论文部分内容阅读
全国政协委员、享受国务院特殊津贴专家、中国建筑工程总公司学术委员会主席陈祥福在今年全国两会上关于通过“政府回购”。“增加第二套住房持有成本”等手段实现“一户一房”制的提案，引起社会广泛地争议与质疑。
本期，《楼市》特邀中国社会科学院城市经济专家刘维新教授、北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新博士、我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖先生、北京世联顾问机构副总经理王正宇先生做客“楼市论坛”，就“一户一房”的话题展开激烈而深入地探讨。
“一户一房”不是新概念
刘维新：反映了住房难的社会现实
首先来说一个怪现象：现在北京一年的住房建设量比解放初期到改革开放之前30年的总和还要多，但很多中低收入者的住房问题仍没有解决。试问，这些房子都哪儿去了?我曾见过不少人开着奔驰去买经济适用房。另外，政府一直都说要建设廉租房，可到目前为止，有几个人住进去了呢7因此，我认为，这些怪现象的症结在于，购房与住房政策的失误，需要尽快调整。
或许有人认为，“一户一房”很合理，也较为人性化，因为，在“一户多房”与“一户无房”两极矛盾中，它不失为一个缓和的权宜之策。因此，从实际民生来说，“户一房”正代表着相当一部分人，特别是中低收入人群的心声。的确，许多“无房户”就是这样想的。从这一点来说，这项提案也有一定现实原因与基础，我们应该肯定它的初衷。
王宏新：构想有一定的合理性
从某种程度上说，陈委员的这项“一户一房”的构想肯定是合理的，能代表一部分人的民意。但这项提案又有点自相矛盾，提案说这“主要是针对房改房的”，即在过去房改期间有人多分房了(应该让出来)，这部分人的房子应该被清查，也很好清查。但现在，几乎所有的城镇居民面对的都是商品房。因此，这种提案应该加以阶段性的区分，到底这“一户”是针对保障性住房，还是针对商品房。如果是前者，那么“一户一房”是有一定道理的，如果是后者，“一户一房”就显得不太严谨，不太科学。
而事实上，没房的中低收入人群面对这纸面上的构想，仍然身处无房可住的困境。
胡景晖：体现了保障性住房思想
无疑，“一户一房”的提出是有一定的现实基础的。首先中低收入人群少房或无房住的现象普通存在，且他们在现实高房价面前确实显得很无奈。另外，还有相当一部分所谓中产阶层或富人阶层都同时拥有几套房，甚至有人拿这样的房子去投资赚钱。显然，这种不平衡使得“一户一房”呼声较高。
因此，从社会保障性意义来说，这项提案应该能保障中低收入人群的利益。
王正字：“一户一房”已过时
“一户一房”的目的在于“居者有其屋，居者有房住”，并试图解决一个“公平”问题，但这种愿望，这种理念，或者说这种“论资排辈分房”机体早在20年前，就被事实证明有市场局限性。或者说它已完成历史任务，今天再把它提出来，就显得有些过时了。
而每项政策的出台，不仅要制定个相关市场规则，而且也要参与一些市场经济的评估。因为权力不能包揽一切。或许，市场经济在局部存在一些泡沫或不良反应，但它目前依然是分配效率最高的一种最好方式。
“一户一房”仅是纸上谈兵
刘维新：概念不清是关键
“一户一房”之所以备受争议关键原因在于，它没有或很少考虑在现实操作过程中的重重困难。首先，其中的“一户”与“一房”都没有做一个数量上的具体界定，它说是要针对城镇居民，说要“一对 夫妇一套房子”，但几个人才算这“一户”?而现实中“一户”除了一对夫妇外，往往还会有老人和孩子。同样，这“一房”的面积到底有多大?40平方米，90平方米，还是150或200平方米?
另外，该提案还指出“增加第二套住房持有成本”，甚至通过“政府回购”的方式，来实现“一户房”，这显然是很不科学的，特别是在目前市场经济环境中，这种实现方法与途径都很模糊，实操难度大。虽然，“增加第二套住房持有成本”在国外许多国家已实施并有所成效，但目前中国房地产及住房方面的税收已相当多了，如果再通过这种办法来强制执行，恐怕难度很大，况且，中外住房体制与发展水平尚不能同日而语。
王宏新：违背了法理精神
2004年3月，“公民合法的私有财产不受侵犯”的规定已载入宪法修正案，私有财产权上升为宪法权利。而第二套住房应属个人私有财产。
如果把第二套住房都由“政府回购”，那对于国家和社会来说，都是灾难性的，政府的法律信誉荡然无存，公众也不可能接受。而从政策层面上来说，既然国家现在实行的是市场经济，就应当遵守商品市场的规律，政府不应该对市场行使强制权。基于此，“一户一房”可以说是一种历史倒退。
另外，居住权是人权的重要部分，这是每个和平社会公民的平等权利。因此，在所谓富人阶层中，“一户多房”也是一种权利，因为他们有能力和权力享有第二套，第三套住房，这是追求品质生活的一种人权体现。如果对于一套以外的住房进行强制性征税，这似乎带有一点对富人人群的“歧视”。因为在形成财富收入与购买房屋过程中，他们该缴的税，该走的程序都完成了，凭什么还要增加他们的持有成本呢?而成本根本是征不了税的。
胡景晖：可能产生负面影响
“一户一房”最大的问题在于概念不清，具体标准难以界定。就像计划经济时代，不少人为了分享这“一户”，常出现“假离婚”之类的现象。而在按行政级别分这“一房”时，往往又会出现各类假证件，假职称之类的东西。因此，我们在落实各类住房制度时一定要考虑可能出现的负面或不确定的因素。
因此，政府在大力推行保障性住房机制时，不能建立绝对的标准。对于一套以上的住房可持有两种态度一类是投资性的要理性对待，如果这类住房在5年内用于投资可出售等，可加大税收，如果是第5年后再进行销售或投资的，则不用如此了。因为住房市场中中长期投资是可能合理存在的。这是市场的必然要求。
而从这一点来说，“一户一房”就彻底没有存在的必要了。
另外，对于“政府回购”第二套住房的问题，我想政府没那么大的财力，也违背了当初房地产市场改革的目的。这种“出尔反尔”的政策或举动很难实行。
王正宇：是一种僵化的计划经济体现
目前，解决人们居住状态有很多手段，保障性住房就是重要一种。但我们要清楚，保障性住房并不只是计划经济的人人保有的平等分配，而是一种市场内循环。就像以前讨论经济适用房回购问题一样，可以在非赢利原则下，进行市场效率的再分配。
然而，在市场经济条件下的商品房则是私立的赢利性商品，它的价格和税收是根据市场来决定，其中的溢价是正常的。
可以看出，目的与手段不能混淆，保障房与商品房是市场经济中不同体制下的两种产品，要区别对待。而对于第二套或第三套住房，我并不反对，这是正常的市场经济的结果。就像我们买包一样，有人仅买一个普通的皮包，而有人却买了几个LV的皮包。 “一户一房”带来的启示
刘维新：对“一户一房”要有调节手段
其实，对于“一房”之外的第二套住房要酌情看待。如果是家庭成员多，“一房”不够住，那么拥有第二套住房情有可原；如果是用来投资或通过其他不正常手段而拥有第二或第三套住房，则要予以限制。
目前，我们许多掌权者实际拥有多套房子，甚至会出现“官商勾结”的行为。就我所知，曾经海淀区的一块地在转给开发商不到两年的时间，开发商就净赚了两个亿。这绝对不是一个正常的商业收益。
房子是一种特别商品，它在人口城市化与可用资源逐渐减少的进程中，会更加紧俏。如果这时有人在很多人没房住的情景下，还要通过“囤房”“炒房”来投资赚钱，那么从市场的角度来说可行，但从社会道义上说却不太合理。毕竟我们的政府应是平民的政府，其各种民生政策应该保障所有公民的权益，否则就会出现一些社会问题。
而就目前我国房地产经济的水平来看，绝对限制“炒房”等投资行为是必然的。当然，如果在实现了“一户一房”的前提下“炒房”，那么你想炒多少房都可以，
王宏新：政府不能过分依赖市场
“一户一房”之所以提出并难以实现，除了它自身缺陷外，政府有着不可推卸的责任一是政府过分依赖市场，没能全面考虑到市场的负面影响，因为在高房价面前，老百姓无钱入市买房；二是一些房地产政策及住房政策存在诸多缺陷，从而造成某些人能“拿几套房”的后果。
政府必须将住房问题与房地产市场问题分开对待。前者应由政府着力去解决，大力发展经济适用房和廉租房。有多少人缺房子，政府就应该提供多少房子，直到问题解决为止。这是一种非市场手段。后者则应由市场供求来自行调节。政府可以实施宏观调控以促进房地产业的健康和可持续发展，但不应插手太多。
当然，这次两会后，政府已经意识到这些了，认识到自己是构建住房保障制度的主体。因此，保障性住房的建设，政府必须做，而且是非赢利的，同时还要督促国企中的房企加大力度做好这方面的工作。
胡景晖：加快二手房流通
“一户一房”的目的在于解决部分人的住房难题。因为去年9月，国务院成立检查小组，对我国住房市场进行普查，结果令人心惊。保障性住房几乎“先天不足”，而一般商品房又高度集中在某些人群的手中。例如，北京的房子，大多是给外地人买走了，而本地或一部分低收入人群只能“望房兴叹”。
而在城市化进程日益加速的情况下，除了积极建房外，我认为，增加二手房的市场投放量，从而尽快满足市场需求，平抑房价，则是目前最直接且最有效的解决办法。据悉，北京每年二手房需有70万套进入交易，但实际上市场投放量只有4万套左右，这种巨大的悬殊矛盾难免会造成房价高涨，住房难上加难。
因此，我们对于“多套”或“大户”者应加大税收力度，并使之适当而快速地进入二手房流通市场，从而尽快实现全民“一户一房”的理想。
王正宇：以工业化手段多建房
在否定当前的“户一房”制时，我们可以想像一下，通过工业化手段，像工厂生产产品一样，来建更多的房子。例如美国在二战后，出现了婴儿潮和老兵退役潮。曾在坊间传有这样一个故事：芝加哥某套集体公寓中发生了一件凶杀案，死者刚被处理完，就有一个流浪者讯问警察，表示要租住死者的房子，结果警察却告诉他：“警长已经租了。”
时下也是一个严重缺少房子的时代。因而，解决住房难的有效办法还是工业化、规模化建房，加大市场供应量，使普通商品房与保障房快速进入市场。这样那些中低收入人群不仅有“一房”的保证，甚至还会有“多房”的可能。
本期，《楼市》特邀中国社会科学院城市经济专家刘维新教授、北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新博士、我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖先生、北京世联顾问机构副总经理王正宇先生做客“楼市论坛”，就“一户一房”的话题展开激烈而深入地探讨。
“一户一房”不是新概念
刘维新：反映了住房难的社会现实
首先来说一个怪现象：现在北京一年的住房建设量比解放初期到改革开放之前30年的总和还要多，但很多中低收入者的住房问题仍没有解决。试问，这些房子都哪儿去了?我曾见过不少人开着奔驰去买经济适用房。另外，政府一直都说要建设廉租房，可到目前为止，有几个人住进去了呢7因此，我认为，这些怪现象的症结在于，购房与住房政策的失误，需要尽快调整。
或许有人认为，“一户一房”很合理，也较为人性化，因为，在“一户多房”与“一户无房”两极矛盾中，它不失为一个缓和的权宜之策。因此，从实际民生来说，“户一房”正代表着相当一部分人，特别是中低收入人群的心声。的确，许多“无房户”就是这样想的。从这一点来说，这项提案也有一定现实原因与基础，我们应该肯定它的初衷。
王宏新：构想有一定的合理性
从某种程度上说，陈委员的这项“一户一房”的构想肯定是合理的，能代表一部分人的民意。但这项提案又有点自相矛盾，提案说这“主要是针对房改房的”，即在过去房改期间有人多分房了(应该让出来)，这部分人的房子应该被清查，也很好清查。但现在，几乎所有的城镇居民面对的都是商品房。因此，这种提案应该加以阶段性的区分，到底这“一户”是针对保障性住房，还是针对商品房。如果是前者，那么“一户一房”是有一定道理的，如果是后者，“一户一房”就显得不太严谨，不太科学。
而事实上，没房的中低收入人群面对这纸面上的构想，仍然身处无房可住的困境。
胡景晖：体现了保障性住房思想
无疑，“一户一房”的提出是有一定的现实基础的。首先中低收入人群少房或无房住的现象普通存在，且他们在现实高房价面前确实显得很无奈。另外，还有相当一部分所谓中产阶层或富人阶层都同时拥有几套房，甚至有人拿这样的房子去投资赚钱。显然，这种不平衡使得“一户一房”呼声较高。
因此，从社会保障性意义来说，这项提案应该能保障中低收入人群的利益。
王正字：“一户一房”已过时
“一户一房”的目的在于“居者有其屋，居者有房住”，并试图解决一个“公平”问题，但这种愿望，这种理念，或者说这种“论资排辈分房”机体早在20年前，就被事实证明有市场局限性。或者说它已完成历史任务，今天再把它提出来，就显得有些过时了。
而每项政策的出台，不仅要制定个相关市场规则，而且也要参与一些市场经济的评估。因为权力不能包揽一切。或许，市场经济在局部存在一些泡沫或不良反应，但它目前依然是分配效率最高的一种最好方式。
“一户一房”仅是纸上谈兵
刘维新：概念不清是关键
“一户一房”之所以备受争议关键原因在于，它没有或很少考虑在现实操作过程中的重重困难。首先，其中的“一户”与“一房”都没有做一个数量上的具体界定，它说是要针对城镇居民，说要“一对 夫妇一套房子”，但几个人才算这“一户”?而现实中“一户”除了一对夫妇外，往往还会有老人和孩子。同样，这“一房”的面积到底有多大?40平方米，90平方米，还是150或200平方米?
另外，该提案还指出“增加第二套住房持有成本”，甚至通过“政府回购”的方式，来实现“一户房”，这显然是很不科学的，特别是在目前市场经济环境中，这种实现方法与途径都很模糊，实操难度大。虽然，“增加第二套住房持有成本”在国外许多国家已实施并有所成效，但目前中国房地产及住房方面的税收已相当多了，如果再通过这种办法来强制执行，恐怕难度很大，况且，中外住房体制与发展水平尚不能同日而语。
王宏新：违背了法理精神
2004年3月，“公民合法的私有财产不受侵犯”的规定已载入宪法修正案，私有财产权上升为宪法权利。而第二套住房应属个人私有财产。
如果把第二套住房都由“政府回购”，那对于国家和社会来说，都是灾难性的，政府的法律信誉荡然无存，公众也不可能接受。而从政策层面上来说，既然国家现在实行的是市场经济，就应当遵守商品市场的规律，政府不应该对市场行使强制权。基于此，“一户一房”可以说是一种历史倒退。
另外，居住权是人权的重要部分，这是每个和平社会公民的平等权利。因此，在所谓富人阶层中，“一户多房”也是一种权利，因为他们有能力和权力享有第二套，第三套住房，这是追求品质生活的一种人权体现。如果对于一套以外的住房进行强制性征税，这似乎带有一点对富人人群的“歧视”。因为在形成财富收入与购买房屋过程中，他们该缴的税，该走的程序都完成了，凭什么还要增加他们的持有成本呢?而成本根本是征不了税的。
胡景晖：可能产生负面影响
“一户一房”最大的问题在于概念不清，具体标准难以界定。就像计划经济时代，不少人为了分享这“一户”，常出现“假离婚”之类的现象。而在按行政级别分这“一房”时，往往又会出现各类假证件，假职称之类的东西。因此，我们在落实各类住房制度时一定要考虑可能出现的负面或不确定的因素。
因此，政府在大力推行保障性住房机制时，不能建立绝对的标准。对于一套以上的住房可持有两种态度一类是投资性的要理性对待，如果这类住房在5年内用于投资可出售等，可加大税收，如果是第5年后再进行销售或投资的，则不用如此了。因为住房市场中中长期投资是可能合理存在的。这是市场的必然要求。
而从这一点来说，“一户一房”就彻底没有存在的必要了。
另外，对于“政府回购”第二套住房的问题，我想政府没那么大的财力，也违背了当初房地产市场改革的目的。这种“出尔反尔”的政策或举动很难实行。
王正宇：是一种僵化的计划经济体现
目前，解决人们居住状态有很多手段，保障性住房就是重要一种。但我们要清楚，保障性住房并不只是计划经济的人人保有的平等分配，而是一种市场内循环。就像以前讨论经济适用房回购问题一样，可以在非赢利原则下，进行市场效率的再分配。
然而，在市场经济条件下的商品房则是私立的赢利性商品，它的价格和税收是根据市场来决定，其中的溢价是正常的。
可以看出，目的与手段不能混淆，保障房与商品房是市场经济中不同体制下的两种产品，要区别对待。而对于第二套或第三套住房，我并不反对，这是正常的市场经济的结果。就像我们买包一样，有人仅买一个普通的皮包，而有人却买了几个LV的皮包。 “一户一房”带来的启示
刘维新：对“一户一房”要有调节手段
其实，对于“一房”之外的第二套住房要酌情看待。如果是家庭成员多，“一房”不够住，那么拥有第二套住房情有可原；如果是用来投资或通过其他不正常手段而拥有第二或第三套住房，则要予以限制。
目前，我们许多掌权者实际拥有多套房子，甚至会出现“官商勾结”的行为。就我所知，曾经海淀区的一块地在转给开发商不到两年的时间，开发商就净赚了两个亿。这绝对不是一个正常的商业收益。
房子是一种特别商品，它在人口城市化与可用资源逐渐减少的进程中，会更加紧俏。如果这时有人在很多人没房住的情景下，还要通过“囤房”“炒房”来投资赚钱，那么从市场的角度来说可行，但从社会道义上说却不太合理。毕竟我们的政府应是平民的政府，其各种民生政策应该保障所有公民的权益，否则就会出现一些社会问题。
而就目前我国房地产经济的水平来看，绝对限制“炒房”等投资行为是必然的。当然，如果在实现了“一户一房”的前提下“炒房”，那么你想炒多少房都可以，
王宏新：政府不能过分依赖市场
“一户一房”之所以提出并难以实现，除了它自身缺陷外，政府有着不可推卸的责任一是政府过分依赖市场，没能全面考虑到市场的负面影响，因为在高房价面前，老百姓无钱入市买房；二是一些房地产政策及住房政策存在诸多缺陷，从而造成某些人能“拿几套房”的后果。
政府必须将住房问题与房地产市场问题分开对待。前者应由政府着力去解决，大力发展经济适用房和廉租房。有多少人缺房子，政府就应该提供多少房子，直到问题解决为止。这是一种非市场手段。后者则应由市场供求来自行调节。政府可以实施宏观调控以促进房地产业的健康和可持续发展，但不应插手太多。
当然，这次两会后，政府已经意识到这些了，认识到自己是构建住房保障制度的主体。因此，保障性住房的建设，政府必须做，而且是非赢利的，同时还要督促国企中的房企加大力度做好这方面的工作。
胡景晖：加快二手房流通
“一户一房”的目的在于解决部分人的住房难题。因为去年9月，国务院成立检查小组，对我国住房市场进行普查，结果令人心惊。保障性住房几乎“先天不足”，而一般商品房又高度集中在某些人群的手中。例如，北京的房子，大多是给外地人买走了，而本地或一部分低收入人群只能“望房兴叹”。
而在城市化进程日益加速的情况下，除了积极建房外，我认为，增加二手房的市场投放量，从而尽快满足市场需求，平抑房价，则是目前最直接且最有效的解决办法。据悉，北京每年二手房需有70万套进入交易，但实际上市场投放量只有4万套左右，这种巨大的悬殊矛盾难免会造成房价高涨，住房难上加难。
因此，我们对于“多套”或“大户”者应加大税收力度，并使之适当而快速地进入二手房流通市场，从而尽快实现全民“一户一房”的理想。
王正宇：以工业化手段多建房
在否定当前的“户一房”制时，我们可以想像一下，通过工业化手段，像工厂生产产品一样，来建更多的房子。例如美国在二战后，出现了婴儿潮和老兵退役潮。曾在坊间传有这样一个故事：芝加哥某套集体公寓中发生了一件凶杀案，死者刚被处理完，就有一个流浪者讯问警察，表示要租住死者的房子，结果警察却告诉他：“警长已经租了。”
时下也是一个严重缺少房子的时代。因而，解决住房难的有效办法还是工业化、规模化建房，加大市场供应量，使普通商品房与保障房快速进入市场。这样那些中低收入人群不仅有“一房”的保证，甚至还会有“多房”的可能。