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固定利率房贷产品为贷款人保留了一定转换空间，但无条件地在浮动利率和固定利
率之间的转换，尚不可能。所以。固定利率房贷的客户还是应当对利差收益和转换成本两
者进行全面的比较和衡量。适当地进行取舍。
今年下半年以来的连续四次降 息，住房贷款中普遍使用的5 年期以上贷款利率已经由 7.83％下降至6.12％，这使得去年在央行 连续升息时申请了固定利率房贷的贷款 人，不得不直面利率风险带来的挑战。
都说固定利率是一把“双刃剑”。在 加息的通道中，固定利率有利于锁定贷 款成本，减小由于加息带来的利息负担 上升。然而在连续降息的过程中，锁定的 利率就意味着无法从降息中获益，需要 支付比浮动利率更高的成本。
仍有进一步降息空间
12月16日，央行行长周小川在香 港出席活动时表示，由于通胀下跌的速 度较预期快，因此今年底至明年初，央行 仍有减息的压力，预计利率会再下调。
在国家统计局等部门所公布的11 月份经济数据中，11月CPI同比涨幅从 10月的4％回落至2.4％，PPI同比涨幅 从10月份的6.6％降至2％，CPI和PPI 的增速分别创下了近22个月和近31个 月来的新低。尽管市场对于经济数据的 下滑早也预期，但新出台的数据远远低 于预期。市场普遍认为，通货紧缩时代已 经真正来临。
再次降息已经没有悬念，但何时进行 调整，则要等待央行的一纸通知。同时，未 来的降息亦可能为连续的多次调整。
对于已经申请了固定利率房贷的贷 款人们来说，进一步的降息可能就意味 着潜在损失的进一步增大。与加息中的 小幅调整风格所不同的是，此轮降息的 力度大于以往，尤其是中长期限的贷款 利率受到的影响较大。
权衡成本与利差
不过，选择了固定利率贷款，也就是选 择了一种预期，当市场发生变化时，对前期 决策进行调整，势必付出一定的代价。
从目前一些推出的固定利率房贷产 品来看，尽管它们在设计中都为贷款人 预留了一定的转换空间，但是从固定利 率转换成浮动利率并不是无条件的，所 以，固定利率房贷的客户还是应当对利 差收益和转换成本两者进行全面的比较 和衡量，适当地进行取舍。
近期，首家推出固定利率房贷的光 大银行已经出台了相关公告，对固定利 率与浮动利率房贷互相转换的条件进行 了适度调整。记者从光大银行上海分行 了解到，本次“固转浮”的范围，包括了全 程型固定利率贷款和组合型固定利率贷 款，选择了上述两个产品之一的贷款人 均可有条件地转换为浮动利率贷款。
据悉，经客户提出书面申请后，固定 利率贷款转为浮动利率贷款执行不低于 现行基准下浮15％的利率。对于属于首 套房贷的固定利率贷款，是否能按国家 发布的房贷新政执行基准下浮30％的浮 动利率还需通过相关审批后，按照最终 的审批决定进行操作。在客户关心的“固 转浮”费用上，光大上海分行相关人士表 示，对于存续期在1年以上的存量固定 利率贷款，借款人在将原有固定利率转 为浮动利率时，可免除借款人违约金。
而此前在光大固定利率房贷的产品 细则中规定，对于已办理固定利率房贷且 贷款存续期在1年以上的，在缴纳一定违 约金的情况下，才可申请转办浮动利率房 贷，违约金标准为：违约金额×(贷款发生 时候固定利率一当时市场浮动利率)×固 定利率剩余期限×1/3。当固定利率贷款存 续期在5年以上时，才可免收违约金。
免收转换违约金的贷款由存续期5 年调整为1年，大大降低了由固定利率 转换成浮动利率所需要支付的成本。
其他已经推出固定利率房贷的银行， 尚没有推出新的调整办法，但是在之前所 订立的房贷规定中，也为利率条件发生变 化时的调整留有一定的空间。
如在农行的固定利率贷款中设有 “利率选择权”。贷款人选择固定利率贷 款，在享受房贷固定利率期间，利率上 调，贷款者仍享受不变的固定利率，而一 旦贷款利率下调，下调幅度达到1％以 上，他可以相应同水平地降低固定利率。 据记者了解，农行的操作模式为，当总行 规定的贷款利率下限与贷款人所约定的 房贷固定利率之差超过了1％时，贷款人 就可以向自己的贷款支行发出执行利率 选择权的申请，银行会对贷款人的情况， 主要是信用记录进行审核，审核通过后， 贷款人可以对固定利率进行同步下调。 但是，在贷款期内，贷款人只能执行一次 这样的“利率选择权”。同时，执行选择 权，也需要支付一定的成本。农行对于普 通客户执行选择权收取的费用为“执行 选择权当日的贷款余额×0.05％”，每万元 收取的费用为5元。相比起利率调整所 带来的息差，这笔成本的支出并不算高。 另外，农行规定，该行对优质客户收取的 选择权费还可进行一定的优惠。
另外，据了解，中信银行和招行在对 固定利率转换为浮动利率的操作中，也 开始实行一些优惠的转换规定。如中信 银行原定要对未到期的固转浮客户收取 一定比例违约金，但与光大出台的规定 相类似，目前中信银行对存续期满一年 的固定利率房贷客户予以免收违约金， 转换后的浮动利率最低为现行基准利率 下浮15％。而招行则对存续期满一年的 固定利率房贷客户，最低收取贷款余额 的0.9％作为违约金。
固定利率也有长处
市场的选择，似乎总是呈现“一边 倒”的态势，在加息的过程中，固定利率 是人见人爱的“香饽饽”；而在降息通道 中，固定利率成为了明日黄花。其实，对 于固定利率产品，我们也应当客观地评 价和选择。
一方面，固定利率贷款的期限最长 为10年左右，因此对于固定利率到底是 有利可图还是吃亏了，贷款人在选择的 时候还是应当放在一个较长的时间跨度 中去考虑，而不是时时刻刻与浮动利率 相比较。
另外一方面，固定利率贷款更加适 合那种对利率变动敏感的人，通过固定 利率这种工具，他可以锁定某一段时间 之内的利息成本。例如在商业地产贷款 中，固定的月供额往往更加受到青睐，因 为它可以使得现金流变得更加地稳定。
还有一点就是选择固定利率的时机 很重要，利率随着经济周期的变动，也会 出现显著的周期性，而固定利率是一个 中长期的利率概念，如果能在利率周期 的波谷锁定固定利率，长期来看肯定能 获得优势。目前，利率正处于下降通道 中，当降幅到达一定水平时，不妨对固定 利率贷款再度予以关注。
今年下半年以来的连续四次降 息，住房贷款中普遍使用的5 年期以上贷款利率已经由 7.83％下降至6.12％，这使得去年在央行 连续升息时申请了固定利率房贷的贷款 人，不得不直面利率风险带来的挑战。
都说固定利率是一把“双刃剑”。在 加息的通道中，固定利率有利于锁定贷 款成本，减小由于加息带来的利息负担 上升。然而在连续降息的过程中，锁定的 利率就意味着无法从降息中获益，需要 支付比浮动利率更高的成本。
仍有进一步降息空间
12月16日，央行行长周小川在香 港出席活动时表示，由于通胀下跌的速 度较预期快，因此今年底至明年初，央行 仍有减息的压力，预计利率会再下调。
在国家统计局等部门所公布的11 月份经济数据中，11月CPI同比涨幅从 10月的4％回落至2.4％，PPI同比涨幅 从10月份的6.6％降至2％，CPI和PPI 的增速分别创下了近22个月和近31个 月来的新低。尽管市场对于经济数据的 下滑早也预期，但新出台的数据远远低 于预期。市场普遍认为，通货紧缩时代已 经真正来临。
再次降息已经没有悬念，但何时进行 调整，则要等待央行的一纸通知。同时，未 来的降息亦可能为连续的多次调整。
对于已经申请了固定利率房贷的贷 款人们来说，进一步的降息可能就意味 着潜在损失的进一步增大。与加息中的 小幅调整风格所不同的是，此轮降息的 力度大于以往，尤其是中长期限的贷款 利率受到的影响较大。
权衡成本与利差
不过，选择了固定利率贷款，也就是选 择了一种预期，当市场发生变化时，对前期 决策进行调整，势必付出一定的代价。
从目前一些推出的固定利率房贷产 品来看，尽管它们在设计中都为贷款人 预留了一定的转换空间，但是从固定利 率转换成浮动利率并不是无条件的，所 以，固定利率房贷的客户还是应当对利 差收益和转换成本两者进行全面的比较 和衡量，适当地进行取舍。
近期，首家推出固定利率房贷的光 大银行已经出台了相关公告，对固定利 率与浮动利率房贷互相转换的条件进行 了适度调整。记者从光大银行上海分行 了解到，本次“固转浮”的范围，包括了全 程型固定利率贷款和组合型固定利率贷 款，选择了上述两个产品之一的贷款人 均可有条件地转换为浮动利率贷款。
据悉，经客户提出书面申请后，固定 利率贷款转为浮动利率贷款执行不低于 现行基准下浮15％的利率。对于属于首 套房贷的固定利率贷款，是否能按国家 发布的房贷新政执行基准下浮30％的浮 动利率还需通过相关审批后，按照最终 的审批决定进行操作。在客户关心的“固 转浮”费用上，光大上海分行相关人士表 示，对于存续期在1年以上的存量固定 利率贷款，借款人在将原有固定利率转 为浮动利率时，可免除借款人违约金。
而此前在光大固定利率房贷的产品 细则中规定，对于已办理固定利率房贷且 贷款存续期在1年以上的，在缴纳一定违 约金的情况下，才可申请转办浮动利率房 贷，违约金标准为：违约金额×(贷款发生 时候固定利率一当时市场浮动利率)×固 定利率剩余期限×1/3。当固定利率贷款存 续期在5年以上时，才可免收违约金。
免收转换违约金的贷款由存续期5 年调整为1年，大大降低了由固定利率 转换成浮动利率所需要支付的成本。
其他已经推出固定利率房贷的银行， 尚没有推出新的调整办法，但是在之前所 订立的房贷规定中，也为利率条件发生变 化时的调整留有一定的空间。
如在农行的固定利率贷款中设有 “利率选择权”。贷款人选择固定利率贷 款，在享受房贷固定利率期间，利率上 调，贷款者仍享受不变的固定利率，而一 旦贷款利率下调，下调幅度达到1％以 上，他可以相应同水平地降低固定利率。 据记者了解，农行的操作模式为，当总行 规定的贷款利率下限与贷款人所约定的 房贷固定利率之差超过了1％时，贷款人 就可以向自己的贷款支行发出执行利率 选择权的申请，银行会对贷款人的情况， 主要是信用记录进行审核，审核通过后， 贷款人可以对固定利率进行同步下调。 但是，在贷款期内，贷款人只能执行一次 这样的“利率选择权”。同时，执行选择 权，也需要支付一定的成本。农行对于普 通客户执行选择权收取的费用为“执行 选择权当日的贷款余额×0.05％”，每万元 收取的费用为5元。相比起利率调整所 带来的息差，这笔成本的支出并不算高。 另外，农行规定，该行对优质客户收取的 选择权费还可进行一定的优惠。
另外，据了解，中信银行和招行在对 固定利率转换为浮动利率的操作中，也 开始实行一些优惠的转换规定。如中信 银行原定要对未到期的固转浮客户收取 一定比例违约金，但与光大出台的规定 相类似，目前中信银行对存续期满一年 的固定利率房贷客户予以免收违约金， 转换后的浮动利率最低为现行基准利率 下浮15％。而招行则对存续期满一年的 固定利率房贷客户，最低收取贷款余额 的0.9％作为违约金。
固定利率也有长处
市场的选择，似乎总是呈现“一边 倒”的态势，在加息的过程中，固定利率 是人见人爱的“香饽饽”；而在降息通道 中，固定利率成为了明日黄花。其实，对 于固定利率产品，我们也应当客观地评 价和选择。
一方面，固定利率贷款的期限最长 为10年左右，因此对于固定利率到底是 有利可图还是吃亏了，贷款人在选择的 时候还是应当放在一个较长的时间跨度 中去考虑，而不是时时刻刻与浮动利率 相比较。
另外一方面，固定利率贷款更加适 合那种对利率变动敏感的人，通过固定 利率这种工具，他可以锁定某一段时间 之内的利息成本。例如在商业地产贷款 中，固定的月供额往往更加受到青睐，因 为它可以使得现金流变得更加地稳定。
还有一点就是选择固定利率的时机 很重要，利率随着经济周期的变动，也会 出现显著的周期性，而固定利率是一个 中长期的利率概念，如果能在利率周期 的波谷锁定固定利率，长期来看肯定能 获得优势。目前，利率正处于下降通道 中，当降幅到达一定水平时，不妨对固定 利率贷款再度予以关注。