“以房养老”模式时间表逐渐明晰，国家也加大力度吸引外资进入养老产业，而养老体系的不健全、中国人“居家养老”的传统观念制约着该产业未来的发展
　　2013年9月中旬，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布，《意见》明确提出，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。这是我国政府部门首次提出“以房养老”模式时间表。
　　就在此前一个月，国务院常务会议指出，要在政府“保基本、兜底线”的基础上，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”。支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业，而这次重点强调的是境外资金对养老服务业的直接投资。
　　两条信息都引起了社会热议的原因有二：一是中国老龄人口持续增加，未来的老年人市场存在巨大利润空间；二是养老是一个社会问题，养老产业的发展关系到社会的和谐与稳定。
　　养老体系有待完善
　　随着中国老龄化的迫近，一对年轻夫妇养四位老人、一个孩子的家庭模式开始在未来一段时间内长期存在，这种模式主要起因于1980年代的计划生育制度。4个老人、一对夫妻、一个孩子。让五个人的照顾责任都摊在了夫妻两人的身上，让现代年轻人倍感压力。
　　根据民政部公布的数据，截至2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，预计在2013年突破2亿，2034年突破4亿。因此，未来几年，甚至几十年，社会养老保障和养老服务需求将大量增加，市场分析人士认为，未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。但另一方面，与养老产业发展潜力巨大现状形成巨大反差的是，截至2012年，全国每千名老年人拥有的社会养老床位数仅为21.5张，城乡养老机构“一床难求”的情况十分普遍。
　　“现在我们汇晨养老公寓内的床位都满了，还有300多人在排队。”北京汇晨养老机构管理有限公司副总经理赵军告诉记者。北京各区县每年都有床位任务，如果没有按照一定比例安排老年人的床位，上级民政局会对此进行处罚。
　　而我国在养老服务和养老产品的专业化道路上，还有很长的路要走。“我们的老年公寓需要购买设备，所以我经常参加养老用品展览会，你会看到日本、欧美等国家的产品设计得非常人性化和精致，大到一个床位，小到一个扶手，都是在实践中慢慢优化出来的成熟产品；相反，国内的产品在做工以及设计理念上，与国外差很多。”赵军如是说。
　　随着这两个月国务院对养老产业出台新政，戴维医疗等医疗器械股随之大涨。国务院此前强调，将加大对养老行业的投入，对于养老行业的衍生品市场也将给予政策上的扶持。这是政府表态后，市场的一次强有力回应。
　　近几年，在养老方面反应最大的当属地产业，几年前养老地产在我国还是个新名词，而如今已经成为开发商争夺的新“战场”。受近期政策影响，养老地产开启了新的发展空间。继万科、绿城、复星等房企之后，越来越多的开发商联手外资进入养老地产领域。据了解，目前开发商进入养老地产主要有三种模式：一是开发商与运营商合作，如万科与亲和源合作开发的北京万科幸福汇等养老地产项目；二是央企开发商并入医疗板块，如中信集团成立的中信医疗健康产业集团有限公司；三是政府与开发商的合作，如万科与长春市政府签署的健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议。
　　赵军称，“现在各级政府对养老产业都很重视，其中涉及养老地产、养老服务、养老旅游、养老休闲等方面，各级政府也都专门批复了一些养老地产项目，但由于养老服务理念跟不上，因此，许多建成的养老公寓无法市场化运营。北京的养老公寓入住率还不错，其他地区许多养老地产的入住率很低，有些地方甚至空无一人。”
　　“国内养老地产大多还停留在概念阶段，主要是打着养老地产的旗号，继续发展地产产业。”远洋地产相关人士在接受媒体采访时表示。目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的内容。老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，但目前这些方面的法规还不完善。
　　外资还需适应水土
　　为了促进养老产业的发展，吸引各方资金解决养老问题，国务院决定进一步吸引外资进入养老产业。实际上，十几年前就有外资投资国内养老行业，但大多都败北而归。1998年，美国的假日退休集团在上海郊区修建了退休社区。尽管该企业在美国运营得风生水起，但项目落地上海以后，一直未得到市场的积极回应，2006年这一退休社区对外宣布关闭运营。当时的项目主导者丹尼尔·巴提在接受媒体采访时表示，“我们以很低的折扣卖掉了那些权益，之后回家了，当时我们来得有点儿早。”同年，号称国内首家顶级外资养老院的上海奥古新诺颐养中心也因在上海拿地受阻中途夭折。该项目原计划投资10亿元，落户于上海国际医学园区，并计划于2010年投入使用，但事与愿违，奥古新诺颐养中心的投资故事成为了外资投资养老业的失败案例。
　　“目前，外资投资中国养老产业还没有成功案例，他们的技术、经验优势多被国内的政策瓶颈、文化差异、人才缺乏等负面因素抵消。”上海亲和源股份有限公司副总经理王波指出。从另外一个层面来讲，外资企业的投资理念与国内政府主导的养老市场理念有些不符，外资注重的是在一定期限内收回投资成本，并在计划时期内获得收益，而国内对养老市场则并非如此。
　　以汇晨养老机构为例，该机构是在民政局注册的非营利机构，在运营过程中，必须做到成本与收入持平，也就是说不可以盈利。赵军称，“如果不在民政局注册公司，而直接走市场，对于做养老服务的公司来说，风险是非常大的。因为水、电、气等都必须是商用的价格，我们在公寓中以每度电一元钱的价格卖给入住的老人，老人不会答应的。”而目前的养老市场还不成熟，社会对其认知度并不高，国内老人的固有理念是居家养老，除非以较便宜的价格和高质量的服务吸引他们入住，而这些要求按照市场化的路子去走，很难走得通。整体成本上涨，会带动养老服务费用的增加，因此，国内许多市场化的养老机构走的都是中高端路线，每月少则七八千，多则两三万。
　　“近几年一定会有许多资金进入到养老市场，未来也会有爆发式的增长，但三五年之后，市场就会重新洗牌。”赵军如是说。按照经济学的一般原理，有需求就会有市场，中国老龄化进程加快，将会催生养老产业的蓬勃发展。但现实是城乡养老机构由于种种原因出现“青黄不接”的局面，面对这一现状，政府吸引外资解决养老产业发展过程中的顽疾的做法，在一定程度上，还需要接受市场的进一步考验。
　　现阶段我们吸引外资进入中国，很大程度上还处于借鉴阶段。在美国，老年社区在近十多年来发展迅速，它们大多为私人投资并进行商业化运作，同时吸引金融机构参与，逐渐形成高、中、低档格局。对于低收入家庭，也会采取慈善和救助方式设立养老社区进行赡养。
　　现如今，虽然“养儿防老”观念已有所改观，但中国人与生俱来的家庭观念以及重视家庭亲密氛围的观念根深蒂固，短时间内，观念难以打破。日本的“家庭养老”模式也是经过数十年的摸索，才走向成熟。赵军称，“中国真正关注养老的时间不超过十年。”
　　尽管国务院提出了“以房养老”的模式，但从市场来看，社会认可度并不高。对于独孤老人来说，这一模式或许可以奏效；但对于有子女的老人来说，心里这道坎很难过。将自己的房产抵押到保险公司或者金融机构，然后每个月领取养老金，老人去世以后，房屋的使用权归金融机构所有。这一措施表面上可以解决有房子、低退休金老人的问题，但我国的房产产权只有70年，如果房屋的使用年限没有一个妥善的解决方式，金融机构也不想承担此风险。
　　南京、上海、北京等地的个别金融机构曾自发兴起尝试。南京的一些老年公寓要求，凡在当地有60平方米以上产权房、超过60岁以上的孤残老人，可以将房产抵押给养老机构，自己则免费入住老年公寓，老人去世后房屋产权归养老机构，但收效甚微。
　　“养老产业是一个很庞大的产业链，涉及到老年护理服务和设施行业、老年教育、老年旅游、老年金融等各个领域。”北京大学社会学教授夏学鸾在接受媒体采访时表示，尤其是近几年，老年人的深层次需求明显加强，这同样值得经验丰富的外资机构关注，充分开发产业链上的附加需求。