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今年房地产投资最差的时候已经过去，2013年后很可能会逐步复苏 。
一、住宅投资增速小幅加快
2012年1-10月，房地产投资累计增速为15.4%，较1-9月持平。1-10月住宅累计投资增速为10.8%，较1-9月升0.3个百分点。
10月房地产投资增速15.5%，较上月升1.3个百分点，住宅投资增速13.2%，较上月升3.2个百分点。
二、房屋新开工面积增速大幅回升
2012年1-10月，房屋新开工面积累计增速-8.5%，较1-9月升0.1个百分点；1-10月住宅新开工累计增速-12.7%，较1-9月升0.2个百分点。
10月份，房屋新开工面积增速-6.4%，较9月升17.6个百分点；10月住宅新开工增速-9.4%，较9月升18.7个百分点。
1-10月，房屋施工面积累计增速13.3%，较1-9月降0.7个百分点。1-10月住宅施工面积累计增速10.9%，较1-9月降0.6个百分点。
1-10月，房屋竣工面积增速17.3%，较1-9月升0.9个百分点。
三、商品房销售继续回暖
2012年1-10月，商品房销售面积累计增速-1.1%，较1-9月上升2.9个百分点；1-10月商品房销售额累计增速5.6%，较1-9月升2.9个百分点。
1-10月住宅销售面积增速-1.2%，较1-9月升3.1个百分点；1-10月住宅销售额增速6.6%，较1-9月升3.3个百分点。
10月商品房销售面积增速23.2%，较上月升26.8个百分点，销售金额增速31.7%，较上月升26.8个百分点；10月住宅销售面积增速25%，较上月升26.6个百分点，销售金额增速35.3%，较上月升25.9个百分点。
10月商品房与住宅销售面积环比9月分别下降6.6%和7%，成交金额环比9月分别下降6.2%和6.8%，10月销售环比降幅好于历史平均。
四、资金来源增速持续回升
国内贷款、个人按揭贷款、个人按揭贷款增速持续上行。2012年1-10月房地产资金来源累计增速11.6%，较1-9月上升1.5个百分点，其中国内贷款累计增速14.7%，较1-9月升1.8个百分点，开发增速继续上行，1-10月自筹资金增速11.7%，较1-9月升0.3个百分点；其他资金来源增速12%，较1-9月升2.4个百分点，其中个人按揭贷款增速16.1%，较1-9月升2.9个百分点；定金及预收款增速19.5%，较1-9月上升5.3个百分点。
五、后期展望
从影响投资的两个主要指标——销售和资金来看，均呈持续向好的趋势，这意味着今年房地产投资最差的时候已经过去，2013年后很可能会逐步复苏，但由于销售和资金改善幅度并不显著，这可能会影响投资幅度的持续性和幅度。预计今年四季度累计投资增速会在四季度触底回升，但明年一季度将继续下行（基数是主要原因）。
（本刊编辑部摘编）
不少人将2012年称为“去库存年”，而维持在高位的待售面积，则成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑。数据显示，截至今年10月，全国待售面积约为3.2亿平米，超过去年底的2.7亿平米，并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大，个别房企按今年的销售速度，消化库存所需时间甚至要达到10年。全联房地产商会荣誉会长认为，待售面积过多，会使企业将资金积压在上面，无力增加土地储备。
3.2亿平米待售面积
在全联房地产商会第三次会员大会上，专家表示：“自今年6月份以来，全国商品房待售房面积一直维持在高位，并且有上升的趋势，这是需要警惕的。”一般来说，待售面积包括通常所说的库存，是企业全部可售面积的总和。
据国泰君安报告显示，目前市场的存货继续攀升，总体去库存化情况略差于2008年和2011年末。2012年上半年行业的去存货化周期为2.6年，高于2008年第三季度的2.4年、2011年底的2.5年。值得注意的是，一线城市的去库存化情况明显好于二线城市。报告显示，一线城市为2.4年，二线城市则达到3.7年。
事实上，在本轮调控中，北京楼市成为率先下跌的城市，但是，最近的成交数据表明，北京等一线城市楼市率先回暖反弹，而一些二三线城市的销售则持续低迷。这是因为二三线城市房企积累的待售住宅太多，在这一轮刚需释放完之后，就会出现乏力的现象。
据上海易居研究院数据显示，由于受到调控影响，不少开发商转战三线城市，最近两年，三线城市的库存一直在上涨。最近5个月，三线城市的库存一直以每个月环比2%的速度在增长。以三四线城市为主战场的恒大地产显然也遇到了类似问题。恒大董事局主席在公开场合表示，恒大在三四线城市营运环境遇到困难，公司不得不改变策略转战二线城市。显然，三四线城市销售周期的拉长，影响了房企的去库存化速度。
房企去库存化周期最高达10年
当前，消化库存已经成为房企的最重要的任务之一。目前，很多大房企积压了不少待售的面积，尤其在一些三四线城市，虽然成交量有所回升，但是只要价格微涨，销售速度就会立刻慢下来。因此，本着快速去库存化原则的房企都不敢轻易调整售价。
据国泰君安一份报告显示，根据2012年各房企中报数据统计，万科、保利、金地等房企的去化时间为2-3年，也就是说消化掉企业目前所有可售面积需要的时间，2-3年的水平是一个比较正常的周期。而泛海建设的去化时间则高达10年之久，万科的存货增速超30%，保利的存货增速为20%左右。
据恒大地产今年中期报告显示，公司处于开发中的项目价值高达1010亿元，较年初增加近百亿元，明年可供销售项目增至最多240个，较2012年增长逾30%。专家也表示，持续上升的库存水平可能会给业绩带来负面影响。如果房企的大量资金积压在待售房上，就要非常小心。现在，一些大开发商甚至会有100亿的资金压在待售房上。一般来说，企业压在待售房上的资金比例为15%-25%比较合适，如果占企业资金的三分之一，资金就会面临比较大的压力，企业也就无力做其它的事情。
目前来看，去库存化时间比较正常的保利、万科、金地等房企都在今年大量增加土地储备，保利今年用于土地储备的资金高达286.3亿元，万科则为267亿元，是今年房企用于拿地金额的前两位。专家认为，保利等房企拿地比较猛是因为今年的去库存速度比较快，需要补充土地储备。而10月份土地购置面积环比为-18%，实际上是不少房企因为待售面积比较多，积压了一部分资金，房企扩张的积极性就不够，这也是投资增速同比去年仍然下降的原因。
虽然从今年前10个月的数据来看，不少大房企已经完成或超额完成了销售任务，但是房企的存货值仍处于不断上升之中。在今年接下来的时间里，消化库存将成为众多房企的艰巨任务，而11月份市场的认可程度，将决定库存去化的最终效果。
业内人士表示，房企去库存的压力的确比较大，但是，从目前各项指标来看，包括景气指数、销售情况等，多数城市处于向好的趋势。目前，北京、上海等一线城市的楼市已经回暖。
（本刊编辑部摘编）
一、住宅投资增速小幅加快
2012年1-10月，房地产投资累计增速为15.4%，较1-9月持平。1-10月住宅累计投资增速为10.8%，较1-9月升0.3个百分点。
10月房地产投资增速15.5%，较上月升1.3个百分点，住宅投资增速13.2%，较上月升3.2个百分点。
二、房屋新开工面积增速大幅回升
2012年1-10月，房屋新开工面积累计增速-8.5%，较1-9月升0.1个百分点；1-10月住宅新开工累计增速-12.7%，较1-9月升0.2个百分点。
10月份，房屋新开工面积增速-6.4%，较9月升17.6个百分点；10月住宅新开工增速-9.4%，较9月升18.7个百分点。
1-10月，房屋施工面积累计增速13.3%，较1-9月降0.7个百分点。1-10月住宅施工面积累计增速10.9%，较1-9月降0.6个百分点。
1-10月，房屋竣工面积增速17.3%，较1-9月升0.9个百分点。
三、商品房销售继续回暖
2012年1-10月，商品房销售面积累计增速-1.1%，较1-9月上升2.9个百分点；1-10月商品房销售额累计增速5.6%，较1-9月升2.9个百分点。
1-10月住宅销售面积增速-1.2%，较1-9月升3.1个百分点；1-10月住宅销售额增速6.6%，较1-9月升3.3个百分点。
10月商品房销售面积增速23.2%，较上月升26.8个百分点，销售金额增速31.7%，较上月升26.8个百分点；10月住宅销售面积增速25%，较上月升26.6个百分点，销售金额增速35.3%，较上月升25.9个百分点。
10月商品房与住宅销售面积环比9月分别下降6.6%和7%，成交金额环比9月分别下降6.2%和6.8%，10月销售环比降幅好于历史平均。
四、资金来源增速持续回升
国内贷款、个人按揭贷款、个人按揭贷款增速持续上行。2012年1-10月房地产资金来源累计增速11.6%，较1-9月上升1.5个百分点，其中国内贷款累计增速14.7%，较1-9月升1.8个百分点，开发增速继续上行，1-10月自筹资金增速11.7%，较1-9月升0.3个百分点；其他资金来源增速12%，较1-9月升2.4个百分点，其中个人按揭贷款增速16.1%，较1-9月升2.9个百分点；定金及预收款增速19.5%，较1-9月上升5.3个百分点。
五、后期展望
从影响投资的两个主要指标——销售和资金来看，均呈持续向好的趋势，这意味着今年房地产投资最差的时候已经过去，2013年后很可能会逐步复苏，但由于销售和资金改善幅度并不显著，这可能会影响投资幅度的持续性和幅度。预计今年四季度累计投资增速会在四季度触底回升，但明年一季度将继续下行（基数是主要原因）。
（本刊编辑部摘编）
不少人将2012年称为“去库存年”，而维持在高位的待售面积，则成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑。数据显示，截至今年10月，全国待售面积约为3.2亿平米，超过去年底的2.7亿平米，并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大，个别房企按今年的销售速度，消化库存所需时间甚至要达到10年。全联房地产商会荣誉会长认为，待售面积过多，会使企业将资金积压在上面，无力增加土地储备。
3.2亿平米待售面积
在全联房地产商会第三次会员大会上，专家表示：“自今年6月份以来，全国商品房待售房面积一直维持在高位，并且有上升的趋势，这是需要警惕的。”一般来说，待售面积包括通常所说的库存，是企业全部可售面积的总和。
据国泰君安报告显示，目前市场的存货继续攀升，总体去库存化情况略差于2008年和2011年末。2012年上半年行业的去存货化周期为2.6年，高于2008年第三季度的2.4年、2011年底的2.5年。值得注意的是，一线城市的去库存化情况明显好于二线城市。报告显示，一线城市为2.4年，二线城市则达到3.7年。
事实上，在本轮调控中，北京楼市成为率先下跌的城市，但是，最近的成交数据表明，北京等一线城市楼市率先回暖反弹，而一些二三线城市的销售则持续低迷。这是因为二三线城市房企积累的待售住宅太多，在这一轮刚需释放完之后，就会出现乏力的现象。
据上海易居研究院数据显示，由于受到调控影响，不少开发商转战三线城市，最近两年，三线城市的库存一直在上涨。最近5个月，三线城市的库存一直以每个月环比2%的速度在增长。以三四线城市为主战场的恒大地产显然也遇到了类似问题。恒大董事局主席在公开场合表示，恒大在三四线城市营运环境遇到困难，公司不得不改变策略转战二线城市。显然，三四线城市销售周期的拉长，影响了房企的去库存化速度。
房企去库存化周期最高达10年
当前，消化库存已经成为房企的最重要的任务之一。目前，很多大房企积压了不少待售的面积，尤其在一些三四线城市，虽然成交量有所回升，但是只要价格微涨，销售速度就会立刻慢下来。因此，本着快速去库存化原则的房企都不敢轻易调整售价。
据国泰君安一份报告显示，根据2012年各房企中报数据统计，万科、保利、金地等房企的去化时间为2-3年，也就是说消化掉企业目前所有可售面积需要的时间，2-3年的水平是一个比较正常的周期。而泛海建设的去化时间则高达10年之久，万科的存货增速超30%，保利的存货增速为20%左右。
据恒大地产今年中期报告显示，公司处于开发中的项目价值高达1010亿元，较年初增加近百亿元，明年可供销售项目增至最多240个，较2012年增长逾30%。专家也表示，持续上升的库存水平可能会给业绩带来负面影响。如果房企的大量资金积压在待售房上，就要非常小心。现在，一些大开发商甚至会有100亿的资金压在待售房上。一般来说，企业压在待售房上的资金比例为15%-25%比较合适，如果占企业资金的三分之一，资金就会面临比较大的压力，企业也就无力做其它的事情。
目前来看，去库存化时间比较正常的保利、万科、金地等房企都在今年大量增加土地储备，保利今年用于土地储备的资金高达286.3亿元，万科则为267亿元，是今年房企用于拿地金额的前两位。专家认为，保利等房企拿地比较猛是因为今年的去库存速度比较快，需要补充土地储备。而10月份土地购置面积环比为-18%，实际上是不少房企因为待售面积比较多，积压了一部分资金，房企扩张的积极性就不够，这也是投资增速同比去年仍然下降的原因。
虽然从今年前10个月的数据来看，不少大房企已经完成或超额完成了销售任务，但是房企的存货值仍处于不断上升之中。在今年接下来的时间里，消化库存将成为众多房企的艰巨任务，而11月份市场的认可程度，将决定库存去化的最终效果。
业内人士表示，房企去库存的压力的确比较大，但是，从目前各项指标来看，包括景气指数、销售情况等，多数城市处于向好的趋势。目前，北京、上海等一线城市的楼市已经回暖。
（本刊编辑部摘编）