登记规定,并分为专有部分、共用部分、地下层及屋顶突出物的登记。我认为这些规定值得借鉴,它能够厘清共有权人的权利,防止开发商的侵权行为,减少开发商与业主之间的纠纷的发生。
(二)实现小区权利由开发商向业主的移转
开发商将商品房出售后,小区业主理应享有小区的各项权利,成为小区真正的主人,如果继续由开发商掌握小区的控制权则显然对小区业主不公平,因此开发商必须将权利移交给区分所有权人。
1.明确开发商向业主交权的时间。明确时间可防止房地产商无限期拖延权力的移交,以使区分所有权人尽早掌握主动权,防止房地产商肆意滥用权利侵害区分所有权人利益。如在美国,各州的区分所有物业产权法规定,开发商向业主移交控制权的时间,是在物业小区全体业主选举产生第一届管委会之后2个月内。而各州法律所规定的业主选举产生第一届管委会的时间期限,一般是开发商所销售的房屋单元达到小区房屋单元总数75%之后的60天内。如果开发商销售房屋单元的进度缓慢,则必须在开发商将物业小区登记之日起3年期满后60天内。
2.明确规定开发商向业主所移交权利的内容和范围。这样就可最大限度地明确业主的权利,也可规范业主权利的行使,防止其滥施权利。如美国伊利诺伊州法律明确规定,在业主选举产生第一届管委会之后60天内,开发商必须向管委会办理移交手续,该州法律还进一步明确规定:“如果开发商不在60天内严格按照法律规定的要求,向业主选举的管委会全面办理移交手续,并在管委会提出书面要求之后的10天内,仍不全面办理移交手续,管委会可向当地法院提起诉讼,请求法院强制开发商履行法律规定的全面办理移交的义务。”
3.明确规定业主有权终止在开发商控制阶段由开发商代表业主协会对外签订任何合同或协议。开发商若为了自身利益而对外签订了有损业主利益的合同,准许业主有权终止该合同,是对业主合理利益的维护。如美国缅因州区分所有物业产权法明确规定:“在由业主选举产生管委会就职以后,业主协会有权在提前3个月通知对方的前提下,终止或解除以下合同租约并免于承担任何赔偿责任:(1)任何物业管理合同、聘用合同或小区娱乐设施或车的租赁合同;(2)业主协会与开发商或开发商的附属公司或关联公司签订的任何其他同或租赁合同;(3)任何非善意的或业主不知情的情况下签订的合同或租约。”
(三)完善小区管理制度
为了小区中各区分所有权人和平共处并合理地行使其权益,小区业主业主会议可制定出各区分所有人应遵守的事项,就建筑物与基地的管理、使用与所有关系制订出治理规则,并将制订出的各管理事项与规则在小区内予以公布,以此来促进小区内管理制度完善化,防止纠纷的产生。
(四)建立和完善侵害共有权的民事责任体系
所有权的民法保护在所有权制度中具有重要的地位,它是国家机关和民事主体为了预防、制止侵害民事权利的行为,恢复被侵害的民事权利而依法采取的预防措施或实施的补救行为。责令违反民事义务的人承担相应的民事责任,通过法律事先规定使违反义务者预知其行为将要承担的法律制裁的后果,则是权利保护的最有效的方式。因此通过设定民事责任来使区分所有权人的共有权得到维护和救济,是应该有的保护措施。
本文对建筑物区分所有权中的共有权进行研究,希望能通过对最有争议问题的研究来帮助解决现实中的纠纷。目前,我国关于建筑物区分所有权中共有权的规定散见于《物权法》、《城市异产毗邻房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行规定》及《物业管理条例》等法律、法规之中,其中,关于共有部分的范围,业主对特殊部分共有权的实现,以及共有权的保护等方面规定不多,甚至缺乏规定,还有待引起立法、司法机关的重视,完善立法。
参考文献:
[1]焦富民,陆一.论建筑物区分所有权中业主共有权的保护.比较法研究,2007,(5).
[2]黄健雄.试论我国房地产登记法律制度的完善.厦门大学学报(哲学社会科学版),1997,(1).
[3]周树基.美国物业产权制度与物业管理.北京大学出版社,2004:67-68.
[4]周树基.美国物业产权制度与物业管理.北京大学出版社,2004:67-68.
[5]焦富民,陆一.论建筑物区分所有权中业主共有权的保护.比较法研究,2007,(5).
[6]自周树基.美国物业产权制度与物业管理.北京大学出版社,2004:69.
关键词: 建筑物区分所有权之共有权 侵权行为 保护指施
一、前言
现代房地产业发展的热潮,由于城市化进程的加快,产生了非常复杂的建筑物区分所有权问题。建筑物区分所有权作为现代民法一项重要的不动产所有权形式,目前已被世界各国的民事立法所普遍确立,并成为现代社会人们区分建筑物所有的最重要的法律制度。建筑物区分所有权由专有权和共有权构成,其中共有权是建筑物区分所有权的共同性灵魂,是构成建筑物区分所有权整个复合性权利的不可或缺的重要组成部分。对于共有部分的共有性质存在多种学术观点,而观点的不同直接影响到对于共有部分权利义务的分担。同时,我国的《物权法》对相关内容的规定过于笼统,对共用部分的使用、收益、处分与侵权责任等内容虽有涉及,但较为简略。
在建筑物区分所有权问题中最复杂、最容易引起纠纷的就是区分共有权,尤其一些特殊部份的共有权问题,如停车位、停车库、楼顶平台、小区绿地、公共休闲娱乐设施等的归属与使用,常因权责不明,导致利益矛盾、冲突,常常成为侵权的重灾区。探讨如何对建筑物区分所有权之共有权采取有效保护措施既有理论意义又有现实利益。
一、各种侵害建筑物区分所有权之共有权的行为
(一)开发商侵害共有权的行为
近些年来,随着房价的高涨,房地产开发持续升温,各房地产开发商为了获取最大利益,利用各种手段或明或暗地侵犯建筑物区分所有权人的权益。由于对共有部分认知模糊,且缺乏相关法律的保护,因此对共有部分的侵害成为开发商侵害所有权人利益的“重灾区”。开发商常常在其楼盘销售的宣传中向购房者承诺小区的绿化面积和各种休闲娱乐设施,以此来吸引购房者,但开发商随意改变小区规划,任意插建,减少绿地面积,使这些美好的承诺往往得不到兑现。而且在实务中,对于本该属于区分所有权人的共有部分,如楼顶及一楼空地等开发商还会加价出售给某些业主,或为其设定专有使用权而收取设定费和使用费。另外,在房屋售出后至区分所有权人大会召开成立管理委员会并选聘物业管理机构之前这一期间,开发商往往会指定物业管理公司进行管理,这些物业管理多是开发商的关系企业,有的物业管理公司甚至是开发商拼凑起来的不具有管理资质的企业,开发商实际上占据了物业小区管理权,并利用物业管理公司为其牟取不正当的利益,如向业主收取高额管理费和维修准备金,并将业主缴纳的管理费和维修准备金等挪作他用或窃为己有。开发商的诸种行为严重影响了其与住户之间的关系,导致各种纠纷频繁发生。
(二)共有权人侵害共有权的行为
共有权人在使用共有部分时应尽到合理使用的义务,尽量避免对其他共有权人和小区利益造成损害,但是在现实中共有权人不当行使共有权的行为时有发生,如在共有的走廊堆放自家杂物,妨碍共有权人的通行与防火安全;将共有的一楼空地随意圈划为自家使用;将楼顶的通道封死,不许他人到楼顶晾晒衣物,随意占用共有部分的空间;改变楼房主体结构或承重结构,或对楼房的电、气、水等主干管道进行变更;破坏绿化、污染环境,影响小区景观;将居住用住宅供非居住用;不按期缴纳有关费用,等等。业主在行使专有权时也会对共有权造成损害,业主在行使专有部分专有所有权时,若将自己的专有部分用作与原初目的完全相反的用途来使用,或将有影响建筑物全体之安全的危险物带进,以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用,而使住户相互间共同的利益受到影响,这就是间接侵害物业小区中共有权的行为。
(三)物业管理公司侵害共有权的行为
当前,物业管理公司与小区业主之间的纠纷屡见不鲜,这些纠纷多是由物业管理公司侵害区分所有权人的共有权引起的,如将共有部分随意处置收取设置费和使用费,而将共有权人的权利排除在外,限制共有权人行使共有权;物业管理项目杂乱,随意设置收费项目;挪用维修基金;借与开发商的关系先拿钥匙,以不签物业合同,不同意所设置的收费项目就不给购房者交钥匙,要挟购房者签协议;对本是代收、代保管、代使用的物业管理费用的财务帐目不公开,等等。物业管理公司这些侵害行为的发生的最大原因是其对自身地位的不明确,物业管理公司是接受委托,为区分所有权人提供服务的具有专业管理能力的服务机构,它的权利和职责范围由区分所有权人赋予,但其未认识到自己的服务者身份,反而将自身置于区分所有权人管理团体之上,这种观念的错位便导致各种侵权行为的发生。
二、建筑物区分所有权之共有权的保护措施
(一)建立和完善小区统一登记制度
开发商对共有权的侵害行为的发生在很大程度上是由于对共用部分的权属不明,因此,我们有必要建立小区统一登记制度,不仅对专有部分予以明确界定,而且对共用部分作分类登记,这样将共用部分作出界定后使其能够得到法律的确认和保护。许多国家和地区根据本国本地区的实际情况对共用部分的登记进行了详细规定。日本有关建筑物区分所有的现行法律明确规定,区分所有建筑物的专有部分、共用部分与基地利用权的登记应为一体性。我国台湾地区仿效日本不动产登记法,现行“土地登记规则”设有关于建筑物区分所有权第一次登记规定,并分为专有部分、共用部分、地下层及屋顶突出物的登记。我认为这些规定值得借鉴,它能够厘清共有权人的权利,防止开发商的侵权行为,减少开发商与业主之间的纠纷的发生。
(二)实现小区权利由开发商向业主的移转
开发商将商品房出售后,小区业主理应享有小区的各项权利,成为小区真正的主人,如果继续由开发商掌握小区的控制权则显然对小区业主不公平,因此开发商必须将权利移交给区分所有权人。
1.明确开发商向业主交权的时间。明确时间可防止房地产商无限期拖延权力的移交,以使区分所有权人尽早掌握主动权,防止房地产商肆意滥用权利侵害区分所有权人利益。如在美国,各州的区分所有物业产权法规定,开发商向业主移交控制权的时间,是在物业小区全体业主选举产生第一届管委会之后2个月内。而各州法律所规定的业主选举产生第一届管委会的时间期限,一般是开发商所销售的房屋单元达到小区房屋单元总数75%之后的60天内。如果开发商销售房屋单元的进度缓慢,则必须在开发商将物业小区登记之日起3年期满后60天内。
2.明确规定开发商向业主所移交权利的内容和范围。这样就可最大限度地明确业主的权利,也可规范业主权利的行使,防止其滥施权利。如美国伊利诺伊州法律明确规定,在业主选举产生第一届管委会之后60天内,开发商必须向管委会办理移交手续,该州法律还进一步明确规定:“如果开发商不在60天内严格按照法律规定的要求,向业主选举的管委会全面办理移交手续,并在管委会提出书面要求之后的10天内,仍不全面办理移交手续,管委会可向当地法院提起诉讼,请求法院强制开发商履行法律规定的全面办理移交的义务。”
3.明确规定业主有权终止在开发商控制阶段由开发商代表业主协会对外签订任何合同或协议。开发商若为了自身利益而对外签订了有损业主利益的合同,准许业主有权终止该合同,是对业主合理利益的维护。如美国缅因州区分所有物业产权法明确规定:“在由业主选举产生管委会就职以后,业主协会有权在提前3个月通知对方的前提下,终止或解除以下合同租约并免于承担任何赔偿责任:(1)任何物业管理合同、聘用合同或小区娱乐设施或车的租赁合同;(2)业主协会与开发商或开发商的附属公司或关联公司签订的任何其他同或租赁合同;(3)任何非善意的或业主不知情的情况下签订的合同或租约。”
(三)完善小区管理制度
为了小区中各区分所有权人和平共处并合理地行使其权益,小区业主业主会议可制定出各区分所有人应遵守的事项,就建筑物与基地的管理、使用与所有关系制订出治理规则,并将制订出的各管理事项与规则在小区内予以公布,以此来促进小区内管理制度完善化,防止纠纷的产生。
(四)建立和完善侵害共有权的民事责任体系
所有权的民法保护在所有权制度中具有重要的地位,它是国家机关和民事主体为了预防、制止侵害民事权利的行为,恢复被侵害的民事权利而依法采取的预防措施或实施的补救行为。责令违反民事义务的人承担相应的民事责任,通过法律事先规定使违反义务者预知其行为将要承担的法律制裁的后果,则是权利保护的最有效的方式。因此通过设定民事责任来使区分所有权人的共有权得到维护和救济,是应该有的保护措施。
本文对建筑物区分所有权中的共有权进行研究,希望能通过对最有争议问题的研究来帮助解决现实中的纠纷。目前,我国关于建筑物区分所有权中共有权的规定散见于《物权法》、《城市异产毗邻房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行规定》及《物业管理条例》等法律、法规之中,其中,关于共有部分的范围,业主对特殊部分共有权的实现,以及共有权的保护等方面规定不多,甚至缺乏规定,还有待引起立法、司法机关的重视,完善立法。
参考文献:
[1]焦富民,陆一.论建筑物区分所有权中业主共有权的保护.比较法研究,2007,(5).
[2]黄健雄.试论我国房地产登记法律制度的完善.厦门大学学报(哲学社会科学版),1997,(1).
[3]周树基.美国物业产权制度与物业管理.北京大学出版社,2004:67-68.
[4]周树基.美国物业产权制度与物业管理.北京大学出版社,2004:67-68.
[5]焦富民,陆一.论建筑物区分所有权中业主共有权的保护.比较法研究,2007,(5).
[6]自周树基.美国物业产权制度与物业管理.北京大学出版社,2004:69.