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[摘 要]房地产企业是资金密集型的高风险企业，内部控制作为企业管理的重要内容，有利于提高企业管理水平，优化企业资金效益，促进企业效率提高。文章就房地产企业内部控制必要性进行分析，讨论我国房地产企业内部控制现状，并提出加强房地产企业内部控制的措施和建议。
[关键词]房地产；企业；内部控制
一、加强房地产企业内部控制必要性
房地产企业作为国家的重要产业，对于我国国民经济发展有着举足轻重的影响。除了数量众多的特点外，房地产企业占用资金巨大，经济影响力较广，成为我国国民经济的重要晴雨表。只有房地产企业稳定发展，才能带动其他产业稳步发展，创造社会财富。除带动经济外，房地产公司特别是承担国家保障房建设的房地产公司，还担负了保障人民群众安居的重要使命。因此，更加需要提高企业内部控制水平，加强企业管理，降低企业经营成本，提高企业资金使用效率，促进企业又好又快发展。
（一）有效的内部控制可抵御外部环境影响带来的风险
通常情况下，房地产企业除受外部经济环境影响外，经营情况还受国家政治形势和政策环境影响。随着国家对房地产行业的调控加强，通过价值规律和经济杠杆作用不断调节房地产行业以达到供需平衡。再加上越来越严格的政策环境、紧张的融资环境以及人们对房地产开发品质要求愈加提高，房地产企业面临着更大的压力，项目成本不断增加。
（二）行业特点需要加强内部控制建设
房地产行业本身的经营特点，需要加强企业内部控制。由于房地产开发周期较长，需要资金占用量大，周转缓慢、周转期长，同时在生产经营中，房地产企业在财务关系方面涉及的单位较多，主要包括投资者、承包单位、勘察单位、设计单位、被拆迁单位、建筑材料供应单位等，在企业管理方面，还要牵扯到工商、税务等政府机关。另外，由于房地产企业收入确认较为复杂，企业开发成本与销售收入不配比等情况的存在，导致企业内部控制不易实现，信息沟通并不顺畅。因此，为企业建立有效的控制机制，加强企业内部控制，提高企业经营管理水平，是房地产企业势在必行的趋势。
（三）建立现代企业制度需要加强内部控制
内部控制制度是现代企业制度最为重要、关键的组成部分，也是企业加强管理的重要手段。房地产企业作为国民经济的重要组成部分，要实现房地产企业本身的健康持续发展、带动国民经济健康稳定发展，更需要建立现代企业制度。房地产企业要建立现代企业制度，首先需要建立内部控制制度，形成有机的内控制度体系，有效整合岗位责任制度、报告制度、内部审计制度，增加企业的内部监督管理控制能力，才能有效开展企业经济活动，促进企业效益提高，保证经营目标实现。
二、我国房地产企业内部控制现状分析
（一）决策机制设计不够健全
由于受到传统管理思想的影响，部分房地产企业内部机构设计并不合理，组织架构松散，决策机制也不够完善，故在进行决策时无法起到科学决策的作用。例如：在进行土地收购、制订项目开发计划等重要决策时，部分企业无法按照有效的组织权限和科学的流程进行可行性分析，实现集体决策审批和联签制度，最终决策往往取决于企业领导个人意见。
（二）岗位和职责设置不够科学
按照内部控制制度的要求，在岗位设置上，部分重要岗位需要体现职责分离或者互相制约原则。但是在部分房地产企业中，为了节省人工成本，有的企业在岗位设置上实行一人多岗或一岗多职，在重要岗位职责的设置上无法形成有效的内部牵制。部分企业管理者和业务经办人员、财会人员岗位设置不合理，导致与企业外部相关人员进行勾结，收受贿赂或者非法侵占企业资金，造成不良后果。
（三）内控制度执行不够严格
部分房地产企业已经制订了包括货币资金管理、成本控制、企业投资管理、招投标管理、资产管理等内容的内部控制制度，但是在执行上仍不够严格。有的企业有章不循，使内部控制制度流于形式；有的企业在执行内部控制制度时，缺乏相应的奖励和处罚措施，激励机制不够完善，使得企业员工在执行内控制度时积极性不高，执行效果大打折扣；有的企业内部控制监督机制不够健全，没有设立专业的内部审计机构或者部门，无法有效地对内控制度的执行效果进行监督。
三、房地产企业完善内部控制的对策
（一）提高内部控制重视程度，明确内部控制目标
1.提高内部控制重视程度。内部控制在公司治理结构中担当的是内部管理监控系统的角色，是有利于企业管理者实现企业经营管理目标、完成目标管理的一种手段。一个有较强控制意识的组织通常意味着能较好地控制环境。在房地产企业传统的管理思维中，各级管理者及相关职能部门的存在，客观上的“监控”也是存在的，但“控制文化”却并没有形成。因此，要保证房地产企业的各项业务活动都能“受控”，也就是保证内部控制的有效实施，形成一种控制文化是非常必要的。房地产企业的管理者及相关人员要认识到内部控制是公司治理的重要组成部分，要养成一切工作行为与业务活动都必须在内部控制框架下办事的习惯。
2.明确内部控制的目标。国际审计师协会的《内部审计标准说明》明确指出了内部控制的五个目标：一是资料的可靠性和完整性，二是对政策、计划、程序、法律和规定的遵守，三是对资产的保护，四是经济和有效地使用资源，五是完成所制定的经营或计划中的任务和目标。只有做到目标明确，内部控制才能有的放矢。具体到房地产企业来说，就是要做到销售控制、授权批准控制、成本核算控制、日常费用控制等，并引入全面预算管理系统或成本管理系统来辅助内部控制的实施。
3.根据国家主管部门的规定完善内部控制体系。企业应依据财政部等部委颁布的《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制配套指引》、《企业财务通则》等规范性文件，制定适合本企业业务特点和管理要求的内部控制制度。
（二）明确内部控制的关键环节，强调企业效益
企业要立足于防范与规避经营风险和财务风险的角度出发，对于可能存在风险的关键控制点制定并严格执行内部控制，如货币资金控制、购销控制、费用控制及资产控制、成本盘点控制等。具体包括：完善会计系统的建立，具体真实记录各项收入和建设成本费用；设立有效的控制活动，健全强化合理的会计政策和控制制度；完善房地产企业的治理结构，进一步强化决策机制。例如：在开发资金的支付方面，需要各部门从合同的初始阶段入手，符合项目整体现金流计划与成本规划，并结合相关的工程进度手续，在监理工程师与项目工程师签字同意，方可进入相关付款流程。此外，企业还应当加强对内部控制执行情况的监督与评审，重点关注内部控制的效益，健全监控体系，对于建设目标和实施进度加强控管，实行有效监督，确保建设项目顺利实施，帮助企业完成既定经营目标。
（三）形成基于全局观的内部控制体系
房地产企业的行政、财务、工程、成本等部门要加强沟通与配合，树立全局观念，以促进企业经济效益的实现为出发点建立和完善内部控制体系。在设计与实施内部控制体系时，开发商应根据企业实际情况与业务发展规划进行分析，按照成本效益原则、有利于工作开展原则、有利于资源合理分配原则、有利于控制风险的原则进行内部控制设计与执行。在当前市场行情走低的时期，内部控制可做出相应调整，譬如可以对于暖场等小额营销费用的审批流程进行简化，额度相应放宽，以利于营销部门随机应变，根据市场情况采取有效的促销手段。此外，房地产企业可以把内部控制思想融入到企业文化中，通过企业文化来增强员工的控制意识。
四、结论
房地产企业是房地产建设开发项目的投资者和开发主体，企业管理涉及资金投入及管理、项目监管等多方面的因素，除此之外，企业还需要面临经济环境和政策调控等各方面导致的经营风险。因此，加强内部控制，提高企业管理水平尤为重要。要不断加强房地产企业的内部控制，建立完善的内部控制机制，明确内部控制的关键点，突出内部控制效益性，以满足企业自身管理需求来面对市场的风险和挑战，不断促进企业持续、快速、健康发展。
[参考文献]
[1]张国新.论完善房地产企业内部控制应采取的措施[J].现代商业. 2010（05）.
[2]郑庆丽.房地产企业财务管理工作浅析[J].财经界（学术版），2010（08）.
[3]梁红.关于房地产企业财务内控制度的几点思考[J].中国乡镇企业会计. 2010（12）
[4]中华人民共和国财政部.企业内部控制规范[M].中国财政经济出版社，2010—4—1.
[作者简介]梁欢（1971—），女，广西梧州人，广西省梧州市保障住房投资有限公司财务部，会计师。
[关键词]房地产；企业；内部控制
一、加强房地产企业内部控制必要性
房地产企业作为国家的重要产业，对于我国国民经济发展有着举足轻重的影响。除了数量众多的特点外，房地产企业占用资金巨大，经济影响力较广，成为我国国民经济的重要晴雨表。只有房地产企业稳定发展，才能带动其他产业稳步发展，创造社会财富。除带动经济外，房地产公司特别是承担国家保障房建设的房地产公司，还担负了保障人民群众安居的重要使命。因此，更加需要提高企业内部控制水平，加强企业管理，降低企业经营成本，提高企业资金使用效率，促进企业又好又快发展。
（一）有效的内部控制可抵御外部环境影响带来的风险
通常情况下，房地产企业除受外部经济环境影响外，经营情况还受国家政治形势和政策环境影响。随着国家对房地产行业的调控加强，通过价值规律和经济杠杆作用不断调节房地产行业以达到供需平衡。再加上越来越严格的政策环境、紧张的融资环境以及人们对房地产开发品质要求愈加提高，房地产企业面临着更大的压力，项目成本不断增加。
（二）行业特点需要加强内部控制建设
房地产行业本身的经营特点，需要加强企业内部控制。由于房地产开发周期较长，需要资金占用量大，周转缓慢、周转期长，同时在生产经营中，房地产企业在财务关系方面涉及的单位较多，主要包括投资者、承包单位、勘察单位、设计单位、被拆迁单位、建筑材料供应单位等，在企业管理方面，还要牵扯到工商、税务等政府机关。另外，由于房地产企业收入确认较为复杂，企业开发成本与销售收入不配比等情况的存在，导致企业内部控制不易实现，信息沟通并不顺畅。因此，为企业建立有效的控制机制，加强企业内部控制，提高企业经营管理水平，是房地产企业势在必行的趋势。
（三）建立现代企业制度需要加强内部控制
内部控制制度是现代企业制度最为重要、关键的组成部分，也是企业加强管理的重要手段。房地产企业作为国民经济的重要组成部分，要实现房地产企业本身的健康持续发展、带动国民经济健康稳定发展，更需要建立现代企业制度。房地产企业要建立现代企业制度，首先需要建立内部控制制度，形成有机的内控制度体系，有效整合岗位责任制度、报告制度、内部审计制度，增加企业的内部监督管理控制能力，才能有效开展企业经济活动，促进企业效益提高，保证经营目标实现。
二、我国房地产企业内部控制现状分析
（一）决策机制设计不够健全
由于受到传统管理思想的影响，部分房地产企业内部机构设计并不合理，组织架构松散，决策机制也不够完善，故在进行决策时无法起到科学决策的作用。例如：在进行土地收购、制订项目开发计划等重要决策时，部分企业无法按照有效的组织权限和科学的流程进行可行性分析，实现集体决策审批和联签制度，最终决策往往取决于企业领导个人意见。
（二）岗位和职责设置不够科学
按照内部控制制度的要求，在岗位设置上，部分重要岗位需要体现职责分离或者互相制约原则。但是在部分房地产企业中，为了节省人工成本，有的企业在岗位设置上实行一人多岗或一岗多职，在重要岗位职责的设置上无法形成有效的内部牵制。部分企业管理者和业务经办人员、财会人员岗位设置不合理，导致与企业外部相关人员进行勾结，收受贿赂或者非法侵占企业资金，造成不良后果。
（三）内控制度执行不够严格
部分房地产企业已经制订了包括货币资金管理、成本控制、企业投资管理、招投标管理、资产管理等内容的内部控制制度，但是在执行上仍不够严格。有的企业有章不循，使内部控制制度流于形式；有的企业在执行内部控制制度时，缺乏相应的奖励和处罚措施，激励机制不够完善，使得企业员工在执行内控制度时积极性不高，执行效果大打折扣；有的企业内部控制监督机制不够健全，没有设立专业的内部审计机构或者部门，无法有效地对内控制度的执行效果进行监督。
三、房地产企业完善内部控制的对策
（一）提高内部控制重视程度，明确内部控制目标
1.提高内部控制重视程度。内部控制在公司治理结构中担当的是内部管理监控系统的角色，是有利于企业管理者实现企业经营管理目标、完成目标管理的一种手段。一个有较强控制意识的组织通常意味着能较好地控制环境。在房地产企业传统的管理思维中，各级管理者及相关职能部门的存在，客观上的“监控”也是存在的，但“控制文化”却并没有形成。因此，要保证房地产企业的各项业务活动都能“受控”，也就是保证内部控制的有效实施，形成一种控制文化是非常必要的。房地产企业的管理者及相关人员要认识到内部控制是公司治理的重要组成部分，要养成一切工作行为与业务活动都必须在内部控制框架下办事的习惯。
2.明确内部控制的目标。国际审计师协会的《内部审计标准说明》明确指出了内部控制的五个目标：一是资料的可靠性和完整性，二是对政策、计划、程序、法律和规定的遵守，三是对资产的保护，四是经济和有效地使用资源，五是完成所制定的经营或计划中的任务和目标。只有做到目标明确，内部控制才能有的放矢。具体到房地产企业来说，就是要做到销售控制、授权批准控制、成本核算控制、日常费用控制等，并引入全面预算管理系统或成本管理系统来辅助内部控制的实施。
3.根据国家主管部门的规定完善内部控制体系。企业应依据财政部等部委颁布的《企业内部控制基本规范》、《企业内部控制配套指引》、《企业财务通则》等规范性文件，制定适合本企业业务特点和管理要求的内部控制制度。
（二）明确内部控制的关键环节，强调企业效益
企业要立足于防范与规避经营风险和财务风险的角度出发，对于可能存在风险的关键控制点制定并严格执行内部控制，如货币资金控制、购销控制、费用控制及资产控制、成本盘点控制等。具体包括：完善会计系统的建立，具体真实记录各项收入和建设成本费用；设立有效的控制活动，健全强化合理的会计政策和控制制度；完善房地产企业的治理结构，进一步强化决策机制。例如：在开发资金的支付方面，需要各部门从合同的初始阶段入手，符合项目整体现金流计划与成本规划，并结合相关的工程进度手续，在监理工程师与项目工程师签字同意，方可进入相关付款流程。此外，企业还应当加强对内部控制执行情况的监督与评审，重点关注内部控制的效益，健全监控体系，对于建设目标和实施进度加强控管，实行有效监督，确保建设项目顺利实施，帮助企业完成既定经营目标。
（三）形成基于全局观的内部控制体系
房地产企业的行政、财务、工程、成本等部门要加强沟通与配合，树立全局观念，以促进企业经济效益的实现为出发点建立和完善内部控制体系。在设计与实施内部控制体系时，开发商应根据企业实际情况与业务发展规划进行分析，按照成本效益原则、有利于工作开展原则、有利于资源合理分配原则、有利于控制风险的原则进行内部控制设计与执行。在当前市场行情走低的时期，内部控制可做出相应调整，譬如可以对于暖场等小额营销费用的审批流程进行简化，额度相应放宽，以利于营销部门随机应变，根据市场情况采取有效的促销手段。此外，房地产企业可以把内部控制思想融入到企业文化中，通过企业文化来增强员工的控制意识。
四、结论
房地产企业是房地产建设开发项目的投资者和开发主体，企业管理涉及资金投入及管理、项目监管等多方面的因素，除此之外，企业还需要面临经济环境和政策调控等各方面导致的经营风险。因此，加强内部控制，提高企业管理水平尤为重要。要不断加强房地产企业的内部控制，建立完善的内部控制机制，明确内部控制的关键点，突出内部控制效益性，以满足企业自身管理需求来面对市场的风险和挑战，不断促进企业持续、快速、健康发展。
[参考文献]
[1]张国新.论完善房地产企业内部控制应采取的措施[J].现代商业. 2010（05）.
[2]郑庆丽.房地产企业财务管理工作浅析[J].财经界（学术版），2010（08）.
[3]梁红.关于房地产企业财务内控制度的几点思考[J].中国乡镇企业会计. 2010（12）
[4]中华人民共和国财政部.企业内部控制规范[M].中国财政经济出版社，2010—4—1.
[作者简介]梁欢（1971—），女，广西梧州人，广西省梧州市保障住房投资有限公司财务部，会计师。