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【摘 要】一方面经济的大环境对于房地产行业起到了一定的促进作用，另一方面国家的大力投入更是刺激了房地产行业的迅猛发展。但是在房地产行业的发展过程中房地产行业过多地重视快速高效的生产，却忽视了对技术的管理。
【关键字】房地产行业；建筑工程技术管理；质量管理；材料管理；产品验收管控；技术组织
【引导语】我国的房地产业在经济发展与国家的大力扶持之下快速发展起来，在快速的发展过程中，却出现了在项目工程施工过程中对技术管理不够重视的危险倾向。这种危险倾向将使得我国的房地产行业的整个项目开发及施工过程越来越趋向于技术平滑化，缺少创新意识。所谓逆水行舟，不行则退，对技术管理的不重视不仅不能使得房地产业难以保持其技术水平，反正会使得房地产业的整体技术水平的不断下降。房地产业的绝大多数管理者在头一次听到技术管理这个词汇的时候往往都是表现出一脸的茫然，那是因为他们把全部的精力都放在了成本控制与工程的如期实现上而忽视了技术的存在的原因。在房地产行业之中，有时技术真的就是一种随时随地都存在，随时随地在使用，但是却极易被忽视的事物，也由于房地产行业的技术具有通用性与使用的广泛性，所以房地产开发及施工过程中的技术往往被有意无意的忽视。其实，技术贯穿了房地产业的始终，一家优秀的房地产施工企业需要知道的就是施工未动，技术先行，技术是房地产行业的先行官。无论是工程量清单的提交还是施工的预决算都离不开技术的身影，如果把工程项目交给一个不懂技术的人员管理，那么这项工程的质量是很难得以保证的。技术管理对于一家优秀的房地产行业至关重要，房地产行业之间的最大的核心竞争力其实就是其所拥有的技术人员的差异。技术虽然不能保证一切，但是技术至少可以保证工程的质量，而工程质量是房地产企业的命脉，能够保证工程质量就能够保证房地产企业在未来越来越激烈的竞争之中不被淘汰，并得以在激烈的竞争中生存发展下去。在整个房地产开发及施工过程中好的技术管理必须具有前瞻性，因为只有对可能出现的技术问题制订完备的预案才能使得未来可能出现的技术性难题迎刃而解，才能使施工更加顺利、快速地完工。如果将整个工程比做一件衣服，那么技术就是穿梭于其中的针，恰当的位置的穿针引线才能织造出优美的华服。技术管理可以对施工现场的一切实施技术管理，可以在施工的全过程中施工技术管理，可以将施工中的一切人、事、物管理起来，使之发挥最大的效能。重视技术管理工作，加强技术管理队伍建设是我国目前房地产施工企业的当务之急。
1.1 施工过程中的质量控制
施工过程中的质量控制是房地产企业的技术管理的一项至关重要的、必要的措施。因为质量是房地产业的最为重要的特征，失去质量，房地产企业必然将面临投资失败的唯一结果。
1.1.1施工技术管理有赖于工艺技术管理
施工过程中的质量控制有赖于施工过程中的工艺管理，工艺管理是施工过程中的重要技术技撑，不能形成工艺的不规范的操作方法必然给施工企业带来质量不达标的后果。工艺管理必须随时与世界先进科技看齐，向世界最先进的企业学习其工艺方法、工艺流程、工艺措施，使施工单位内部的工艺趋向科学、合理，使工程质量保持稳定。这样就可以杜绝工程施工过程中的质量瑕疵。
1.1.2质量检查与验收是工程技术管理的保障措施
坚持质量检查与验收制度，严格执行“三检制”原则，上道工序不合格不得进入下道工序施工，对于质量容易波动，容易产生质量通病或对工程质量影响比较大的部位和环节加强预检、中间检和技术复核工作，以保证工程质量。对隐蔽工程做好隐、预检记录、专业质检员作好复检工作，再请业主代表、监理代表、质检站验收。
1.1.3标准化、规范化操作是技术管理的根本保障
混凝土、砂浆、防水材料的配合比应符合要求，由试验室先进行试配，经试验合格后方可使用。混凝土在浇筑过程中必须认真检查其组成材料的质量和用量、拌制点及浇筑点的坍落度以及搅拌时间，并按规范留置试块。
1.2 材料质量管控
根據工程物资的类别和要求，了解市场信息，初步确定供应商名单，组织有关人员对报选供应商进行考察，分析比较考察结果，确定满足要求的合格供应商；根据工程需要编制月物资需用计划报项目总工审批后交项目材料采购员，物资需用计划中需注明工程名称产品、型号规格、数量、质量要求、需用时间等；
1.3 产品验收管控
开发商管理人员在产品的验收控制中，着重抓二个层面的验收：
承包单位质保体系的自查、自检、自验三级验收制度。在这个层面上，主要是依靠抓承包单位的管理去实现，强化工序报验制度与手序，对一次报验不通过的部品、工序再从自检开始，重新进入验收程序。
对工程部的验收。针对不同的施工阶段，不同的系统采取了相应的验收方式方法，在主体施工阶段，进行的主要是工序验收，这部分直接关系到产品的适用功能。如确保建筑产品的观感质量，几何尺寸准确，外形美观，混凝土结构内实外光、棱角平直、埋件正确、接头平整，标号和强度符合设计要求。
施工安全管理
2.1 安全管理
安全负责人和技术负责人定期或不定期召开由管理人员参加的安全生产会议，以便于研究安全生产对策，确定各项措施执行人，处理安全事故，学习有关的安全生产档。
2.2 安全检查管理制度
通过结合工程实践，作为专职安全管理员，要随时检查以下内容：班组人员防护用品是否完好及正确使用，作业环境是否安全，机械设备的保险装备是否完好，安全措施是否落实。
方案设计招标和施工图设计管理
如项目方案设计和施工图设计分别由两家设计单位负责设计，技术管理部负责对各家设计单位的配合进行总体协调。
本阶段任务包括： 方案招标设计选择，在扩初设计、施工图设计中，承前启后，各配套项目相互联系的协调与技术指导。使横向与竖向、个体与群体、室内与室外、做到有机结合、相互协调、经济适用、方便美观。根据项目前期定位研究，本着开拓创新、挖掘卖点、提高产品市场竞争力，技术管理部负责起草《项目方案设计任务书》重点在于产品塑造部分，技术要求简单明确。
四、成果审查阶段
在品质与成本控制中，所有成本投入的 80% 以上产生的技术成果内。
不同阶段的成果控制要素分析：
方案段： 主要控制户型设计中面积分配的合理性，垂直（ 建筑） 与横向（ 地面） 界面的关系处理。
扩初阶段： 各设计要点的一贯性与连续性，经济指标复合，周边设计条件核实，建筑专业梁柱布置图，交付标准确定，总图管线论证，立面管线综合布置方案，门窗图纸深化设计。
施工图阶段： 产品描述特性还原度评价，各专业之间的对应关系的协调性、统一性与互证性，指标复核，含钢量审定，立面管线综合全比例审核，外墙预留洞综合，总图排水系统选择，室外井位审核，楼梯专项审查，特殊构造专项审查。
五、技术部的组织架构
全过程的技术管理需要健全的组织架构，在整个房产开发过程中需要协调多个单位（ 建筑方案设计、施工图设计、弱电智能化设计、景观工程设计、幕墙设计与施工、室内设计及施工等） ，因此，打造完备的内部技术管理组织建构与外部资源组织架构是十分必要的。
【结束语】
以上我们从房地产技术管理各阶段的要点、组织架构等几个层面探讨了面向全过程的技术管理的特点，实际上这几个层面是彼此关联、互为条件的，首先各阶段的技术管理要点有助于工作的有的放矢，是技术管理工作的基本职能，是面向全过程的技术管理的基础； 组织架构的建立是贯彻全过程技术管理的组织保证，而项目日志的建立则为面向全过程的技术管理提供了坚实的信息平台，三者缺一不可，共同构成了面向全过程的技术管理的基石。
[1] 游建. 房地产开发项目成本控制研究[D]. 重庆大学 2009 [2] 曾晓燕. 论房地产开发工程项目管理中的成本控制[J]. 建筑经济. 2008（S1） [3] 张永福，钱磊. 房地产开发中的项目管理[J]. 管理工程学报. 2005（S1）
【关键字】房地产行业；建筑工程技术管理；质量管理；材料管理；产品验收管控；技术组织
【引导语】我国的房地产业在经济发展与国家的大力扶持之下快速发展起来，在快速的发展过程中，却出现了在项目工程施工过程中对技术管理不够重视的危险倾向。这种危险倾向将使得我国的房地产行业的整个项目开发及施工过程越来越趋向于技术平滑化，缺少创新意识。所谓逆水行舟，不行则退，对技术管理的不重视不仅不能使得房地产业难以保持其技术水平，反正会使得房地产业的整体技术水平的不断下降。房地产业的绝大多数管理者在头一次听到技术管理这个词汇的时候往往都是表现出一脸的茫然，那是因为他们把全部的精力都放在了成本控制与工程的如期实现上而忽视了技术的存在的原因。在房地产行业之中，有时技术真的就是一种随时随地都存在，随时随地在使用，但是却极易被忽视的事物，也由于房地产行业的技术具有通用性与使用的广泛性，所以房地产开发及施工过程中的技术往往被有意无意的忽视。其实，技术贯穿了房地产业的始终，一家优秀的房地产施工企业需要知道的就是施工未动，技术先行，技术是房地产行业的先行官。无论是工程量清单的提交还是施工的预决算都离不开技术的身影，如果把工程项目交给一个不懂技术的人员管理，那么这项工程的质量是很难得以保证的。技术管理对于一家优秀的房地产行业至关重要，房地产行业之间的最大的核心竞争力其实就是其所拥有的技术人员的差异。技术虽然不能保证一切，但是技术至少可以保证工程的质量，而工程质量是房地产企业的命脉，能够保证工程质量就能够保证房地产企业在未来越来越激烈的竞争之中不被淘汰，并得以在激烈的竞争中生存发展下去。在整个房地产开发及施工过程中好的技术管理必须具有前瞻性，因为只有对可能出现的技术问题制订完备的预案才能使得未来可能出现的技术性难题迎刃而解，才能使施工更加顺利、快速地完工。如果将整个工程比做一件衣服，那么技术就是穿梭于其中的针，恰当的位置的穿针引线才能织造出优美的华服。技术管理可以对施工现场的一切实施技术管理，可以在施工的全过程中施工技术管理，可以将施工中的一切人、事、物管理起来，使之发挥最大的效能。重视技术管理工作，加强技术管理队伍建设是我国目前房地产施工企业的当务之急。
1.1 施工过程中的质量控制
施工过程中的质量控制是房地产企业的技术管理的一项至关重要的、必要的措施。因为质量是房地产业的最为重要的特征，失去质量，房地产企业必然将面临投资失败的唯一结果。
1.1.1施工技术管理有赖于工艺技术管理
施工过程中的质量控制有赖于施工过程中的工艺管理，工艺管理是施工过程中的重要技术技撑，不能形成工艺的不规范的操作方法必然给施工企业带来质量不达标的后果。工艺管理必须随时与世界先进科技看齐，向世界最先进的企业学习其工艺方法、工艺流程、工艺措施，使施工单位内部的工艺趋向科学、合理，使工程质量保持稳定。这样就可以杜绝工程施工过程中的质量瑕疵。
1.1.2质量检查与验收是工程技术管理的保障措施
坚持质量检查与验收制度，严格执行“三检制”原则，上道工序不合格不得进入下道工序施工，对于质量容易波动，容易产生质量通病或对工程质量影响比较大的部位和环节加强预检、中间检和技术复核工作，以保证工程质量。对隐蔽工程做好隐、预检记录、专业质检员作好复检工作，再请业主代表、监理代表、质检站验收。
1.1.3标准化、规范化操作是技术管理的根本保障
混凝土、砂浆、防水材料的配合比应符合要求，由试验室先进行试配，经试验合格后方可使用。混凝土在浇筑过程中必须认真检查其组成材料的质量和用量、拌制点及浇筑点的坍落度以及搅拌时间，并按规范留置试块。
1.2 材料质量管控
根據工程物资的类别和要求，了解市场信息，初步确定供应商名单，组织有关人员对报选供应商进行考察，分析比较考察结果，确定满足要求的合格供应商；根据工程需要编制月物资需用计划报项目总工审批后交项目材料采购员，物资需用计划中需注明工程名称产品、型号规格、数量、质量要求、需用时间等；
1.3 产品验收管控
开发商管理人员在产品的验收控制中，着重抓二个层面的验收：
承包单位质保体系的自查、自检、自验三级验收制度。在这个层面上，主要是依靠抓承包单位的管理去实现，强化工序报验制度与手序，对一次报验不通过的部品、工序再从自检开始，重新进入验收程序。
对工程部的验收。针对不同的施工阶段，不同的系统采取了相应的验收方式方法，在主体施工阶段，进行的主要是工序验收，这部分直接关系到产品的适用功能。如确保建筑产品的观感质量，几何尺寸准确，外形美观，混凝土结构内实外光、棱角平直、埋件正确、接头平整，标号和强度符合设计要求。
施工安全管理
2.1 安全管理
安全负责人和技术负责人定期或不定期召开由管理人员参加的安全生产会议，以便于研究安全生产对策，确定各项措施执行人，处理安全事故，学习有关的安全生产档。
2.2 安全检查管理制度
通过结合工程实践，作为专职安全管理员，要随时检查以下内容：班组人员防护用品是否完好及正确使用，作业环境是否安全，机械设备的保险装备是否完好，安全措施是否落实。
方案设计招标和施工图设计管理
如项目方案设计和施工图设计分别由两家设计单位负责设计，技术管理部负责对各家设计单位的配合进行总体协调。
本阶段任务包括： 方案招标设计选择，在扩初设计、施工图设计中，承前启后，各配套项目相互联系的协调与技术指导。使横向与竖向、个体与群体、室内与室外、做到有机结合、相互协调、经济适用、方便美观。根据项目前期定位研究，本着开拓创新、挖掘卖点、提高产品市场竞争力，技术管理部负责起草《项目方案设计任务书》重点在于产品塑造部分，技术要求简单明确。
四、成果审查阶段
在品质与成本控制中，所有成本投入的 80% 以上产生的技术成果内。
不同阶段的成果控制要素分析：
方案段： 主要控制户型设计中面积分配的合理性，垂直（ 建筑） 与横向（ 地面） 界面的关系处理。
扩初阶段： 各设计要点的一贯性与连续性，经济指标复合，周边设计条件核实，建筑专业梁柱布置图，交付标准确定，总图管线论证，立面管线综合布置方案，门窗图纸深化设计。
施工图阶段： 产品描述特性还原度评价，各专业之间的对应关系的协调性、统一性与互证性，指标复核，含钢量审定，立面管线综合全比例审核，外墙预留洞综合，总图排水系统选择，室外井位审核，楼梯专项审查，特殊构造专项审查。
五、技术部的组织架构
全过程的技术管理需要健全的组织架构，在整个房产开发过程中需要协调多个单位（ 建筑方案设计、施工图设计、弱电智能化设计、景观工程设计、幕墙设计与施工、室内设计及施工等） ，因此，打造完备的内部技术管理组织建构与外部资源组织架构是十分必要的。
【结束语】
以上我们从房地产技术管理各阶段的要点、组织架构等几个层面探讨了面向全过程的技术管理的特点，实际上这几个层面是彼此关联、互为条件的，首先各阶段的技术管理要点有助于工作的有的放矢，是技术管理工作的基本职能，是面向全过程的技术管理的基础； 组织架构的建立是贯彻全过程技术管理的组织保证，而项目日志的建立则为面向全过程的技术管理提供了坚实的信息平台，三者缺一不可，共同构成了面向全过程的技术管理的基石。
[1] 游建. 房地产开发项目成本控制研究[D]. 重庆大学 2009 [2] 曾晓燕. 论房地产开发工程项目管理中的成本控制[J]. 建筑经济. 2008（S1） [3] 张永福，钱磊. 房地产开发中的项目管理[J]. 管理工程学报. 2005（S1）