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【摘 要】近年来，经济实现了突飞猛进的发展，同时也带动了整个房地产市场的发展。在本案，笔者基于实际工作经验，对房地产工程项目的不同施工阶段中采取的技术以及质量监管进行了分析和研究，借此实现房地产工程质量的提高。
【关键字】房地产；技术管理；质量管理
市場经济的发展离不开房地产行业的发展，它对整个经济的发展起着导向的作用，作为市场经济的关键组成部分之一，房地产产业在整个国民经济中的地位也是至关重要的。房地产工程项目的质量关系到经营房地产的企业与同行间的竞争力大小以及其市场存活力。由此可以得出，房地产工程项目的质量问题必须得到保证和提高，对于从事房地产的开发商和经营者，必须树立质量第一的价值观，研究和探索房地产工程质量提高的技术措施，借此实现房地产工程的整体质量的提高。
一、技术管理
何谓技术管理？它是房地产工程项目中涉及到的一切管理活动的总称，它主张通过对科学的管理手段的运用，控制或协调、组织或指挥、计划或决策在整个房地产工程项目中涉及到的施工技术各要素和技术活动。其中“技术活动”涵盖了工程前期的图纸设计、施工规划、组织施工人员熟悉工事，施工中的施工质量控制、质检，施工后，工程验收的整个过程涉及到的技术工作；“施工技术各要素”涵盖了工程项目技术管理活动中的一切技术因素，包括：技术责任制、技术规章制度、技术指标、技术情报、技术装备、技术人才等。
房地产工程项目建设繁杂，只有依靠多种技术和多类专业才能实现其成功的开发，同样，依附于房地产工程项目的企业，其技术活动也并不单一。技术管理的落脚点不是“技术”本身，而是对整个技术的管理，即源自技术又高于技术。技术管理的能力关系到房地产产业的发展以及工程建设的高标准开发。
二、施工前的技术管理
加强对工程项目施工前的技术管理，直接决定着房地产项目的质量问题：
（一）对规划与策划的质量监管
房地产开发的一大特点是：协助单位多、涉及面广。房地产开发涉及到的单位有：邮电通讯、消防、市政园林、供气、供电、供水、建筑等，基于对实际情况的研究分析，在工程项目正式开工前，尽量协调好涉及到的单位或者部门，并做到在总体规划的实施中进行合理协调，确保工程规划的高质量。
（二）对图纸设计的质量监管
对房地产项目的设计决定着房地产质量的好坏，因此，在对房地产的设计时要充分考虑到建筑物的节能省地、空间利用、平面布局、结构体系、造型等，借此确保工程项目的设计方案最优。
以确保工程项目结构科学合理为前提，严格把握好以下两个标准：
1．开间科学、合理
当套房面积固定的情况下，对房屋内交通、卫生、使用以及居住等的面积要科学、合理规划和设计，以此确保房屋使用者感觉到舒适、方便。
2．建筑物风格以及造型有一定的艺术价值
对于建筑风格和造型设计，给人以很高的艺术造诣，可以实现建筑物本身在观赏价值以及使用价值的提高：恰当、灵活地处理建筑物屋盖风格以及墙体立面风格，使其给人美的享受，因此，加强对图纸设置的质量监管可以成功避免项目后期的一系列冲突和麻烦。
（三）统筹质量监管
在审查专业性很强的图纸时要确保其深度，特别是综合管道与市政园林、结构与建筑间的联系，解决好图纸上呈现的大的方向性问题，对于交叉点的出现要尽量减少，但是一切设计活动的开展要严格立足于国家的相关法规、规范。
三、施工中的技术监管
房地产质量得以提高的重点和中心环节在于对工程施工中的技术监管，其涵盖了两个方面的内容：现场施工与辅助施工。
（一）辅助施工
1．何谓辅助施工的技术监管？对辅助施工的技术监管包括以下方面：施工团队的确定，施工材料、设备以及构配件的选用，后勤保障以及动力供应等，以上方面与房地产项目的质量有着直接的关系。
2．房地产质量的确保还要求对施工企业的筛选，以一定建设成本为前提，从技术素养高、施工现场管理优、资质等级高以及技术质量管理好等方面确定施工企业。
3．对于构建以及建材的选用要符合原设计的需要，其色泽、品种、规格以及性能都要完全符合相关标准和规范，建材和构建必须保证其出厂合格证以及施工前的严格检验。
（二）现场施工
何谓现场施工的技术监管？它是房地产项目质量得以提高和确保的核心所在，对其的科学把握可以从以下三点入手：
1．施工团队的质量意识要加强
劳动力在工程质量中处于中心地位，它存在双重性质：劳动力在生产力中表现最活跃、最积极，它不仅是质量监管的主体，也是质量管理的客体。在整个工程队伍中，加强对与质量有关的思想的宣传：如质量第一等，其意义相当重要。从工程领导层到施工现场工人，树立起“质量第一”的思想观念，强化施工人员的责任意识，从而保证房地产质量的提高。
2．加强施工队伍的技能培训
加强对施工队伍技能的培训是新技术、新工艺、新材料进驻房地产建设工程的需要，也是提高房地产质量的要求。对于施工队伍的技能培训的开展可以采取以下方式：第一、对先进经验以及先进技术的学习；第二、施工现场的基础知识的普及，实现专业技能的强化提高。
3．完善施工现场的监管机制
对于监管机制的完善可以从以下四个点入手：
（1）把好材料质量关。对于施工过程中需要采用的一切材料或者制品要严格检验，不合格的材料或者制品坚决不适用。
（2）把好抽验关。对于施工中使用的砼或者砂浆，施工部门要严格按照相关标准制备；每一道工序完成后都要进行试压试验，并做好报告，工程专业技术人员时刻对其进行监督和随机抽样检查。
（3）把好施工关。施工人员必须严格按照施工标准以及施工图纸进行施工工作，现场质量监督员以及工程专业技术人员要对其进行现场监督。如遇施工部门不按照相关标准和施工图纸进行施工作业，相关监督人员必须及时作出处理办法。
（4）把好记录关。施工现场的管理人员必须认真填写“日志记录”，对检验的工程质量结果、隐蔽工程的验收情况、施工过程注意事项等都要进行详细的记载，这样要求的目的是保证工程施工完全符合设计的需要，确保工程质量。
四、施工后的技术监管
房地产项目质量的落脚点在于对工程项目竣工后的技术监管。房地产质量监管并不能因为工程竣工或者住房售出而结束，在这一点上，需要从三个方面进行把握：
1．竣工验收工作要做好。严格依照国家颁布的工程验收标准和规范，组织有关部门负责人以及专家对竣工工程进行验收，如发现工程不符合相关标准，坚决不允许其投入市场。
2．售后服务要做好。制定行之有效的房地产售后服务管理办法，坚定管理同建设的统一性，成立专人团队和专门机构负责售后房地产的管理工作。对于售后房屋出现的问题要安排专人及时处理，借此保证客户对所购住房的信心，即良好的房地产售后服务可以实现住房的保值、增值。
3．意见征求与消费者市场的调研。房地产企业在住房售出后，定期组织人员向客服征求意见，对客户提出的问题要及时作出处理意见和措施，明确房地产开发中可能存在的问题，以及潜力的挖掘，不足之处的改进等，对调研结果进行整合分析，恰当及时的回访可以确保工程质量的提高。
参考文献：
[1]胡波.浅析房地产工程项目的技术管理[J].科技风，2011，（2）
[2]杨晓涛.浅析房地产工程项目的技术管理[J].城市建设，2012，（20）
[3]王坤.浅析建筑施工企业项目技术管理创新[J].科技创新导报，2010，（24）
[4]杨新利.浅析建筑施工技术的应用与发展趋势[J].中国房地产业，2012，（8）
【关键字】房地产；技术管理；质量管理
市場经济的发展离不开房地产行业的发展，它对整个经济的发展起着导向的作用，作为市场经济的关键组成部分之一，房地产产业在整个国民经济中的地位也是至关重要的。房地产工程项目的质量关系到经营房地产的企业与同行间的竞争力大小以及其市场存活力。由此可以得出，房地产工程项目的质量问题必须得到保证和提高，对于从事房地产的开发商和经营者，必须树立质量第一的价值观，研究和探索房地产工程质量提高的技术措施，借此实现房地产工程的整体质量的提高。
一、技术管理
何谓技术管理？它是房地产工程项目中涉及到的一切管理活动的总称，它主张通过对科学的管理手段的运用，控制或协调、组织或指挥、计划或决策在整个房地产工程项目中涉及到的施工技术各要素和技术活动。其中“技术活动”涵盖了工程前期的图纸设计、施工规划、组织施工人员熟悉工事，施工中的施工质量控制、质检，施工后，工程验收的整个过程涉及到的技术工作；“施工技术各要素”涵盖了工程项目技术管理活动中的一切技术因素，包括：技术责任制、技术规章制度、技术指标、技术情报、技术装备、技术人才等。
房地产工程项目建设繁杂，只有依靠多种技术和多类专业才能实现其成功的开发，同样，依附于房地产工程项目的企业，其技术活动也并不单一。技术管理的落脚点不是“技术”本身，而是对整个技术的管理，即源自技术又高于技术。技术管理的能力关系到房地产产业的发展以及工程建设的高标准开发。
二、施工前的技术管理
加强对工程项目施工前的技术管理，直接决定着房地产项目的质量问题：
（一）对规划与策划的质量监管
房地产开发的一大特点是：协助单位多、涉及面广。房地产开发涉及到的单位有：邮电通讯、消防、市政园林、供气、供电、供水、建筑等，基于对实际情况的研究分析，在工程项目正式开工前，尽量协调好涉及到的单位或者部门，并做到在总体规划的实施中进行合理协调，确保工程规划的高质量。
（二）对图纸设计的质量监管
对房地产项目的设计决定着房地产质量的好坏，因此，在对房地产的设计时要充分考虑到建筑物的节能省地、空间利用、平面布局、结构体系、造型等，借此确保工程项目的设计方案最优。
以确保工程项目结构科学合理为前提，严格把握好以下两个标准：
1．开间科学、合理
当套房面积固定的情况下，对房屋内交通、卫生、使用以及居住等的面积要科学、合理规划和设计，以此确保房屋使用者感觉到舒适、方便。
2．建筑物风格以及造型有一定的艺术价值
对于建筑风格和造型设计，给人以很高的艺术造诣，可以实现建筑物本身在观赏价值以及使用价值的提高：恰当、灵活地处理建筑物屋盖风格以及墙体立面风格，使其给人美的享受，因此，加强对图纸设置的质量监管可以成功避免项目后期的一系列冲突和麻烦。
（三）统筹质量监管
在审查专业性很强的图纸时要确保其深度，特别是综合管道与市政园林、结构与建筑间的联系，解决好图纸上呈现的大的方向性问题，对于交叉点的出现要尽量减少，但是一切设计活动的开展要严格立足于国家的相关法规、规范。
三、施工中的技术监管
房地产质量得以提高的重点和中心环节在于对工程施工中的技术监管，其涵盖了两个方面的内容：现场施工与辅助施工。
（一）辅助施工
1．何谓辅助施工的技术监管？对辅助施工的技术监管包括以下方面：施工团队的确定，施工材料、设备以及构配件的选用，后勤保障以及动力供应等，以上方面与房地产项目的质量有着直接的关系。
2．房地产质量的确保还要求对施工企业的筛选，以一定建设成本为前提，从技术素养高、施工现场管理优、资质等级高以及技术质量管理好等方面确定施工企业。
3．对于构建以及建材的选用要符合原设计的需要，其色泽、品种、规格以及性能都要完全符合相关标准和规范，建材和构建必须保证其出厂合格证以及施工前的严格检验。
（二）现场施工
何谓现场施工的技术监管？它是房地产项目质量得以提高和确保的核心所在，对其的科学把握可以从以下三点入手：
1．施工团队的质量意识要加强
劳动力在工程质量中处于中心地位，它存在双重性质：劳动力在生产力中表现最活跃、最积极，它不仅是质量监管的主体，也是质量管理的客体。在整个工程队伍中，加强对与质量有关的思想的宣传：如质量第一等，其意义相当重要。从工程领导层到施工现场工人，树立起“质量第一”的思想观念，强化施工人员的责任意识，从而保证房地产质量的提高。
2．加强施工队伍的技能培训
加强对施工队伍技能的培训是新技术、新工艺、新材料进驻房地产建设工程的需要，也是提高房地产质量的要求。对于施工队伍的技能培训的开展可以采取以下方式：第一、对先进经验以及先进技术的学习；第二、施工现场的基础知识的普及，实现专业技能的强化提高。
3．完善施工现场的监管机制
对于监管机制的完善可以从以下四个点入手：
（1）把好材料质量关。对于施工过程中需要采用的一切材料或者制品要严格检验，不合格的材料或者制品坚决不适用。
（2）把好抽验关。对于施工中使用的砼或者砂浆，施工部门要严格按照相关标准制备；每一道工序完成后都要进行试压试验，并做好报告，工程专业技术人员时刻对其进行监督和随机抽样检查。
（3）把好施工关。施工人员必须严格按照施工标准以及施工图纸进行施工工作，现场质量监督员以及工程专业技术人员要对其进行现场监督。如遇施工部门不按照相关标准和施工图纸进行施工作业，相关监督人员必须及时作出处理办法。
（4）把好记录关。施工现场的管理人员必须认真填写“日志记录”，对检验的工程质量结果、隐蔽工程的验收情况、施工过程注意事项等都要进行详细的记载，这样要求的目的是保证工程施工完全符合设计的需要，确保工程质量。
四、施工后的技术监管
房地产项目质量的落脚点在于对工程项目竣工后的技术监管。房地产质量监管并不能因为工程竣工或者住房售出而结束，在这一点上，需要从三个方面进行把握：
1．竣工验收工作要做好。严格依照国家颁布的工程验收标准和规范，组织有关部门负责人以及专家对竣工工程进行验收，如发现工程不符合相关标准，坚决不允许其投入市场。
2．售后服务要做好。制定行之有效的房地产售后服务管理办法，坚定管理同建设的统一性，成立专人团队和专门机构负责售后房地产的管理工作。对于售后房屋出现的问题要安排专人及时处理，借此保证客户对所购住房的信心，即良好的房地产售后服务可以实现住房的保值、增值。
3．意见征求与消费者市场的调研。房地产企业在住房售出后，定期组织人员向客服征求意见，对客户提出的问题要及时作出处理意见和措施，明确房地产开发中可能存在的问题，以及潜力的挖掘，不足之处的改进等，对调研结果进行整合分析，恰当及时的回访可以确保工程质量的提高。
参考文献：
[1]胡波.浅析房地产工程项目的技术管理[J].科技风，2011，（2）
[2]杨晓涛.浅析房地产工程项目的技术管理[J].城市建设，2012，（20）
[3]王坤.浅析建筑施工企业项目技术管理创新[J].科技创新导报，2010，（24）
[4]杨新利.浅析建筑施工技术的应用与发展趋势[J].中国房地产业，2012，（8）