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摘 要：拆迁补偿费是房地产开发项目中开发成本重要组成部分，在土地增值税清算时，可作为扣除项目在计算增值额时扣除，起到了有效抵免土地增值税的作用。本文从拆迁补偿几种方式入手，依据国税函[2010]220号文件规定，分析不同拆迁补偿方式下拆迁补偿费计算方法及对土地增值税清算的影响。
关键词：拆迁补偿费；土地增值税；方式；影响
中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）12-0200-02
房地产开发企业进行房地产项目开发时，若以毛地出让方式取得土地使用权的，企业需负责该土地上原有被拆迁户的拆迁安置工作。房地产企业可以对被拆迁户实行货币补偿、产权调换补偿或产权调换和货币补偿相结合的方式。拆迁补偿费作为房地产开发成本项目之一在计算土地增值税时可以作扣除项目扣除，也可作为加计20%扣除的依据，因此，拆迁补偿费起到有效的抵免土地增值税的作用。现就不同拆迁安置补偿方式下土地增值税税务处理进行探讨。
一、货币补偿方式
货币补偿指房地产开发企业将拆除房屋的价值以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人的拆迁补偿方式。货币补偿金额应根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价和被拆迁房屋的建筑面积确定。国税函[2010]220号文《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》指出：以货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
根据规定，企业出具合法有效的凭证的拆迁补偿费可以税前扣除。需要说明有二点：一是拆迁补偿费如何确定。一般依据房地产开发企业与被拆迁人签订的拆迁补偿协议，根据房地产开发公司向被拆迁人实际支付的货币补偿作为拆迁补偿费记入开发项目开发成本，作土地增值税扣除项目扣除。二是怎样的拆迁补偿费凭证是合法在效的。由于房地产开发企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是可以不需要取得发票的，在没有正规发票的情况下，拆迁补偿费合法凭据应为证明拆迁补偿事实的相关凭证、资料，包括被拆迁人与房地产开发企业签订的拆迁补偿费协议、被拆迁人签字的收款收据或收条及身份证复印件等、房地产开发企业支付补偿款的凭证、政府部门规定的拆迁补偿费标准等文件。房地产开发企业在进行土地增值税清算时应准备全上述相关凭证，只有这样税法才允许税前扣除。
二、产权调换补偿方式
产权调换补偿是指房地产开发企业以原地或异地建设的房屋作为安置房补偿给被拆迁人，用于和被拆迁人进行产权调换的补偿方式。调换中常存在补付差价，因此，产权调换补偿常于货币补偿相结合。
（一）回迁安置补偿
回迁安置是指房地产开发企业在原土地上建设安置房用于和被拆迁人进行产权调换。国税函[2010]220号文《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》指出：房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
需要说明的有：
1、回迁安置用房屋作视同销售处理，房地产企业应确认视同销售收入
根据国税发[2006]187号第三条第（一）款规定，视同销售收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。如某房地产项目可售建筑面积17000平方米，已售面积15000平方米，2000平方米用于还建，若每平方米平均售价为8300元，则该项目确认的转让房地产收入为正常销售房地产收入加还建视同销售收入=15000平方米×8300元/平方米+2000平方米×8300元/平方米=141100000元。
2、拆迁补偿费的确定
房屋补偿按照拆一换一不涉及货币补偿或收取差价的，可以直接按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定收入和拆迁补偿费；货币补偿与实物补偿相结合的，若额外开发商还要收取结构价差，此结构差价款作为土地成本冲回，冲减原确定的拆迁补偿费；若房地产开发企业支付给回迁户的补差价，相当于用货币购入土地，要增加原确定的拆迁补偿费。如上例中，若不存在补（付）差价，则房地产企业应该按还建视同销售收入金额16600000元（2000×8300）确认折迁补偿费；或开发商另向回迁户收取结构差价款3000000元，则房地产开发企业应确认的折迁补偿费为16600000-3000000=13600000元。
3、土地增值税处理
回迁安置房视同销售收入记入房地产开发项目“转让房地产取得的收入”，而确定的拆迁补偿费作为扣除项目在计算增值额时扣除。如“拆一还一”100平方米，市场价值50万元，收入50万元，拆迁补偿成本也是50万元，暂不考虑流转税金，土地增值税增值额=50-50-50×20%=-10万元，所以拆迁补偿费能起到有效的抵免土地增值税的作用。
（二）异地安置补偿
异地安置是指房地产企业以异地自建的房屋或外购的房屋作为安置房用于和被拆迁人进行产权调换。房地产企业对被拆迁户的安置用房可以是自建的，也可以是外购的。国税函[2010]220号文《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》指出：开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
1、用外购房屋安置补偿与自建房屋安置补偿确认拆迁补偿费方法比较
对于外购房屋安置补偿的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。对于自建房安置补偿的，以自建房的价值确认拆迁补偿费。自建房的价值即为视同销售收入额，按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2、异地自建房安置与回迁安置在计税上的异同
异地自建房安置与回迁安置在税法上均视同销售行为，要确认视同销售收入，且均按视同销售收入确认本项目的拆迁补偿费。不同点在于：对于回迁安置行为的视同销售收入并入房地产开发项目收入计征土地增值税，而异地自建安置行为的视同销售收入并入自建房项目收入计税。如：A地房地产开发项目在B地自建房安置被拆迁户，安置面积（拆迁返还面积）2000平方米，若每平方米平均售价为8300元，房地产开发企业与被安置户无差价补付，则对A房地产开发项目应确认拆迁补偿费=8300×2000=16600000元；对于B地项目要确认16600000元视同销售收入。
不同的拆迁补偿方式下拆迁补偿费的确认方式是不一样的，房地产开发企业要根据开发项目的实际情况选择合适的拆迁补偿方式，准确计算拆迁补偿费。只有这样，才能真正发挥拆迁补偿费的免土地增值税的作用。
作者单位：黄冈职业技术学院商学院
参考文献：
[1]国税函[2010]220号文,关于土地增值税清算管理有关问题的通知.
[2]程德元,拆迁补偿方式不同对土地增值税清算结果的影响分析[J].中国税务.2008,1.
[3]纪宏奎,实物还建的土地增值税处理[J].财务与会计.2009,2.
关键词：拆迁补偿费；土地增值税；方式；影响
中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2011）12-0200-02
房地产开发企业进行房地产项目开发时，若以毛地出让方式取得土地使用权的，企业需负责该土地上原有被拆迁户的拆迁安置工作。房地产企业可以对被拆迁户实行货币补偿、产权调换补偿或产权调换和货币补偿相结合的方式。拆迁补偿费作为房地产开发成本项目之一在计算土地增值税时可以作扣除项目扣除，也可作为加计20%扣除的依据，因此，拆迁补偿费起到有效的抵免土地增值税的作用。现就不同拆迁安置补偿方式下土地增值税税务处理进行探讨。
一、货币补偿方式
货币补偿指房地产开发企业将拆除房屋的价值以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人的拆迁补偿方式。货币补偿金额应根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价和被拆迁房屋的建筑面积确定。国税函[2010]220号文《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》指出：以货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
根据规定，企业出具合法有效的凭证的拆迁补偿费可以税前扣除。需要说明有二点：一是拆迁补偿费如何确定。一般依据房地产开发企业与被拆迁人签订的拆迁补偿协议，根据房地产开发公司向被拆迁人实际支付的货币补偿作为拆迁补偿费记入开发项目开发成本，作土地增值税扣除项目扣除。二是怎样的拆迁补偿费凭证是合法在效的。由于房地产开发企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是可以不需要取得发票的，在没有正规发票的情况下，拆迁补偿费合法凭据应为证明拆迁补偿事实的相关凭证、资料，包括被拆迁人与房地产开发企业签订的拆迁补偿费协议、被拆迁人签字的收款收据或收条及身份证复印件等、房地产开发企业支付补偿款的凭证、政府部门规定的拆迁补偿费标准等文件。房地产开发企业在进行土地增值税清算时应准备全上述相关凭证，只有这样税法才允许税前扣除。
二、产权调换补偿方式
产权调换补偿是指房地产开发企业以原地或异地建设的房屋作为安置房补偿给被拆迁人，用于和被拆迁人进行产权调换的补偿方式。调换中常存在补付差价，因此，产权调换补偿常于货币补偿相结合。
（一）回迁安置补偿
回迁安置是指房地产开发企业在原土地上建设安置房用于和被拆迁人进行产权调换。国税函[2010]220号文《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》指出：房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
需要说明的有：
1、回迁安置用房屋作视同销售处理，房地产企业应确认视同销售收入
根据国税发[2006]187号第三条第（一）款规定，视同销售收入按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。如某房地产项目可售建筑面积17000平方米，已售面积15000平方米，2000平方米用于还建，若每平方米平均售价为8300元，则该项目确认的转让房地产收入为正常销售房地产收入加还建视同销售收入=15000平方米×8300元/平方米+2000平方米×8300元/平方米=141100000元。
2、拆迁补偿费的确定
房屋补偿按照拆一换一不涉及货币补偿或收取差价的，可以直接按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定收入和拆迁补偿费；货币补偿与实物补偿相结合的，若额外开发商还要收取结构价差，此结构差价款作为土地成本冲回，冲减原确定的拆迁补偿费；若房地产开发企业支付给回迁户的补差价，相当于用货币购入土地，要增加原确定的拆迁补偿费。如上例中，若不存在补（付）差价，则房地产企业应该按还建视同销售收入金额16600000元（2000×8300）确认折迁补偿费；或开发商另向回迁户收取结构差价款3000000元，则房地产开发企业应确认的折迁补偿费为16600000-3000000=13600000元。
3、土地增值税处理
回迁安置房视同销售收入记入房地产开发项目“转让房地产取得的收入”，而确定的拆迁补偿费作为扣除项目在计算增值额时扣除。如“拆一还一”100平方米，市场价值50万元，收入50万元，拆迁补偿成本也是50万元，暂不考虑流转税金，土地增值税增值额=50-50-50×20%=-10万元，所以拆迁补偿费能起到有效的抵免土地增值税的作用。
（二）异地安置补偿
异地安置是指房地产企业以异地自建的房屋或外购的房屋作为安置房用于和被拆迁人进行产权调换。房地产企业对被拆迁户的安置用房可以是自建的，也可以是外购的。国税函[2010]220号文《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》指出：开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
1、用外购房屋安置补偿与自建房屋安置补偿确认拆迁补偿费方法比较
对于外购房屋安置补偿的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。对于自建房安置补偿的，以自建房的价值确认拆迁补偿费。自建房的价值即为视同销售收入额，按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2、异地自建房安置与回迁安置在计税上的异同
异地自建房安置与回迁安置在税法上均视同销售行为，要确认视同销售收入，且均按视同销售收入确认本项目的拆迁补偿费。不同点在于：对于回迁安置行为的视同销售收入并入房地产开发项目收入计征土地增值税，而异地自建安置行为的视同销售收入并入自建房项目收入计税。如：A地房地产开发项目在B地自建房安置被拆迁户，安置面积（拆迁返还面积）2000平方米，若每平方米平均售价为8300元，房地产开发企业与被安置户无差价补付，则对A房地产开发项目应确认拆迁补偿费=8300×2000=16600000元；对于B地项目要确认16600000元视同销售收入。
不同的拆迁补偿方式下拆迁补偿费的确认方式是不一样的，房地产开发企业要根据开发项目的实际情况选择合适的拆迁补偿方式，准确计算拆迁补偿费。只有这样，才能真正发挥拆迁补偿费的免土地增值税的作用。
作者单位：黄冈职业技术学院商学院
参考文献：
[1]国税函[2010]220号文,关于土地增值税清算管理有关问题的通知.
[2]程德元,拆迁补偿方式不同对土地增值税清算结果的影响分析[J].中国税务.2008,1.
[3]纪宏奎,实物还建的土地增值税处理[J].财务与会计.2009,2.