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摘 要：山西路桥房地产公司是太原市一家省属国有企业，主营房地产开发，涉及物业管理等业务。通过公司核心能力分析、SWOT综合分析，确定了公司长、短期战略目标，建立了战略体系，为中小型房地产企业的持续发展提供对策。
关键词：房地产；项目；资金
1核心能力分析
1.1城市布局能力。隨着一线城市调控政策的收紧，大型房企布局山西，中小房企的空间和机会更少，作为太原本土的路桥地产可以考虑布局三四线城市，精准投资，精细化管理，打造高品质项目才能生存。
1.2项目获取能力。太原城市及周边地区土地市场竞争日趋激烈，路桥地产在山西深耕多年，具备优越的政府资源和人脉资源，可以在旧城改造上和大开发商合作开发，建立项目效益评估体系，实现项目投资的数字管控。可以借力集团运营获取土地。
1.3组织创新能力。企业要保持竞争优势，不仅要有产品技术优势，更重要的是通过组织的不断变革创新，发挥人的能动作用，在竞争中取得优势。路桥地产要实施新战略，就需要对组织结构进行变革；改变员工的观念、知识、态度适应新战略；更新新技术在产品中的运用。
1.4项目运营能力。一是控目标。路桥地产从土地资源获取、产品设计、概念设计、方案设计、施工图设计、造价及结算等阶段测算项目收益指标，及时跟踪项目收益。二是控过程。路桥地产实行周期、资金、产品管控。通过项目计划，实现对项目投资周期管控；通过采购招投标，实现对项目投资资金的有序控制；通过销售计划实现对项目投资收益管控。还需要构建对投资项目的标准化运营管控体系。三是控风险。路桥地产通过对项目基础数据调整、重大关键节点调整、销售价格规划与调整、重大设计变更调整、项目目标成本调整进行收益敏感性分析，规划内部协作流程及机制，结合信息化系统，有效管控项目风险。
2SWOT分析
优势：①工程项目管理能力较强；②成本控制能力较强；③资金运作能力较强；④具有一定的拿地能力；⑤开发产品周转快，操盘简单。劣势：①组织创新能力较弱；②项目获取能力较弱；③专业人才缺乏④品牌效应差，企业文化建设不足；⑤融资渠道和手段缺乏。同时，公司发展机会有：①太原市经济保持增长，消费者购买力增强；②太原市国家可持续发展议程创新示范区发展带来的良好机遇；③全面放开“二孩”政策与人口流入带来的机遇；④人口老龄化加快，市场需求增加；⑤智能科技发展，给产品研发提升了空间。最后，公司面临的威胁如下：①行业集中度不断提升；②金融信贷政策紧缩，资金压力加大；③土地价格大幅上涨；④行业利润逐步下降。
3战略定位
房地产调控加剧，行业集中度提升，大型房企在寻找新的行业和利润增长点，布局新的产业领域。路桥地产必须要明确产业发展的方向，加大医疗、健康、养老地产、文化娱乐、社区服务等方面的布局和资源整合。医疗健康方面，打造包括妇幼保健医院、社区健康管理中心及互联网医疗等完善的医疗体系。文化娱乐方面，以“院线+剧场”为突破口，推动文化产业链的延伸与多元化发展。养老地产方面，在社区住宅楼栋中配套老年公寓，进行适老化设计，增加社区内老年设施。社区服务方面，建立服务标准管控体系和服务快速响应体系，提供定制化服务。
4战略发展规划
4.1战略目标
近期战略目标（2018—2020）年：基础巩固阶段。
优化户型设计，依客户价值导向定制化设计产品，集成科技打造智慧空间。全生命周期设计，提升幸福感。构建项目运营管控体系，建立“数字化”的经营管理文化。
中期战略目标（2021—2023）年：快速发展阶段。
继续专注地产主业，打造独特的产品体系，坚持与城市配套和地产相关的多元化布局，延伸产业链，优化配套服务，从医疗、教育、养老、社区服务等多渠道延伸，构建美好社区。
远期战略目标（2024—2026）年：成熟腾飞阶段。
通过产业链整合，实现企业的不同地产相关领域的跨越式发展。商业模式上做好存量资产的经营，轻资产、强运营，通过轻资产方式来提升盈利和抵抗风险的能力。通过优势资源整合，提高产品和服务附加值，更具有竞争力优势、实现企业价值持续增长。
4.2总体战略
路桥地产发展的总体战略为“路桥+”多元化服务战略，即以地产为核心，综合医疗健康、养老地产、文化娱乐、社区服务四大板块，以房地产务为核心，多元业务高质量增长。
4.3竞争战略
（1）提供差异化服务。通过生活方式的营造，来增强体验感和客户黏性。以社区业主为基石，以共同价值观为文化纽带，以相同的喜好为联结点，组建篮球、广场舞、合唱团、悦跑团、亲子群等社区俱乐部，丰富完备社群体系。（2）满足细分化需求。不断打造精品，提升服务，是路桥地产未来发展的动力之源。在精研客户需求，定制生活方式的同时，更敏锐洞察到业主在精神层面的更高追求。（3）配套生活服务品质提升。产品销售只是短期行为，要有做客户一辈子生意的理念，抓住服务环节的机会。要培养多次提供优质服务的能力、实现社区养老、医疗、教育的全生态运营，真正成为城市品牌服务商。
随着“路桥+”服务战略的实施，公司财务数据将会显示战略执行的效果，为实证研究提供充分的数据，为路桥地产的发展战略不断优化，同时指导其他中小房地产企业实现战略目标，提高竞争力，实现持续成长。
参考文献
[1] 杨定军.当前形势下中小房地产企业的发展之路[J].中国高新技术企业，2011（9）：17-18.
[2] 陈林杰.新常态背景下房地产开发企业的发展策略[J].基建管理优化，2015（6）：35-39.
[3] 周森锋谢岳来.基于价值链的房地产企业核心竞争力分析[J].商业研究，2005（14）：120-121.
[4] 王秀玲.基于“SWOT”分析的房地产企业项目部战略管理研究[J].山西建筑，2017（8）：207-209.
关键词：房地产；项目；资金
1核心能力分析
1.1城市布局能力。隨着一线城市调控政策的收紧，大型房企布局山西，中小房企的空间和机会更少，作为太原本土的路桥地产可以考虑布局三四线城市，精准投资，精细化管理，打造高品质项目才能生存。
1.2项目获取能力。太原城市及周边地区土地市场竞争日趋激烈，路桥地产在山西深耕多年，具备优越的政府资源和人脉资源，可以在旧城改造上和大开发商合作开发，建立项目效益评估体系，实现项目投资的数字管控。可以借力集团运营获取土地。
1.3组织创新能力。企业要保持竞争优势，不仅要有产品技术优势，更重要的是通过组织的不断变革创新，发挥人的能动作用，在竞争中取得优势。路桥地产要实施新战略，就需要对组织结构进行变革；改变员工的观念、知识、态度适应新战略；更新新技术在产品中的运用。
1.4项目运营能力。一是控目标。路桥地产从土地资源获取、产品设计、概念设计、方案设计、施工图设计、造价及结算等阶段测算项目收益指标，及时跟踪项目收益。二是控过程。路桥地产实行周期、资金、产品管控。通过项目计划，实现对项目投资周期管控；通过采购招投标，实现对项目投资资金的有序控制；通过销售计划实现对项目投资收益管控。还需要构建对投资项目的标准化运营管控体系。三是控风险。路桥地产通过对项目基础数据调整、重大关键节点调整、销售价格规划与调整、重大设计变更调整、项目目标成本调整进行收益敏感性分析，规划内部协作流程及机制，结合信息化系统，有效管控项目风险。
2SWOT分析
优势：①工程项目管理能力较强；②成本控制能力较强；③资金运作能力较强；④具有一定的拿地能力；⑤开发产品周转快，操盘简单。劣势：①组织创新能力较弱；②项目获取能力较弱；③专业人才缺乏④品牌效应差，企业文化建设不足；⑤融资渠道和手段缺乏。同时，公司发展机会有：①太原市经济保持增长，消费者购买力增强；②太原市国家可持续发展议程创新示范区发展带来的良好机遇；③全面放开“二孩”政策与人口流入带来的机遇；④人口老龄化加快，市场需求增加；⑤智能科技发展，给产品研发提升了空间。最后，公司面临的威胁如下：①行业集中度不断提升；②金融信贷政策紧缩，资金压力加大；③土地价格大幅上涨；④行业利润逐步下降。
3战略定位
房地产调控加剧，行业集中度提升，大型房企在寻找新的行业和利润增长点，布局新的产业领域。路桥地产必须要明确产业发展的方向，加大医疗、健康、养老地产、文化娱乐、社区服务等方面的布局和资源整合。医疗健康方面，打造包括妇幼保健医院、社区健康管理中心及互联网医疗等完善的医疗体系。文化娱乐方面，以“院线+剧场”为突破口，推动文化产业链的延伸与多元化发展。养老地产方面，在社区住宅楼栋中配套老年公寓，进行适老化设计，增加社区内老年设施。社区服务方面，建立服务标准管控体系和服务快速响应体系，提供定制化服务。
4战略发展规划
4.1战略目标
近期战略目标（2018—2020）年：基础巩固阶段。
优化户型设计，依客户价值导向定制化设计产品，集成科技打造智慧空间。全生命周期设计，提升幸福感。构建项目运营管控体系，建立“数字化”的经营管理文化。
中期战略目标（2021—2023）年：快速发展阶段。
继续专注地产主业，打造独特的产品体系，坚持与城市配套和地产相关的多元化布局，延伸产业链，优化配套服务，从医疗、教育、养老、社区服务等多渠道延伸，构建美好社区。
远期战略目标（2024—2026）年：成熟腾飞阶段。
通过产业链整合，实现企业的不同地产相关领域的跨越式发展。商业模式上做好存量资产的经营，轻资产、强运营，通过轻资产方式来提升盈利和抵抗风险的能力。通过优势资源整合，提高产品和服务附加值，更具有竞争力优势、实现企业价值持续增长。
4.2总体战略
路桥地产发展的总体战略为“路桥+”多元化服务战略，即以地产为核心，综合医疗健康、养老地产、文化娱乐、社区服务四大板块，以房地产务为核心，多元业务高质量增长。
4.3竞争战略
（1）提供差异化服务。通过生活方式的营造，来增强体验感和客户黏性。以社区业主为基石，以共同价值观为文化纽带，以相同的喜好为联结点，组建篮球、广场舞、合唱团、悦跑团、亲子群等社区俱乐部，丰富完备社群体系。（2）满足细分化需求。不断打造精品，提升服务，是路桥地产未来发展的动力之源。在精研客户需求，定制生活方式的同时，更敏锐洞察到业主在精神层面的更高追求。（3）配套生活服务品质提升。产品销售只是短期行为，要有做客户一辈子生意的理念，抓住服务环节的机会。要培养多次提供优质服务的能力、实现社区养老、医疗、教育的全生态运营，真正成为城市品牌服务商。
随着“路桥+”服务战略的实施，公司财务数据将会显示战略执行的效果，为实证研究提供充分的数据，为路桥地产的发展战略不断优化，同时指导其他中小房地产企业实现战略目标，提高竞争力，实现持续成长。
参考文献
[1] 杨定军.当前形势下中小房地产企业的发展之路[J].中国高新技术企业，2011（9）：17-18.
[2] 陈林杰.新常态背景下房地产开发企业的发展策略[J].基建管理优化，2015（6）：35-39.
[3] 周森锋谢岳来.基于价值链的房地产企业核心竞争力分析[J].商业研究，2005（14）：120-121.
[4] 王秀玲.基于“SWOT”分析的房地产企业项目部战略管理研究[J].山西建筑，2017（8）：207-209.