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研究目的：以2004年8月31日和2005年5月1日为界，将北京市住宅用地市场分为三个阶段，从土地供应量、地价、竞租曲线、土地-资本替代弹性等方面分析土地供应规则的变化对住宅用地招拍挂出让市场的影响。研究方法：定性分析，土地竞租曲线和土地-资本替代弹性分析。研究结论：（1）经营性项目用地招拍挂供应的政策对住宅用地市场的影响胜于“熟地”供应政策；（2）土地竞租曲线的变化反映土地市场在经过较大波动之后正在适应新的土地供应规则；（3）土地-资本替代弹性分析显示北京市住宅用地的市场效率仍然偏低。