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摘 要 本文通过分析我国目前的房地产税制的缺陷和借鉴国外的经验，提出了我国改革房产税制的思路，分析了开征物业税对房地产的影响。
关键词 房地产；物业税
一、我国目前房产税制的缺陷
我国房地产业经过20多年的发展，已经成为国民经济的先导性、基础性、支柱性产业。房地产企业迅猛发展，截至2007年底，全国登记注册的房地产企业92417 家。 房地产投资高速增长从1991年到2007年，房地产投资总量增长了75倍，年增长率达到31.1%，相当于同期GDP年增长率15.7%的2倍。住宅商品化程度大大提高。 而作为与房地产行业发展息息相关的我国房地产税制，与高速发展的房地产行业相比，则显得缺陷重重：
1.税种繁杂，税种设计不合理，计税依据交叉重复，重复征税现象严重
现行税制涉及房地产的12个税种中，存在征税税基重复或同一税基设两个税种等情况。印花税和契税之间、营业税和土地增值税之间，都存在税基重叠、重复征税的问题。比如，建筑企业购进的材料、设备要缴增值税，但是在销售建筑物的时候又要缴营业税，缴营业税的时候购进的增值税不能抵扣，建筑企业、房地产商就要承担两道流转税，税负沉重；又如一项租金收入，既要征房产税，又要征营业税，如果是外资企业的话，18%的房产税加上5%的营业税，税率高达23%，这在全世界都是十分罕见的。重复征税加重了纳税人的负担，不利于房地产业的健康发展。契税和印花税的征税对象完全一致。明显有重复征税之嫌，土地增值税的税收负担明显过高，最高边际税率达60％，这不但抑制土地炒买行为，也阻碍了房地产的正常流通。房屋出租业的税收负担也明显偏重，税收负担率达7.3％-14.57％。
2.各阶段税负不均
从计税环节来看，在房地产的流通交易环节设置了主要的税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围极大。这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公平状况，也对房地产市场的健康发展设置了障碍。一方面，房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬。另一方面，对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，而进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负，这阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。
3.课税范围不统一，且存在多种计税依据，造成了税负不公和形成课税盲区
如房产税和土地使用税的征收范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，客观上造成了课税区和非课税区，既限制了土地税对土地使用的调节，又造成了市场主体间的不平等竞争；耕地占用税只对占用种植农作物的土地的单位和个人征税，却没有向涉及其他农地的单位和个人征税，漏征明显，这明显不符合国际上通常的做法。又如，房产税是依据房屋的原值计税，而国际上通用的则是评估值，随着经济的发展，房产的原值与评估值之间存在巨大差距，造成税收大量流失。税收征管的配套制度和措施不完善。房产税存在着从价、从量、从租计征等多种计税依据，必然造成执行中“从低”计征与“从高”计征并存，很易造成税负不均。
4.内外税制的不统一
如，同是对房产保有和使用课税，城市房地产税适用于外国人，而对国内法人和自然人则设房产税和城镇土地使用税；涉外房地产企业的税负较内资企业明显偏低，如对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则仅开征城市房产税，对地产不征税；对内资房地产企业计征城建税和教育税附加，而对外企不予征缴；同样对内资企业征收耕地占用税，而对外企不予以征收。
5.费大于税
据建设部调查在各个城市中涉及房地产的规费有80至200项不等，其中有合理的收费，但大部分属乱收费的范畴，并且营业税、印花税也是这部分费用的组成部分，这都加重了房地产开发企业的负担。美国房地产收费约占地方财政收入的15%，房地产税收占地方财政收入的50%以上；我国则费大于税。以北京为例，房地产收费占地方财政收入的20%～30%，房地产税收约占地方财政收入的10%。美国收费只有20项，主要是规划费、建筑管理费和某些基础设施配套费。我国现在的收费没有法律依据，地方政府想收就立个名目；外国收费都有法律依据，没有法律许可不得收费。
为了使我国房地产行业更加健康、有序地发展，真正实现居者有其屋的目标，有必要对我国的房地产税制进行全面、彻底的改革，政府应该开设物业税来取代目前不合理的一些税费项目。
二、物业税的由来和国外房地产税收的借鉴
物业税即指房地产税或不动产税。即对拥有房屋（不动产）的人在其持有期间按房屋的价值或带来的收益按年征收的一种财产税。在发达国家物业税是一个非常成熟的税种体系，大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。如美国，房地产税制体系是对房地产的占有、处置、收益等环节征收的各类税种的总称。按照纳税环节的不同，大致可分为：房地产取得税制、房地产转移税制和房地产保有税制三大部分。房地产取得税制是对取得房地产权属时签订的契约征收的税；房地产转移税制是指当房地产发生买卖等有偿转移时，主要对房地产转让收益征收所得税或对房地产投资增值征收土地增值税，在房地产发生继承或赠予等无偿转移行为时，一般要根据资产价值征收遗产税或赠予税；房地产保有税制征税的主要目的是合理调节房地产收益在政府和房屋或土地实际占有者之间的分配。
美国房地产税制相对简单，而且税收鼓励政策多，如为了刺激房地产业和经济的发展，美国政府在税收上采取了一系列的鼓励措施。目前，美国的住房达1.2亿套，三分之二的人拥有自己的住房。第二个特点是税基宽，税制简单且税率较低。美国除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税措施外，凡拥有或占有不动产者均要向政府缴纳房地产税，为房地产税收提供了稳定充足的物质基础。对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税。税基是房地产评估值的一定比例，各州的不动产税率不同，大约平均为1％-3％。第三个特点是在房地产开发方面设计的税种则相对较少，而且优惠措施较多，鼓励了个人购房。如对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；又如对各州发行的支持个人购房的抵押债券不征收投资者的个人所得税，使得这些债券可以较低利率发行，降低了个人特别是中低收入者的资金成本。另外美国政府重视对房地产保有阶段的征税，但是相应的优惠措施也较多，促进了房地产二级市场的活跃。房地产保有阶段的税收种类较多，但对拥有自己住房的业主，可以减免州税、财产税等；对出租房屋的业主实行税收豁免政策，出租房屋的业主不仅可以从出租收入中扣除正常的开支、地方财产税和住房抵押贷款利息，而且还可在15年内对房屋加速提取折旧，抵消出租获得的收入，从而降低了个人所得税的应税收入；对出售自用住房收益的所得实行税收豁免。
三、我国房产税制改革的思路
借鉴国外先进的经验和结合我国的实际情况，我国房产税制的改革应该调整现行房地产税，建立统一、规范、合理的房地产税种体系，在税负方面坚持“宽税基、少税种、低税率”的原则，真正降低住宅建设与经营中的税费负担 。但物业税的推行，由于牵涉的各方问题较多，决不可能一蹴而就，必须分步实施。
1．清理收费
通过清理房地产业的乱收费现象，对于不合理、不合法的收费严格取消；只保留一部分有偿的服务、经营性收费和少量必要的行政事业性收费，按照“收益者付费”的原则征收；另外将属于地价的收费，将重归于地价中；此外，一部分具有税收性质的收费将转化为税收，并将其征收环节向后推移，由目前的开发商在建设、交易环节承担改为由拥有或使用房地产的单位和个人在使用、保有的环节承担。
2．内外统一，实行内外房地产税制的并轨
将现行的城市房产税并入房产税对外资企业及个人开征城建税、耕地占用税等，以实现房地产税制的内外统一，有效促进公平竞争。将土地出让金纳入土地使用税；调整土地使用税税额，对新、旧房屋考虑开征不同的土地使用税的税额；对从事房地产开发交易经营管理的企业和个人调整营业税和契税的税率；逐步建立规范的房地产评估机制。建立房地产专门的评税机构，确保评估价格的合理性；理顺城市土地和房屋管理体制，建立一个“精简、高效、统一、权威”的房地产管理体制，为房地产税收征管创造一个良好的外部环境。
3．借鉴国外做法，征收保有阶段的物业税
物业税的开征，在各个国家和地区的具体实施有所不同，目前有两种模式值得借鉴：一种是香港模式，香港的物业税是在每-个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的、业主征收的一种税。物业税的纳税人是拥有土地和楼宇的业主。包括直接向政府批租的房地产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地产的承押人，分期付款购买房产的人士，也包括管理业主遗产的遗嘱执行人。其物业税的纳税对象是非有限公司的土地、楼宇的租金。该租金为课税年度内业主实收的租金，包括承租人为使用有关土地或楼宇而交付给业主的代价。物业税目前的标准税率是15％。计税依据是楼宇的应征税值，即业主出租物业而实际收取的现金或报酬。而业主自用的房屋则可以获得豁免。另外一种是美国、加拿大模式，特点是物业税（不动产税）是地方税收，以房屋的平均值作为计税依据。如在加拿大多伦多，其纳税人是不动产的所有人，所征不动产税税率分为自用和商用（如出租）两种，如是自用，则税率是3年内不动产平均值的0.5％。如：一套40万元的房子，按0.5％的税率计算，一年为2000元，平均到每个月不到200元。如是商用，则适用税率较高。根据我国的实际情况和财政收入的需要，宜采用美加模式为宜。即对不动产的所有者征税，包括自用和商用，同时相应取消其他与房地产有关的税费。也就是说，将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
※基金项目：广东省自然科学基金项目（06300975）。
作者简介：王 政男，广东外语外贸大学国际工商管理学院副教 授，中国注册税务师。
姜 凌女，广东外语外贸大学国际工商管理学院副教 授，管理学博士。
关键词 房地产；物业税
一、我国目前房产税制的缺陷
我国房地产业经过20多年的发展，已经成为国民经济的先导性、基础性、支柱性产业。房地产企业迅猛发展，截至2007年底，全国登记注册的房地产企业92417 家。 房地产投资高速增长从1991年到2007年，房地产投资总量增长了75倍，年增长率达到31.1%，相当于同期GDP年增长率15.7%的2倍。住宅商品化程度大大提高。 而作为与房地产行业发展息息相关的我国房地产税制，与高速发展的房地产行业相比，则显得缺陷重重：
1.税种繁杂，税种设计不合理，计税依据交叉重复，重复征税现象严重
现行税制涉及房地产的12个税种中，存在征税税基重复或同一税基设两个税种等情况。印花税和契税之间、营业税和土地增值税之间，都存在税基重叠、重复征税的问题。比如，建筑企业购进的材料、设备要缴增值税，但是在销售建筑物的时候又要缴营业税，缴营业税的时候购进的增值税不能抵扣，建筑企业、房地产商就要承担两道流转税，税负沉重；又如一项租金收入，既要征房产税，又要征营业税，如果是外资企业的话，18%的房产税加上5%的营业税，税率高达23%，这在全世界都是十分罕见的。重复征税加重了纳税人的负担，不利于房地产业的健康发展。契税和印花税的征税对象完全一致。明显有重复征税之嫌，土地增值税的税收负担明显过高，最高边际税率达60％，这不但抑制土地炒买行为，也阻碍了房地产的正常流通。房屋出租业的税收负担也明显偏重，税收负担率达7.3％-14.57％。
2.各阶段税负不均
从计税环节来看，在房地产的流通交易环节设置了主要的税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围极大。这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公平状况，也对房地产市场的健康发展设置了障碍。一方面，房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬。另一方面，对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，而进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负，这阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。
3.课税范围不统一，且存在多种计税依据，造成了税负不公和形成课税盲区
如房产税和土地使用税的征收范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，客观上造成了课税区和非课税区，既限制了土地税对土地使用的调节，又造成了市场主体间的不平等竞争；耕地占用税只对占用种植农作物的土地的单位和个人征税，却没有向涉及其他农地的单位和个人征税，漏征明显，这明显不符合国际上通常的做法。又如，房产税是依据房屋的原值计税，而国际上通用的则是评估值，随着经济的发展，房产的原值与评估值之间存在巨大差距，造成税收大量流失。税收征管的配套制度和措施不完善。房产税存在着从价、从量、从租计征等多种计税依据，必然造成执行中“从低”计征与“从高”计征并存，很易造成税负不均。
4.内外税制的不统一
如，同是对房产保有和使用课税，城市房地产税适用于外国人，而对国内法人和自然人则设房产税和城镇土地使用税；涉外房地产企业的税负较内资企业明显偏低，如对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则仅开征城市房产税，对地产不征税；对内资房地产企业计征城建税和教育税附加，而对外企不予征缴；同样对内资企业征收耕地占用税，而对外企不予以征收。
5.费大于税
据建设部调查在各个城市中涉及房地产的规费有80至200项不等，其中有合理的收费，但大部分属乱收费的范畴，并且营业税、印花税也是这部分费用的组成部分，这都加重了房地产开发企业的负担。美国房地产收费约占地方财政收入的15%，房地产税收占地方财政收入的50%以上；我国则费大于税。以北京为例，房地产收费占地方财政收入的20%～30%，房地产税收约占地方财政收入的10%。美国收费只有20项，主要是规划费、建筑管理费和某些基础设施配套费。我国现在的收费没有法律依据，地方政府想收就立个名目；外国收费都有法律依据，没有法律许可不得收费。
为了使我国房地产行业更加健康、有序地发展，真正实现居者有其屋的目标，有必要对我国的房地产税制进行全面、彻底的改革，政府应该开设物业税来取代目前不合理的一些税费项目。
二、物业税的由来和国外房地产税收的借鉴
物业税即指房地产税或不动产税。即对拥有房屋（不动产）的人在其持有期间按房屋的价值或带来的收益按年征收的一种财产税。在发达国家物业税是一个非常成熟的税种体系，大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。如美国，房地产税制体系是对房地产的占有、处置、收益等环节征收的各类税种的总称。按照纳税环节的不同，大致可分为：房地产取得税制、房地产转移税制和房地产保有税制三大部分。房地产取得税制是对取得房地产权属时签订的契约征收的税；房地产转移税制是指当房地产发生买卖等有偿转移时，主要对房地产转让收益征收所得税或对房地产投资增值征收土地增值税，在房地产发生继承或赠予等无偿转移行为时，一般要根据资产价值征收遗产税或赠予税；房地产保有税制征税的主要目的是合理调节房地产收益在政府和房屋或土地实际占有者之间的分配。
美国房地产税制相对简单，而且税收鼓励政策多，如为了刺激房地产业和经济的发展，美国政府在税收上采取了一系列的鼓励措施。目前，美国的住房达1.2亿套，三分之二的人拥有自己的住房。第二个特点是税基宽，税制简单且税率较低。美国除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税措施外，凡拥有或占有不动产者均要向政府缴纳房地产税，为房地产税收提供了稳定充足的物质基础。对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税。税基是房地产评估值的一定比例，各州的不动产税率不同，大约平均为1％-3％。第三个特点是在房地产开发方面设计的税种则相对较少，而且优惠措施较多，鼓励了个人购房。如对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；又如对各州发行的支持个人购房的抵押债券不征收投资者的个人所得税，使得这些债券可以较低利率发行，降低了个人特别是中低收入者的资金成本。另外美国政府重视对房地产保有阶段的征税，但是相应的优惠措施也较多，促进了房地产二级市场的活跃。房地产保有阶段的税收种类较多，但对拥有自己住房的业主，可以减免州税、财产税等；对出租房屋的业主实行税收豁免政策，出租房屋的业主不仅可以从出租收入中扣除正常的开支、地方财产税和住房抵押贷款利息，而且还可在15年内对房屋加速提取折旧，抵消出租获得的收入，从而降低了个人所得税的应税收入；对出售自用住房收益的所得实行税收豁免。
三、我国房产税制改革的思路
借鉴国外先进的经验和结合我国的实际情况，我国房产税制的改革应该调整现行房地产税，建立统一、规范、合理的房地产税种体系，在税负方面坚持“宽税基、少税种、低税率”的原则，真正降低住宅建设与经营中的税费负担 。但物业税的推行，由于牵涉的各方问题较多，决不可能一蹴而就，必须分步实施。
1．清理收费
通过清理房地产业的乱收费现象，对于不合理、不合法的收费严格取消；只保留一部分有偿的服务、经营性收费和少量必要的行政事业性收费，按照“收益者付费”的原则征收；另外将属于地价的收费，将重归于地价中；此外，一部分具有税收性质的收费将转化为税收，并将其征收环节向后推移，由目前的开发商在建设、交易环节承担改为由拥有或使用房地产的单位和个人在使用、保有的环节承担。
2．内外统一，实行内外房地产税制的并轨
将现行的城市房产税并入房产税对外资企业及个人开征城建税、耕地占用税等，以实现房地产税制的内外统一，有效促进公平竞争。将土地出让金纳入土地使用税；调整土地使用税税额，对新、旧房屋考虑开征不同的土地使用税的税额；对从事房地产开发交易经营管理的企业和个人调整营业税和契税的税率；逐步建立规范的房地产评估机制。建立房地产专门的评税机构，确保评估价格的合理性；理顺城市土地和房屋管理体制，建立一个“精简、高效、统一、权威”的房地产管理体制，为房地产税收征管创造一个良好的外部环境。
3．借鉴国外做法，征收保有阶段的物业税
物业税的开征，在各个国家和地区的具体实施有所不同，目前有两种模式值得借鉴：一种是香港模式，香港的物业税是在每-个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的、业主征收的一种税。物业税的纳税人是拥有土地和楼宇的业主。包括直接向政府批租的房地产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地产的承押人，分期付款购买房产的人士，也包括管理业主遗产的遗嘱执行人。其物业税的纳税对象是非有限公司的土地、楼宇的租金。该租金为课税年度内业主实收的租金，包括承租人为使用有关土地或楼宇而交付给业主的代价。物业税目前的标准税率是15％。计税依据是楼宇的应征税值，即业主出租物业而实际收取的现金或报酬。而业主自用的房屋则可以获得豁免。另外一种是美国、加拿大模式，特点是物业税（不动产税）是地方税收，以房屋的平均值作为计税依据。如在加拿大多伦多，其纳税人是不动产的所有人，所征不动产税税率分为自用和商用（如出租）两种，如是自用，则税率是3年内不动产平均值的0.5％。如：一套40万元的房子，按0.5％的税率计算，一年为2000元，平均到每个月不到200元。如是商用，则适用税率较高。根据我国的实际情况和财政收入的需要，宜采用美加模式为宜。即对不动产的所有者征税，包括自用和商用，同时相应取消其他与房地产有关的税费。也就是说，将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
※基金项目：广东省自然科学基金项目（06300975）。
作者简介：王 政男，广东外语外贸大学国际工商管理学院副教 授，中国注册税务师。
姜 凌女，广东外语外贸大学国际工商管理学院副教 授，管理学博士。