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摘 要本文简要阐述胜利油田房改房建筑面积的形成,以房改房建筑面积确定房改房产权登记面积的原因,并对房改房建筑面积确定房改房产权登记面积影响职工生活和解决办法进行了探讨。
关键词房改房建筑面积;购房面积;产权登记面积;房产测绘
中图分类号F2 文献标识码A文章编号1673-9671-(2010)031-0177-01
胜利油田现有住房19万余套,建筑面积1443万平方米,职工住户17万余户。1993年油田实施住房制度改革,1999年以前,职工住户以标准价购房,拥有住房的部分产权,1999年油田实施职工住房由部分产权向全部产权过渡,职工住户拥有住房的全部产权。之后,油田按照成本价售房,职工住户拥有住房的全部产权。职工住户享受政策优惠以标准价或成本价购买的住房,称为房改房。为使职工合法权益受到法律保护,油田公共事业管理部多次与地方政府房管部门协调,2004年启动了房改房产权证办理工作。
1房改房建筑面积和产权登记面积的概述
油田房改房建筑面积的确定,是按照住户拥有住房全部产权后,房款收据上确定的住房建筑面积。1993年到1999年住房全部产权过渡前,在住房实行货币化分配中,住户的售房面积是按照住宅建筑图纸的套内建筑面积出售给职工住户,1999年产权过渡中,职工的住房建筑面积是按照职工购房面积加上油田送给职工楼梯间建筑面积,楼梯间建筑面积按照一梯两户送给住户7平方米,一梯三户送给住户4平方米。1999年以后职工住户的售房面积按照住宅建筑图纸的户内建筑面积加上分摊的共有建筑面积。因此房改房建筑面积,1999年以前是住宅建筑图纸上套内建筑面积与房改政策相结合确定,1999年以后是住宅建筑图纸上的建筑面积。
根据住房和城乡建设部《房屋登记办法》、《山东省人民政府关于深化住房制度改革进一步开放和搞活住房二级市场的意见》有关规定和要求,为做好职工住户房改房产权登记工作,油田公共事业管理部与地方政府房产管理部门多次协调,2004年启动职工房改房产权证办理工作,对于房改房产权登记面积的确定,是根据《胜利油田职工已购房改房屋权属登记实施方案》中规定“职工购买房屋权属登记面积按职工购房面积(房款收据上标注的面积)登记”。
2以房改房建筑面积确定房改房产权登记面积的原因
根据建设部《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》(建住房[1999]72号)要求,“房屋权属证书上记载的房屋面积是法定面积,直接关系着产权人的权益。因此,各地房地产行政主管部门要维护法律的权威性和严肃性,在发放权属证书之前,要严格按有关规范和操作规程进行房地产测量与房屋面积计算工作。”建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房[2002]74号)要求,“在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。”房屋权属登记中,产权登记面积需要进行房产测绘确定,但油田以房改房建筑面积确定产权登记面积的原因是:
1)规章制度滞后于房改政策。目前,房产测量是依据2000年8月1日开始实施的国家质量技术监督局《房产测量规范》。此前,1995年10月,建设部出台了1995年12月1日开始实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。因此,在1995年之前建设的房屋,其面积测量标准有别于现行标准,油田1995年之前共建设住房11万余套、建筑面积722万平方米,若以现行标准去测量1995年之前已确定的住房建筑面积,超过50%的住房建筑面积会有差异。
2)房改政策的连续性。油田1993年实施住房制度改革以来,到2004年启动房改房产权办证工作,十多年的时间里,油田多次进行大规模住房建设,为改善职工居住条件,单户住房建筑面积也在不断增大。每次大规模住房建设后,出台相应的住房分配政策,对住房制度改革进一步深化,房改房产权办证工作,是房改政策的延续。房改房产权登记面积按房改房建筑面积确定,是巩固房改政策成果。在住房制度改革中,全国很多市县办理房改房产权登记时,是以住户的购房面积办理产权登记面积,未进行测绘确定房改房产权登记面积。
3)建筑图纸面积与房产测绘面积的差异。由于房屋施工过程中受测量误差和人为因素的影响,房屋竣工后,房产测绘的建筑面积可能与建筑图纸上建筑面积存在差异,因此房改房建筑面积与实际的建筑面积可能存在差异。根据油田房产管理人员的调查及部分住户的反映,油田房改房建筑面积与实际建筑面积的差异,在2平方米内的住房约占90%,超过2平方米的住房约占10%。
4)节省房改房权属登记工作时间。由于房改房权属登记,要求对住户历次分调房档案进行整理,明晰产权后住户签字确认,并且要经过初审、复审、审核、绘制分层分户图、缮证、收费、发证等众多环节,油田17万余户的房改房权属登记工作量非常大,如果再进行房产测绘工作,核实每户的住房建筑面积,更新住户档案资料,解决面积差异问题,严重影响职工房改房权属登记工作进度。
3以房改房建筑面积确定房改房产权登记面积对住户产生的影响
1)对住户日常生活的影响。以房改房建筑面积确定房改房产权登记面积,一般情况是,住房实际面积比房改房建筑面积稍大,这对于住户物业管理费、采暖费按产权登记面积缴费,可以少缴纳费用。
2)对住户住房交易的影响。房改时职工按房改房建筑面积拥有全部产权的做法。(1)降低了住户的房改成本,(2)有利于房改工作的快速推进。而如今房价上涨过快,但由于住房交易价格受房屋区位、建筑年代、楼层、朝向、室内装修及小区物业管理等多种因素影响,住房交易价格往往按套成交,以房改房建筑面积确定产权登记面积对成交价格而言,可能对房屋均价产生影响。
3)对房改房拆迁的影响。以房改房建筑面积确定房改房产权登记面积,房改房产权登记的面积一般都小于房屋的实际建筑面积,如何确定房改房的拆迁建筑面积,由于国家没有复核变更房改房产权登记面积的相关政策,可能会给拆迁工作带来困难,影响房屋拆迁工作。
4以房改房建筑面积确定房改房产权登记面积后的解决办法
以房改房建筑面积确定房改房产权登记面积会对住户产生一定的影响,主要是解决住户住房交易及房改房拆迁中面积差异可能存在的矛盾与纠纷,下面对这两种情况提出解决办法:
1)解决住房交易中面积差异问题。住户在住房交易时,不论住户之间是否已协商解决面积差异问题,还是对面积认定产生纠纷,在交易收件后,进行权属登记前,由房屋产权登记部门指定具有房产测绘资质单位进行房屋面积测绘,测绘成果作为重新登记产权面积的依据,住户领取房产证书上记载的是测绘后的建筑面积。
2)解决房改房拆迁中面积差异问题。在房改房拆迁中,由拆迁人与被拆迁人协商解决房改房拆迁补偿安置,对于在协商中存在面积差异争议,可根据被拆迁人的要求,由拆迁人统一向房屋产权登记部门申请面积复核,房屋产权登记部门指定具有房产测绘资质单位进行房屋面积测绘,测绘面积超过原登记面积的部分,被拆迁人按拆迁时的房改房成本价向原房改房售房单位补足房价款后,拆迁人凭房改房售房补充合同和补款收据办理增加面积的拆迁补偿安置。
作者简介
王曉春(1970—),男,汉族,安徽东至人,胜利石油管理局公共事业管理部产权产籍科副科长,经济师,工学学士,研究方向:房产管理。
关键词房改房建筑面积;购房面积;产权登记面积;房产测绘
中图分类号F2 文献标识码A文章编号1673-9671-(2010)031-0177-01
胜利油田现有住房19万余套,建筑面积1443万平方米,职工住户17万余户。1993年油田实施住房制度改革,1999年以前,职工住户以标准价购房,拥有住房的部分产权,1999年油田实施职工住房由部分产权向全部产权过渡,职工住户拥有住房的全部产权。之后,油田按照成本价售房,职工住户拥有住房的全部产权。职工住户享受政策优惠以标准价或成本价购买的住房,称为房改房。为使职工合法权益受到法律保护,油田公共事业管理部多次与地方政府房管部门协调,2004年启动了房改房产权证办理工作。
1房改房建筑面积和产权登记面积的概述
油田房改房建筑面积的确定,是按照住户拥有住房全部产权后,房款收据上确定的住房建筑面积。1993年到1999年住房全部产权过渡前,在住房实行货币化分配中,住户的售房面积是按照住宅建筑图纸的套内建筑面积出售给职工住户,1999年产权过渡中,职工的住房建筑面积是按照职工购房面积加上油田送给职工楼梯间建筑面积,楼梯间建筑面积按照一梯两户送给住户7平方米,一梯三户送给住户4平方米。1999年以后职工住户的售房面积按照住宅建筑图纸的户内建筑面积加上分摊的共有建筑面积。因此房改房建筑面积,1999年以前是住宅建筑图纸上套内建筑面积与房改政策相结合确定,1999年以后是住宅建筑图纸上的建筑面积。
根据住房和城乡建设部《房屋登记办法》、《山东省人民政府关于深化住房制度改革进一步开放和搞活住房二级市场的意见》有关规定和要求,为做好职工住户房改房产权登记工作,油田公共事业管理部与地方政府房产管理部门多次协调,2004年启动职工房改房产权证办理工作,对于房改房产权登记面积的确定,是根据《胜利油田职工已购房改房屋权属登记实施方案》中规定“职工购买房屋权属登记面积按职工购房面积(房款收据上标注的面积)登记”。
2以房改房建筑面积确定房改房产权登记面积的原因
根据建设部《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知》(建住房[1999]72号)要求,“房屋权属证书上记载的房屋面积是法定面积,直接关系着产权人的权益。因此,各地房地产行政主管部门要维护法律的权威性和严肃性,在发放权属证书之前,要严格按有关规范和操作规程进行房地产测量与房屋面积计算工作。”建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(建住房[2002]74号)要求,“在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积(在图上标注尺寸)和房屋分摊的共有建筑面积。”房屋权属登记中,产权登记面积需要进行房产测绘确定,但油田以房改房建筑面积确定产权登记面积的原因是:
1)规章制度滞后于房改政策。目前,房产测量是依据2000年8月1日开始实施的国家质量技术监督局《房产测量规范》。此前,1995年10月,建设部出台了1995年12月1日开始实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。因此,在1995年之前建设的房屋,其面积测量标准有别于现行标准,油田1995年之前共建设住房11万余套、建筑面积722万平方米,若以现行标准去测量1995年之前已确定的住房建筑面积,超过50%的住房建筑面积会有差异。
2)房改政策的连续性。油田1993年实施住房制度改革以来,到2004年启动房改房产权办证工作,十多年的时间里,油田多次进行大规模住房建设,为改善职工居住条件,单户住房建筑面积也在不断增大。每次大规模住房建设后,出台相应的住房分配政策,对住房制度改革进一步深化,房改房产权办证工作,是房改政策的延续。房改房产权登记面积按房改房建筑面积确定,是巩固房改政策成果。在住房制度改革中,全国很多市县办理房改房产权登记时,是以住户的购房面积办理产权登记面积,未进行测绘确定房改房产权登记面积。
3)建筑图纸面积与房产测绘面积的差异。由于房屋施工过程中受测量误差和人为因素的影响,房屋竣工后,房产测绘的建筑面积可能与建筑图纸上建筑面积存在差异,因此房改房建筑面积与实际的建筑面积可能存在差异。根据油田房产管理人员的调查及部分住户的反映,油田房改房建筑面积与实际建筑面积的差异,在2平方米内的住房约占90%,超过2平方米的住房约占10%。
4)节省房改房权属登记工作时间。由于房改房权属登记,要求对住户历次分调房档案进行整理,明晰产权后住户签字确认,并且要经过初审、复审、审核、绘制分层分户图、缮证、收费、发证等众多环节,油田17万余户的房改房权属登记工作量非常大,如果再进行房产测绘工作,核实每户的住房建筑面积,更新住户档案资料,解决面积差异问题,严重影响职工房改房权属登记工作进度。
3以房改房建筑面积确定房改房产权登记面积对住户产生的影响
1)对住户日常生活的影响。以房改房建筑面积确定房改房产权登记面积,一般情况是,住房实际面积比房改房建筑面积稍大,这对于住户物业管理费、采暖费按产权登记面积缴费,可以少缴纳费用。
2)对住户住房交易的影响。房改时职工按房改房建筑面积拥有全部产权的做法。(1)降低了住户的房改成本,(2)有利于房改工作的快速推进。而如今房价上涨过快,但由于住房交易价格受房屋区位、建筑年代、楼层、朝向、室内装修及小区物业管理等多种因素影响,住房交易价格往往按套成交,以房改房建筑面积确定产权登记面积对成交价格而言,可能对房屋均价产生影响。
3)对房改房拆迁的影响。以房改房建筑面积确定房改房产权登记面积,房改房产权登记的面积一般都小于房屋的实际建筑面积,如何确定房改房的拆迁建筑面积,由于国家没有复核变更房改房产权登记面积的相关政策,可能会给拆迁工作带来困难,影响房屋拆迁工作。
4以房改房建筑面积确定房改房产权登记面积后的解决办法
以房改房建筑面积确定房改房产权登记面积会对住户产生一定的影响,主要是解决住户住房交易及房改房拆迁中面积差异可能存在的矛盾与纠纷,下面对这两种情况提出解决办法:
1)解决住房交易中面积差异问题。住户在住房交易时,不论住户之间是否已协商解决面积差异问题,还是对面积认定产生纠纷,在交易收件后,进行权属登记前,由房屋产权登记部门指定具有房产测绘资质单位进行房屋面积测绘,测绘成果作为重新登记产权面积的依据,住户领取房产证书上记载的是测绘后的建筑面积。
2)解决房改房拆迁中面积差异问题。在房改房拆迁中,由拆迁人与被拆迁人协商解决房改房拆迁补偿安置,对于在协商中存在面积差异争议,可根据被拆迁人的要求,由拆迁人统一向房屋产权登记部门申请面积复核,房屋产权登记部门指定具有房产测绘资质单位进行房屋面积测绘,测绘面积超过原登记面积的部分,被拆迁人按拆迁时的房改房成本价向原房改房售房单位补足房价款后,拆迁人凭房改房售房补充合同和补款收据办理增加面积的拆迁补偿安置。
作者简介
王曉春(1970—),男,汉族,安徽东至人,胜利石油管理局公共事业管理部产权产籍科副科长,经济师,工学学士,研究方向:房产管理。