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广东能兴房地产开发有限公司 广东佛山 528000
摘要：本文主要针对房地产开发工程成本控制精细化管理展开了探讨，详细阐述了新形势下加强房地产企业成本控制的意义，并在分析了房地产开发商成本控制存在突出问题的基础上，对落实房地产成本控制的精细化管理作了探讨，以期能为有关方面的需要提供参考借鉴。
关键词：房地产；开发工程；成本控制；精细化管理
随着我国国民经济的快速发展，房地产产业也随着快速发展起来。但是房地产行业本身就具有资金投入大、开发周期长、市场变化和受国家政策影响大等特点，因此，为了更好的促进房地产市场的发展，就需要控制好开发工程的成本，并做好相应的精细化管理。基于此，本文就房地产开发工程成本控制精细化管理进行了探讨，相信对有关方面的需要能有一定的帮助。
1 新形势下加强房地产企业成本控制的意义
1.1 加强房地产成本控制是在调控背景下争取主动性降价的要求
随着国家分类调控政策的实施，相关部门也表示房地产税正在落实中，房地产行业在这轮调控受到较大的打击，根据国家统计局对2014年10月70个城市的商品房价格观测，房价无一环比上涨，67個城市同比下降。未来房地产市场将更加理性，投机需求将进一步被压制，导致房地产市场需求发生根本性变化，可能是因为户籍制度的改革以及保障性住房的出台。在这种变化下，房地产将逐步由暴利走向微利的时代，同时，房地产将以量取胜，提升存货的周转率，为了取量，房地产企业将逐步降价以吸引消费者。只有控制好成本，房地产企业才能够主动降价，扩大市场占有率。
1.2 加强房地产成本控制是应对资金紧缩的必然措施
目前国家对房地产行业的调控包括了对贷款的限制，中国证监会也对房地产公司的再融资、上市等有一定的限制，受此影响，民间融资及信托融资对房地产项目也有顾忌，房地产商的融资额度和成本将进一步提升。在这种背景下，房地产商必须通过开源节流的方式，加强对自身管理，合理利用资金。一方面，房地产开发商要加强成本的控制，主动降价，以量取胜，逐步回笼资金，提升自身资金，另外一方面，房地产开发商通过对成本的控制可以加强对项目成本的控制，减少成本费用的支出，减少资金的浪费，降低资金的需求。另外，房地产企业在成本控制好后可以提升自身的盈利能力，市场对其认可度将提升，也拓宽了可以获得的融资渠道。
2 房地产开发商成本控制存在的突出问题
2.1 缺乏事前的充分调研，投资分析手段较为单一，设计不够科学
由于房地产企业在之前一段时间经历了较长的房价上涨期，很多企业拿地后地皮价及周边房价快速上涨，拿地基本都可以赚钱，导致很多房地产企业拿地非常凶猛，缺乏对成本的前期调研，或者前期调研流于形式化。例如部分企业在拿地后才会发现一些成本费用项目没有进行考虑，对市政要求的隔离带、景观、河道整改、垃圾处理费用等了解不深，未进行考虑。一些企业在拿地的时候对投资的可行性测算比较简单，没有成系统的合理有效投资分析指标，对项目盈利指标的测算较为简单，项目投资前期对现金流的安全性没有足够的关注，难以在决策的时候保证足够的科学性。拿地后前期的规划设计对项目投资有很大的影响，很多企业没有做好这个阶段的成本控制，对一些技术指标较为关注，忽略了市场经济的因素，就难以做好对项目的成本优化。
2.2 施工阶段变更设计，工程现场管理不到位，成本超支现象明显
房地产施工阶段是开发过程中时间最久、涉及面最广、人员参与最多的阶段，这个阶段需要对施工现场进行动态的成本管理，确保项目可以在成本预算的范围内进行建设，顺利完成验收。但是在这个阶段，一些项目难以进行有效控制，随意变更设计，容易造成项目的返工，而具体的设计变更又牵涉方方面面的人员和单位，导致工期难以控制。房地产项目成本管理是需要利用合同台账等会计信息进行现场的管理，但是一些企业合同台账没有及时进行更新，对成本的动态反馈无法及时，部分项目现场管理粗放，质量没有保障导致返工，物资管理不够精细，浪费现象严重等，这些都是造成了现场成本支出超支的原因。
2.3 房地产企业成本控制方法落后，意识不到位，体系不完善
目前，很多的房地产企业对成本的管理主要是依靠财务部门的财务决算，但是对事前的预算和事中的控制不到位，即使是财务的决算，房地产企业也没有进行仔细的事后分析，没有根据项目的实际成本总结出各个成本细项的经验数据等，以前对房地产项目的成本事后评估不够重视，没有组织专业人员进行数据的分析和积累，财务工作没有实质性突破。房地产毕竟是一个长期开发的项目周期，成本的控制是需要对整个流程的所有环节进行控制，一些房地产公司对此没有形成足够的意识，认为成本已经难以控制，没有形成高效开发、快速流转的理念，成本控制基本缺乏足够的动力，一些成本管理制度形同虚设，没有实质的执行，奖罚不分明，权责不明确。
3 落实房地产成本控制的精细化管理
3.1 加强成本核算科目的精细化设置，完善成本知识储备
随着国家各个领域的开放和外汇管制的放开，越来越多的国际资金将以自有企业或者借道国内企业进入国内房地产市场，外国低利率资金的进入将加剧国内房地产市场的竞争，未来国内的企业必须加强自身的成本管理，做好科学化管理，提升市场竞争力。国内的房地产企业需要规范自己的成本核算科目，减少成本核算的随意性，比照一些优秀的标杆企业对自己的成本核算科目进行优化，如万科等，合理划分工程成本核算对象，对跨期工程及跨期合同明确分摊的原则等。对不同类型的项目应当考虑其差别进行详细的分开核算，遵循因果关系原则、受益程度原则、公平合理原则、承受能力原则等进行分摊，周全合理的考虑成本分摊可能存在的问题，根据项目的差异确定可行的分摊方案，并将这些经验整理成企业自身的会计处理方法以不断优化。
在具体的工作中，成本知识精细化管理应当成系统，按照已有的案例和经验整理全成本的科目数据，以供全公司、项目公司等进行参与。要完善这样的成本数据系统，房地产公司应当要完成对项目信息数据的收集，如面积信息和房型信息等，对跨期的目标成本、合同信息、工程量信息、项目预算、付款结算等相关的信息进行归集，落实到具体的责任部门和个人，制定各个过程的成本信息归集的详细时间安排，采用合理的方法，如可以利用计算机的技术，提炼出成本管理的工具。整理好这些知识，房地产公司应当及时组织交流知识，形成项目的定额成本标准，形成成本的管理能力，合理设计公司内部的KPI指标，明确各个岗位和项目的目标。 3.2 加强各个阶段的成本控制，形成全员、全程、全面的成本控制系统
在拿地阶段，要做好前期的调研，形成合理有效的投资分析评估体系，结合公司的战略，制定合理的成本控制体系。在这个阶段，房地产公司要形成多专业背景的人员组成的联合可行性研究小组，协同进行成本的调研，将成本、设计、市场、开发、工程等专业的人员组织起来，综合全面对项目进行分析。对项目进行实地调研，了解土地的周边市政配套设施和土地的属性，通过这些调研工作，结合建设规模、目标客户、产品定位，编制全面合理的成本估算，当然做好这些成本的估算后，企业仍然要根据自身的战略发展目标和公司的要求，制定包含靜态和动态投资指标的分析体系。
在规划设计阶段，房地产企业要选择更容易被市场、客户认可的方案，避免成本的浪费，对不同方案之间要进行经济性考虑，做好成本的事前控制，提前进行设计的优化，控制成本的上限，结合国家的未来政策预期选择合适的盈利性强的方案。在设计上可以选择采用建筑方案和经济方案结合的招标方法，对不同方案的设计理念、品质、含钢量、墙地比、附加值面积等进行对比分析，根据经济性技术指标和造价指标进行限额设计，并对达到目标的设计人员进行奖励，发挥设计人员的积极性。
施工阶段是成本控制的重要阶段，这是成本控制的具体现场实施阶段，这个阶段需要严格按照已经下达的成本目标进行执行，尽量减少执行中的偏差，对一些不合理的设计变更要进行否定，本着控制投资并加快进度的要求，从全局出发，加强对设计变更的可行性和评审工作。在施工现场也需要对图纸进行事前的审查工作，对一些不合理的设计进行反映，尽量在施工前就预先进行改正，做好施工的事前管理。房地产企业要利用业内有经验的专业IT公司，为房地产公司开发成本管理的信息化系统，结合企业的流程和特点，通过合理的机制将各个项目的成本实时反映至总部，总部及时对成本管理的情况进行审核，做好对成本的动态管理。
3.3 加强成本事后分析和考核的精细化管理，提升对成本的评估
总部要创新管理模式，让项目人员由被动管理转成主动式的管理，让项目人员可以参股自己管理的项目和总部的其他项目，激发项目管理人员的营运能力，降低经营的风险，将项目管理无法控制的成本归集至总部，由总部的人员对这部分成本承担相应的责任。房地产企业应当设立成本专项考核的组织，由公司成本管理部门的负责人负责考核的具体内容，对总部和项目组的成本管理过程和效果进行分别考核，并将考核的结果报总经理审批，在考核的时候适当对材料的价格波动影响、公司决策造成的影响、法律法规的变化造成的影响等进行排除，将成本专项考核的结合和奖惩进行挂钩，提升这个考核的严肃性。
房地产企业也要加强对项目完工后的成本进行分析，站在公司战略的角度思考最终实现的财务经济性情况，对成本执行效果和预算的偏差进行分析，对偏差额进行定量分析，同时分析背后的原因，细化到各个项目和岗位的责任，便于后期清除成本的差异。
4 结语
综上所述，为了更好的促进房地产企业在市场中的发展，就必须控制好自身开发工程的成本管理，并在新形势下做好相应的精细化管理。本文就对房地产开发工程成本控制精细化管理作了深入探讨，旨在能为房地产开发工程控制的精细化管理提供借鉴范例。
参考文献：
[1]张军.论房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制[J].中华民居（下旬刊）.2013（05）.
[2]柳红.浅论房地产企业成本精细化管理[J].中国外资.2012（18）.
摘要：本文主要针对房地产开发工程成本控制精细化管理展开了探讨，详细阐述了新形势下加强房地产企业成本控制的意义，并在分析了房地产开发商成本控制存在突出问题的基础上，对落实房地产成本控制的精细化管理作了探讨，以期能为有关方面的需要提供参考借鉴。
关键词：房地产；开发工程；成本控制；精细化管理
随着我国国民经济的快速发展，房地产产业也随着快速发展起来。但是房地产行业本身就具有资金投入大、开发周期长、市场变化和受国家政策影响大等特点，因此，为了更好的促进房地产市场的发展，就需要控制好开发工程的成本，并做好相应的精细化管理。基于此，本文就房地产开发工程成本控制精细化管理进行了探讨，相信对有关方面的需要能有一定的帮助。
1 新形势下加强房地产企业成本控制的意义
1.1 加强房地产成本控制是在调控背景下争取主动性降价的要求
随着国家分类调控政策的实施，相关部门也表示房地产税正在落实中，房地产行业在这轮调控受到较大的打击，根据国家统计局对2014年10月70个城市的商品房价格观测，房价无一环比上涨，67個城市同比下降。未来房地产市场将更加理性，投机需求将进一步被压制，导致房地产市场需求发生根本性变化，可能是因为户籍制度的改革以及保障性住房的出台。在这种变化下，房地产将逐步由暴利走向微利的时代，同时，房地产将以量取胜，提升存货的周转率，为了取量，房地产企业将逐步降价以吸引消费者。只有控制好成本，房地产企业才能够主动降价，扩大市场占有率。
1.2 加强房地产成本控制是应对资金紧缩的必然措施
目前国家对房地产行业的调控包括了对贷款的限制，中国证监会也对房地产公司的再融资、上市等有一定的限制，受此影响，民间融资及信托融资对房地产项目也有顾忌，房地产商的融资额度和成本将进一步提升。在这种背景下，房地产商必须通过开源节流的方式，加强对自身管理，合理利用资金。一方面，房地产开发商要加强成本的控制，主动降价，以量取胜，逐步回笼资金，提升自身资金，另外一方面，房地产开发商通过对成本的控制可以加强对项目成本的控制，减少成本费用的支出，减少资金的浪费，降低资金的需求。另外，房地产企业在成本控制好后可以提升自身的盈利能力，市场对其认可度将提升，也拓宽了可以获得的融资渠道。
2 房地产开发商成本控制存在的突出问题
2.1 缺乏事前的充分调研，投资分析手段较为单一，设计不够科学
由于房地产企业在之前一段时间经历了较长的房价上涨期，很多企业拿地后地皮价及周边房价快速上涨，拿地基本都可以赚钱，导致很多房地产企业拿地非常凶猛，缺乏对成本的前期调研，或者前期调研流于形式化。例如部分企业在拿地后才会发现一些成本费用项目没有进行考虑，对市政要求的隔离带、景观、河道整改、垃圾处理费用等了解不深，未进行考虑。一些企业在拿地的时候对投资的可行性测算比较简单，没有成系统的合理有效投资分析指标，对项目盈利指标的测算较为简单，项目投资前期对现金流的安全性没有足够的关注，难以在决策的时候保证足够的科学性。拿地后前期的规划设计对项目投资有很大的影响，很多企业没有做好这个阶段的成本控制，对一些技术指标较为关注，忽略了市场经济的因素，就难以做好对项目的成本优化。
2.2 施工阶段变更设计，工程现场管理不到位，成本超支现象明显
房地产施工阶段是开发过程中时间最久、涉及面最广、人员参与最多的阶段，这个阶段需要对施工现场进行动态的成本管理，确保项目可以在成本预算的范围内进行建设，顺利完成验收。但是在这个阶段，一些项目难以进行有效控制，随意变更设计，容易造成项目的返工，而具体的设计变更又牵涉方方面面的人员和单位，导致工期难以控制。房地产项目成本管理是需要利用合同台账等会计信息进行现场的管理，但是一些企业合同台账没有及时进行更新，对成本的动态反馈无法及时，部分项目现场管理粗放，质量没有保障导致返工，物资管理不够精细，浪费现象严重等，这些都是造成了现场成本支出超支的原因。
2.3 房地产企业成本控制方法落后，意识不到位，体系不完善
目前，很多的房地产企业对成本的管理主要是依靠财务部门的财务决算，但是对事前的预算和事中的控制不到位，即使是财务的决算，房地产企业也没有进行仔细的事后分析，没有根据项目的实际成本总结出各个成本细项的经验数据等，以前对房地产项目的成本事后评估不够重视，没有组织专业人员进行数据的分析和积累，财务工作没有实质性突破。房地产毕竟是一个长期开发的项目周期，成本的控制是需要对整个流程的所有环节进行控制，一些房地产公司对此没有形成足够的意识，认为成本已经难以控制，没有形成高效开发、快速流转的理念，成本控制基本缺乏足够的动力，一些成本管理制度形同虚设，没有实质的执行，奖罚不分明，权责不明确。
3 落实房地产成本控制的精细化管理
3.1 加强成本核算科目的精细化设置，完善成本知识储备
随着国家各个领域的开放和外汇管制的放开，越来越多的国际资金将以自有企业或者借道国内企业进入国内房地产市场，外国低利率资金的进入将加剧国内房地产市场的竞争，未来国内的企业必须加强自身的成本管理，做好科学化管理，提升市场竞争力。国内的房地产企业需要规范自己的成本核算科目，减少成本核算的随意性，比照一些优秀的标杆企业对自己的成本核算科目进行优化，如万科等，合理划分工程成本核算对象，对跨期工程及跨期合同明确分摊的原则等。对不同类型的项目应当考虑其差别进行详细的分开核算，遵循因果关系原则、受益程度原则、公平合理原则、承受能力原则等进行分摊，周全合理的考虑成本分摊可能存在的问题，根据项目的差异确定可行的分摊方案，并将这些经验整理成企业自身的会计处理方法以不断优化。
在具体的工作中，成本知识精细化管理应当成系统，按照已有的案例和经验整理全成本的科目数据，以供全公司、项目公司等进行参与。要完善这样的成本数据系统，房地产公司应当要完成对项目信息数据的收集，如面积信息和房型信息等，对跨期的目标成本、合同信息、工程量信息、项目预算、付款结算等相关的信息进行归集，落实到具体的责任部门和个人，制定各个过程的成本信息归集的详细时间安排，采用合理的方法，如可以利用计算机的技术，提炼出成本管理的工具。整理好这些知识，房地产公司应当及时组织交流知识，形成项目的定额成本标准，形成成本的管理能力，合理设计公司内部的KPI指标，明确各个岗位和项目的目标。 3.2 加强各个阶段的成本控制，形成全员、全程、全面的成本控制系统
在拿地阶段，要做好前期的调研，形成合理有效的投资分析评估体系，结合公司的战略，制定合理的成本控制体系。在这个阶段，房地产公司要形成多专业背景的人员组成的联合可行性研究小组，协同进行成本的调研，将成本、设计、市场、开发、工程等专业的人员组织起来，综合全面对项目进行分析。对项目进行实地调研，了解土地的周边市政配套设施和土地的属性，通过这些调研工作，结合建设规模、目标客户、产品定位，编制全面合理的成本估算，当然做好这些成本的估算后，企业仍然要根据自身的战略发展目标和公司的要求，制定包含靜态和动态投资指标的分析体系。
在规划设计阶段，房地产企业要选择更容易被市场、客户认可的方案，避免成本的浪费，对不同方案之间要进行经济性考虑，做好成本的事前控制，提前进行设计的优化，控制成本的上限，结合国家的未来政策预期选择合适的盈利性强的方案。在设计上可以选择采用建筑方案和经济方案结合的招标方法，对不同方案的设计理念、品质、含钢量、墙地比、附加值面积等进行对比分析，根据经济性技术指标和造价指标进行限额设计，并对达到目标的设计人员进行奖励，发挥设计人员的积极性。
施工阶段是成本控制的重要阶段，这是成本控制的具体现场实施阶段，这个阶段需要严格按照已经下达的成本目标进行执行，尽量减少执行中的偏差，对一些不合理的设计变更要进行否定，本着控制投资并加快进度的要求，从全局出发，加强对设计变更的可行性和评审工作。在施工现场也需要对图纸进行事前的审查工作，对一些不合理的设计进行反映，尽量在施工前就预先进行改正，做好施工的事前管理。房地产企业要利用业内有经验的专业IT公司，为房地产公司开发成本管理的信息化系统，结合企业的流程和特点，通过合理的机制将各个项目的成本实时反映至总部，总部及时对成本管理的情况进行审核，做好对成本的动态管理。
3.3 加强成本事后分析和考核的精细化管理，提升对成本的评估
总部要创新管理模式，让项目人员由被动管理转成主动式的管理，让项目人员可以参股自己管理的项目和总部的其他项目，激发项目管理人员的营运能力，降低经营的风险，将项目管理无法控制的成本归集至总部，由总部的人员对这部分成本承担相应的责任。房地产企业应当设立成本专项考核的组织，由公司成本管理部门的负责人负责考核的具体内容，对总部和项目组的成本管理过程和效果进行分别考核，并将考核的结果报总经理审批，在考核的时候适当对材料的价格波动影响、公司决策造成的影响、法律法规的变化造成的影响等进行排除，将成本专项考核的结合和奖惩进行挂钩，提升这个考核的严肃性。
房地产企业也要加强对项目完工后的成本进行分析，站在公司战略的角度思考最终实现的财务经济性情况，对成本执行效果和预算的偏差进行分析，对偏差额进行定量分析，同时分析背后的原因，细化到各个项目和岗位的责任，便于后期清除成本的差异。
4 结语
综上所述，为了更好的促进房地产企业在市场中的发展，就必须控制好自身开发工程的成本管理，并在新形势下做好相应的精细化管理。本文就对房地产开发工程成本控制精细化管理作了深入探讨，旨在能为房地产开发工程控制的精细化管理提供借鉴范例。
参考文献：
[1]张军.论房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制[J].中华民居（下旬刊）.2013（05）.
[2]柳红.浅论房地产企业成本精细化管理[J].中国外资.2012（18）.