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[摘 要] 几乎所有西方主流经济理论都坚持这样一种观点：在新房市场上，无论是自住房的购买，还是非自住房的购买都属于投资活动。正如曼昆所言：居住投资包括那些计划自己居住的人和计划向其他人出租住房的房东。然而不同房地产购买者在选择住房产品的过程中有其不同的心理特点, 而消费者心理对购买行为起着重要作用。本文首先概述了我国房地产市场发展现状，然后调查分析绍兴市本地区购房者基本特征、购房者购买力偏好和影响因素分析，对房产市场购买者调查研究，通过深入分析研究,人们可以更清析地了解房地产市场,从而规范房地产市场管理,促进房地产市场交易,引导购买者理性决策。
[关键词] 房地产 购买者 市场分析 影响分析
一、我国房地产市场发展环境及现状
当前从国家最高管理决策层到普通老百姓，最为关注最为心动的只能算是房价，国家三番五次的出台调控政策，却往往都是只有雷声没有雨点，所谓的调控也就成为人们所说的“空调”，然而对于居高不下的房价，究其原因是城市化过程中农村大量人口往城里迁移、高峰人口正值婚龄期等原因产生的刚性需求，还是通货膨胀环境下居民为了保值增值而产生的投资需求。目前国家为了解决这方面的问题出来两个对应政策，对于刚性需求，国家近日出台政策，2011年，中国全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，以此计算，2011年保障性安居工程投资或将达1.4万亿元人民币。而对于投资需求国家为了抑制炒房，明确规定：家庭购买住房二套以上，首付比例不低于50%，贷款利率上浮10%。为此可算是双管齐下，但是对于看空购买者所想，房价下跌20%甚至更多来说，靠调控政策出台导致房价下跌，看来只是预言者们的天方夜谭。2010年12月7日，中国社科院在京发布2011年《经济蓝皮书》指出，中央政府对房地产的调控成效显著，房价涨幅从2009年的25%，预计下降到2010年的15%。今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。目前我国85%的家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度远高于城乡居民收入的增长速度。
二、我国房地产市场分析
2008年因美国次贷危机为导火索的金融危机影响下，我国房价飞流直下，一度下降30%，甚至更多，然而随着我国四万亿投资计划刺激及房地产税收优惠政策的鼓励下，2009年我国房地产市场出现了一拨井喷式的增长，所有专家和学者乃至政府一致认为这是刚性需求的集中爆发，接下来2009-2010年,中国的房地产市场几乎成了以住房购买者为主导的市场,即满足购买者的需求，有投资也有居住消费。从不同角度分析,房地产市场分类有:①按性质分有商业房地产、居住房地产；②按价位分为高档、中档和低档；③按购买人群分为:适于老年人的老年公寓、青年人的中小户型、中年人的较大户型及高收入人群的高档住宅。
1.购房目的分析：在地区经济快速发展、地区房产快速上涨的财富神话故事及通货膨胀预期的驱使下，50%的房产购买者都有投资理财的想法，普遍都是待价而沽的心态，无论是商业房产还是居住房产，绍兴地区虽未能像北京、上海那样成群的以炒房为职业的团队，但是已购买房产再或租或售为目的的房产购买者已经是不在少数。20%房产购买者为有子女且子女正在上学,购房目的在于改善自己的居住环境或者学区划分,约30%的购买者属于刚性需求,他们购房为居住用房。
2.绍兴地区购买者的主要特征：1.1购买者年龄分析，购买者年龄段可分为:①30岁以下，大概占所有购买者的20%;②30岁-45岁,即中壮年高收入人群，大概占购买者的40%；③45岁以上,大约占全部消费者的40 %。绍兴房产购买者以中壮年及老年人为主。2.2购买力状况分析，总价:购买者能承受的购房主流总价在50万～100万之间，能承受的主流单价在6000元/m2～11000元/m2之间。约20%的高收入高产人群购买者能够接受相对更高的房价,20%的低龄购买者更倾向低的房价。面积:消费者普遍倾向的购房面积在90m2～130m2之间的中小户型，110-130的三室两厅住房最受青睐，普遍购买者习惯于一步到位式的购买居住用房，改善性住房往往是具有区位品位或其他目的性的房产。
3.绍兴购买者住宅选择偏好分析：3.1楼型偏好，30%的消费者愿意多层,35%的消费者能够接受小高层,35%的消费者倾向于高层。3.2户型与空间面积偏好，户型:较偏好两室类和三室类，本地区單户式的单身公寓不受青睐。20%的消费者较喜欢两室类,60%的消费者较喜欢三室类,喜欢四室及以上的跃层类的消费者占消费者数量20%左右。空间:比较偏好大卧室和大客厅，3.3付款方式上，目前的高房价及高通胀,消费者选择按揭贷款的付款方式远高于消费者选择一次性付款的比例，年轻购买者及投资性质购买者往往倾向于按揭支付，而年长购买者倾向于一次性支付。3.4城区偏好，绍兴老年购买者倾向于老城区及周边小区，年轻购买者及外来人口购买者倾向于新兴城区。
三、影响绍兴购买者购房选择的因素分析
1.房地产价格：房产价格是影响购买者购房的最主要因素,绍兴经济水平处于长三角地区中等水平,据市统计局的数据显示，2009年绍兴市城镇居民人均可支配收入26874元，同比增长9%。受此拉动，绍兴人买房买车及外出旅游的人越来越多。购买者购买能力不断上升,也不断推高绍兴市区的房产价格。但是随着现在房价的上涨,大部分消费者会考虑自己的实际承受能力,对于刚参加工作的大学毕业人员尤为明显,他们还没有丰厚的积蓄及稳定的可预期的高收入、完善的福利,价格考虑最多。投资性购买者也将考虑价格预期上涨空间及消费者购买能力等。
2.房产地段及环境：房产地段是房产价格的决定因素，地段对绍兴房产价格影响更为明显，位于老城区的二手旧房价格也是上万元，而位于新城区高新技术开发区的新高档房产价格也只能屈居8000-9000元大关知悉，究其原因老城区配套设施完善，教育资源及人文环境都要高于新城区，再则观念上认为只有老城区才是城市，新城区在许多购买者及潜在购买者的眼里是乡下、郊区。
3.房产产权、质量及手续问题：购买者购房要求是大产权,也就是人们常说的大红本。“大红本”“三证齐全”,其规定的产权可以上市交易、抵押贷款,产权人的产权因此就能得到保障。购买者无论是消费性用房还是投资性用房，购买选择中首选为三证齐全”，而民间所说的“小红本”或产权证书还未完全的房产普遍不受欢迎，如同一片区的房产，手续繁琐及质量稍差的安置房（拆迁安置后有年限限制才能取得房产）的价格将要比商品房价格低1/3以上。
总结,房地产市场以购买者为主导,即如果房地产市场价格合理,购买者有支付能力及购买动力并作出购买举动,那么房地产市场的交易才得以进行及完成。房地产的发展问题,无论是政府还是房地产企业,甚至于一些房产服务机构及投资者,总是打住房最终消费者的主意,不仅要用不同憧憬式或煽动式语言让住房消费者顺从地进入市场,而且要看其房地产产品的价格、质量以及环境等因素,要剖析消费者的消费心理，迎合消费者的需求。
参 考 文 献
1. 刘洪玉 郑思齐编著《城市与房地产经济学》中国建筑工业出版社 2007年09月出版
2. 王学发 编著《中国房地产市场的发展与城市住房消费》中国电力工业出版社2007年03月出版
3. 冯力 陈丽编著《房地产投资分析》化学工业出版社2010年06月出版■
[关键词] 房地产 购买者 市场分析 影响分析
一、我国房地产市场发展环境及现状
当前从国家最高管理决策层到普通老百姓，最为关注最为心动的只能算是房价，国家三番五次的出台调控政策，却往往都是只有雷声没有雨点，所谓的调控也就成为人们所说的“空调”，然而对于居高不下的房价，究其原因是城市化过程中农村大量人口往城里迁移、高峰人口正值婚龄期等原因产生的刚性需求，还是通货膨胀环境下居民为了保值增值而产生的投资需求。目前国家为了解决这方面的问题出来两个对应政策，对于刚性需求，国家近日出台政策，2011年，中国全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%，以此计算，2011年保障性安居工程投资或将达1.4万亿元人民币。而对于投资需求国家为了抑制炒房，明确规定：家庭购买住房二套以上，首付比例不低于50%，贷款利率上浮10%。为此可算是双管齐下，但是对于看空购买者所想，房价下跌20%甚至更多来说，靠调控政策出台导致房价下跌，看来只是预言者们的天方夜谭。2010年12月7日，中国社科院在京发布2011年《经济蓝皮书》指出，中央政府对房地产的调控成效显著，房价涨幅从2009年的25%，预计下降到2010年的15%。今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。目前我国85%的家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度远高于城乡居民收入的增长速度。
二、我国房地产市场分析
2008年因美国次贷危机为导火索的金融危机影响下，我国房价飞流直下，一度下降30%，甚至更多，然而随着我国四万亿投资计划刺激及房地产税收优惠政策的鼓励下，2009年我国房地产市场出现了一拨井喷式的增长，所有专家和学者乃至政府一致认为这是刚性需求的集中爆发，接下来2009-2010年,中国的房地产市场几乎成了以住房购买者为主导的市场,即满足购买者的需求，有投资也有居住消费。从不同角度分析,房地产市场分类有:①按性质分有商业房地产、居住房地产；②按价位分为高档、中档和低档；③按购买人群分为:适于老年人的老年公寓、青年人的中小户型、中年人的较大户型及高收入人群的高档住宅。
1.购房目的分析：在地区经济快速发展、地区房产快速上涨的财富神话故事及通货膨胀预期的驱使下，50%的房产购买者都有投资理财的想法，普遍都是待价而沽的心态，无论是商业房产还是居住房产，绍兴地区虽未能像北京、上海那样成群的以炒房为职业的团队，但是已购买房产再或租或售为目的的房产购买者已经是不在少数。20%房产购买者为有子女且子女正在上学,购房目的在于改善自己的居住环境或者学区划分,约30%的购买者属于刚性需求,他们购房为居住用房。
2.绍兴地区购买者的主要特征：1.1购买者年龄分析，购买者年龄段可分为:①30岁以下，大概占所有购买者的20%;②30岁-45岁,即中壮年高收入人群，大概占购买者的40%；③45岁以上,大约占全部消费者的40 %。绍兴房产购买者以中壮年及老年人为主。2.2购买力状况分析，总价:购买者能承受的购房主流总价在50万～100万之间，能承受的主流单价在6000元/m2～11000元/m2之间。约20%的高收入高产人群购买者能够接受相对更高的房价,20%的低龄购买者更倾向低的房价。面积:消费者普遍倾向的购房面积在90m2～130m2之间的中小户型，110-130的三室两厅住房最受青睐，普遍购买者习惯于一步到位式的购买居住用房，改善性住房往往是具有区位品位或其他目的性的房产。
3.绍兴购买者住宅选择偏好分析：3.1楼型偏好，30%的消费者愿意多层,35%的消费者能够接受小高层,35%的消费者倾向于高层。3.2户型与空间面积偏好，户型:较偏好两室类和三室类，本地区單户式的单身公寓不受青睐。20%的消费者较喜欢两室类,60%的消费者较喜欢三室类,喜欢四室及以上的跃层类的消费者占消费者数量20%左右。空间:比较偏好大卧室和大客厅，3.3付款方式上，目前的高房价及高通胀,消费者选择按揭贷款的付款方式远高于消费者选择一次性付款的比例，年轻购买者及投资性质购买者往往倾向于按揭支付，而年长购买者倾向于一次性支付。3.4城区偏好，绍兴老年购买者倾向于老城区及周边小区，年轻购买者及外来人口购买者倾向于新兴城区。
三、影响绍兴购买者购房选择的因素分析
1.房地产价格：房产价格是影响购买者购房的最主要因素,绍兴经济水平处于长三角地区中等水平,据市统计局的数据显示，2009年绍兴市城镇居民人均可支配收入26874元，同比增长9%。受此拉动，绍兴人买房买车及外出旅游的人越来越多。购买者购买能力不断上升,也不断推高绍兴市区的房产价格。但是随着现在房价的上涨,大部分消费者会考虑自己的实际承受能力,对于刚参加工作的大学毕业人员尤为明显,他们还没有丰厚的积蓄及稳定的可预期的高收入、完善的福利,价格考虑最多。投资性购买者也将考虑价格预期上涨空间及消费者购买能力等。
2.房产地段及环境：房产地段是房产价格的决定因素，地段对绍兴房产价格影响更为明显，位于老城区的二手旧房价格也是上万元，而位于新城区高新技术开发区的新高档房产价格也只能屈居8000-9000元大关知悉，究其原因老城区配套设施完善，教育资源及人文环境都要高于新城区，再则观念上认为只有老城区才是城市，新城区在许多购买者及潜在购买者的眼里是乡下、郊区。
3.房产产权、质量及手续问题：购买者购房要求是大产权,也就是人们常说的大红本。“大红本”“三证齐全”,其规定的产权可以上市交易、抵押贷款,产权人的产权因此就能得到保障。购买者无论是消费性用房还是投资性用房，购买选择中首选为三证齐全”，而民间所说的“小红本”或产权证书还未完全的房产普遍不受欢迎，如同一片区的房产，手续繁琐及质量稍差的安置房（拆迁安置后有年限限制才能取得房产）的价格将要比商品房价格低1/3以上。
总结,房地产市场以购买者为主导,即如果房地产市场价格合理,购买者有支付能力及购买动力并作出购买举动,那么房地产市场的交易才得以进行及完成。房地产的发展问题,无论是政府还是房地产企业,甚至于一些房产服务机构及投资者,总是打住房最终消费者的主意,不仅要用不同憧憬式或煽动式语言让住房消费者顺从地进入市场,而且要看其房地产产品的价格、质量以及环境等因素,要剖析消费者的消费心理，迎合消费者的需求。
参 考 文 献
1. 刘洪玉 郑思齐编著《城市与房地产经济学》中国建筑工业出版社 2007年09月出版
2. 王学发 编著《中国房地产市场的发展与城市住房消费》中国电力工业出版社2007年03月出版
3. 冯力 陈丽编著《房地产投资分析》化学工业出版社2010年06月出版■