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[摘 要]人们感觉房价实际涨幅比政府公布的房价涨幅要高得多。这种结果主要根源于政府每年向社会公布的平均房价和房价涨幅是以销售量为基础的平均交易房价的涨幅。经分析，我们可以发现，在现阶段房产市场以新房交易为主和城市房地产开发以外延扩张型为主的背景下，当房产市场上涨时，政府公布的房价涨幅低于真实的房价上涨水平,而当房产市场价格下降时，政府公布的房价跌幅又大于真实的房价跌幅。
今年8月31日至9月7日,《南方周末》连续刊登了美国加州州立大学商学院孙涤教授关于怎样测量房地产市场泡沫的文章。文章对以平均价格评判房地产市场状况是否合理进行了分析。文章对房地产价格的平均数、中位数、众数的分析十分精彩。本人也不揣陋见，拟从另一个角度对目前政府公布的房产市场价格信息进行一些剖析。
一、目前房产销售均价的变动并不能反映整体房产市场价格的变化，以前者的变动幅度来判断房产市场上房价的变化幅度在理论上是不恰当的。
目前，各地政府的房管部门与统计部门每年都向社会公布本地的平均房价，房产开发商、购房者及金融机构也都将政府公布的平均房价来作为其决策的参考。但政府公布的平均房价是以实际所销售房产为基础统计得出的平均房价。国家统计局新闻发言人在一次新闻发布会上承认：“关于房地产的统计，我们主要是从开发商的角度，就是说从生产方统计的，也就是房地产开发商完成的情况”，“没有从消费和使用方去统计”。而且，政府公布的房产均价的计算一般是以新开楼盘的价格为依据计算，并不考察二手房市场的交易价格。
由于政府公布的平均房价都是某一个时期内房产（一般是新开楼盘）的平均成交价，并不反映市场上所有房产即整个市场存量房产的平均价格，因此并没有体现总体房产市场的价格状况。以交易房产和以存量房产两种方式统计的均价差距非常大，这与证券市场上的所交易股票的均价与存量股票的均价差别很大的情况是类似的。为了说明房产市场这一价格差异，我们先用证券市场上股票的价格状况来说明。
我们知道，股票的“牛市”、“熊市”，是对股票总体价格变化态势的一种描述。各上市公司股票价格有涨有跌，成交量有大有小，而证券交易参与者及相关利益者需要了解整体市场的价格的变化趋势。现行股票总体价格的计量有两种方法。一种是采用证券总体的综合指数。比如上证综合指数，其样本股是包括A股和B股的所有上市公司的股票，该指标从总体上反映了上海证券交易所的所有上市股票价格的变动情况。另一种是选定某些样本进行计量。如自2004年1月2日起发布的上证50指数，就是根据一定标准挑选上海证券市场上规模大、流动性好的50只股票作为样本股来反映市场状况。这两种计量方法的共同点是，以统计对象的股票流通量为权数进行计量，而不是以成交量为权数进行计量，如果以成交量计算不能体现证券市场的价格状况。
我们可以应用一个简单的例子进行说明，如某股票市场共有三家上市公司，分别为A公司、B公司、C公司，其股票流通数量分别为1000股，5000股，500股，假设某年8月31日A公司、B公司、C公司三家公司的股票成交量分别为10股、20股、30股，收盘价分别为5元/股、5元/股、10元/股，如根据成交量计算得出的平均成交价格为7.5元/股，而根据流通量计算的均价为5.38元/股，到底哪个均价指标更能反映总体股价水平呢？当然是以流通量计算的均价5.38元/股，因为这个价格才反映了股票总体市场价格的全貌。下面再从动态角度进行说明。
假如以上三家上市公司股票该年9月1日的交易情况为，A公司、B公司、C公司三家公司股票成交量分别为12股、24股、24股，收盘价仍然分别为5元/股、5元/股、10元/股，理性的判断是：既然每只股票价格没有变化，那么股票市场总体价格也没有变化。但是如果以成交量来计量，9月1日的成交量为420元，平均价为7元/股，比以成交量为基础统计出的2006年8月30日平均成交价格7.5元/股下跌了6.7%。
问题就出在以交易量来计量股票均价。由于每只股票的交易量是变化的，占交易总量之比不同，从而导致了股票均价的变化。下面通过表一、表二、表三两种不同变化情况再进行进一步分析。
通过表二、表三可以发现，当股价高的股票交易量占比变大时，交易均价上升，当股价高的股票交易量占比变小时，交易均价下降。
以上的对比分析可以得出结论:如果股票市场不以存量计算均价，而是以成交量计算均价，则不能反映市场的总体价格状况。
房产市场的状况与上述证券市场的状况是相似的，以现存房产总量作权数统计计算平均房价是科学的，而以政府公布的以销售量计算房产均价来描述房产总体市场是不科学的。比如，成都市政府公布的2003-2005年的房产均价分别为2096元/平方米，2731元/平方米，3256元/平方米，累计涨幅为55%,就是以销售量为权数的统计结果；而不是以现存房产总量为权数计算的房价。普通老百姓感觉房价上涨了80-100%，就是这个原因。
在理论上，如果各类价格不同的房产的销售量和其存量的比例基本接近（这只有在二手房交易占房产交易量的绝大比例时才有可能出现），销售均价指标也能基本反映市场整体价格的变化。但现阶段我国房产市场上主要以新房交易为主。这一情况决定了政府公布的房价及房价涨幅在理论上不是对房产总体市场价格和涨幅的正确认知。
二、目前我国政府公布的房产销售均价普遍低于房地产市场的房价的真实上涨水平,而房产市场下跌时政府公布的房产销售均价跌幅大于房地产市场房价的真实下跌程度。
据北京市建委、国土资源局、市发改委、市统计局等四部门2006年4月中旬公布的数据显示，一季度，全市商品住宅期房预售均价比去年同期上涨14.8%。而4月20日北京市统计局单独公布的数据是7.6％，两者相差近一倍。今年年初，有关部门公布，北京市房价连续6年走低，这一信息完全不符合实际情况，与消费者的感知大相径庭。这与成都政府统计的数据与市民的实际感知大相径庭的情况是相同的。为什么会产生这种严重的两相背离的现象呢？除了上述销售均价替代了存量均价之外，还有以下状况值得分析。
我们知道，一个城市的房价是呈梯次级变化的，一般中心城区的房价比非中心城区房价高，非中心城区比城郊结合区高。目前城市的经济适用房、廉价房一般都建造在城郊结合区。比如，成都的房价基本有三个梯次，一环以内，一、三环间和三环外，价格分布有明显的规律性。
由于我国房地产从真正起步到如今，发展不到15年，城市的城区规模处在不断扩张的阶段。据国土资源部2004年对18个省、35个城市、196个市区县的土地利用动态遥感监测测算，35个城市新增建设用地45万亩，其中占用耕地32.5万亩，占72%，即城市的发展有2/3是在利用外延，占用耕地。城市中心区由于开发利用较早，加之拆迁改造成本越来越高，可开发利用土地会越来越少，新开楼盘越来越少，其房产销售量占整个城市房产上市交易的比重也越来越小，而城郊结合地区有大量农地可逐渐转为城市建设用地，其土地供给量占总供给量比重很大。目前，我国城市的扩展还是以外延为主，房产交易以新房交易为主是我国现阶段的一个特征，下面我们通过一个简单模型来分析这种特征对房产销售均价和存量总体均价之间的关系。
如某市2004年统计的房产销售价格和成交量占比如表四所示，2005年该市统计的房产销售价格和成交量如表五所示。该市2004年房产交易量最大的区域在非市中心区，价格最高的是市中心区。该市正处于房地产大发展阶段，城郊结合地区集中了大量新开发房产，由于国家严控大拆大建，市内可开发土地大为减少，同时2005年城郊结合地区大量楼盘推出，两种因素共同作用使得城郊结合地区房产销售比重大大提高，由2004年的25%上升到55%。假设市中心区、非市中心区、城郊结合地区房价保持不变，房产均价却下跌了。
表四与表五对比可看出，由于城市规模逐渐向城郊结合地区推移，即使市中心区、市区、城郊结合地区整体房价不变化，也会造成政府统计的2004年平均房价由2，730元/平方米下跌为2005年平均房价2，510元/平方米，下跌8%，这个下跌百分比就是由于统计方法的误用造成的。
再考察房价上涨时交易均价和存量总体均价的变化关系。我们假定上例中，市中心区、市区和城郊结合地区房价都上涨了20%，但是以销售量统计的平均房价却只反映价格从2004年的2，730元/平方米上涨为2005年的3，012元/平方米（见表六），仅仅上涨了10.3%，上涨幅度竟然降低了9.7%个百分点。可见用销售价格反映市场总体价格变动幅度的不科学性与误导作用。
进一步分析，我们还可以发现这种销售均价落后于整体市场涨幅的幅度与城郊结合地区房产成交比重的增速有关，城郊结合地区销售比上升越快，销售均价增幅与整个市场价格的增幅差距就越大。
当房产市场下跌时情况又如何呢？我们仍然利用上述分析方法，假定2005年市中心区、市区、城郊结合地区房价普遍下跌20%，我们认为整个市场房价下跌20%，但是房产销售均价统计的结果是房价从2004年的2，730元/平方米下跌为2，008元/平方米，下降幅度为26.4%，大大高于整体房价下降20%的真实水平（见表七）。
政府有关部门以某一期限内销售额和销售面积相除以后得出的交易均价进行统计的房价，能够反映某一期限内新增住宅的价格走势，同时也可以将其与过去一段时间的价格走势进行比较，可为购房者提供一定的参考。但根据以上分析，这些统计数字并不能反映整个城市商品房交易的真实价格走势。
三、建立科学合理可行的房地产价格监测体系
目前，国家对房价预警监测体系的建立非常重视，组织专家学者进行了研究。我们已经清楚，仅利用容易掌握的房产实际交易数据很难设计出科学合理的房价预警监测方案，以其反映房产市场总体价格状况也是不科学的。
采集以房产存量为基础的价格信息反映房价总体价格水平虽然科学，但采集全部存量房产价格数据的工作量太大，实际上是不可行的。可行的只能是科学地设立样本点，通过对样本点数据的统计，反映总体市场的价格。
北京市统计局开始根据证券市场的方式采集存量房产价格的样本点，只要各种类型各种价位样本点的统计权重和房产总存量的权重一致，这种统计方法就会有很高的精确度。但设定样本点的难度在于房产不像证券市场那样做到每个样本点都有非常频繁的交易发生，且可以直接从市场采集交易价格。同时，统计中要求样本点具备相对稳定性，具备相对稳定性的样本点才有可比性。
样本点的交易价格必须由专业人士进行分析得出。没有专业人士参与很难判别房价到底上涨了多少。房价与城市发展水平、城市环境、小区环境、交通状况、生活配套状况、建筑质量、楼层、朝向、套型、物业管理、建设年代等等都有关系，但市场上只要有类似交易发生，专业人士就能够科学评估出样本点的拟制价格。拟制价格可以剔除实际交易价格因交易特殊带来的种种差异。而政府统计部门试图在不借助评估专业人士的工作的情况下，就统计出科学合理的房产价格是不可能的。
广州市政府在建立监控房价体系时，已经引入了专业人士的参与。2005年11月1日，由广州市相关政府部门组织的“广州市基准房价信息系统项目”开标，中标者为由广东南粤评估有限公司等三家公司组成的联合体，中标金额高达上百万元。据悉，该系统正式推出后，市民只要登陆网站，便可了解到广州市每个区片包括一二手住宅、写字楼、商铺等所有物业的基准价格。物业所在区片的基准价也一目了然。
据了解，该项目是在广州市国土局提供的地理信息系统数据库和网络平台上开发的。项目建立了基准房价数据库和基准房价应用平台，建立了一套适合计算机管理的标准化业务流程和标准的数据字典，建立了房价动态监测体系和一套快速和简便的基准房价更新方法等。
我们需要积极地开展这方面的理论研究和实践。
参考文献
[1] 方烨.房地产价格统计改革离市场近了 全面性应再次提升.经济参考报,2005-8-15.
[2] 贠小苏.房地产业不存在“地荒”. 经济参考报, 2006-6-14.
（作者单位：四川恒通资产评估师事务所）
今年8月31日至9月7日,《南方周末》连续刊登了美国加州州立大学商学院孙涤教授关于怎样测量房地产市场泡沫的文章。文章对以平均价格评判房地产市场状况是否合理进行了分析。文章对房地产价格的平均数、中位数、众数的分析十分精彩。本人也不揣陋见，拟从另一个角度对目前政府公布的房产市场价格信息进行一些剖析。
一、目前房产销售均价的变动并不能反映整体房产市场价格的变化，以前者的变动幅度来判断房产市场上房价的变化幅度在理论上是不恰当的。
目前，各地政府的房管部门与统计部门每年都向社会公布本地的平均房价，房产开发商、购房者及金融机构也都将政府公布的平均房价来作为其决策的参考。但政府公布的平均房价是以实际所销售房产为基础统计得出的平均房价。国家统计局新闻发言人在一次新闻发布会上承认：“关于房地产的统计，我们主要是从开发商的角度，就是说从生产方统计的，也就是房地产开发商完成的情况”，“没有从消费和使用方去统计”。而且，政府公布的房产均价的计算一般是以新开楼盘的价格为依据计算，并不考察二手房市场的交易价格。
由于政府公布的平均房价都是某一个时期内房产（一般是新开楼盘）的平均成交价，并不反映市场上所有房产即整个市场存量房产的平均价格，因此并没有体现总体房产市场的价格状况。以交易房产和以存量房产两种方式统计的均价差距非常大，这与证券市场上的所交易股票的均价与存量股票的均价差别很大的情况是类似的。为了说明房产市场这一价格差异，我们先用证券市场上股票的价格状况来说明。
我们知道，股票的“牛市”、“熊市”，是对股票总体价格变化态势的一种描述。各上市公司股票价格有涨有跌，成交量有大有小，而证券交易参与者及相关利益者需要了解整体市场的价格的变化趋势。现行股票总体价格的计量有两种方法。一种是采用证券总体的综合指数。比如上证综合指数，其样本股是包括A股和B股的所有上市公司的股票，该指标从总体上反映了上海证券交易所的所有上市股票价格的变动情况。另一种是选定某些样本进行计量。如自2004年1月2日起发布的上证50指数，就是根据一定标准挑选上海证券市场上规模大、流动性好的50只股票作为样本股来反映市场状况。这两种计量方法的共同点是，以统计对象的股票流通量为权数进行计量，而不是以成交量为权数进行计量，如果以成交量计算不能体现证券市场的价格状况。
我们可以应用一个简单的例子进行说明，如某股票市场共有三家上市公司，分别为A公司、B公司、C公司，其股票流通数量分别为1000股，5000股，500股，假设某年8月31日A公司、B公司、C公司三家公司的股票成交量分别为10股、20股、30股，收盘价分别为5元/股、5元/股、10元/股，如根据成交量计算得出的平均成交价格为7.5元/股，而根据流通量计算的均价为5.38元/股，到底哪个均价指标更能反映总体股价水平呢？当然是以流通量计算的均价5.38元/股，因为这个价格才反映了股票总体市场价格的全貌。下面再从动态角度进行说明。
假如以上三家上市公司股票该年9月1日的交易情况为，A公司、B公司、C公司三家公司股票成交量分别为12股、24股、24股，收盘价仍然分别为5元/股、5元/股、10元/股，理性的判断是：既然每只股票价格没有变化，那么股票市场总体价格也没有变化。但是如果以成交量来计量，9月1日的成交量为420元，平均价为7元/股，比以成交量为基础统计出的2006年8月30日平均成交价格7.5元/股下跌了6.7%。
问题就出在以交易量来计量股票均价。由于每只股票的交易量是变化的，占交易总量之比不同，从而导致了股票均价的变化。下面通过表一、表二、表三两种不同变化情况再进行进一步分析。
通过表二、表三可以发现，当股价高的股票交易量占比变大时，交易均价上升，当股价高的股票交易量占比变小时，交易均价下降。
以上的对比分析可以得出结论:如果股票市场不以存量计算均价，而是以成交量计算均价，则不能反映市场的总体价格状况。
房产市场的状况与上述证券市场的状况是相似的，以现存房产总量作权数统计计算平均房价是科学的，而以政府公布的以销售量计算房产均价来描述房产总体市场是不科学的。比如，成都市政府公布的2003-2005年的房产均价分别为2096元/平方米，2731元/平方米，3256元/平方米，累计涨幅为55%,就是以销售量为权数的统计结果；而不是以现存房产总量为权数计算的房价。普通老百姓感觉房价上涨了80-100%，就是这个原因。
在理论上，如果各类价格不同的房产的销售量和其存量的比例基本接近（这只有在二手房交易占房产交易量的绝大比例时才有可能出现），销售均价指标也能基本反映市场整体价格的变化。但现阶段我国房产市场上主要以新房交易为主。这一情况决定了政府公布的房价及房价涨幅在理论上不是对房产总体市场价格和涨幅的正确认知。
二、目前我国政府公布的房产销售均价普遍低于房地产市场的房价的真实上涨水平,而房产市场下跌时政府公布的房产销售均价跌幅大于房地产市场房价的真实下跌程度。
据北京市建委、国土资源局、市发改委、市统计局等四部门2006年4月中旬公布的数据显示，一季度，全市商品住宅期房预售均价比去年同期上涨14.8%。而4月20日北京市统计局单独公布的数据是7.6％，两者相差近一倍。今年年初，有关部门公布，北京市房价连续6年走低，这一信息完全不符合实际情况，与消费者的感知大相径庭。这与成都政府统计的数据与市民的实际感知大相径庭的情况是相同的。为什么会产生这种严重的两相背离的现象呢？除了上述销售均价替代了存量均价之外，还有以下状况值得分析。
我们知道，一个城市的房价是呈梯次级变化的，一般中心城区的房价比非中心城区房价高，非中心城区比城郊结合区高。目前城市的经济适用房、廉价房一般都建造在城郊结合区。比如，成都的房价基本有三个梯次，一环以内，一、三环间和三环外，价格分布有明显的规律性。
由于我国房地产从真正起步到如今，发展不到15年，城市的城区规模处在不断扩张的阶段。据国土资源部2004年对18个省、35个城市、196个市区县的土地利用动态遥感监测测算，35个城市新增建设用地45万亩，其中占用耕地32.5万亩，占72%，即城市的发展有2/3是在利用外延，占用耕地。城市中心区由于开发利用较早，加之拆迁改造成本越来越高，可开发利用土地会越来越少，新开楼盘越来越少，其房产销售量占整个城市房产上市交易的比重也越来越小，而城郊结合地区有大量农地可逐渐转为城市建设用地，其土地供给量占总供给量比重很大。目前，我国城市的扩展还是以外延为主，房产交易以新房交易为主是我国现阶段的一个特征，下面我们通过一个简单模型来分析这种特征对房产销售均价和存量总体均价之间的关系。
如某市2004年统计的房产销售价格和成交量占比如表四所示，2005年该市统计的房产销售价格和成交量如表五所示。该市2004年房产交易量最大的区域在非市中心区，价格最高的是市中心区。该市正处于房地产大发展阶段，城郊结合地区集中了大量新开发房产，由于国家严控大拆大建，市内可开发土地大为减少，同时2005年城郊结合地区大量楼盘推出，两种因素共同作用使得城郊结合地区房产销售比重大大提高，由2004年的25%上升到55%。假设市中心区、非市中心区、城郊结合地区房价保持不变，房产均价却下跌了。
表四与表五对比可看出，由于城市规模逐渐向城郊结合地区推移，即使市中心区、市区、城郊结合地区整体房价不变化，也会造成政府统计的2004年平均房价由2，730元/平方米下跌为2005年平均房价2，510元/平方米，下跌8%，这个下跌百分比就是由于统计方法的误用造成的。
再考察房价上涨时交易均价和存量总体均价的变化关系。我们假定上例中，市中心区、市区和城郊结合地区房价都上涨了20%，但是以销售量统计的平均房价却只反映价格从2004年的2，730元/平方米上涨为2005年的3，012元/平方米（见表六），仅仅上涨了10.3%，上涨幅度竟然降低了9.7%个百分点。可见用销售价格反映市场总体价格变动幅度的不科学性与误导作用。
进一步分析，我们还可以发现这种销售均价落后于整体市场涨幅的幅度与城郊结合地区房产成交比重的增速有关，城郊结合地区销售比上升越快，销售均价增幅与整个市场价格的增幅差距就越大。
当房产市场下跌时情况又如何呢？我们仍然利用上述分析方法，假定2005年市中心区、市区、城郊结合地区房价普遍下跌20%，我们认为整个市场房价下跌20%，但是房产销售均价统计的结果是房价从2004年的2，730元/平方米下跌为2，008元/平方米，下降幅度为26.4%，大大高于整体房价下降20%的真实水平（见表七）。
政府有关部门以某一期限内销售额和销售面积相除以后得出的交易均价进行统计的房价，能够反映某一期限内新增住宅的价格走势，同时也可以将其与过去一段时间的价格走势进行比较，可为购房者提供一定的参考。但根据以上分析，这些统计数字并不能反映整个城市商品房交易的真实价格走势。
三、建立科学合理可行的房地产价格监测体系
目前，国家对房价预警监测体系的建立非常重视，组织专家学者进行了研究。我们已经清楚，仅利用容易掌握的房产实际交易数据很难设计出科学合理的房价预警监测方案，以其反映房产市场总体价格状况也是不科学的。
采集以房产存量为基础的价格信息反映房价总体价格水平虽然科学，但采集全部存量房产价格数据的工作量太大，实际上是不可行的。可行的只能是科学地设立样本点，通过对样本点数据的统计，反映总体市场的价格。
北京市统计局开始根据证券市场的方式采集存量房产价格的样本点，只要各种类型各种价位样本点的统计权重和房产总存量的权重一致，这种统计方法就会有很高的精确度。但设定样本点的难度在于房产不像证券市场那样做到每个样本点都有非常频繁的交易发生，且可以直接从市场采集交易价格。同时，统计中要求样本点具备相对稳定性，具备相对稳定性的样本点才有可比性。
样本点的交易价格必须由专业人士进行分析得出。没有专业人士参与很难判别房价到底上涨了多少。房价与城市发展水平、城市环境、小区环境、交通状况、生活配套状况、建筑质量、楼层、朝向、套型、物业管理、建设年代等等都有关系，但市场上只要有类似交易发生，专业人士就能够科学评估出样本点的拟制价格。拟制价格可以剔除实际交易价格因交易特殊带来的种种差异。而政府统计部门试图在不借助评估专业人士的工作的情况下，就统计出科学合理的房产价格是不可能的。
广州市政府在建立监控房价体系时，已经引入了专业人士的参与。2005年11月1日，由广州市相关政府部门组织的“广州市基准房价信息系统项目”开标，中标者为由广东南粤评估有限公司等三家公司组成的联合体，中标金额高达上百万元。据悉，该系统正式推出后，市民只要登陆网站，便可了解到广州市每个区片包括一二手住宅、写字楼、商铺等所有物业的基准价格。物业所在区片的基准价也一目了然。
据了解，该项目是在广州市国土局提供的地理信息系统数据库和网络平台上开发的。项目建立了基准房价数据库和基准房价应用平台，建立了一套适合计算机管理的标准化业务流程和标准的数据字典，建立了房价动态监测体系和一套快速和简便的基准房价更新方法等。
我们需要积极地开展这方面的理论研究和实践。
参考文献
[1] 方烨.房地产价格统计改革离市场近了 全面性应再次提升.经济参考报,2005-8-15.
[2] 贠小苏.房地产业不存在“地荒”. 经济参考报, 2006-6-14.
（作者单位：四川恒通资产评估师事务所）