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济南千亩大盘彩石山庄“烂尾”近三年,开发商三联集团挪用数亿元预售款无法追回,折射出房地产预售制度中的沉疴顽疾
《财经》实习记者 慈冰
6月28日,山东省会济南市的泉城公园,近200名彩石山庄业主聚集于此。这并非开发商组织的游园会,而是一场针对开发商山东三联集团有限责任公司(下称三联集团)的抗议活动。
上午10时,到场的业主签字按手印,授权成立业主维权委员会,并集资1万元作为维权经费。50多岁的曲利华——业主们都称她为“曲大姐”——被推举为会长。
“我们只希望要回自己的钱。”曲大姐语言朴实,却又感情丰富。
这也是业主们的共同想法。三年前,彩石山庄尚未全面开工,开发商三联集团以内部认购的方式,进行了违规预售。彼时,该项目尚未拿到预售证。
如今,彩石山庄完工看上去遥遥无期,三联集团则不断爆出资金问题传闻。业主们担忧,当年的购房款已经被挪作他用。
2005年,就在彩石山庄进行内部认购的前一年,济南市曾经颁布《商品房预售款监管实施细则》,引入担保公司、商业银行,对商品房预售款使用流向进行监管,希望能规避开发商挪用预售款的风险。
这一制度设计看似完备,但彩石山庄的现实,却显示这一担保监管机制的失灵。由于三联集团面临资金链断裂,数亿元预售款短期无法追回,参与监管的担保公司及政府主管部门,亦陷入了进退两难的境地。
彩石山庄“烂尾”
彩石山庄位于济南市东部高新区,项目占地约2400亩,总建筑面积180万平方米,规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅等。 这个项目的开发商为三联集团。
6月的泉城天气炎热。《财经》记者来到彩石山庄项目现场,大片荒草中,几栋前期建设的别墅项目已经停工,五栋灰色“烂尾楼”看上去时间久远。因为拖欠施工款,建设单位已撤离,只留下十座塔吊。红火一时的售楼处,有一名保安人员看守。
济南市土地管理局文件显示,山东三联电子集团公司(1994年变更名称为三联集团)17年前便与项目所在的彩石乡政府达成联营协议,对该地块进行成片开发。济南市政府在1993年的批复文件中要求,该地块中的2000亩用于建设高品质农业项目基地,400亩用于建设工商基地;联营期内,土地所有权性质不变,并且不得转让、出租、抵押。
2006年,随着第十一届全国运动会场馆全面开工建设,济南市政府东迁,济南东区的房地产市场迅速升温。三联集团决定在此地块进行商品房开发,以获得更多收益。
彩石山庄分为B1、B2、B3区,分别命名为水晶、尚华居、白领。虽然当时尚未获得预售证,三联集团先是对内部职工开展认购,后扩大至社会认购,先后吸引了1000多户购房者,签约认购了该项目的白领、水晶两个社区。
根据济南市建设委员会网站公布的预售数据,彩石山庄B2区尚华居取得了预售证,共销出了7.82万平方米。以5000元/平方米的均价计算,三联集团就收取预售款约4亿元。业主们则估算,整个项目的总房款达8亿元之巨。
按照业主签署的认购协议和预售合同,彩石山庄交房日期应为2008年10月31日。但时至今日,计划中的高档洋房社区,仍是一片荒芜。三联集团曾向业主承诺,将于2009年元旦前后办完全部开工手续,2月至3月开工,要求退款的客户可以在6月底退款。
6月已过,三联集团仍未能落实项目资金,退还部分客户款项的承诺再次落空。
彩石山庄项目搁浅,与三联集团资金链紧绷不无关系。2004年以来,三联集团资金危机的消息就一直在流传。2008年2月,由于一笔银行贷款纠纷,三联集团持有的上市公司三联商社(上海交易所代码:600898)10.67%股权被拍卖。
及至2009年2月,三联集团曾在一份公告中承认,彩石山庄的开工手续已完全具备,但“鉴于目前三联陷入挤兑危机的情况,开工资金到位后也无法正常施工”。
5月20日,三联集团董事长张继升也在一次内部会议上承认,前几年公司发展存在着扩张过快、管理粗放等内部因素,三联商社股权被拍卖后,又引发了激烈挤兑,带来了一系列连锁反应。
承诺的交付时间一拖再拖,业主不再相信开发商的任何承诺。“我们的购房款到底去了哪里?”焦急的购房者先后采取了30多次维权活动,但迄今无果。
担保公司实力存疑
彩石山庄“烂尾”三年,也使为其预售款提供担保的三家当地担保公司陷入了困境。
2005年10月,济南市建委出台《商品房预售款监管实施细则》,规定商品房预售款必须用于预售项目的建设投资,其中包括购买建筑材料设备和支付项目建设的施工进度款,以及法定税费,不得挪作他用。为此,“细则”特别引入了社会担保公司作为独立第三方,对开发商收取的商品房预售款实施监管。
济南市建委还要求,消费者在购买期房时,开发商应提供由专业担保公司出具的《商品房预售款使用责任担保书》。在预售款存入专用账户后,担保公司有权对预售款的使用额度和资金流向进行监管。
《财经》记者获得了一份彩石山庄预售款担保书。这份担保书由三联集团与济南置业担保、山东明基担保、山东中和担保共同签署,内容包括:在预售款监管期间,如出现开发商未按规定使用预售款,造成购房人损失的,购房人有权要求担保公司承担责任。这意味着,如果彩石山庄继续“烂尾”,担保公司就有责任向购房者退还数亿元的购房款。
按照济南市建委对担保公司资质的相关要求,只有注册资本不少于5000万元的担保公司,才有资格承接开发商预售款担保业务。为彩石山庄提供担保的三家公司中,济南置业担保的注册资金有3000万元,另外两家公司的注册资金分别为5000万元和8000万元。一些业主怀疑,这几家担保公司并不具备足够的偿付能力。
工商资料显示,济南置业担保成立于2004年6月,由济南市房产交易监理所、房屋产权登记中心、房地产市场综合服务中心、房屋测绘安全中心等七家单位联合发起成立。公司法人代表为姜玉光,此前曾在济南市房产交易监理所、房屋产权交易中心任职。
一位接近济南市建委的知情人士向《财经》记者透露,济南市建委目前正在和担保公司协商解决办法,“彩石山庄现在的情况,让担保公司也有些慌了。”
预售款监管漏洞
中国的房地产预售制度确立于1995年颁布的《城市房地產管理法》。其后,预售资金和银行贷款成为房地产开发最主要的资金来源。虽然《城市房地产管理法》规定了商品房预售必须“三证齐全”,但并未建立相应的监管机制,对违规行为也缺乏惩戒措施。在很多地方,“预售证”的硬性规定形同虚设,“一房二卖”、“重复按揭”、开发商挪用乃至卷走预售款的恶性事件层出不穷。
上述接近济南市建委的知情人士透露,2005年初,济南市建委曾对商品房预售款监管进行了多次省内外调研。最初,济南市建委曾计划成立一个五人监管中心。后因政府不是经济主体,无法承担无限责任,也不能建立赔偿机制而遭否决。最终,主管部门决定实施预售款担保制度,并制定了《商品房预售款监管实施细则》。
“济南模式”一度被看做商品房预售款监管市场化运作的创新,建设主管部门一度曾有意在全国推广。2007年9月,济南市建委主任田庄在接受当地媒体《齐鲁晚报》采访时曾表示,预售房款监管是一个全国性的难题,但是实施新办法后,济南市对房地产开发企业的商品房预售款监管达到了100%。
这100%覆盖的监管模式显然并未完全收到实效。济南地产界人士透露,除了彩石山庄,位于济南市槐荫区的槐苑欣城、经十路化工宾馆附近的一座商住楼,及天桥区一个楼盘,也存在着开发商挪用资金的违规情况,导致项目停工、业主无法入住。
“细则只能管住那些正规的、资金比较充裕的企业,小公司肯定要挪用,否则资金根本滚不动。”上述知情人士称。
在三联集团承诺的彩石山庄复工日期一拖再拖之后,担保公司曾对业主承诺,愿意负责把房子建成,达到“竣工验收标准”,但是不愿意承担开发商的其他一切责任。
业主们显然不愿接受这样的“半拉子”承诺。一方面,他们担心担保公司不负责其他配套设施的建设后,房子达不到“综合验收标准”;另一方面,三联集团已经把彩石山庄的土地抵押给了银行,即使房子建成,业主们也拿不到房产证。
“没有产权证的房子谁敢要?”一位业主反问道。
济南市建委办公室主任关学军向《财经》记者承认,济南市推行的预售款监管办法确实运行得不太理想。但是,他拒绝对三联集团彩石山庄事件发表看法。
目前,彩石山庄“烂尾”事件已经陷入“死结”——担保公司只肯出钱盖楼,不愿承担其他责任;业主为免后患更要求退钱,担保公司却没有足够的资金进行偿付。真正的解结人,只有挪用了预售款的三联集团,以及在监管中缺位的当地政府主管部门。
截至本刊发稿,三联集团仍未就业主维权事件作出公开回应。据三联集团内部人士透露,彩石山庄项目公司的员工已有半年未领到工资。■
《财经》实习记者 慈冰
6月28日,山东省会济南市的泉城公园,近200名彩石山庄业主聚集于此。这并非开发商组织的游园会,而是一场针对开发商山东三联集团有限责任公司(下称三联集团)的抗议活动。
上午10时,到场的业主签字按手印,授权成立业主维权委员会,并集资1万元作为维权经费。50多岁的曲利华——业主们都称她为“曲大姐”——被推举为会长。
“我们只希望要回自己的钱。”曲大姐语言朴实,却又感情丰富。
这也是业主们的共同想法。三年前,彩石山庄尚未全面开工,开发商三联集团以内部认购的方式,进行了违规预售。彼时,该项目尚未拿到预售证。
如今,彩石山庄完工看上去遥遥无期,三联集团则不断爆出资金问题传闻。业主们担忧,当年的购房款已经被挪作他用。
2005年,就在彩石山庄进行内部认购的前一年,济南市曾经颁布《商品房预售款监管实施细则》,引入担保公司、商业银行,对商品房预售款使用流向进行监管,希望能规避开发商挪用预售款的风险。
这一制度设计看似完备,但彩石山庄的现实,却显示这一担保监管机制的失灵。由于三联集团面临资金链断裂,数亿元预售款短期无法追回,参与监管的担保公司及政府主管部门,亦陷入了进退两难的境地。
彩石山庄“烂尾”
彩石山庄位于济南市东部高新区,项目占地约2400亩,总建筑面积180万平方米,规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅等。 这个项目的开发商为三联集团。
6月的泉城天气炎热。《财经》记者来到彩石山庄项目现场,大片荒草中,几栋前期建设的别墅项目已经停工,五栋灰色“烂尾楼”看上去时间久远。因为拖欠施工款,建设单位已撤离,只留下十座塔吊。红火一时的售楼处,有一名保安人员看守。
济南市土地管理局文件显示,山东三联电子集团公司(1994年变更名称为三联集团)17年前便与项目所在的彩石乡政府达成联营协议,对该地块进行成片开发。济南市政府在1993年的批复文件中要求,该地块中的2000亩用于建设高品质农业项目基地,400亩用于建设工商基地;联营期内,土地所有权性质不变,并且不得转让、出租、抵押。
2006年,随着第十一届全国运动会场馆全面开工建设,济南市政府东迁,济南东区的房地产市场迅速升温。三联集团决定在此地块进行商品房开发,以获得更多收益。
彩石山庄分为B1、B2、B3区,分别命名为水晶、尚华居、白领。虽然当时尚未获得预售证,三联集团先是对内部职工开展认购,后扩大至社会认购,先后吸引了1000多户购房者,签约认购了该项目的白领、水晶两个社区。
根据济南市建设委员会网站公布的预售数据,彩石山庄B2区尚华居取得了预售证,共销出了7.82万平方米。以5000元/平方米的均价计算,三联集团就收取预售款约4亿元。业主们则估算,整个项目的总房款达8亿元之巨。
按照业主签署的认购协议和预售合同,彩石山庄交房日期应为2008年10月31日。但时至今日,计划中的高档洋房社区,仍是一片荒芜。三联集团曾向业主承诺,将于2009年元旦前后办完全部开工手续,2月至3月开工,要求退款的客户可以在6月底退款。
6月已过,三联集团仍未能落实项目资金,退还部分客户款项的承诺再次落空。
彩石山庄项目搁浅,与三联集团资金链紧绷不无关系。2004年以来,三联集团资金危机的消息就一直在流传。2008年2月,由于一笔银行贷款纠纷,三联集团持有的上市公司三联商社(上海交易所代码:600898)10.67%股权被拍卖。
及至2009年2月,三联集团曾在一份公告中承认,彩石山庄的开工手续已完全具备,但“鉴于目前三联陷入挤兑危机的情况,开工资金到位后也无法正常施工”。
5月20日,三联集团董事长张继升也在一次内部会议上承认,前几年公司发展存在着扩张过快、管理粗放等内部因素,三联商社股权被拍卖后,又引发了激烈挤兑,带来了一系列连锁反应。
承诺的交付时间一拖再拖,业主不再相信开发商的任何承诺。“我们的购房款到底去了哪里?”焦急的购房者先后采取了30多次维权活动,但迄今无果。
担保公司实力存疑
彩石山庄“烂尾”三年,也使为其预售款提供担保的三家当地担保公司陷入了困境。
2005年10月,济南市建委出台《商品房预售款监管实施细则》,规定商品房预售款必须用于预售项目的建设投资,其中包括购买建筑材料设备和支付项目建设的施工进度款,以及法定税费,不得挪作他用。为此,“细则”特别引入了社会担保公司作为独立第三方,对开发商收取的商品房预售款实施监管。
济南市建委还要求,消费者在购买期房时,开发商应提供由专业担保公司出具的《商品房预售款使用责任担保书》。在预售款存入专用账户后,担保公司有权对预售款的使用额度和资金流向进行监管。
《财经》记者获得了一份彩石山庄预售款担保书。这份担保书由三联集团与济南置业担保、山东明基担保、山东中和担保共同签署,内容包括:在预售款监管期间,如出现开发商未按规定使用预售款,造成购房人损失的,购房人有权要求担保公司承担责任。这意味着,如果彩石山庄继续“烂尾”,担保公司就有责任向购房者退还数亿元的购房款。
按照济南市建委对担保公司资质的相关要求,只有注册资本不少于5000万元的担保公司,才有资格承接开发商预售款担保业务。为彩石山庄提供担保的三家公司中,济南置业担保的注册资金有3000万元,另外两家公司的注册资金分别为5000万元和8000万元。一些业主怀疑,这几家担保公司并不具备足够的偿付能力。
工商资料显示,济南置业担保成立于2004年6月,由济南市房产交易监理所、房屋产权登记中心、房地产市场综合服务中心、房屋测绘安全中心等七家单位联合发起成立。公司法人代表为姜玉光,此前曾在济南市房产交易监理所、房屋产权交易中心任职。
一位接近济南市建委的知情人士向《财经》记者透露,济南市建委目前正在和担保公司协商解决办法,“彩石山庄现在的情况,让担保公司也有些慌了。”
预售款监管漏洞
中国的房地产预售制度确立于1995年颁布的《城市房地產管理法》。其后,预售资金和银行贷款成为房地产开发最主要的资金来源。虽然《城市房地产管理法》规定了商品房预售必须“三证齐全”,但并未建立相应的监管机制,对违规行为也缺乏惩戒措施。在很多地方,“预售证”的硬性规定形同虚设,“一房二卖”、“重复按揭”、开发商挪用乃至卷走预售款的恶性事件层出不穷。
上述接近济南市建委的知情人士透露,2005年初,济南市建委曾对商品房预售款监管进行了多次省内外调研。最初,济南市建委曾计划成立一个五人监管中心。后因政府不是经济主体,无法承担无限责任,也不能建立赔偿机制而遭否决。最终,主管部门决定实施预售款担保制度,并制定了《商品房预售款监管实施细则》。
“济南模式”一度被看做商品房预售款监管市场化运作的创新,建设主管部门一度曾有意在全国推广。2007年9月,济南市建委主任田庄在接受当地媒体《齐鲁晚报》采访时曾表示,预售房款监管是一个全国性的难题,但是实施新办法后,济南市对房地产开发企业的商品房预售款监管达到了100%。
这100%覆盖的监管模式显然并未完全收到实效。济南地产界人士透露,除了彩石山庄,位于济南市槐荫区的槐苑欣城、经十路化工宾馆附近的一座商住楼,及天桥区一个楼盘,也存在着开发商挪用资金的违规情况,导致项目停工、业主无法入住。
“细则只能管住那些正规的、资金比较充裕的企业,小公司肯定要挪用,否则资金根本滚不动。”上述知情人士称。
在三联集团承诺的彩石山庄复工日期一拖再拖之后,担保公司曾对业主承诺,愿意负责把房子建成,达到“竣工验收标准”,但是不愿意承担开发商的其他一切责任。
业主们显然不愿接受这样的“半拉子”承诺。一方面,他们担心担保公司不负责其他配套设施的建设后,房子达不到“综合验收标准”;另一方面,三联集团已经把彩石山庄的土地抵押给了银行,即使房子建成,业主们也拿不到房产证。
“没有产权证的房子谁敢要?”一位业主反问道。
济南市建委办公室主任关学军向《财经》记者承认,济南市推行的预售款监管办法确实运行得不太理想。但是,他拒绝对三联集团彩石山庄事件发表看法。
目前,彩石山庄“烂尾”事件已经陷入“死结”——担保公司只肯出钱盖楼,不愿承担其他责任;业主为免后患更要求退钱,担保公司却没有足够的资金进行偿付。真正的解结人,只有挪用了预售款的三联集团,以及在监管中缺位的当地政府主管部门。
截至本刊发稿,三联集团仍未就业主维权事件作出公开回应。据三联集团内部人士透露,彩石山庄项目公司的员工已有半年未领到工资。■