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摘要：本文作者结合实际工作经验，分析了小城镇房地产开发管理中的问题，具有一定的参考意义
关键词：小城镇；房地产；问题； 对策
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
0.引言
我国的城市化总体水平在现阶段是滞后的，但是在国民经济高速发展的背景下前景广阔。推进中国的城市化，不仅有利于中国的发展，还将对全球经济的增长和可持续发展产生持久的影响。一个国家通过什么途径来推进城市化应当根据该国的社会经济特点来决定。在我国，选择重点发展小城镇的城市化路径是一条符合我国国情的城市化道路。采取适当发展小城镇的城市化之路才是发展中国家所应采取的城市化政策。
以发展小城镇建设为重点的城市化工作的顺利开展，能够解决许多经济发展中的深层次问题，具有现实意义。同时，能够全面推动中国城市的进一步发展，又具有长远的意义。
第一，加快城市化是新时期经济和社会发展的客观要求。从世界经济社会发展来看，加快城市化进程是一种全球化趋势。世界发达国家的现代化无不伴随着城市化的进程。从中国来看，较发达地区的城市化水平明显高于欠发达地区，有的发达地区甚至已经由单一城市推进城市化发展为群体城市推进城市化。大力推进城市化建设，应该说是有一定规律可遵循，有经验可借鉴，并不是毫无方向的探索。
第二，加快城市化是改变城乡二元结构的客观要求。在人们的传统观念中，农村与城市是截然分开的两个区域，即使是近郊的乡镇不例外。城乡二元结构问题十分突出，农民总体生活水平比较低，收入增加缓慢。城市化就是要引导农村生产要素及农业、农村人口向工业和城市转移，同时也要促进城市和工业的先进生产要素向农村和农业转移，实现城乡要素的雙向流动，达到城乡大融合。从南方发达省份的经验来看，要想解决农业的问题，必须使非农业先发展起来；要想使农村更加繁荣，必须使所在的乡镇进一步繁荣；要想使农民的生活水平实实在在地提高，就要千方百计地减少农业人口的数量。城市化已经被我国许多学者用来作为消除城乡二元结构，打破城乡界限，实现城市、农村共同发展，尤其是提高农民收入，转移农村剩余劳动力的主要途径。
改革开放以来，在稳定的农村政策的指导下，随着农村社会生产力的不断发展，各种生产要素通过上一级城市的扩散作用和小城镇在农村的极化作用而逐渐聚集。这一方面促进了农村小城镇的发展，使小城镇成为农村生产资料集散地、商业集中地和文化科技交流中心，另一方面，小城镇发挥地区社会经济发展的枢纽作用，为农村提供了各种生产要素，组织农业生产，调整农村经济循环，推动着农村社会经济全面发展。因此，加强对小城镇房地产开发管理的探究，具有重要的意义。
1.小城镇房地产开发存在的问题
1.1房地产开发项目用地供给混乱。有的房地产开发项目建设用地没有评估，也没有实施拍卖、挂牌就随意出让给开发企业;有的开发项目由乡镇政府供给，由乡镇建设管理机构或土地管理机构经营，并由县级政府直接出让宅基地给购房者自行建设;有的开发项目由用地单位自行开发建设，将政府划拨土地直接转让给建房者; 有的单位虽与开发企业合作开发，但土地使用权没有转到开发企业名下，开发企业在没有土地使用权情况下从事房地产经营活动等现象时有发生。这不但使国有资产大量流失，也使开发主体和开发责任不明确，容易出现有利大家抢，无利大家丢现象。项目的配套基础设施建设往往无人负责，也给项目开发完成后的物业管理带来许多麻烦。
1.2房地产开发规划管理不到位。开发企业自行规划自行建设，先斩后报，项目规划随意更改，或名义上是商品房建设，实际是宅基地销售，由购房者自行建设，致使房屋建设杂乱无序。
1.3房地产开发虚假广告多。或项目规划广告与正式项目规划图不符，与实建面积不符等等。房地产虚假广告误导了消费者，也影响小城镇房地产业的健康发展。(六)房地产开发项目质量差。有的开发企业商品房建设时不委托监理，不提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，逃避工程质量监督，偷工减料，影响了居民的正常生活。
1.4住房制度改革尚未走入正轨。许多小城镇还实行低房租制度，国家的住房消费贷款也很少在县以下的小城镇施行，职工依赖单位解决住房问题仍较普遍。另一方面，单位职工集资建房面积超标问题也相当突出，给小城镇房地产市场带来很大冲击。
1.5物业意识缺乏。小城镇开发项目一般规模较小，无论是开发商还是消费者都没有物业管理意识，依赖政府现象相当普遍。
2.加强小城镇房地产开发管理对策
2.1加强对房地产开发的宏观调控。由于建设用地供给涉及资金来源、房屋拆迁、建设用地指标、土地征用等问题，加上国家对新增建设用地控制严格, 因此，小城镇房地产开发应加强宏观调控，房地产开发项目应小而精，避免贪大求洋，同时要建立健全建设用地储备和计划供应机制，对建设用地供给过多的小城镇，要限制新的土地供应;对房地产供不应求、房价涨幅过大的小城镇，则适当调剂增加土地供应量，并做到随时供给，以满足农民进城和企业发展需要，促进小城镇房地产业的健康发展。
2.2明确房地产开发项目建设条件。开发项目建设用地出让价与规划条件、配套基础设施建设密切相关，规划要求适度，配套基础设施少，建设用地价格就高，反之就低。小城镇房地产开发项目小，周期长，获利小，风险大，有实力的开发商一般不愿涉足。因此，房地产开发项目建设用地出让前，要明确项目的开发期限；明确项目的建筑布局、建筑容量等城市规划条件; 明确项目范围, 城市道路、给水、排水、供电、通信、小区道路、路灯、绿地、公厕、物业用房等基础设施和公共设施由谁建设，这些基础设施和公共设施建成后产权是归开发企业、业主还是归当地政府所有；明确拆迁补偿、安置的具体要求;并将这些项目开发条件列入土地出让合同，防止随意增减建设内容，让开发企业有一个准确的配套建设范围和成本核算范围，以确保开发企业有适当利益可图，为今后的开发项目管理和物业管理提供依据。
2.3规范小城镇房地产开发项目土地供给机制。随着国内市场经济相关法律法规的进一步健全，建立完善的房地产开发项目建设用地供给机制势在必行。房地产一级市场应统一由政府调控，开发项目首先由政府统一规划、策划，并结合小城镇建设需要提出项目建设条件，然后按计划适时推出，通过拍卖、招标、挂牌等方式向开发企业出让开发项目建设用地，以防暗箱操作产生腐败行为，防止国有资产流失，同时也为开发企业创造一个公平的竞争环境。
2.4加强对房地产开发项目的管理
2.4.1规划管理。小城镇房地产开发项目虽然不大，但没有规划，开发建设就会失去方向。规划是建设的龙头，开发项目的规划要明确强制性控制指标，明确总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划等，并经过主管部门审批。
2.4.2工程质量管理。商品住宅工程质量是消费者关注的核心问题之一。商品住宅建设要严格实行项目监理制，强化建筑质量终身负责制。同时，要全面实行向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》规定，切实保障消费者权益。另一方面，凡投资规模达到国家规定限额的道路、路灯、给排水等基础设施建设工程，均应列入正常施工管理范围，并加强对这些基础设施工程建设的质量监督，以全面提升项目开发质量。
2.4.3商品房预售管理。商品房预售是开发企业与消费者交易的开始，也往往是纠纷的开始。要严格执行国家有关房屋预售管理规定管理，坚决杜绝投入资金达不到开发项目四分之一的商品房对外预售;已获批准进行预售的开发项目，要建立商品房预售合同送房地产开发主管部门备案制度，并加强对预售所得资金使用情况的监督，确保开发项目如期竣工。
2.4.4房地产广告管理。小城镇往往几年时间才有一个开发项目，住房消费者的选择余地小，加上小城镇住房消费者法律素质较低，他们对开发商的约束能力弱，很容易受到房地产虚假广告伤害。因此，应要求开发企业将房地产广告中明示及承诺的主要内容在合同中明确，对房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付房地产不一致的，要依据有关规定及时给予处罚，以维护广告的真实性和严肃性，维护消费者合法权益。同时也要加大相关法律宣传力度，让消费者更多地了解自己拥有的权利和开发企业应尽的义务情况，通过提高消费者的自我保护意识来阻止虚假房地产广告的出现。
2.4.5建设进度管理。开发企业往往较注重对房屋建设投入，不注重基础设施建设投入。因此，要充分发挥土地出让合同的作用。按合同要求开发企业在规定的期限完成房屋开发和基础设施建设，对闲置1年以上的开发项目，要按规定收取土地闲置费，对闲置2年以上的开发项目，要依法收回土地使用权，以确保开发项目圆满完成。
2.5加强经济适用住房的建设和管理。經济适用住房是具有福利性质的政策性商品住房，以集资、合作等方式建设的经济适用住房应严格限定建设标准和参加对象，并按照经济适用住房的有关规定执行，坚决杜绝超面积、超标准建房，以节约建设用地，避免对小城镇房地产开发项目带来冲击。
2.6正确处理房地产开发与物业管理之间的关系。物业管理涉及居住区的卫生、绿化、治安等方面，与业主的日常生活密切相关。由于小城镇房地产开发项目规模较小，业主生活水平也不高，物业管理费用收取比较困难，因此，物业管理问题很难在开发项目竣工之后得到解决，而应在项目建设用地出让时，就将开发项目的物业管理问题给予通盘考虑，并由政府将物业管理用房（如：一间车库或一间小商店等）列入开发项目配套建设内容之一，由开发企业配套建设，并在项目开发完成后无偿留给业主。业主通过出租物业管理用房，就可获取一定的物业管理资金，解决物业管理日常经费问题。
3.小结
当前，各地政府将小城镇建设工作搞得如火如荼，如何做到资源的优化配置，达到社会效益和经济效益双丰收，还有很长的路要走。
参考文献：
[1]朱卫国.浅谈小城镇房地产业的前景.苏州城建环保学院学报，1995年12月，第8卷第4期
[2]刘洪玉.房地产开发.北京:首都经贸大学出版社,2001年7月
[3]于静、程鸿.关于转变我国村镇住宅建设模式的研究.基建优化.2001年10月第5期
[4]常广庶.小城镇房地产开发存在的问题及对策.河南省纺织高等专科学校学报.2000年3月，第1期
关键词：小城镇；房地产；问题； 对策
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
0.引言
我国的城市化总体水平在现阶段是滞后的，但是在国民经济高速发展的背景下前景广阔。推进中国的城市化，不仅有利于中国的发展，还将对全球经济的增长和可持续发展产生持久的影响。一个国家通过什么途径来推进城市化应当根据该国的社会经济特点来决定。在我国，选择重点发展小城镇的城市化路径是一条符合我国国情的城市化道路。采取适当发展小城镇的城市化之路才是发展中国家所应采取的城市化政策。
以发展小城镇建设为重点的城市化工作的顺利开展，能够解决许多经济发展中的深层次问题，具有现实意义。同时，能够全面推动中国城市的进一步发展，又具有长远的意义。
第一，加快城市化是新时期经济和社会发展的客观要求。从世界经济社会发展来看，加快城市化进程是一种全球化趋势。世界发达国家的现代化无不伴随着城市化的进程。从中国来看，较发达地区的城市化水平明显高于欠发达地区，有的发达地区甚至已经由单一城市推进城市化发展为群体城市推进城市化。大力推进城市化建设，应该说是有一定规律可遵循，有经验可借鉴，并不是毫无方向的探索。
第二，加快城市化是改变城乡二元结构的客观要求。在人们的传统观念中，农村与城市是截然分开的两个区域，即使是近郊的乡镇不例外。城乡二元结构问题十分突出，农民总体生活水平比较低，收入增加缓慢。城市化就是要引导农村生产要素及农业、农村人口向工业和城市转移，同时也要促进城市和工业的先进生产要素向农村和农业转移，实现城乡要素的雙向流动，达到城乡大融合。从南方发达省份的经验来看，要想解决农业的问题，必须使非农业先发展起来；要想使农村更加繁荣，必须使所在的乡镇进一步繁荣；要想使农民的生活水平实实在在地提高，就要千方百计地减少农业人口的数量。城市化已经被我国许多学者用来作为消除城乡二元结构，打破城乡界限，实现城市、农村共同发展，尤其是提高农民收入，转移农村剩余劳动力的主要途径。
改革开放以来，在稳定的农村政策的指导下，随着农村社会生产力的不断发展，各种生产要素通过上一级城市的扩散作用和小城镇在农村的极化作用而逐渐聚集。这一方面促进了农村小城镇的发展，使小城镇成为农村生产资料集散地、商业集中地和文化科技交流中心，另一方面，小城镇发挥地区社会经济发展的枢纽作用，为农村提供了各种生产要素，组织农业生产，调整农村经济循环，推动着农村社会经济全面发展。因此，加强对小城镇房地产开发管理的探究，具有重要的意义。
1.小城镇房地产开发存在的问题
1.1房地产开发项目用地供给混乱。有的房地产开发项目建设用地没有评估，也没有实施拍卖、挂牌就随意出让给开发企业;有的开发项目由乡镇政府供给，由乡镇建设管理机构或土地管理机构经营，并由县级政府直接出让宅基地给购房者自行建设;有的开发项目由用地单位自行开发建设，将政府划拨土地直接转让给建房者; 有的单位虽与开发企业合作开发，但土地使用权没有转到开发企业名下，开发企业在没有土地使用权情况下从事房地产经营活动等现象时有发生。这不但使国有资产大量流失，也使开发主体和开发责任不明确，容易出现有利大家抢，无利大家丢现象。项目的配套基础设施建设往往无人负责，也给项目开发完成后的物业管理带来许多麻烦。
1.2房地产开发规划管理不到位。开发企业自行规划自行建设，先斩后报，项目规划随意更改，或名义上是商品房建设，实际是宅基地销售，由购房者自行建设，致使房屋建设杂乱无序。
1.3房地产开发虚假广告多。或项目规划广告与正式项目规划图不符，与实建面积不符等等。房地产虚假广告误导了消费者，也影响小城镇房地产业的健康发展。(六)房地产开发项目质量差。有的开发企业商品房建设时不委托监理，不提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，逃避工程质量监督，偷工减料，影响了居民的正常生活。
1.4住房制度改革尚未走入正轨。许多小城镇还实行低房租制度，国家的住房消费贷款也很少在县以下的小城镇施行，职工依赖单位解决住房问题仍较普遍。另一方面，单位职工集资建房面积超标问题也相当突出，给小城镇房地产市场带来很大冲击。
1.5物业意识缺乏。小城镇开发项目一般规模较小，无论是开发商还是消费者都没有物业管理意识，依赖政府现象相当普遍。
2.加强小城镇房地产开发管理对策
2.1加强对房地产开发的宏观调控。由于建设用地供给涉及资金来源、房屋拆迁、建设用地指标、土地征用等问题，加上国家对新增建设用地控制严格, 因此，小城镇房地产开发应加强宏观调控，房地产开发项目应小而精，避免贪大求洋，同时要建立健全建设用地储备和计划供应机制，对建设用地供给过多的小城镇，要限制新的土地供应;对房地产供不应求、房价涨幅过大的小城镇，则适当调剂增加土地供应量，并做到随时供给，以满足农民进城和企业发展需要，促进小城镇房地产业的健康发展。
2.2明确房地产开发项目建设条件。开发项目建设用地出让价与规划条件、配套基础设施建设密切相关，规划要求适度，配套基础设施少，建设用地价格就高，反之就低。小城镇房地产开发项目小，周期长，获利小，风险大，有实力的开发商一般不愿涉足。因此，房地产开发项目建设用地出让前，要明确项目的开发期限；明确项目的建筑布局、建筑容量等城市规划条件; 明确项目范围, 城市道路、给水、排水、供电、通信、小区道路、路灯、绿地、公厕、物业用房等基础设施和公共设施由谁建设，这些基础设施和公共设施建成后产权是归开发企业、业主还是归当地政府所有；明确拆迁补偿、安置的具体要求;并将这些项目开发条件列入土地出让合同，防止随意增减建设内容，让开发企业有一个准确的配套建设范围和成本核算范围，以确保开发企业有适当利益可图，为今后的开发项目管理和物业管理提供依据。
2.3规范小城镇房地产开发项目土地供给机制。随着国内市场经济相关法律法规的进一步健全，建立完善的房地产开发项目建设用地供给机制势在必行。房地产一级市场应统一由政府调控，开发项目首先由政府统一规划、策划，并结合小城镇建设需要提出项目建设条件，然后按计划适时推出，通过拍卖、招标、挂牌等方式向开发企业出让开发项目建设用地，以防暗箱操作产生腐败行为，防止国有资产流失，同时也为开发企业创造一个公平的竞争环境。
2.4加强对房地产开发项目的管理
2.4.1规划管理。小城镇房地产开发项目虽然不大，但没有规划，开发建设就会失去方向。规划是建设的龙头，开发项目的规划要明确强制性控制指标，明确总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划等，并经过主管部门审批。
2.4.2工程质量管理。商品住宅工程质量是消费者关注的核心问题之一。商品住宅建设要严格实行项目监理制，强化建筑质量终身负责制。同时，要全面实行向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》规定，切实保障消费者权益。另一方面，凡投资规模达到国家规定限额的道路、路灯、给排水等基础设施建设工程，均应列入正常施工管理范围，并加强对这些基础设施工程建设的质量监督，以全面提升项目开发质量。
2.4.3商品房预售管理。商品房预售是开发企业与消费者交易的开始，也往往是纠纷的开始。要严格执行国家有关房屋预售管理规定管理，坚决杜绝投入资金达不到开发项目四分之一的商品房对外预售;已获批准进行预售的开发项目，要建立商品房预售合同送房地产开发主管部门备案制度，并加强对预售所得资金使用情况的监督，确保开发项目如期竣工。
2.4.4房地产广告管理。小城镇往往几年时间才有一个开发项目，住房消费者的选择余地小，加上小城镇住房消费者法律素质较低，他们对开发商的约束能力弱，很容易受到房地产虚假广告伤害。因此，应要求开发企业将房地产广告中明示及承诺的主要内容在合同中明确，对房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付房地产不一致的，要依据有关规定及时给予处罚，以维护广告的真实性和严肃性，维护消费者合法权益。同时也要加大相关法律宣传力度，让消费者更多地了解自己拥有的权利和开发企业应尽的义务情况，通过提高消费者的自我保护意识来阻止虚假房地产广告的出现。
2.4.5建设进度管理。开发企业往往较注重对房屋建设投入，不注重基础设施建设投入。因此，要充分发挥土地出让合同的作用。按合同要求开发企业在规定的期限完成房屋开发和基础设施建设，对闲置1年以上的开发项目，要按规定收取土地闲置费，对闲置2年以上的开发项目，要依法收回土地使用权，以确保开发项目圆满完成。
2.5加强经济适用住房的建设和管理。經济适用住房是具有福利性质的政策性商品住房，以集资、合作等方式建设的经济适用住房应严格限定建设标准和参加对象，并按照经济适用住房的有关规定执行，坚决杜绝超面积、超标准建房，以节约建设用地，避免对小城镇房地产开发项目带来冲击。
2.6正确处理房地产开发与物业管理之间的关系。物业管理涉及居住区的卫生、绿化、治安等方面，与业主的日常生活密切相关。由于小城镇房地产开发项目规模较小，业主生活水平也不高，物业管理费用收取比较困难，因此，物业管理问题很难在开发项目竣工之后得到解决，而应在项目建设用地出让时，就将开发项目的物业管理问题给予通盘考虑，并由政府将物业管理用房（如：一间车库或一间小商店等）列入开发项目配套建设内容之一，由开发企业配套建设，并在项目开发完成后无偿留给业主。业主通过出租物业管理用房，就可获取一定的物业管理资金，解决物业管理日常经费问题。
3.小结
当前，各地政府将小城镇建设工作搞得如火如荼，如何做到资源的优化配置，达到社会效益和经济效益双丰收，还有很长的路要走。
参考文献：
[1]朱卫国.浅谈小城镇房地产业的前景.苏州城建环保学院学报，1995年12月，第8卷第4期
[2]刘洪玉.房地产开发.北京:首都经贸大学出版社,2001年7月
[3]于静、程鸿.关于转变我国村镇住宅建设模式的研究.基建优化.2001年10月第5期
[4]常广庶.小城镇房地产开发存在的问题及对策.河南省纺织高等专科学校学报.2000年3月，第1期