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【摘要】房地产企业在开发的过程中做好项目的管理是房地产企业的重中之重，也是提高房地产企业市场竞争能力增强其企业效益的有效手段之一。
【关键词】房地产工程管理；关键环节；有效措施
引言
房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作。既要分清主次，抓住重点；又要各项兼顾，协调推进；既要统筹全局，又要重视细节。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断运用新技术、新工艺、新方法、不断开拓创新，在实践过程中不断学习、体会、丰富和提高，只有这样才能做好房地产开发的项目管理工作。
1.房地产项目管理的特征
房地产项目管理包括了项目质量、项目进度、项目成本以及合同、资料、安全、市政配套等多项管理。通过项目管理寻求成本、进度、资源和质量等要素的最优均衡控制。它有几个明显特征：
1.1目标明确。对房地产开发项目而言，项目管理的目的性十分明确，那就是高效率的实现公司规定的项目目标。为了实现这一目标，项目管理的一切活动都要围绕这个总的目标进行。从这种意义来说，项目管理又是目标管理，即在限定的时间和限定的资源消耗范围内，确保高效率地实现项目目标。
1.2项目经理负责制。项目管理的另一个特征就是十分强调项目经理负责制，这是由房地产开发项目的复杂性和系统性所决定的。虽然各个方面的专业人员的参与是必要的，但决策权必须集中。否则，多头负责，就会造成相互扯皮、职责不清和效率低下。
1.3充分的授权保证系统。项目管理的成功必须以充分的授权保证系统为基础，如果仅仅给某人冠以项目经理的头衔和责任，而不授予相应的权力，项目照样不能成功。
1.4房地产管理的意义。项目建设的内容非常的广泛，其事务又比较多，其本身具有比较强的技术性和专业性，必须有效能、有条理、有系统的管理才能够使得整个工程建设能够保质保量的完成。而项目管理也是整个房地产开发建设的重要的一项环节。
2.工程管理出现的问题
2.1工程项目管理的环境变化大，技术日益复杂
近年来我国的国民经济快速发展，房地产企业的管理环境的可变性因素增加，导致工程项目的预见性差，对于各方面的技术要求也提高。
2.2前期工作的准备不足
房地产开发企业一般比较关注地块的位置、商业环境和周边配套设施，如果前期工作预备，尤其是对技术资料的把握不足。由于建设单位没有在基础设计前委托地质勘探，没有把握好有关工程管线情况，打桩打到地下障碍物、基坑开挖到地下管等情况。
2.3建筑工程管理体制不健全
不健全的管理体制导致工程的进度和成本预算偏离预期目标，我国房地产项目在开发项目时往往对项目管理的理解不够深入，项目管理的体制不够完善，往往导致开发成本过高、延迟交房、管理费用高等问题。
2.4对有关对施工许可的规定缺乏重视
很多建筑工程的开发企业对于政府建设行政主管部门要求办理许可证的要求不重视，部分开发企业并没有没有得到上部许可的情况下连續施工，导致建设主管部门对施工单位罚款、对房地开发企业罚款等恶劣结果。这样不仅会影响到工程的顺利进行，还可能带来不良的社会影响。
2.5对工程验收及备案管理不到位
房地产工程的竣工验收意味着“交楼”，对于开发企业而言，对工程的验收能越快办完越好。然而，在工程实施过程中，开发企业在对相关的消防验收、部分项验收、规划验收、隐蔽工程验收等中间环节的管理不到位，造成备案滞后以及拖延交付使用。
3.加强房地产项目管理中的关键环节分析
3.1完善房地产管理模式：一是职能制的相关管理模式：职能制模式是依据其专业进行分工的一种管理模式，将其对应的管理职业分配到这些专业相关联的职能机构，不同的相关专业的职能机构在其自身的业务范围之内有向其下级分工和指挥的命令和权力，并且由该专业的管理向上级回报并负责。二是项目经理制：这种管理模式是现在进行项目管理的一项比较普通的管理模式。它是依照企业项目分工的相关原则在总经理下设立单个或者多个以项目经理为主要领导者的独立机构，对于项目的相关事实进行整个过程的管理统一。三是工程指挥部：对于一些比较大型的项目，通常会运用这种管理模式来加强对于工程实施的全面管理。它是项目工程中进行管理的比较特别的机构，是由项目的各个合资方一起来协商和参与的。
3.2加强房地产管理方法：择优选择专业的设计单位和勘测，选择优秀的工作单位是保证工程质量的前提，优秀的勘测队伍可以准确的定位实际的土质情况。并且会根据实际状况提供合理的设计依据，已达到省时省料的目的。选择优秀的设计单位，对房屋进行精确的设计，将整个结构进行合理的优化，可以减少材料和时间以及费用的浪费，确保工程保质保量并且高效率的完成项目。
3.3要选择素质高的项目经理和施工企业：项目经理以及施工企业的个人素质的好坏都会影响工程的质量和进度。如何选择要有一些系统的思考和执行框架。例如：进行施工的企业的资质、技术力量、机械设备、工作业绩、诚信度和可靠度、项目经理资质、素质以及能力。员工的能力以及素质等等。企业的施工设备以及技术等能够进一步促进工程能够更快更好的完成此项工作。企业自身的诚信度也是企业的声誉和技术的一种肯定。
3.4要建立合理高效的管理模式：虽然高效的管理模式是一种比较广泛的管理行为，但是对其还是可以进行比较系统的分类的。例如工程的相关资料管理、队伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲进行材料的供应，与此同时要对于市场上的甲供材进行及时的调研，通过多种材料的质量等各方面进行区分和对比，并选择适合的材料以及价格购买，对于其数量关和质量关进行严格的控制，进一步提高其供材的速度，加快整个施工的进行速度，提高整个工程的工程质量，降低工程建设成本。工程队伍作为整个工程进行建设的主体一定要进行有效的管理。
3.5项目管理的模式选择：对于任何一种相关的管理工程模式都是有自己的优点和缺点的，要针对某一个特定的项目进行探究和考察，选择一个适合的工程管理模式是非常必要的。这时候就要根据项目所处的外在环境以及其特点进行分析和了解，并根据该项管理模式对于项目的适应程度来进行确定和把握其是否适合该项项目。
4.结束语
加强房地产企业项目的管理是提高房地产企业市场竞争能力，增强其企业效益的有效手段。作者通过认真分析项目管理存在的问题，尤其是分析了房地产项目管理过程中的几个关键环节及应该采取的措施，对当前加强房地产企业项目管理具有积极的意义。
参考文献
[1]黄有亮，工程项目管理理论与实践新进展综述[J]，江苏建筑，2003（S1）
[2]庞小平，项目管理的理论与实践[J]，水运科学研究，2006（1）
【关键词】房地产工程管理；关键环节；有效措施
引言
房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作。既要分清主次，抓住重点；又要各项兼顾，协调推进；既要统筹全局，又要重视细节。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断运用新技术、新工艺、新方法、不断开拓创新，在实践过程中不断学习、体会、丰富和提高，只有这样才能做好房地产开发的项目管理工作。
1.房地产项目管理的特征
房地产项目管理包括了项目质量、项目进度、项目成本以及合同、资料、安全、市政配套等多项管理。通过项目管理寻求成本、进度、资源和质量等要素的最优均衡控制。它有几个明显特征：
1.1目标明确。对房地产开发项目而言，项目管理的目的性十分明确，那就是高效率的实现公司规定的项目目标。为了实现这一目标，项目管理的一切活动都要围绕这个总的目标进行。从这种意义来说，项目管理又是目标管理，即在限定的时间和限定的资源消耗范围内，确保高效率地实现项目目标。
1.2项目经理负责制。项目管理的另一个特征就是十分强调项目经理负责制，这是由房地产开发项目的复杂性和系统性所决定的。虽然各个方面的专业人员的参与是必要的，但决策权必须集中。否则，多头负责，就会造成相互扯皮、职责不清和效率低下。
1.3充分的授权保证系统。项目管理的成功必须以充分的授权保证系统为基础，如果仅仅给某人冠以项目经理的头衔和责任，而不授予相应的权力，项目照样不能成功。
1.4房地产管理的意义。项目建设的内容非常的广泛，其事务又比较多，其本身具有比较强的技术性和专业性，必须有效能、有条理、有系统的管理才能够使得整个工程建设能够保质保量的完成。而项目管理也是整个房地产开发建设的重要的一项环节。
2.工程管理出现的问题
2.1工程项目管理的环境变化大，技术日益复杂
近年来我国的国民经济快速发展，房地产企业的管理环境的可变性因素增加，导致工程项目的预见性差，对于各方面的技术要求也提高。
2.2前期工作的准备不足
房地产开发企业一般比较关注地块的位置、商业环境和周边配套设施，如果前期工作预备，尤其是对技术资料的把握不足。由于建设单位没有在基础设计前委托地质勘探，没有把握好有关工程管线情况，打桩打到地下障碍物、基坑开挖到地下管等情况。
2.3建筑工程管理体制不健全
不健全的管理体制导致工程的进度和成本预算偏离预期目标，我国房地产项目在开发项目时往往对项目管理的理解不够深入，项目管理的体制不够完善，往往导致开发成本过高、延迟交房、管理费用高等问题。
2.4对有关对施工许可的规定缺乏重视
很多建筑工程的开发企业对于政府建设行政主管部门要求办理许可证的要求不重视，部分开发企业并没有没有得到上部许可的情况下连續施工，导致建设主管部门对施工单位罚款、对房地开发企业罚款等恶劣结果。这样不仅会影响到工程的顺利进行，还可能带来不良的社会影响。
2.5对工程验收及备案管理不到位
房地产工程的竣工验收意味着“交楼”，对于开发企业而言，对工程的验收能越快办完越好。然而，在工程实施过程中，开发企业在对相关的消防验收、部分项验收、规划验收、隐蔽工程验收等中间环节的管理不到位，造成备案滞后以及拖延交付使用。
3.加强房地产项目管理中的关键环节分析
3.1完善房地产管理模式：一是职能制的相关管理模式：职能制模式是依据其专业进行分工的一种管理模式，将其对应的管理职业分配到这些专业相关联的职能机构，不同的相关专业的职能机构在其自身的业务范围之内有向其下级分工和指挥的命令和权力，并且由该专业的管理向上级回报并负责。二是项目经理制：这种管理模式是现在进行项目管理的一项比较普通的管理模式。它是依照企业项目分工的相关原则在总经理下设立单个或者多个以项目经理为主要领导者的独立机构，对于项目的相关事实进行整个过程的管理统一。三是工程指挥部：对于一些比较大型的项目，通常会运用这种管理模式来加强对于工程实施的全面管理。它是项目工程中进行管理的比较特别的机构，是由项目的各个合资方一起来协商和参与的。
3.2加强房地产管理方法：择优选择专业的设计单位和勘测，选择优秀的工作单位是保证工程质量的前提，优秀的勘测队伍可以准确的定位实际的土质情况。并且会根据实际状况提供合理的设计依据，已达到省时省料的目的。选择优秀的设计单位，对房屋进行精确的设计，将整个结构进行合理的优化，可以减少材料和时间以及费用的浪费，确保工程保质保量并且高效率的完成项目。
3.3要选择素质高的项目经理和施工企业：项目经理以及施工企业的个人素质的好坏都会影响工程的质量和进度。如何选择要有一些系统的思考和执行框架。例如：进行施工的企业的资质、技术力量、机械设备、工作业绩、诚信度和可靠度、项目经理资质、素质以及能力。员工的能力以及素质等等。企业的施工设备以及技术等能够进一步促进工程能够更快更好的完成此项工作。企业自身的诚信度也是企业的声誉和技术的一种肯定。
3.4要建立合理高效的管理模式：虽然高效的管理模式是一种比较广泛的管理行为，但是对其还是可以进行比较系统的分类的。例如工程的相关资料管理、队伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲进行材料的供应，与此同时要对于市场上的甲供材进行及时的调研，通过多种材料的质量等各方面进行区分和对比，并选择适合的材料以及价格购买，对于其数量关和质量关进行严格的控制，进一步提高其供材的速度，加快整个施工的进行速度，提高整个工程的工程质量，降低工程建设成本。工程队伍作为整个工程进行建设的主体一定要进行有效的管理。
3.5项目管理的模式选择：对于任何一种相关的管理工程模式都是有自己的优点和缺点的，要针对某一个特定的项目进行探究和考察，选择一个适合的工程管理模式是非常必要的。这时候就要根据项目所处的外在环境以及其特点进行分析和了解，并根据该项管理模式对于项目的适应程度来进行确定和把握其是否适合该项项目。
4.结束语
加强房地产企业项目的管理是提高房地产企业市场竞争能力，增强其企业效益的有效手段。作者通过认真分析项目管理存在的问题，尤其是分析了房地产项目管理过程中的几个关键环节及应该采取的措施，对当前加强房地产企业项目管理具有积极的意义。
参考文献
[1]黄有亮，工程项目管理理论与实践新进展综述[J]，江苏建筑，2003（S1）
[2]庞小平，项目管理的理论与实践[J]，水运科学研究，2006（1）