在珠江三角洲的一些专业镇中,存在一些区位优越的区域,以"上厂下店"的形态存在,生产、生活功能混杂,曾经在经济社会发展过程中发挥了较大的积极作用,但同时也带来了城市环境、流动人口高度集聚、社会管理、消防安全和交通混乱等问题。随着周边地区城市建设及交通条件的改善,该区域的经济效益却未能随之得到发挥,相反成为城镇管理的"脏乱差地区",迫切需要进行更新改造。然而,在实施改造的过程中,需要尊重专业镇原有的产业基础,需要照顾到原有权属人的既得利益。因此需要创新规划方法和实施模式,以产业转型为切入点,探索切合实际的业态,使规划更加科学。需要探索政府、业主双方共赢的改造模式,使项目更加易操作、有复制性、低门槛、可盈利和政府投入较少。本文以全国牛仔服装名镇——广州市新塘镇的东坑片区更新改造为例,探索符合产业转型升级和建筑权属现状的更新改造模式,为类似城镇旧城区改造提供参考思路。