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房屋测绘是整个房地产测绘工作中一个非常重要的组成部分，其测绘成果的准确性直接关系到当事人的切身利益，因为房屋测绘面积的大小直接决定房屋总价，所以广大购房者对房屋面积非常关注，特别是对同一房屋在预测和实测前后面积差异更为关心。但部分开发商在利益的驱使下，时常打房屋面积的主意。推广房屋预测与房屋实测有利于保证买卖双方的利益，有利于维护市场的正常秩序，它涉及的是民生问题。
房屋预测面积是指在商品房预售中，由开发单位委托，房地产行政主管部门认可、具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸，依据《房产测量规范》，参考开发单位提供的公用面积为使用说明，对尚未竣工的房屋面积进行预先测算。该面积可主要用于为开发单位的前期项目宣传、商品房预售及其备案。房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发单位委托房地产行政主管部门认可的、具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积，此面积是购房者办理房屋产权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。不过，通常情况下，房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有多种，归纳主要有以下两点：
一是数据采集和图纸变更。预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊面积确认、分摊办法只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。房屋在设计上的多元化，都为预测带来了不小的考验。二是技术性原因。由于不少测绘部门技术相对薄弱，管理水平有限，从业人员所学专业单一，素质参差不齐，对规范、政策、法规理解不透彻。并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。
从理论方面讲，如果施工单位严格按设计图纸施工，施工中没有变更的情况下，房屋预测面积就是房屋的实测面积。但在实际施工中，由于太多的不确定性，从而导致房屋预测面积和房屋实测面积的差异。加强预测的准确性乃是解决问题的关键所在，而预测工作应该重点把握。
首先，预测图纸资料的检查。设计图纸是建筑面积预测的必须的首要资料，其图纸是否准确直接影响到建筑面积预测的准确性，应该检查预测图纸资料是否盖有设计单位图章的全套设计施工蓝图，有些单位提供的是没有经规划部门核准的最初设计图纸，该图纸往往会变更，不能作为预测使用。一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台等详图，若图纸附有建筑设计CAD光盘更好；检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，若套型、尺寸不清，无法进行平面图的绘制；检查设计单位提供的图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功能使用说明是否清楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否进行分摊；特别注意设计图上的文字注释。
再有，成果资料的检查、整理、归档。商品房预测成果资料经过整理，书写技术说明报告，经过检查验收后，才能正式地向委托人提交成果资料，归档使用。这里的检查主要是指作业小组测绘员互相检查和测绘机构设置的质量检查部门或专职检查人员检查。重点检查：预测算的分户界线、房屋使用性质与共有面积相关的建筑是否一致；设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理；房屋边长数据的采集有没有错误；面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否符合规范规定；幢号、室号编写是否符合房产发证要求；委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。
此外，最好在预测成果报告中说明此面积仅供商品房预售使用，不能作为办理产权证依据，房屋竣工时，凭竣工图纸及规划等相关手续即时办理竣工实测等内容。
总的来讲，鉴于预测面积和实测面积的不同，直接导致房款的补和退。有具体工作中，即使按照《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同》中规定的条款处理，也会遇到很多麻烦和纠纷，如实测面积小于预测（合同）面积，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。这时，购房者少花了钱不会有太大异议。在实测面积大于预测（合同）面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款，由买受人补足，超出3%部分的房款由出卖人承担，产权归买受人。这时购房者大多不愿再补交房款，以至于对开发单位、测绘机构、房地产行政主管部门等不信任，常常引起争议和纠纷。因此，对开发单位在建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计方案进行变更，导致面积差异，应及时到规划部门变更核准图纸，并通知预测单位予以修改变更面积等。如已办理了预售手续，应及时告知购房者，公示变更方案，履行合同约定，减少日后矛盾。
另外，由于房屋测绘成果（预测、实测）要靠房产测绘部门去完成，因此房地产测绘机构需要具备一支测绘专业性非常强、责任心非常重的队伍，在房屋测绘工作中，以精湛的测绘技术将测绘面积的误差降至最低点。因为房屋测量属于房屋买卖及房屋相关产权办理的基础，是权利人维护自身权益的前提和保障，因而房屋测量在各个方面都具有非常重要的意义。
（作者单位：临县房地产管理中心）
房屋预测面积是指在商品房预售中，由开发单位委托，房地产行政主管部门认可、具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸，依据《房产测量规范》，参考开发单位提供的公用面积为使用说明，对尚未竣工的房屋面积进行预先测算。该面积可主要用于为开发单位的前期项目宣传、商品房预售及其备案。房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发单位委托房地产行政主管部门认可的、具有房产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积，此面积是购房者办理房屋产权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。不过，通常情况下，房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有多种，归纳主要有以下两点：
一是数据采集和图纸变更。预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊面积确认、分摊办法只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。房屋在设计上的多元化，都为预测带来了不小的考验。二是技术性原因。由于不少测绘部门技术相对薄弱，管理水平有限，从业人员所学专业单一，素质参差不齐，对规范、政策、法规理解不透彻。并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。
从理论方面讲，如果施工单位严格按设计图纸施工，施工中没有变更的情况下，房屋预测面积就是房屋的实测面积。但在实际施工中，由于太多的不确定性，从而导致房屋预测面积和房屋实测面积的差异。加强预测的准确性乃是解决问题的关键所在，而预测工作应该重点把握。
首先，预测图纸资料的检查。设计图纸是建筑面积预测的必须的首要资料，其图纸是否准确直接影响到建筑面积预测的准确性，应该检查预测图纸资料是否盖有设计单位图章的全套设计施工蓝图，有些单位提供的是没有经规划部门核准的最初设计图纸，该图纸往往会变更，不能作为预测使用。一套完整的建筑施工图应包括规划总平面图、建筑平面图、建筑立面图、建筑剖面图、楼梯及阳台等详图，若图纸附有建筑设计CAD光盘更好；检查建筑平面图上套型、尺寸标注是否清楚，若套型、尺寸不清，无法进行平面图的绘制；检查设计单位提供的图纸上如水池、水泵房、发电机房、配电室、制冷机房、消防控制室等公用配套设施部位功能使用说明是否清楚，以便确定此公用配套设施建筑面积是否进行分摊；特别注意设计图上的文字注释。
再有，成果资料的检查、整理、归档。商品房预测成果资料经过整理，书写技术说明报告，经过检查验收后，才能正式地向委托人提交成果资料，归档使用。这里的检查主要是指作业小组测绘员互相检查和测绘机构设置的质量检查部门或专职检查人员检查。重点检查：预测算的分户界线、房屋使用性质与共有面积相关的建筑是否一致；设计图上的名称标注与技术规定的名词类别是否合理；房屋边长数据的采集有没有错误；面积的计算是否正确，共有面积的分摊计算是否符合规范规定；幢号、室号编写是否符合房产发证要求；委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等。
此外，最好在预测成果报告中说明此面积仅供商品房预售使用，不能作为办理产权证依据，房屋竣工时，凭竣工图纸及规划等相关手续即时办理竣工实测等内容。
总的来讲，鉴于预测面积和实测面积的不同，直接导致房款的补和退。有具体工作中，即使按照《商品房销售管理办法》和《商品房销售合同》中规定的条款处理，也会遇到很多麻烦和纠纷，如实测面积小于预测（合同）面积，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。这时，购房者少花了钱不会有太大异议。在实测面积大于预测（合同）面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款，由买受人补足，超出3%部分的房款由出卖人承担，产权归买受人。这时购房者大多不愿再补交房款，以至于对开发单位、测绘机构、房地产行政主管部门等不信任，常常引起争议和纠纷。因此，对开发单位在建筑施工过程中，由于种种原因对建筑设计方案进行变更，导致面积差异，应及时到规划部门变更核准图纸，并通知预测单位予以修改变更面积等。如已办理了预售手续，应及时告知购房者，公示变更方案，履行合同约定，减少日后矛盾。
另外，由于房屋测绘成果（预测、实测）要靠房产测绘部门去完成，因此房地产测绘机构需要具备一支测绘专业性非常强、责任心非常重的队伍，在房屋测绘工作中，以精湛的测绘技术将测绘面积的误差降至最低点。因为房屋测量属于房屋买卖及房屋相关产权办理的基础，是权利人维护自身权益的前提和保障，因而房屋测量在各个方面都具有非常重要的意义。
（作者单位：临县房地产管理中心）