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[内容摘要]保障住房在很大程度上解决了中低收入群的居所问题，可是在后续管理方面，尤其是保障住房的物业管理天津市尚未形成一套成熟有效的管理和运营模式，本文通过调查天津市部分保障住房，发现存在物业收费相对较高、物业费收缴难以及物业服务不具有针对性等普遍问题，通过分析其原因提出了适合天津市保障住房物业管理模式的建议，以确保被保障人入住后安居，巩固保障住房建设的成果。
[关键词]保障住房；物业管理；物业收费
[Abstract] security housing to solve the accommodation problem of low-income groups in a large extent, but in the subsequent management, especially the protection of housing property management of Tianjin city has not yet formed a mature and effective management and operation pattern, through investigation of Tianjin city part of security housing, found property fee is relatively high, the property fee collection difficult and property services do not have to common problems and so on, through the analysis of the reasons put forward for Tianjin city housing property management model is proposed, in order to ensure the security of people in housing, consolidate the achievements of housing construction.
[keyword] security housing; property management; property charges
中圖分类号：F293.3文献标识码：A
天津市从上个世纪90 年代起就开始进行保障住房的建设，多年来推出了多种类型、多种层次的保障住房，为城市的中低收入群提供了适宜的居所，在很大程度上解决了他们的住房困难。保障住房是我国住房供应体系中较具特殊性的住宅类型，目前，天津市政府提供的多层次保障住房体系包括限价商品房、廉租房、公共租赁住房、经济适用房等四种主要类型。作为具有社会保障性质的保障住房，需要做好后续管理工作，其中最重要的一环是做好保障住房的物业管理工作。
保障住房物业管理的现状和特点
物业管理是房地产管理体系中的重要一环，是房地产行业市场化和房屋商品化的必然产物。物业管理水平是否符合标准直接关系到业主生活质量，房地产经济效益和城市综合管理水平。但是，物业管理也是当前社会管理的难点问题：一方面，业主抱怨物业服务不好、收费高；另一方面，物业管理公司抱怨物业收费偏低、收缴困难，企业亏损严重。
相对于普通商品房而言，保障住房的物业管理难度更大，其根本原因在于保障住房与普通商品房的基本属性存在明显差异。普通商品房具有完全商品属性，与完全市场化运作的物业服务模式是相互匹配的。与之对应，保障住房本身并不具有完全意义上的商品属性，更多体现了社会保障的公益属性。因此，保障住房福利保障性质与完全市场化的物业服务之间存在不匹配的问题是在所难免的。
保障住房物业管理中存在的问题
（一）保障住房物业收费相对较高，物业费收缴困难
保障住房与物业管理属性差异使得物业管理公司与被保障人供需双方在服务价格预期上产生矛盾。
物业管理公司是自主经营、自负盈亏的法人，并非公益性社会组织，在定价时要充分考虑其生存、盈利与发展的需求。通过实地和电话调查对天津市6个限价商品房和4个公共租赁住房小区的物业管理费水平进行了调查，结果发现在被调查的10个保障住房中物业管理费最高的为每月1.85元/平方米，最低的为1.00元/平方米，价格水平与周边普通商品房基本相当，甚至有的还要略高一些。以地处西区开发区附近的限价商品房项目“渤海天易园”为例，其每月的物业管理费在1.85元/平方米。而在与其毗邻的梅江居住区中，“天澜园”的物业管理费约为2元/平方米，“半岛豪庭”为2.20元/平方米，而“万科水晶城”仅为1.50元/平方米。再以公共租赁住房项目“秋丽家园”为例，其物业管理费每月为1.30元/平方米，而同处于津滨大道的商品房小区“第六大道”的物业管理费仅为0.9元/平方米。
而相对于普通商品房而言，保障住房承租人或购买人的收入水平和支付能力相对有限，对于物业服务的支付能力和支付意愿一般也低于普通商品房购买人，因此，对于相对较高的物业费用难于承担，这直接导致物业管理公司收缴物业费用困难的问题。
（二）保障住房物业服务标准不具针对性，与普通商品房物业服务标准并无差异
天津市虽然制定了保障住房的建设标准，却没完全制定保障住房的物业服务标准。从保障住房建设的初衷，以及从建筑面积、户型设计、使用功能等方面的安排来看，从国家到天津市对于保障住房都有明确的定位，简言之，就是为了解决城市中低收入家庭的住房困难，是为了满足困难家庭的基本住房需求。对此问题，不论是政策制定者，还是保障房住户，或者社会各界都应当有清醒的认识。既然如此，对于保障住房物业服务标准就应当有准确的定位，而非目前的与普通商品房物业服务标准无差异。目前的保障住房住户和有些社会媒体，缺乏对于物业管理行业的基本了解，只知挑剔物业服务的标准和个别问题，而忽视了住户是以超低限度的租金和物业服务费而享受了并不算低标准的物业服务这一现实。如果完全以从住户手中收取的租金和物业服务费而提供物业服务的话，再懂经营的企业也会亏损。
三、保障住房物业管理模式建议
总体来说，政府要主导保障住房物业管理方向，加强住房社会保障效果。尽管各地保障住房物业管理模式和运行机制各异，但体现政府实施社会救济和保障，确保保障住房的保障效果和可持续发展，是必须坚持的方向。
（一）政府需要对物业管理提供财政补贴
现有保障住房不能简单通过降低物业管理收费的方法解决物业收费高的问题。因为，物业管理公司并非公益性社会组织，其自身存在生存、盈利与发展的需求。单纯通过降低物业管理费方法，很可能会使得其经营难以为继，最终将导致物业管理公司退出，反过来也会影响保障住房的后续管理。
因此，政府对物业管理公司进行适当补贴是一个较为有效的解决方法。保障住房物业管理财政补贴在形式上虽然表现为政府对物业管理公司的补贴，但其实质应该始终围绕政府对低收入者的补贴。因而，补贴金额应与被保障对象的具体收入经济状况挂钩。既不能遗漏保障对象，也不能让不该享受政府补贴的人钻空子。同时，凡是承接保障住房项目的物业服务企业应考虑部分或全部减免相关税费，以降低物业管理公司经营成本，提高企业参与保障住房项目管理的积极性。
此外，对于保障住房的物业管理，政府可考虑组建专门的物业服务公司，而不是全部交由完全市场化的物业服务公司来管理。但这种方式可能存在的最大弊病就在于软预算约束，如果该类公司经营管理不善，政府不能像对待市场化公司那样对其予以重新筛选，政府组建这类公司的财政资金可能收不到预期效果，反而可能成为沉重的包袱，也可能走回计划经济房管所体制的老路。
（二） 制定针对保障住房小区的专项物业管理法规
我国现行的《物业管理条例》主要是针对普通商品住房小区，保障住房的产权性质和物业管理内容等方面与《物业管理条例》的规定存在差异，完全套用规制背景不同的规定必然会产生许多问题，因此，应编制专门针对政府建设的保障住房小区的物业管理法规。该法规应对保障住房小区物业管理相关的议事、决策机构（如业委会）的产生、运作进行规范，明确小区物业管理服务的内容、质量标准，对物业管理公司的选聘、续聘等工作作出规定，对社区服务、文化建设等方面作出安排。
（三） 政府主导建立物业管理监督机构，实现权力制衡
改变单纯由物业管理公司的经营管理模式，由政府主导积极吸纳承租户参与到具体的物业服务工作中去，还要吸纳承租户参与进入保障住房小区管理机构，形成业委会。这样做的目的，就是充分发挥承租户在物业管理中的积极作用。保障住房小区管理机构可以由以下单位或人员组成：住房保障部门、街道乡镇、社区居委会、产权单位、承租户代表。在集中建设的保障住房小区，其管理机构为小区物业管理事务的权力机构，决定物业管理事项。属于配建在其他类型房屋的保障住房小区，其管理机构为保障住房住户的代表机构，在形成团体意见和建议后，通过产权单位行使物业管理相关权利。
1.设立制衡机制，规范和约束物业管理机构运作
目前保障住房物业管理中存在的一个突出问题是政府、业委会在小区物业管理上责权不对等：前者责任大而权力少，后者被赋予了过多的权力，但缺乏相应的制衡机制。在一些社区，公器私用，业委会成了一小部分人谋取私利的工具，严重扰乱了管理秩序，滋生贪腐。因此，有必要从制度层面对业委会的成立和运作进行规范，发挥制衡的效果。在现有法律框架内，进行社会管理机制创新和改良，增强政府的话语权，依法规范相关主体的运作。
2.创设监督机构——保障住房小区物业管理监督委员会
規模大、业权分散、管理难度高的小区可成立物业管理监督委员会规范各项管理工作。监督委员会的设立与所在小区是否成立了业委会没有必然联系，但其工作职责视小区是否成立业委会而有很大差异。对一些新建的、以租赁为主的保障住房小区，或者在一些尚未成立业委会的旧有保障住房小区，监督委员会发挥议事、协调、沟通进和决策等重要职能。对已经成立了业委会的保障住房小区，监督委员会则独立于业委会，对其换届选举进行指导，对其运作实施监督。除此以外，监督委员会还定期开会商议保障住房小区中的各类问题，发现不良现象的苗头，则及早作出妥善处理，防微杜渐；明确纠纷调解处理的主管部门或主要责任方，协调各自工作范围和具体纠纷调解中的分工，实现各方的协调、互补与联通互动。
参考文献：
[1]金康．关于保障房物业管理财政补贴机制的设想[J]．中国房地产，2010（8）：77-78．
[2]Adam Simning, Edwin van Wijngaarden, Yeates Conwell．Anxiety，mood，and substance use disorders in United States African-American public housing residents[J]．Soc Psychiatry Psychiatr Epidemiol．2011，46：983–992．
[3]谭建辉.保障性住房小区物业管理实证研究——以广东X 小区为例[J].工程管理学报，2012，26（2）：94-99.
[关键词]保障住房；物业管理；物业收费
[Abstract] security housing to solve the accommodation problem of low-income groups in a large extent, but in the subsequent management, especially the protection of housing property management of Tianjin city has not yet formed a mature and effective management and operation pattern, through investigation of Tianjin city part of security housing, found property fee is relatively high, the property fee collection difficult and property services do not have to common problems and so on, through the analysis of the reasons put forward for Tianjin city housing property management model is proposed, in order to ensure the security of people in housing, consolidate the achievements of housing construction.
[keyword] security housing; property management; property charges
中圖分类号：F293.3文献标识码：A
天津市从上个世纪90 年代起就开始进行保障住房的建设，多年来推出了多种类型、多种层次的保障住房，为城市的中低收入群提供了适宜的居所，在很大程度上解决了他们的住房困难。保障住房是我国住房供应体系中较具特殊性的住宅类型，目前，天津市政府提供的多层次保障住房体系包括限价商品房、廉租房、公共租赁住房、经济适用房等四种主要类型。作为具有社会保障性质的保障住房，需要做好后续管理工作，其中最重要的一环是做好保障住房的物业管理工作。
保障住房物业管理的现状和特点
物业管理是房地产管理体系中的重要一环，是房地产行业市场化和房屋商品化的必然产物。物业管理水平是否符合标准直接关系到业主生活质量，房地产经济效益和城市综合管理水平。但是，物业管理也是当前社会管理的难点问题：一方面，业主抱怨物业服务不好、收费高；另一方面，物业管理公司抱怨物业收费偏低、收缴困难，企业亏损严重。
相对于普通商品房而言，保障住房的物业管理难度更大，其根本原因在于保障住房与普通商品房的基本属性存在明显差异。普通商品房具有完全商品属性，与完全市场化运作的物业服务模式是相互匹配的。与之对应，保障住房本身并不具有完全意义上的商品属性，更多体现了社会保障的公益属性。因此，保障住房福利保障性质与完全市场化的物业服务之间存在不匹配的问题是在所难免的。
保障住房物业管理中存在的问题
（一）保障住房物业收费相对较高，物业费收缴困难
保障住房与物业管理属性差异使得物业管理公司与被保障人供需双方在服务价格预期上产生矛盾。
物业管理公司是自主经营、自负盈亏的法人，并非公益性社会组织，在定价时要充分考虑其生存、盈利与发展的需求。通过实地和电话调查对天津市6个限价商品房和4个公共租赁住房小区的物业管理费水平进行了调查，结果发现在被调查的10个保障住房中物业管理费最高的为每月1.85元/平方米，最低的为1.00元/平方米，价格水平与周边普通商品房基本相当，甚至有的还要略高一些。以地处西区开发区附近的限价商品房项目“渤海天易园”为例，其每月的物业管理费在1.85元/平方米。而在与其毗邻的梅江居住区中，“天澜园”的物业管理费约为2元/平方米，“半岛豪庭”为2.20元/平方米，而“万科水晶城”仅为1.50元/平方米。再以公共租赁住房项目“秋丽家园”为例，其物业管理费每月为1.30元/平方米，而同处于津滨大道的商品房小区“第六大道”的物业管理费仅为0.9元/平方米。
而相对于普通商品房而言，保障住房承租人或购买人的收入水平和支付能力相对有限，对于物业服务的支付能力和支付意愿一般也低于普通商品房购买人，因此，对于相对较高的物业费用难于承担，这直接导致物业管理公司收缴物业费用困难的问题。
（二）保障住房物业服务标准不具针对性，与普通商品房物业服务标准并无差异
天津市虽然制定了保障住房的建设标准，却没完全制定保障住房的物业服务标准。从保障住房建设的初衷，以及从建筑面积、户型设计、使用功能等方面的安排来看，从国家到天津市对于保障住房都有明确的定位，简言之，就是为了解决城市中低收入家庭的住房困难，是为了满足困难家庭的基本住房需求。对此问题，不论是政策制定者，还是保障房住户，或者社会各界都应当有清醒的认识。既然如此，对于保障住房物业服务标准就应当有准确的定位，而非目前的与普通商品房物业服务标准无差异。目前的保障住房住户和有些社会媒体，缺乏对于物业管理行业的基本了解，只知挑剔物业服务的标准和个别问题，而忽视了住户是以超低限度的租金和物业服务费而享受了并不算低标准的物业服务这一现实。如果完全以从住户手中收取的租金和物业服务费而提供物业服务的话，再懂经营的企业也会亏损。
三、保障住房物业管理模式建议
总体来说，政府要主导保障住房物业管理方向，加强住房社会保障效果。尽管各地保障住房物业管理模式和运行机制各异，但体现政府实施社会救济和保障，确保保障住房的保障效果和可持续发展，是必须坚持的方向。
（一）政府需要对物业管理提供财政补贴
现有保障住房不能简单通过降低物业管理收费的方法解决物业收费高的问题。因为，物业管理公司并非公益性社会组织，其自身存在生存、盈利与发展的需求。单纯通过降低物业管理费方法，很可能会使得其经营难以为继，最终将导致物业管理公司退出，反过来也会影响保障住房的后续管理。
因此，政府对物业管理公司进行适当补贴是一个较为有效的解决方法。保障住房物业管理财政补贴在形式上虽然表现为政府对物业管理公司的补贴，但其实质应该始终围绕政府对低收入者的补贴。因而，补贴金额应与被保障对象的具体收入经济状况挂钩。既不能遗漏保障对象，也不能让不该享受政府补贴的人钻空子。同时，凡是承接保障住房项目的物业服务企业应考虑部分或全部减免相关税费，以降低物业管理公司经营成本，提高企业参与保障住房项目管理的积极性。
此外，对于保障住房的物业管理，政府可考虑组建专门的物业服务公司，而不是全部交由完全市场化的物业服务公司来管理。但这种方式可能存在的最大弊病就在于软预算约束，如果该类公司经营管理不善，政府不能像对待市场化公司那样对其予以重新筛选，政府组建这类公司的财政资金可能收不到预期效果，反而可能成为沉重的包袱，也可能走回计划经济房管所体制的老路。
（二） 制定针对保障住房小区的专项物业管理法规
我国现行的《物业管理条例》主要是针对普通商品住房小区，保障住房的产权性质和物业管理内容等方面与《物业管理条例》的规定存在差异，完全套用规制背景不同的规定必然会产生许多问题，因此，应编制专门针对政府建设的保障住房小区的物业管理法规。该法规应对保障住房小区物业管理相关的议事、决策机构（如业委会）的产生、运作进行规范，明确小区物业管理服务的内容、质量标准，对物业管理公司的选聘、续聘等工作作出规定，对社区服务、文化建设等方面作出安排。
（三） 政府主导建立物业管理监督机构，实现权力制衡
改变单纯由物业管理公司的经营管理模式，由政府主导积极吸纳承租户参与到具体的物业服务工作中去，还要吸纳承租户参与进入保障住房小区管理机构，形成业委会。这样做的目的，就是充分发挥承租户在物业管理中的积极作用。保障住房小区管理机构可以由以下单位或人员组成：住房保障部门、街道乡镇、社区居委会、产权单位、承租户代表。在集中建设的保障住房小区，其管理机构为小区物业管理事务的权力机构，决定物业管理事项。属于配建在其他类型房屋的保障住房小区，其管理机构为保障住房住户的代表机构，在形成团体意见和建议后，通过产权单位行使物业管理相关权利。
1.设立制衡机制，规范和约束物业管理机构运作
目前保障住房物业管理中存在的一个突出问题是政府、业委会在小区物业管理上责权不对等：前者责任大而权力少，后者被赋予了过多的权力，但缺乏相应的制衡机制。在一些社区，公器私用，业委会成了一小部分人谋取私利的工具，严重扰乱了管理秩序，滋生贪腐。因此，有必要从制度层面对业委会的成立和运作进行规范，发挥制衡的效果。在现有法律框架内，进行社会管理机制创新和改良，增强政府的话语权，依法规范相关主体的运作。
2.创设监督机构——保障住房小区物业管理监督委员会
規模大、业权分散、管理难度高的小区可成立物业管理监督委员会规范各项管理工作。监督委员会的设立与所在小区是否成立了业委会没有必然联系，但其工作职责视小区是否成立业委会而有很大差异。对一些新建的、以租赁为主的保障住房小区，或者在一些尚未成立业委会的旧有保障住房小区，监督委员会发挥议事、协调、沟通进和决策等重要职能。对已经成立了业委会的保障住房小区，监督委员会则独立于业委会，对其换届选举进行指导，对其运作实施监督。除此以外，监督委员会还定期开会商议保障住房小区中的各类问题，发现不良现象的苗头，则及早作出妥善处理，防微杜渐；明确纠纷调解处理的主管部门或主要责任方，协调各自工作范围和具体纠纷调解中的分工，实现各方的协调、互补与联通互动。
参考文献：
[1]金康．关于保障房物业管理财政补贴机制的设想[J]．中国房地产，2010（8）：77-78．
[2]Adam Simning, Edwin van Wijngaarden, Yeates Conwell．Anxiety，mood，and substance use disorders in United States African-American public housing residents[J]．Soc Psychiatry Psychiatr Epidemiol．2011，46：983–992．
[3]谭建辉.保障性住房小区物业管理实证研究——以广东X 小区为例[J].工程管理学报，2012，26（2）：94-99.