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房产具有居住和保值两个功能，约等于一个工薪者一生收入的1/3-1/4，基于终生平滑消费的理论，如果房产能够保值或者增值，即具有置换养老金和老年服务的功能。
什么是以房养老？
以房养老是个概念，更多是指工作30年养2套房，退休后出售一套房产以改善老年生活的理财规划，如同欧洲老年农户出售土地、日本老人出售黄金用以改善养老生活一样，不属于社会保障范畴，属于商业行为。
老有所养的概念由养老金、老年医疗服务、老年居住与护理三个基本要素构成。养老金是保障养老日常开支的，具有保值性、生存性的现金流，不能解决养老的一切问题。老年人的医疗服务需要大于青年人，亟待国家开发老年医学、老年门诊和保健型老年公寓，给老年人一个合理的医疗服务。70岁以前的健康老人，拥有一套房产可以解决住有所居的问题；对于70岁以后陆续失去健康和生活自理能力的老人来说，住有所居还应当包括家政服务和健康护理。
纳入社会保障范畴考虑的以房养老，是指仅有一套住房的养老安排，属于准公共品，需要在房产权限、房产价格、长寿风险等方面得到法律和政策的支持，才能实现房产保值和增值的目标，并非完全的商业行为。在不同国家的不同发展阶段上，其发起的主要原因均有所不同。以美国为例，在其人均寿命73岁以前，因老年人生活自理能力较好，以房养老主要出自低收入雇员、军人、移民等养老金不足的家庭；在人均寿命超过78岁以后，以房养老的安排更多的用于置换老年服务。在美国大城市处处可见高大的老年公寓，是由政府、商家和老年人共同建设的。在中国的今天，需要准确界定以房养老的定义和定位，区分纯商业行为和准商业行为，否则将可能陷入“商家做不起，老百姓不敢做”的尴尬境地。目前中国最需要以房养老的是“有房产、缺资金”的高龄失能老年人群，他们的子女年龄偏大，如果依赖养老金生活，则无力扶住失能老人渡过难关。这个人群无须政府全面赡养，仅需要给予政策和一定的资金支持。
养老金撑不住护理费
青岛某高龄退休女教师已80多岁，有三个子女均在本市，老人患脑溢血后处于卧床状态，需要全日护理。老人退休金3000元左右，每月医保之外用药需要1500多元。几年前，老伴离世前将他们的三室一厅房产过户给了儿子，儿子和儿媳向父亲和两个姐姐承诺，一定会很好的照顾老母亲。届时老人的几个子女均已60多岁，月养老金不足2000元，照顾全瘫老人力不从心，请人护理需要吃住在家中，并付最低3500元工资，一家人为此犯了难。在法官调解时，三姐弟为老人住在谁家没有争议，但为如何支付日趋渐长的护理费未达成协议，只能靠法官来判决。
案例分析：（1）该老人和其子女均有养老金，衣食住行有保障。但是，养老金仅是养老日常开支的现金流，不能解决老年护理费用。基于生活成本计算，家庭雇用1个护理者的费用约等于1.5人的基本工资（对于2人工作养1个孩子的家庭而言）。（2）该家庭显然是付不起这笔护理费的，已经过户给儿子的房产本是该老人可以置换老年服务的资产，在传统观念和现实困境之间，这个家庭必须做出新的选择。例如，将三室房产置换为城郊的两室，剩余房款作为老人购买服务的专款。
本案例很具有代表性，近年来各地民事法庭积累了很多类似案件。它反映出一个社会问题：第一，伴随高龄老人日益增多，护理需求日益加大；第二，老年护理服务供给严重不足，缺乏体系建设和产业支持，仍然依赖家庭生产，家庭从能力、财力和人力等方面均显不足；第三，伴随劳动人口的减少和老年服务现代化的趋势，服务老年的人工成本将越来越高，大多数老年人用货币购买老年服务的能力明显不足；反之，老人拥有自住房的比例很高，有调查显示人均达到70.3平方米。
以房养老的切入点
解决日常开支的养老金是国家义务，需要界定政府责任、个人责任，并依法培育养老金公共服务体系和养老基金市场投资保值机制。中国亟待发展公平的、统一的、方便的、可持续的二元结构的养老金计划，制定“全覆盖、保基本”的国民基础养老金计划，无论国家老龄化程度如何，均需要确保老年人吃饭穿衣和看病无忧虑；同时，以减免和延期征税建立雇主和个人的养老储蓄计划，强化受托人制度建设和培育养老基金投资保值机制，用以改善老年生活。但是，养老金不可能覆盖失能老人的护理费用。
目前，城市居民日常开支占到基本养老金的76.02%，农村居民占到96.44%（见表1）。基于4：2：1三代家庭，甚至1：4：2：1四代家庭的发展，伴随独生子女一代人进入中年以后（2030年前后），由家庭护理失能老人的功能逐渐弱化，失能老人家庭用什么置换青年一代的服务，是个严峻的社会问题。
中国老年服务需求大于发达国家。如果以60岁作为老人，2013年底中国老年人口总量将达到2.02亿，超过总人口的14%，说明中国已经进入深度老龄社会。其中，80岁以上高龄老年人口将达到2300万，失能半失能老年人口将达到3750万，高龄老年人口、失能老年人口迅速增加。2010年中国人均寿命达到74.83岁，世界卫生组织统计结果显示，中国人均健康寿命为66岁，60岁以上老人身体健康的约占43%（发达国家为70岁，健康老人比例在60%以上），目前有1.15亿老人在不同程度上需要护理。老年人口健康水平不高是未富先老的表现之一，客观上增加了老年护理的需求。
中国老年服务人工成本上升较快。中国人口的年龄结构决定，与老年服务需求不断加大背道而驰的现象是劳动人口不断减少（见图1），反向的供需矛盾决定老年服务的人工成本上升速度较快。月薪从2000年的200元到2010年的3000元，护理病残老人的费用则更高，还要另外支持护理人员的吃住等费用。
中国老年人货币购买服务的能力不足。中国居民收入初次分配占GDP的比重较低（2008年为47.66%）。计划经济时期实行低工资和福利房政策，加之近年来房价上升，使得这代人被称为“有资产、无资金”。2003年，中国老龄科学研究中心《中国城乡老年人口状况一次性调查报告》，涉及到全国20个省、自治区、直辖市的2000多名老人，调查结果显示，城市老年人家庭户均住房面积达70.3平方米。西南财经大学和中国人民银行日前共同发布的一份《中国家庭金融调查报告》（以下简称《报告》）宣称在受访的3996个城市户籍家庭中，有3412.36个家庭拥有各种类型的自有住房，自有住房拥有率为85.39%；农村更高达94.6%。在拥有住房数量方面，城市户均拥有住房1.22套；农村户均拥有住房1.15套。 综上所述，中国以房养老的切入点可能发生在“有房产、无资金”的高龄失能老人群体中，只要置换方法多样且可选择，既可以提高他们购买居家护理服务（或者住进养老机构）的能力，又可以减少子女扶住老人的负担，容易在家庭中达成共识。
以房养老该如何定位？
准公共品是介于公共品和私人品之间的物品。以房养老属于准公共品，其概念涉及私人房产和养老政策，就私人房产而言属于私人物品，其使用具有竞争性和排除性。如果将以房养老纳入养老保障范畴，通过房产出租、反向抵押、出售等方式，转化为失能老人购买服务的能力，这需要在产权期限、价格波动、长寿风险，以及经办机构、操作规范、纠纷处理等方面出台政策，进而制定法律，以满足失能老人购买服务的需求，减少独生子女扶住老人的负担，充实国家养老保障体系，促进养老服务业的发展，其外部性和溢出效应（社会影响）均为正能量。
笔者建议从“有房产、无资金”的高龄失能老人群体做起，建立老年人、商业机构和政府三方合作的中国式以房养老计划，做好如下工作：第一，对受益人及其子女进行资格审查，包括收入和资产状况、房产产权是否清晰、利益相关人的承诺、受益人信用等；对审查合格者在70年产权到期后，根据失能老人的实际余寿无偿延长期限，直至老人去世。为此，涉及房产登记的相关法律需要修订，相关管理部门需要做好准备。第二，无论委托租赁还是反向抵押，均需要制定房产定价保值规则和基准价格，并参考中国平均寿命确定月支付额，减免相关税赋。第三，建立一套以房养老合同台账管理制度、监督程序和纠纷处理制度，并经过公正程序（规定低收费标准）。第四，选择优质的房产租赁、房产置换和房产反向抵押的经办机构，鼓励反向抵押管理机构与养老金个人账户合并管理。第五，建立风险保障金，由政府给政策和资金、受益人缴纳保费和保险公司三方共同建立“失能老人以房养老风险基金”，在房产价值用尽时支付老人护理费用，如果发生剩余的房产残值则作为遗产归继承人；在房产贬值时保证房产租金和抵押价值等同基准价格。
即使如此，具体操作以房养老，在观念上、技术上、法律上和操作上仍然有很多障碍和挑战，应当认真研究国外的经验和教训，结合中国情况选准切入点，从最需要的人群做起，经过充分准备后在相对成熟的地区进入试点，在取得经验后审慎推进，不宜在短期内进行大范围的推广。
（作者分别为清华大学公共管理学院教授，研究助理，博士后）
什么是以房养老？
以房养老是个概念，更多是指工作30年养2套房，退休后出售一套房产以改善老年生活的理财规划，如同欧洲老年农户出售土地、日本老人出售黄金用以改善养老生活一样，不属于社会保障范畴，属于商业行为。
老有所养的概念由养老金、老年医疗服务、老年居住与护理三个基本要素构成。养老金是保障养老日常开支的，具有保值性、生存性的现金流，不能解决养老的一切问题。老年人的医疗服务需要大于青年人，亟待国家开发老年医学、老年门诊和保健型老年公寓，给老年人一个合理的医疗服务。70岁以前的健康老人，拥有一套房产可以解决住有所居的问题；对于70岁以后陆续失去健康和生活自理能力的老人来说，住有所居还应当包括家政服务和健康护理。
纳入社会保障范畴考虑的以房养老，是指仅有一套住房的养老安排，属于准公共品，需要在房产权限、房产价格、长寿风险等方面得到法律和政策的支持，才能实现房产保值和增值的目标，并非完全的商业行为。在不同国家的不同发展阶段上，其发起的主要原因均有所不同。以美国为例，在其人均寿命73岁以前，因老年人生活自理能力较好，以房养老主要出自低收入雇员、军人、移民等养老金不足的家庭；在人均寿命超过78岁以后，以房养老的安排更多的用于置换老年服务。在美国大城市处处可见高大的老年公寓，是由政府、商家和老年人共同建设的。在中国的今天，需要准确界定以房养老的定义和定位，区分纯商业行为和准商业行为，否则将可能陷入“商家做不起，老百姓不敢做”的尴尬境地。目前中国最需要以房养老的是“有房产、缺资金”的高龄失能老年人群，他们的子女年龄偏大，如果依赖养老金生活，则无力扶住失能老人渡过难关。这个人群无须政府全面赡养，仅需要给予政策和一定的资金支持。
养老金撑不住护理费
青岛某高龄退休女教师已80多岁，有三个子女均在本市，老人患脑溢血后处于卧床状态，需要全日护理。老人退休金3000元左右，每月医保之外用药需要1500多元。几年前，老伴离世前将他们的三室一厅房产过户给了儿子，儿子和儿媳向父亲和两个姐姐承诺，一定会很好的照顾老母亲。届时老人的几个子女均已60多岁，月养老金不足2000元，照顾全瘫老人力不从心，请人护理需要吃住在家中，并付最低3500元工资，一家人为此犯了难。在法官调解时，三姐弟为老人住在谁家没有争议，但为如何支付日趋渐长的护理费未达成协议，只能靠法官来判决。
案例分析：（1）该老人和其子女均有养老金，衣食住行有保障。但是，养老金仅是养老日常开支的现金流，不能解决老年护理费用。基于生活成本计算，家庭雇用1个护理者的费用约等于1.5人的基本工资（对于2人工作养1个孩子的家庭而言）。（2）该家庭显然是付不起这笔护理费的，已经过户给儿子的房产本是该老人可以置换老年服务的资产，在传统观念和现实困境之间，这个家庭必须做出新的选择。例如，将三室房产置换为城郊的两室，剩余房款作为老人购买服务的专款。
本案例很具有代表性，近年来各地民事法庭积累了很多类似案件。它反映出一个社会问题：第一，伴随高龄老人日益增多，护理需求日益加大；第二，老年护理服务供给严重不足，缺乏体系建设和产业支持，仍然依赖家庭生产，家庭从能力、财力和人力等方面均显不足；第三，伴随劳动人口的减少和老年服务现代化的趋势，服务老年的人工成本将越来越高，大多数老年人用货币购买老年服务的能力明显不足；反之，老人拥有自住房的比例很高，有调查显示人均达到70.3平方米。
以房养老的切入点
解决日常开支的养老金是国家义务，需要界定政府责任、个人责任，并依法培育养老金公共服务体系和养老基金市场投资保值机制。中国亟待发展公平的、统一的、方便的、可持续的二元结构的养老金计划，制定“全覆盖、保基本”的国民基础养老金计划，无论国家老龄化程度如何，均需要确保老年人吃饭穿衣和看病无忧虑；同时，以减免和延期征税建立雇主和个人的养老储蓄计划，强化受托人制度建设和培育养老基金投资保值机制，用以改善老年生活。但是，养老金不可能覆盖失能老人的护理费用。
目前，城市居民日常开支占到基本养老金的76.02%，农村居民占到96.44%（见表1）。基于4：2：1三代家庭，甚至1：4：2：1四代家庭的发展，伴随独生子女一代人进入中年以后（2030年前后），由家庭护理失能老人的功能逐渐弱化，失能老人家庭用什么置换青年一代的服务，是个严峻的社会问题。
中国老年服务需求大于发达国家。如果以60岁作为老人，2013年底中国老年人口总量将达到2.02亿，超过总人口的14%，说明中国已经进入深度老龄社会。其中，80岁以上高龄老年人口将达到2300万，失能半失能老年人口将达到3750万，高龄老年人口、失能老年人口迅速增加。2010年中国人均寿命达到74.83岁，世界卫生组织统计结果显示，中国人均健康寿命为66岁，60岁以上老人身体健康的约占43%（发达国家为70岁，健康老人比例在60%以上），目前有1.15亿老人在不同程度上需要护理。老年人口健康水平不高是未富先老的表现之一，客观上增加了老年护理的需求。
中国老年服务人工成本上升较快。中国人口的年龄结构决定，与老年服务需求不断加大背道而驰的现象是劳动人口不断减少（见图1），反向的供需矛盾决定老年服务的人工成本上升速度较快。月薪从2000年的200元到2010年的3000元，护理病残老人的费用则更高，还要另外支持护理人员的吃住等费用。
中国老年人货币购买服务的能力不足。中国居民收入初次分配占GDP的比重较低（2008年为47.66%）。计划经济时期实行低工资和福利房政策，加之近年来房价上升，使得这代人被称为“有资产、无资金”。2003年，中国老龄科学研究中心《中国城乡老年人口状况一次性调查报告》，涉及到全国20个省、自治区、直辖市的2000多名老人，调查结果显示，城市老年人家庭户均住房面积达70.3平方米。西南财经大学和中国人民银行日前共同发布的一份《中国家庭金融调查报告》（以下简称《报告》）宣称在受访的3996个城市户籍家庭中，有3412.36个家庭拥有各种类型的自有住房，自有住房拥有率为85.39%；农村更高达94.6%。在拥有住房数量方面，城市户均拥有住房1.22套；农村户均拥有住房1.15套。 综上所述，中国以房养老的切入点可能发生在“有房产、无资金”的高龄失能老人群体中，只要置换方法多样且可选择，既可以提高他们购买居家护理服务（或者住进养老机构）的能力，又可以减少子女扶住老人的负担，容易在家庭中达成共识。
以房养老该如何定位？
准公共品是介于公共品和私人品之间的物品。以房养老属于准公共品，其概念涉及私人房产和养老政策，就私人房产而言属于私人物品，其使用具有竞争性和排除性。如果将以房养老纳入养老保障范畴，通过房产出租、反向抵押、出售等方式，转化为失能老人购买服务的能力，这需要在产权期限、价格波动、长寿风险，以及经办机构、操作规范、纠纷处理等方面出台政策，进而制定法律，以满足失能老人购买服务的需求，减少独生子女扶住老人的负担，充实国家养老保障体系，促进养老服务业的发展，其外部性和溢出效应（社会影响）均为正能量。
笔者建议从“有房产、无资金”的高龄失能老人群体做起，建立老年人、商业机构和政府三方合作的中国式以房养老计划，做好如下工作：第一，对受益人及其子女进行资格审查，包括收入和资产状况、房产产权是否清晰、利益相关人的承诺、受益人信用等；对审查合格者在70年产权到期后，根据失能老人的实际余寿无偿延长期限，直至老人去世。为此，涉及房产登记的相关法律需要修订，相关管理部门需要做好准备。第二，无论委托租赁还是反向抵押，均需要制定房产定价保值规则和基准价格，并参考中国平均寿命确定月支付额，减免相关税赋。第三，建立一套以房养老合同台账管理制度、监督程序和纠纷处理制度，并经过公正程序（规定低收费标准）。第四，选择优质的房产租赁、房产置换和房产反向抵押的经办机构，鼓励反向抵押管理机构与养老金个人账户合并管理。第五，建立风险保障金，由政府给政策和资金、受益人缴纳保费和保险公司三方共同建立“失能老人以房养老风险基金”，在房产价值用尽时支付老人护理费用，如果发生剩余的房产残值则作为遗产归继承人；在房产贬值时保证房产租金和抵押价值等同基准价格。
即使如此，具体操作以房养老，在观念上、技术上、法律上和操作上仍然有很多障碍和挑战，应当认真研究国外的经验和教训，结合中国情况选准切入点，从最需要的人群做起，经过充分准备后在相对成熟的地区进入试点，在取得经验后审慎推进，不宜在短期内进行大范围的推广。
（作者分别为清华大学公共管理学院教授，研究助理，博士后）