论文部分内容阅读
2012年已过半，全国多地房产成交量从年初低迷到“金四银五”、“红六”一路攀升，楼市变化“跌宕起伏”。当前，蓄积已久的刚需似乎集中爆发，无论楼市成交量还是土地市场都出现了回暖，房地产的“冬天”似乎比很多人预料的结束得早。
量价齐涨
6月，多数一二线城市新建商品住宅成交量再创近17个月新高。伴随着成交量的回升，价格也开始出现上涨。
“原本150万还有议价空间的二手房，如今只能眼看屋主以迅雷不及掩耳之势涨了10万，甭说砍价，160万的价格都是香饽饽了。”周先生在北京东四环看中一套60平方米的二手房，在他以为还能迎来新一轮降价再入手的时候，房子却以165万的价格卖出了。
《经济》记者从北京市住房和城乡建设委员会网站查到，6月北京二手住宅签约13000余套，环比上涨7.5%，同比上涨71%，创下自去年限购政策实施以来的新高。据网易房产数据显示，上半年，北京住宅总销售额达783亿元，成交均价近2万元/平方米。7月上半月，北京的住宅网签量达到13433套，比6月份同期成交量上涨了约3成，交易量已恢复至去年调控前的水平。
上海楼市则以6月破百万平方米成交量告别了2012年上半年的低迷。相关统计数据显示，6月上海新建商品住宅成交102.1万平方米，较5月再增26.6%。该数据不仅接近五年来月均成交量107万平方米，更创下2011年2月以来17个月的沪上楼市月度成交量新高。
另外，据数据统计显示，今年上半年广州全市一手住宅共成交39566套，而在二季度的成交量就达到了23750套。深圳规划国土委成交数据也显示，深圳6月新房成交套数达到4183套，环比5月增加2.9%。显然，“红6月”的火爆行情出乎所有人预料。
北上广一线大都市情况如此，全国其他地方也呈略涨形势。中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。全国54个主要城市商品房成交55191套，已连续9周突破5万套。
DTZ戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端指出，上半年连续两次的“降准”以及接踵而至的两次“降息”，部分地方政府在公积金贷款、购房补贴、减免税费等方面的微调都对刚需释放提供支持，加之此前价格的实质性下调都促使压抑已久的刚需客户逐步入市，导致市场于年中呈现企稳迹象。
自四五月部分楼盘在以价换量获得较好销售业绩后，房地产开发商开始取消折扣，并逐步调高价格。在年初房价回落的时候，市场可供交易房源有限，等到价格逐步回升，市场瞬间涌现大量房源，量价齐涨，显然与调控预期不符。
调控不放松
价格及成交回涨的背后，楼市调控难道正在起变化？7月7日，国务院总理温家宝在江苏调研时才强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。7月11日，北京就出现了万柳“新地王”，随后带高周边二手房房价，有屋主一夜提价20万，业主坐地起价的行为不禁让人质疑炒房现象再起。
温总理上半年5次谈及房价，业内人士指出，“把抑制房地产投机投资作为一项长期政策”奠定了未来一段时间内的政策基调。张晓端认为，正在投资性需求继续被抑制的大方向下，一系列政策“微调”利好才为刚性需求营造了良好的入市环境。另有专家分析称，“倘若出现全国范围内的房价大幅度反弹，并不排除调控政策会继续收紧。”
国家统计局城市司高级统计师马晓明认为，我国房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，防止变相放松购房政策，促使房价合理回归。他指出，随着这些政策的再次明确，我国住宅价格变动将会趋于理性。
但是，随着重点城市房价的上涨，也给购房者带来了新一轮恐慌性购房，不少人担心，如果没有更严厉的调控新政出台，房价反弹的势头会进一步扩大。上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，接下来不排除会以国务院办公厅或几大部委的名义，出台一个将调控措施进一步细化的文件，“否则，仅靠温总理的讲话，不足以形成可操作性的政策威力与效力。”
住建部某知情人士透露，住建部下半年倾向于“强调既有政策”，当中对于核心政策限购的执行层面，正在收紧，地方一系列问责工作也在紧急跟进。“住建部在收集和调研市场数据和反应，看看是否有很大的出台新政的预期，总体来说态度是谨慎的。”该人士称。
住建部政策研究中心主任秦虹也对《经济》记者说，当前最重要的是稳定政策预期。尽管具体的调控政策可以优化，但在方向上，对住房市场抑制投机性需求的政策应长期坚持不变，并明确支持合理住房需求。进而打破某些地方、企业和居民赌政策方向改变的幻想。
楼市走势
尽管上半年保障性住房建成量达到260万套，投资达5070亿元人民币，这覆盖住房面积达11%的数量似乎让人看到了希望。但是，专家普遍认为，目前来看，保障性住房的建设对抑制房价、调控楼市几乎起不到作用，“影响不大”。那么，在上半年楼市沉浮背景下，未来的房地产市场将呈现什么走势呢？
诺亚研究认为，在政策调控未有松动的情况下，量价齐涨的趋势仍会继续，在随后的几个月内，成交均价与成交额仍会略微上涨。未来几个月仍是刚需集中释放的阶段，但价格大幅反弹的可能性比较小。原因在于刚需受到购买力的限制，短期内的释放量是由一定限度的，加上前期限购导致开发商库存压力较大，开发商对行业的走势仍持谨慎态度，回流现金流仍然是开发商的主要目标，开发商大幅提价的可能性比较小，市场无需过分担忧。
全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，开发商面对市场变化的心态还是比较忐忑的，他们虽然看着当前房子好卖，但心里并不踏实，他们担心这一轮刚需释放完了之后，第二轮还不知什么时候到来，“如果没有，市场将陷入新一轮的停滞”。
聂梅生认为，未来楼市的走势主要还是看一线城市和二三线城市的变化。她指出，限购城市的房价增幅已经在回调，环比的回落已经有30%～50%；“对于非限购城市，由于整个房地产的起步阶段不一样，再加上政策的力度不一样，对这样一些城市，有些城市还在涨，有些城市已经受到了一线城市的影响，也开始跟着交易量下降，对于这些城市而言，影响没有对限购城市那么大。”从全国的情况来看，聂梅生认为今年房价的涨幅会比去年低。
对于房价的合理预期，聂梅生指出，房价收入比即为房价和收入的比值。国际上认同的合理比值区间是5～7倍。若收入不变，房价下跌，多个城市对房价下降的期待值是50%。而实际上，房价下跌50%的情况并没有发生。因为当成本超过50%时，就会亏损。亏损以后就会出现破产，然后由银行收购，在美国和日本，银行以50%的折价收购，之后进行拍卖，这样房价才能达到50%的下降。但是中国房地产走这条路行不通，中国经济难以承受这种硬着陆，因此，聂梅生认为不会发生房价下跌50%的可能。
另外，聂梅生指出，如果让收入倍增来促使房价合理，就会牵涉到复杂的收入分配制度改革问题，比限购还难，短期内也很难做到。聂梅生指出，房价合理期待应该是收入比房价涨得快，从而逐步使房价收入比趋于合理。
量价齐涨
6月，多数一二线城市新建商品住宅成交量再创近17个月新高。伴随着成交量的回升，价格也开始出现上涨。
“原本150万还有议价空间的二手房，如今只能眼看屋主以迅雷不及掩耳之势涨了10万，甭说砍价，160万的价格都是香饽饽了。”周先生在北京东四环看中一套60平方米的二手房，在他以为还能迎来新一轮降价再入手的时候，房子却以165万的价格卖出了。
《经济》记者从北京市住房和城乡建设委员会网站查到，6月北京二手住宅签约13000余套，环比上涨7.5%，同比上涨71%，创下自去年限购政策实施以来的新高。据网易房产数据显示，上半年，北京住宅总销售额达783亿元，成交均价近2万元/平方米。7月上半月，北京的住宅网签量达到13433套，比6月份同期成交量上涨了约3成，交易量已恢复至去年调控前的水平。
上海楼市则以6月破百万平方米成交量告别了2012年上半年的低迷。相关统计数据显示，6月上海新建商品住宅成交102.1万平方米，较5月再增26.6%。该数据不仅接近五年来月均成交量107万平方米，更创下2011年2月以来17个月的沪上楼市月度成交量新高。
另外，据数据统计显示，今年上半年广州全市一手住宅共成交39566套，而在二季度的成交量就达到了23750套。深圳规划国土委成交数据也显示，深圳6月新房成交套数达到4183套，环比5月增加2.9%。显然，“红6月”的火爆行情出乎所有人预料。
北上广一线大都市情况如此，全国其他地方也呈略涨形势。中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。全国54个主要城市商品房成交55191套，已连续9周突破5万套。
DTZ戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端指出，上半年连续两次的“降准”以及接踵而至的两次“降息”，部分地方政府在公积金贷款、购房补贴、减免税费等方面的微调都对刚需释放提供支持，加之此前价格的实质性下调都促使压抑已久的刚需客户逐步入市，导致市场于年中呈现企稳迹象。
自四五月部分楼盘在以价换量获得较好销售业绩后，房地产开发商开始取消折扣，并逐步调高价格。在年初房价回落的时候，市场可供交易房源有限，等到价格逐步回升，市场瞬间涌现大量房源，量价齐涨，显然与调控预期不符。
调控不放松
价格及成交回涨的背后，楼市调控难道正在起变化？7月7日，国务院总理温家宝在江苏调研时才强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，必须坚定不移做好调控工作，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。7月11日，北京就出现了万柳“新地王”，随后带高周边二手房房价，有屋主一夜提价20万，业主坐地起价的行为不禁让人质疑炒房现象再起。
温总理上半年5次谈及房价，业内人士指出，“把抑制房地产投机投资作为一项长期政策”奠定了未来一段时间内的政策基调。张晓端认为，正在投资性需求继续被抑制的大方向下，一系列政策“微调”利好才为刚性需求营造了良好的入市环境。另有专家分析称，“倘若出现全国范围内的房价大幅度反弹，并不排除调控政策会继续收紧。”
国家统计局城市司高级统计师马晓明认为，我国房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，防止变相放松购房政策，促使房价合理回归。他指出，随着这些政策的再次明确，我国住宅价格变动将会趋于理性。
但是，随着重点城市房价的上涨，也给购房者带来了新一轮恐慌性购房，不少人担心，如果没有更严厉的调控新政出台，房价反弹的势头会进一步扩大。上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，接下来不排除会以国务院办公厅或几大部委的名义，出台一个将调控措施进一步细化的文件，“否则，仅靠温总理的讲话，不足以形成可操作性的政策威力与效力。”
住建部某知情人士透露，住建部下半年倾向于“强调既有政策”，当中对于核心政策限购的执行层面，正在收紧，地方一系列问责工作也在紧急跟进。“住建部在收集和调研市场数据和反应，看看是否有很大的出台新政的预期，总体来说态度是谨慎的。”该人士称。
住建部政策研究中心主任秦虹也对《经济》记者说，当前最重要的是稳定政策预期。尽管具体的调控政策可以优化，但在方向上，对住房市场抑制投机性需求的政策应长期坚持不变，并明确支持合理住房需求。进而打破某些地方、企业和居民赌政策方向改变的幻想。
楼市走势
尽管上半年保障性住房建成量达到260万套，投资达5070亿元人民币，这覆盖住房面积达11%的数量似乎让人看到了希望。但是，专家普遍认为，目前来看，保障性住房的建设对抑制房价、调控楼市几乎起不到作用，“影响不大”。那么，在上半年楼市沉浮背景下，未来的房地产市场将呈现什么走势呢？
诺亚研究认为，在政策调控未有松动的情况下，量价齐涨的趋势仍会继续，在随后的几个月内，成交均价与成交额仍会略微上涨。未来几个月仍是刚需集中释放的阶段，但价格大幅反弹的可能性比较小。原因在于刚需受到购买力的限制，短期内的释放量是由一定限度的，加上前期限购导致开发商库存压力较大，开发商对行业的走势仍持谨慎态度，回流现金流仍然是开发商的主要目标，开发商大幅提价的可能性比较小，市场无需过分担忧。
全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，开发商面对市场变化的心态还是比较忐忑的，他们虽然看着当前房子好卖，但心里并不踏实，他们担心这一轮刚需释放完了之后，第二轮还不知什么时候到来，“如果没有，市场将陷入新一轮的停滞”。
聂梅生认为，未来楼市的走势主要还是看一线城市和二三线城市的变化。她指出，限购城市的房价增幅已经在回调，环比的回落已经有30%～50%；“对于非限购城市，由于整个房地产的起步阶段不一样，再加上政策的力度不一样，对这样一些城市，有些城市还在涨，有些城市已经受到了一线城市的影响，也开始跟着交易量下降，对于这些城市而言，影响没有对限购城市那么大。”从全国的情况来看，聂梅生认为今年房价的涨幅会比去年低。
对于房价的合理预期，聂梅生指出，房价收入比即为房价和收入的比值。国际上认同的合理比值区间是5～7倍。若收入不变，房价下跌，多个城市对房价下降的期待值是50%。而实际上，房价下跌50%的情况并没有发生。因为当成本超过50%时，就会亏损。亏损以后就会出现破产，然后由银行收购，在美国和日本，银行以50%的折价收购，之后进行拍卖，这样房价才能达到50%的下降。但是中国房地产走这条路行不通，中国经济难以承受这种硬着陆，因此，聂梅生认为不会发生房价下跌50%的可能。
另外，聂梅生指出，如果让收入倍增来促使房价合理，就会牵涉到复杂的收入分配制度改革问题，比限购还难，短期内也很难做到。聂梅生指出，房价合理期待应该是收入比房价涨得快，从而逐步使房价收入比趋于合理。