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摘 要：不动产登记，指将不动产物权变动的事实登载于特定国家机关簿册上的的行为。当代各国在确立不动产登记制度时，立法上存在差异，大体可归纳为三种模式：契据登记、权利登记、托伦斯登记。我国法律关于不动产登记的规定介于权利登记制度和托伦斯登记制度之间。该模式与我国社会状况、法律传统等各种因素相适应。
关键词：不动产登记 权利登记 托伦斯登记
许多国家的民法典将有体物分为动产和不动产。我国新出台的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第2条也将物分为动产和不动产。动产和不动产的区分，重点在于位置移动对其价值的影响。可以说。不动产是指那些不能移动或移动后即损坏其完整性、损害其使用价值和价值的物。根据世界各国立法通例。不动产物权的各种变动都必须登记。
一、各国不动产登记制度模式
基于动产与不动产的之间的区别，二者在物权变动方式方面存在重大区别。物权变动中，动产的公示方式为交付占有，不动产的公示方式为登记。这样动产买卖就因交付而转移所有权，不动产则必须登记才能转移所有权。所谓不动产登记。即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。当今世界各国的不动产登记制度主要有三种：契据登记制度、权利登记制度、托伦斯登记制度。
(一)契据登记制度
契据登记制(又称法国登记制)。登记机关进行登记时，仅根据法律规定应当提交的有关契据所载的内容予以登记，故此称为契据登记制。该模式中登记是公示不动产权利状态的方法，不动产物权变动依当事人的合意发生效力，登记不过为已发生的物权变动对抗第三人的要件。也就是说未经登记的契据、合意也是生效的。登记机关对物权变动无实质审查的权限，对契据中的实体权利内容不审查，只作形式审查，仅审查申请登记的手续是否齐备，契据是否合法成立。所以登记事项实质上不成立或无效时不能对抗善意的第三人。登记簿采用人的编成主义，即不以不动产为标准，而以权利人为标准编成之，登记完毕后仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书。登记物权变动的状态，不仅登记物权之现存状态，而且登记物权之变动。实际上，登记的效力和登记的要求是密切联系在一起，正因为采自愿和形式审查原则。才有登记为证明契据成立和仅具有对抗效力的后果。采用这种模式的国家有法国、意大利、西班牙、日本等。
(二)权利登记制度
权利登记制(又称德国登记制)。登记不仅是公示不动产权利状态的方法。而且是不动产物权变动的要件。未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在，故此称为权利登记制。权利登记制度是德国首创。国家设置专门的机构，对不动产权利的取得、变更在登记簿上予以记载的法律事实。登记的内容为物权，而不是物权发生的基础行为——合同。登记的目的主要在于确认产权、公示、发放权利证书。登记为不动产物权变动之效力发生要件。即不动产转让，除当事人合意外，必须登记，否则不发生物权变动的效力。登记机关进行登记时采用实质审查主义，审查不动产物权变动实质关系，如权利变更的前提条件是否完备，权利人是否为登记的有权处分的人等。登记簿上登记的事实，即使与事实不符，也不得以其不成立或无效对抗第三人，常常视为有效。登记簿的编成采取物的编成主义，以不动产物权为标准编成之。登记簿只记入不动产物权现在的状态。可见权利登记制度与契据登记制度恰恰相反。由于两种不同的制度设计，权利登记制度下，登记具有强制性、普遍性，登记程序、内容要求都严格于契据登记制度。采用这种模式的有德国、奥地利、瑞士和北欧的一些国家。
(三)托伦斯登记制度
托伦斯登记制(又称权利交付制)。该模式为澳大利亚法官托伦斯爵士(Sir Robert Thomas)根据权利登记制度改良而来，1855年始行于南澳州，现在美国多数州也采用，被认为是现行最优的登记制度。因为从权利登记制度改良而来，所以主要部分还是与权利登记制度相同，登记一定不动产时，登记机关仍然采用实质审查主义；登记有公信力，登记事项与真实情况不符时。不得以其不成立或无效对抗第三人，常常视为有效，登记具有绝对的法律效力：登记簿只记入不动产物权现在的状态；不动产物权非经登记，不发生效力。特点主要在于登记程序方面：登记机关依照一定的程序，确定不动产的权利状态后制成权利证书一式二份，一份交申请人收执以供确认权利之用，一份存登记机关以编成登记簿。权利人持有的权利证书实际上就是登记簿的副本。其内容与登记簿的相应部分完全一致。不动产设定抵押权时，应依一定的形式，做成抵押书两份，登记机关审查后记人登记簿。国家设置专门的赔偿基金。因登记不实而给真权利人造成损害时，国家负赔偿责任。采用这种模式的有澳大利亚、新西兰和其他一部分英美法国家和地区如英格兰、爱尔兰、加拿大等。
二、我国不动产物权登记制度的现状及特征
(一)我国实行不动产所有权和使用权登记证发放制度
就发给登记权利证书而言，我国不动产登记制度与托伦斯登记制度基本一致。当然托伦斯登记制度的自愿登记模式以及专门赔偿金与我国现行规定不同。1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第6条：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”1987年我国相继颁布了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，1990年颁布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和其他权利的设定，均为无效。”从此规定看出，我国实行登记生效要件主义。1994年颁布的《城市房地产管理法》第59条：“国家实行房屋所有权登记发证制度。”这一规定使得不动产所有权、使用权登记证发放制度正式确立。《土地登记规则》第65条还规定：“土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利者的法律依据：土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者的法律凭证。”我国新出台的《物权法》沿用此制度，第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的。除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”可见，我国的不动产登记中存在权利证书的交付，而权利人持有的权利证书是登记簿的副本。
(二)不动产登记是物权变动生效要件
我国《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见，登记作为不动产 物权变动的生效要件，物权的变动必须经过登记方能生效。不登记不能产生当事人预期的法律效果，任何人都可以通过官方的途径获取登记信息并基于对登记的信赖而为法律行为，登记有绝对公信力。该规定与权利登记制度相符，采用权利登记制度与我国目前法律法规的规定、部门规章的规定以及目前司法机关的实践比较吻合，这有利于降低法律运行的成本。
(三)登记程序严格
在权利登记制度下，登记是物权变动的必然程序，登记是强制的；在契据登记制度下，物权仅依当事人意思即可变动，登记仅仅具有对抗第三人的效力而非物权变动的必然程序，所以登记是自愿的。比较特殊的是托伦斯登记制度，虽然原则上是任意登记主义，但是不动产一旦申请第一次登记以后，此后其物权变动依然需要强制登记，否则不发生法律效力。我国法律规定强制登记。不登记则不发生效力。
权利登记制度和托伦斯登记制度一般采用实质审查。我国现行不动产登记制度采用的也是实质审查主义。《城市房地产管理法》第60条也强调房地产权属登记须经土地管理部门“核实”。《土地登记规则》第27条至第30条也分别规定了权利人须持有关合同和证明交易真实性的其他文件申请登记。我国《物权法》规定对不动产登记实行统一登记制度。当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。登记机构应当履行下列职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项等；申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。如此规定是为保证登记的真实性，保障登记具有公信力。
(四)登记机构承担赔偿责任
不动产登记的公信力所解决的是不动产登记制度针对物权变动中的能动方即交易相对人的法律效力问题。因为登记具有公信力，信任登记簿记载内容的第三人可以据此交易并取得不动产上相关的权利，如果登记簿的记载错误，则真正的权利人会遭受损失。为了在保护善意第三人的同时兼顾真正权利人的利益，在不动产登记具备公信力的权利登记制度和托伦斯登记制度国家。建立了不动产登记的登记错误赔偿机制。我国物权法规定，因登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。当然‘，如果因为当事人提供虚假材料申请登记。给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
(五)登记簿采取物之编成主义
在登记簿的编制上，有物的编成主义与人的编成主义之区分。前者注重不动产权利的静态，为权利登记制所采用；后者注重不动产权利的动态，为契据登记制所采用。采用物的编成主义，以不动产为中心进行登记簿的编制，意味着不能遗漏有关不动产上任何一项权利的存在与变化，否则登记簿上记载就不可能全面地反映当时不动产权利的整体情况，
基于以上论述可以看出，《物权法》确立债权形式主义的不动产物权变动模式，不动产登记则将权利登记制度和托伦斯登记制度相结合，该模式与我国社会状况、法律传统等各种因素相适应，具有最大合理性。
关键词：不动产登记 权利登记 托伦斯登记
许多国家的民法典将有体物分为动产和不动产。我国新出台的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第2条也将物分为动产和不动产。动产和不动产的区分，重点在于位置移动对其价值的影响。可以说。不动产是指那些不能移动或移动后即损坏其完整性、损害其使用价值和价值的物。根据世界各国立法通例。不动产物权的各种变动都必须登记。
一、各国不动产登记制度模式
基于动产与不动产的之间的区别，二者在物权变动方式方面存在重大区别。物权变动中，动产的公示方式为交付占有，不动产的公示方式为登记。这样动产买卖就因交付而转移所有权，不动产则必须登记才能转移所有权。所谓不动产登记。即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。当今世界各国的不动产登记制度主要有三种：契据登记制度、权利登记制度、托伦斯登记制度。
(一)契据登记制度
契据登记制(又称法国登记制)。登记机关进行登记时，仅根据法律规定应当提交的有关契据所载的内容予以登记，故此称为契据登记制。该模式中登记是公示不动产权利状态的方法，不动产物权变动依当事人的合意发生效力，登记不过为已发生的物权变动对抗第三人的要件。也就是说未经登记的契据、合意也是生效的。登记机关对物权变动无实质审查的权限，对契据中的实体权利内容不审查，只作形式审查，仅审查申请登记的手续是否齐备，契据是否合法成立。所以登记事项实质上不成立或无效时不能对抗善意的第三人。登记簿采用人的编成主义，即不以不动产为标准，而以权利人为标准编成之，登记完毕后仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过，不发权利证书。登记物权变动的状态，不仅登记物权之现存状态，而且登记物权之变动。实际上，登记的效力和登记的要求是密切联系在一起，正因为采自愿和形式审查原则。才有登记为证明契据成立和仅具有对抗效力的后果。采用这种模式的国家有法国、意大利、西班牙、日本等。
(二)权利登记制度
权利登记制(又称德国登记制)。登记不仅是公示不动产权利状态的方法。而且是不动产物权变动的要件。未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在，故此称为权利登记制。权利登记制度是德国首创。国家设置专门的机构，对不动产权利的取得、变更在登记簿上予以记载的法律事实。登记的内容为物权，而不是物权发生的基础行为——合同。登记的目的主要在于确认产权、公示、发放权利证书。登记为不动产物权变动之效力发生要件。即不动产转让，除当事人合意外，必须登记，否则不发生物权变动的效力。登记机关进行登记时采用实质审查主义，审查不动产物权变动实质关系，如权利变更的前提条件是否完备，权利人是否为登记的有权处分的人等。登记簿上登记的事实，即使与事实不符，也不得以其不成立或无效对抗第三人，常常视为有效。登记簿的编成采取物的编成主义，以不动产物权为标准编成之。登记簿只记入不动产物权现在的状态。可见权利登记制度与契据登记制度恰恰相反。由于两种不同的制度设计，权利登记制度下，登记具有强制性、普遍性，登记程序、内容要求都严格于契据登记制度。采用这种模式的有德国、奥地利、瑞士和北欧的一些国家。
(三)托伦斯登记制度
托伦斯登记制(又称权利交付制)。该模式为澳大利亚法官托伦斯爵士(Sir Robert Thomas)根据权利登记制度改良而来，1855年始行于南澳州，现在美国多数州也采用，被认为是现行最优的登记制度。因为从权利登记制度改良而来，所以主要部分还是与权利登记制度相同，登记一定不动产时，登记机关仍然采用实质审查主义；登记有公信力，登记事项与真实情况不符时。不得以其不成立或无效对抗第三人，常常视为有效，登记具有绝对的法律效力：登记簿只记入不动产物权现在的状态；不动产物权非经登记，不发生效力。特点主要在于登记程序方面：登记机关依照一定的程序，确定不动产的权利状态后制成权利证书一式二份，一份交申请人收执以供确认权利之用，一份存登记机关以编成登记簿。权利人持有的权利证书实际上就是登记簿的副本。其内容与登记簿的相应部分完全一致。不动产设定抵押权时，应依一定的形式，做成抵押书两份，登记机关审查后记人登记簿。国家设置专门的赔偿基金。因登记不实而给真权利人造成损害时，国家负赔偿责任。采用这种模式的有澳大利亚、新西兰和其他一部分英美法国家和地区如英格兰、爱尔兰、加拿大等。
二、我国不动产物权登记制度的现状及特征
(一)我国实行不动产所有权和使用权登记证发放制度
就发给登记权利证书而言，我国不动产登记制度与托伦斯登记制度基本一致。当然托伦斯登记制度的自愿登记模式以及专门赔偿金与我国现行规定不同。1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第6条：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”1987年我国相继颁布了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，1990年颁布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和其他权利的设定，均为无效。”从此规定看出，我国实行登记生效要件主义。1994年颁布的《城市房地产管理法》第59条：“国家实行房屋所有权登记发证制度。”这一规定使得不动产所有权、使用权登记证发放制度正式确立。《土地登记规则》第65条还规定：“土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利者的法律依据：土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者的法律凭证。”我国新出台的《物权法》沿用此制度，第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的。除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”可见，我国的不动产登记中存在权利证书的交付，而权利人持有的权利证书是登记簿的副本。
(二)不动产登记是物权变动生效要件
我国《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见，登记作为不动产 物权变动的生效要件，物权的变动必须经过登记方能生效。不登记不能产生当事人预期的法律效果，任何人都可以通过官方的途径获取登记信息并基于对登记的信赖而为法律行为，登记有绝对公信力。该规定与权利登记制度相符，采用权利登记制度与我国目前法律法规的规定、部门规章的规定以及目前司法机关的实践比较吻合，这有利于降低法律运行的成本。
(三)登记程序严格
在权利登记制度下，登记是物权变动的必然程序，登记是强制的；在契据登记制度下，物权仅依当事人意思即可变动，登记仅仅具有对抗第三人的效力而非物权变动的必然程序，所以登记是自愿的。比较特殊的是托伦斯登记制度，虽然原则上是任意登记主义，但是不动产一旦申请第一次登记以后，此后其物权变动依然需要强制登记，否则不发生法律效力。我国法律规定强制登记。不登记则不发生效力。
权利登记制度和托伦斯登记制度一般采用实质审查。我国现行不动产登记制度采用的也是实质审查主义。《城市房地产管理法》第60条也强调房地产权属登记须经土地管理部门“核实”。《土地登记规则》第27条至第30条也分别规定了权利人须持有关合同和证明交易真实性的其他文件申请登记。我国《物权法》规定对不动产登记实行统一登记制度。当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。登记机构应当履行下列职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项等；申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。如此规定是为保证登记的真实性，保障登记具有公信力。
(四)登记机构承担赔偿责任
不动产登记的公信力所解决的是不动产登记制度针对物权变动中的能动方即交易相对人的法律效力问题。因为登记具有公信力，信任登记簿记载内容的第三人可以据此交易并取得不动产上相关的权利，如果登记簿的记载错误，则真正的权利人会遭受损失。为了在保护善意第三人的同时兼顾真正权利人的利益，在不动产登记具备公信力的权利登记制度和托伦斯登记制度国家。建立了不动产登记的登记错误赔偿机制。我国物权法规定，因登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。当然‘，如果因为当事人提供虚假材料申请登记。给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
(五)登记簿采取物之编成主义
在登记簿的编制上，有物的编成主义与人的编成主义之区分。前者注重不动产权利的静态，为权利登记制所采用；后者注重不动产权利的动态，为契据登记制所采用。采用物的编成主义，以不动产为中心进行登记簿的编制，意味着不能遗漏有关不动产上任何一项权利的存在与变化，否则登记簿上记载就不可能全面地反映当时不动产权利的整体情况，
基于以上论述可以看出，《物权法》确立债权形式主义的不动产物权变动模式，不动产登记则将权利登记制度和托伦斯登记制度相结合，该模式与我国社会状况、法律传统等各种因素相适应，具有最大合理性。