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摘要：高校后勤社会化改革为高校的物业管理带来了发展机遇，同时，高校物业管理也存在问题，如何解决好这些问题，将会影响高校物业管理的发展。在新形势下，高校学生宿舍管理也面临着后勤社会化后教育功能弱化、传统管理模式和理念不适应新教育体制和大学生需求等方面的问题。在此都做以分析。
关键词：高校 学生宿舍 后勤社会化改革 物业管理机遇与挑战
引 言
我国高校后勤社会化是社会主义市场经济条件下高等教育一项带有全局性意义的重大改革，它对于促进高等学校办学模式的转变，促进高等学校内部管理体制改革，促进高等教育事业持续发展具有重要的意义。改革的实质是将社会主义市场经济引入高校后勤领域。始于1999年的高校后勤社会化改革，是中央6部委颁布《关于进一步加快高等学校后勤社会化改革的意见》以后在全国全面铺开的。经过八年的努力，我国高校后勤社会化改革取得了巨大的成效，全国共新建与改建大学生公寓6000万平方米，新建与改建大学生食堂800多万平方米，初步解决了高等教育规模扩展中的瓶颈制约问题。但是，随着形势的发展，高校后勤社会化改革也存在一些难以回避的现实矛盾，需要我们直面正视。
1 高校后勤实体新体制与老习惯的矛盾
目前各地高校普遍的做法是把高校的后勤服务经营人员和相应的资源成建制地从学校行政管理系统中分离出来，按照现代企业制度的要求，组建自主经营、独立核算、自负盈亏的或叫后勤集团或叫公司的学校后勤服务实体。按照社会化大生产的原则，这些实体和人员应融入到社会第三产业，但现实中学校作为后勤集团、公司原来的上级部门，又是后勤资源的所有者，对过去在计划经济环境中对后勤的人与事及“权”与“利”的控制得心应手，对改革后原来学校或部门的“利益”变成后勤实体的“利润”不太适应，对后勤社会化改革信心不足，自然不愿意完全放弃手中的决策权；而后勤集团、公司也与学校仍保持着千丝万缕的血缘关系，也愿意靠着学校这棵大树，更不愿意真正与学校脱离，因为其主要市场仍然在学校内。在这种情况下，后勤集团怎么能真正做到自主经营、独立核算、自负盈亏呢？事实上，社会化改革后的学校后勤集团、公司，搭的是现代企业的台，唱的是以前后勤行政管理部门的戏，既不能像真正的公司那样按照市场规律办事，又不能像学校的职能部门那样不用承担市场竞争带来的风险，处境非常尴尬。
2 高校后勤实体注册为独立法人带来的相关矛盾
2.1后勤实体经营者管理难度加大。在准企业的管理模式下，一旦高校后勤实体的负责人引起资产所有者不满，校方可对实体经营者进行人事更替；
2.2后勤实体资产归属难以确定。后勤实体注册为独立法人后，其产生的利润积累，工商部门要求回答“究竟归谁所有”，所以后勤实体新增资产的归属需要政策予以确认和界定。
2.3法人实体与学校的关系难处理。后勤实体如同社会企业一样进行工商注册，成为独立法人，与学校的关系如若换汤不换药、穿新鞋走老路，也就失去了注册的本身意义；如若确实改革成为现代企业制度下合法的独立法人，是否普遍行得通，很大程度上取决于校方领导人对此事的认识水平和态度。
2.4一旦工商注册成功，成为独立法人，最大最难的问题是税务进校问题。零租赁、微利的企业如何缴纳税费？政府倒可暂时睁只眼闭只眼，可一旦服务对象索要发票怎么办？如果按正常纳税，高校后勤的服务优势也就荡然无存，加大的服务成本最终转嫁给消费者，也必然直接影响后勤实体的发展和对教学、科研的服务。
3 新形势下高校学生宿舍管理的应对措施
在新形势下，如何加强学生宿舍管理，充分发挥学生宿舍这块课堂之外的对学生进行思想政治教育的重要阵地，是新时期高校学生工作的重要内容。
3.1高校学生管理部门的工作必须深入到学生社区。
在学生管理部门直接深入学生社区中，可能出现物业管理与学生管理职能相互混淆、多头管理的局面。某大学在学生宿舍管理中所实行的"延伸合作代管模式"和"组建专业化管理服务机构模式"将思想政治工作和宿舍管理合二为一的方法值得借鉴。"延伸合作代管模式"的基本运作方法是学校与开发商以合作共建的形式签约，将宿舍管理权移交给学校派出的思想政治工作人员，开发商以委托代管的形式将物业管理工作一并交付，开发商拿出部分物业管理费作为聘用物业管理人员的支出，从而直接将学生宿舍置于学校管理之下。"组建专业化管理服务机构模式"的基本运作方式是，由学校学生管理部门或以工商注册的专业化教育管理服务机构通过与学校或开发商签订合同的方式向学生社区提供专业化的学生管理服务，其主要职能是宿舍内的学生思想教育、管理所涉及的方方面面的工作。专业化管理机构的队伍由高素质、高学历的教育管理人员和具备专业化服务水平的后勤人员有机组成。以上两个模式的优点在于将学生政治思想工作与物业管理有机结合，实行"一体化"和"专业化"管理，减少管理环节，避免多头管理，提高管理质量。
4 高校后勤物业管理的几点策略
4.1 创新管理体制 加强规范服务
高校物业管理的体制应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨,按照《高校物业管理办法》, 转换机制,理顺关系,切实建立高校物业管理新体制。高校物业管理企业未来的发展目标是要从根本上理顺产权关系,建立自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体,并将原有服务区域内的创收资源划入物业管理公司,增强其自我发展能力。企业在管理上要减少管理层次,提高管理效率;在运营上,要多渠道筹集资金,不断拓宽经费来源,从而为企业的发展注入新的活力,使物业管理工作进入良性循环。使高校后勤物业管理正逐渐走向专业化、规范化、市场化经营的轨道,有力地支持了高教事业的产业化发展。高校后勤物业管理企业作为经营服务实体,必须进行机制转换,选配精干、高效、能正确把握改革方向、愿意为教育服务的领导班子;尽量减少管理层次和人员,提高办事效率,转变工作作风;同时要努力实现经营机制的创新,坚持按企业化、产业化的要求,建立有效的运行机制,最大限度地优化各种资源配置,降低经营成本,建立健全“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束”的现代企业制度。形成具有高校特色的后勤物业管理模式。当然,不同地区、不同高校的现状采用不同的运作模式,要经过阶段性发展和过渡,才能逐步发展成为信息化、规范化、专业化的现代化后勤物业管理公司模式。
4.2 加强人才培养 强化服务意识
提高高校后勤物业管理人员素质是实现物业管理现代化的基本条件。高校后勤物业管理人员大多数是从原后勤部门分离出来的,素质不高,难以保证高效率、高质量地承担起管理和服务职能。高校一方面要重视后勤物业管理人才选拔和培养，选拨综合素质较高的人才,充实管理队伍;另一方面要对现有员工进行培养，通过培训、进修等方式来增强人员的思想、文化、身心、业务水平等方面的素质。通过加强物业队伍的素质建设，把每个员工培养成技术职业人员，强化服务意识。员工的技术培训可依据岗位职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。培训中要制定计划，制定培训大纲，组织编写教材，进行专业讲授，示范训练，进行实践考试。建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的高校后勤物业管理队伍。
4.3 坚持以人为本 提高服务质量
高校后勤物业管理服务对象是高校的师生员工。因此在整个服务运作过程中要坚持以人为本,树立高效物业品牌形象。应做好以服务促进管理,从服务求效益,为广大师生员工提供学习、生活、娱乐、休闲等全方位服务,以此来促进高校后勤物业管理的协调发展。坚持“三服务,两育人”的根本宗旨,为师生员工不断的提供优质、高效、全方位的服务。营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好环境,让学生满意,让教师满意。在提高后勤服务质量、改善校园环境、提高硬件档次等方面取得不断的进步。
4.4 适度引入专业物业公司 增强市场竞争意识
高校后勤物业管理企业要适度引入专业物业公司，增强市场竞争意识。高校后勤物业管理正在从传统的计划经济意识向市场经济意识转变。可以适度引入社会专业物业公司参与校内的物业管理,这种模式可以转变学校对物业管理的观念,还可以使校内的物业管理公司，学习到先进的管理经验和服务手段,增强竞争意识和危机感。高校管理部门要循序渐进地扶植物业管理企业发展壮大,使其逐步适应市场的要求。同时,高校的教职工也要改变观念,逐步树立有偿服务理念;物业管理人员要摆脱铁饭碗意识,树立服务意识和市场意识；进而推动高校后勤物业管理顺利发展。
5 一套切实可行的管理模式
即由高校组建自己的物业管理实体并进行ISO9000，ISO14000，ISO18000认证的新模式，实现与国际物业管理接轨，树立高校品牌服务。
6 结 论
高校物业管理实体作为一个市场法人，应该以市场为导向，积极参与市场竞争，走规模化、专业化道路。转变后的高校物业管理要以后勤改革社会化为方向，坚持科学化、规范化、社会化和专业化的原则，逐步提高物业管理水平，從而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。
参考文献
[1]杨安队、陈本敬：高校学生公寓管理新模式：管理工作与思想政治工作相结合，华南师范大学学报（社科版）[J]，2003.6。
[2]倪建发：高校后勤社会化与学生宿舍管理，广西社会科学[J]，2003.5
关键词：高校 学生宿舍 后勤社会化改革 物业管理机遇与挑战
引 言
我国高校后勤社会化是社会主义市场经济条件下高等教育一项带有全局性意义的重大改革，它对于促进高等学校办学模式的转变，促进高等学校内部管理体制改革，促进高等教育事业持续发展具有重要的意义。改革的实质是将社会主义市场经济引入高校后勤领域。始于1999年的高校后勤社会化改革，是中央6部委颁布《关于进一步加快高等学校后勤社会化改革的意见》以后在全国全面铺开的。经过八年的努力，我国高校后勤社会化改革取得了巨大的成效，全国共新建与改建大学生公寓6000万平方米，新建与改建大学生食堂800多万平方米，初步解决了高等教育规模扩展中的瓶颈制约问题。但是，随着形势的发展，高校后勤社会化改革也存在一些难以回避的现实矛盾，需要我们直面正视。
1 高校后勤实体新体制与老习惯的矛盾
目前各地高校普遍的做法是把高校的后勤服务经营人员和相应的资源成建制地从学校行政管理系统中分离出来，按照现代企业制度的要求，组建自主经营、独立核算、自负盈亏的或叫后勤集团或叫公司的学校后勤服务实体。按照社会化大生产的原则，这些实体和人员应融入到社会第三产业，但现实中学校作为后勤集团、公司原来的上级部门，又是后勤资源的所有者，对过去在计划经济环境中对后勤的人与事及“权”与“利”的控制得心应手，对改革后原来学校或部门的“利益”变成后勤实体的“利润”不太适应，对后勤社会化改革信心不足，自然不愿意完全放弃手中的决策权；而后勤集团、公司也与学校仍保持着千丝万缕的血缘关系，也愿意靠着学校这棵大树，更不愿意真正与学校脱离，因为其主要市场仍然在学校内。在这种情况下，后勤集团怎么能真正做到自主经营、独立核算、自负盈亏呢？事实上，社会化改革后的学校后勤集团、公司，搭的是现代企业的台，唱的是以前后勤行政管理部门的戏，既不能像真正的公司那样按照市场规律办事，又不能像学校的职能部门那样不用承担市场竞争带来的风险，处境非常尴尬。
2 高校后勤实体注册为独立法人带来的相关矛盾
2.1后勤实体经营者管理难度加大。在准企业的管理模式下，一旦高校后勤实体的负责人引起资产所有者不满，校方可对实体经营者进行人事更替；
2.2后勤实体资产归属难以确定。后勤实体注册为独立法人后，其产生的利润积累，工商部门要求回答“究竟归谁所有”，所以后勤实体新增资产的归属需要政策予以确认和界定。
2.3法人实体与学校的关系难处理。后勤实体如同社会企业一样进行工商注册，成为独立法人，与学校的关系如若换汤不换药、穿新鞋走老路，也就失去了注册的本身意义；如若确实改革成为现代企业制度下合法的独立法人，是否普遍行得通，很大程度上取决于校方领导人对此事的认识水平和态度。
2.4一旦工商注册成功，成为独立法人，最大最难的问题是税务进校问题。零租赁、微利的企业如何缴纳税费？政府倒可暂时睁只眼闭只眼，可一旦服务对象索要发票怎么办？如果按正常纳税，高校后勤的服务优势也就荡然无存，加大的服务成本最终转嫁给消费者，也必然直接影响后勤实体的发展和对教学、科研的服务。
3 新形势下高校学生宿舍管理的应对措施
在新形势下，如何加强学生宿舍管理，充分发挥学生宿舍这块课堂之外的对学生进行思想政治教育的重要阵地，是新时期高校学生工作的重要内容。
3.1高校学生管理部门的工作必须深入到学生社区。
在学生管理部门直接深入学生社区中，可能出现物业管理与学生管理职能相互混淆、多头管理的局面。某大学在学生宿舍管理中所实行的"延伸合作代管模式"和"组建专业化管理服务机构模式"将思想政治工作和宿舍管理合二为一的方法值得借鉴。"延伸合作代管模式"的基本运作方法是学校与开发商以合作共建的形式签约，将宿舍管理权移交给学校派出的思想政治工作人员，开发商以委托代管的形式将物业管理工作一并交付，开发商拿出部分物业管理费作为聘用物业管理人员的支出，从而直接将学生宿舍置于学校管理之下。"组建专业化管理服务机构模式"的基本运作方式是，由学校学生管理部门或以工商注册的专业化教育管理服务机构通过与学校或开发商签订合同的方式向学生社区提供专业化的学生管理服务，其主要职能是宿舍内的学生思想教育、管理所涉及的方方面面的工作。专业化管理机构的队伍由高素质、高学历的教育管理人员和具备专业化服务水平的后勤人员有机组成。以上两个模式的优点在于将学生政治思想工作与物业管理有机结合，实行"一体化"和"专业化"管理，减少管理环节，避免多头管理，提高管理质量。
4 高校后勤物业管理的几点策略
4.1 创新管理体制 加强规范服务
高校物业管理的体制应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨,按照《高校物业管理办法》, 转换机制,理顺关系,切实建立高校物业管理新体制。高校物业管理企业未来的发展目标是要从根本上理顺产权关系,建立自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体,并将原有服务区域内的创收资源划入物业管理公司,增强其自我发展能力。企业在管理上要减少管理层次,提高管理效率;在运营上,要多渠道筹集资金,不断拓宽经费来源,从而为企业的发展注入新的活力,使物业管理工作进入良性循环。使高校后勤物业管理正逐渐走向专业化、规范化、市场化经营的轨道,有力地支持了高教事业的产业化发展。高校后勤物业管理企业作为经营服务实体,必须进行机制转换,选配精干、高效、能正确把握改革方向、愿意为教育服务的领导班子;尽量减少管理层次和人员,提高办事效率,转变工作作风;同时要努力实现经营机制的创新,坚持按企业化、产业化的要求,建立有效的运行机制,最大限度地优化各种资源配置,降低经营成本,建立健全“独立核算、自负盈亏、自我发展、自我约束”的现代企业制度。形成具有高校特色的后勤物业管理模式。当然,不同地区、不同高校的现状采用不同的运作模式,要经过阶段性发展和过渡,才能逐步发展成为信息化、规范化、专业化的现代化后勤物业管理公司模式。
4.2 加强人才培养 强化服务意识
提高高校后勤物业管理人员素质是实现物业管理现代化的基本条件。高校后勤物业管理人员大多数是从原后勤部门分离出来的,素质不高,难以保证高效率、高质量地承担起管理和服务职能。高校一方面要重视后勤物业管理人才选拔和培养，选拨综合素质较高的人才,充实管理队伍;另一方面要对现有员工进行培养，通过培训、进修等方式来增强人员的思想、文化、身心、业务水平等方面的素质。通过加强物业队伍的素质建设，把每个员工培养成技术职业人员，强化服务意识。员工的技术培训可依据岗位职责分别进行专业技能、礼仪礼貌、文明执勤、行为作风等方面的培训。培训中要制定计划，制定培训大纲，组织编写教材，进行专业讲授，示范训练，进行实践考试。建立一支既懂技术又善管理的高效、优质、精干的高校后勤物业管理队伍。
4.3 坚持以人为本 提高服务质量
高校后勤物业管理服务对象是高校的师生员工。因此在整个服务运作过程中要坚持以人为本,树立高效物业品牌形象。应做好以服务促进管理,从服务求效益,为广大师生员工提供学习、生活、娱乐、休闲等全方位服务,以此来促进高校后勤物业管理的协调发展。坚持“三服务,两育人”的根本宗旨,为师生员工不断的提供优质、高效、全方位的服务。营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好环境,让学生满意,让教师满意。在提高后勤服务质量、改善校园环境、提高硬件档次等方面取得不断的进步。
4.4 适度引入专业物业公司 增强市场竞争意识
高校后勤物业管理企业要适度引入专业物业公司，增强市场竞争意识。高校后勤物业管理正在从传统的计划经济意识向市场经济意识转变。可以适度引入社会专业物业公司参与校内的物业管理,这种模式可以转变学校对物业管理的观念,还可以使校内的物业管理公司，学习到先进的管理经验和服务手段,增强竞争意识和危机感。高校管理部门要循序渐进地扶植物业管理企业发展壮大,使其逐步适应市场的要求。同时,高校的教职工也要改变观念,逐步树立有偿服务理念;物业管理人员要摆脱铁饭碗意识,树立服务意识和市场意识；进而推动高校后勤物业管理顺利发展。
5 一套切实可行的管理模式
即由高校组建自己的物业管理实体并进行ISO9000，ISO14000，ISO18000认证的新模式，实现与国际物业管理接轨，树立高校品牌服务。
6 结 论
高校物业管理实体作为一个市场法人，应该以市场为导向，积极参与市场竞争，走规模化、专业化道路。转变后的高校物业管理要以后勤改革社会化为方向，坚持科学化、规范化、社会化和专业化的原则，逐步提高物业管理水平，從而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。
参考文献
[1]杨安队、陈本敬：高校学生公寓管理新模式：管理工作与思想政治工作相结合，华南师范大学学报（社科版）[J]，2003.6。
[2]倪建发：高校后勤社会化与学生宿舍管理，广西社会科学[J]，2003.5