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摘要:本文基于目前房地产市场形势,对现阶段出现在我国局部的房地产泡沫提出了相应的应对措施,对平抑我国房地产市场局部泡沫具有一定的启发意义。
关键词:房地产市场 房地产泡沫 应对措施
0 引言
房地产业的发展客观存在着周期性的波动,并在近几年呈高速增长并局部某些城市产生房地产泡沫,如何控制目前的局势已成为我们当务之急的事情。针对目前过热的房地产市场,以下相关措施有助于我国房地产市场朝着更加理性、成熟的方向发展。
1 加强土地资源管理
房地产是由房产和地产组成的,土地是房屋的必需载体,是房地产发展必不可少的重要资源。众所周知,我国地少人多,土地资源严重紧缺。通过土地资源供应量的调整,控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求,保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例,实行土地出让公开招投标制度,控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设,防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处,严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。
首先,规范调控手段,遵循市场规律。土地政策的制定要以保障社会稳定促进经济发展为目的,因此制定科学、合理的土地政策必须做到遵守市场规律,遵循公开、公平、公正的原则,让资源得到合理、有效的配置,而不是简单地采取不供地的方法迫使经济降温,影响经济发展。在我国,以紧缩供应的土地政策并不能有效的控制过热的房地产行业发展。事实证明,对中国巨大的商品房需求来说,控制供应只会带来房价上升。只有遵循市场规律,从供给和需求两方面着手,引导供需平衡,才能使房价稳定,从而保障社会稳定和经济平稳健康的发展。
其次,抑制土地市场投机交易。严格执行土地的招标、拍卖、挂牌制度把土地价值真正体现出来,提高了土地价格,并且主要由地方政府获得土地溢价。然而,土地市场上交易的很多土地实质上是“招拍挂”之前已经获得的。由于土地政策紧缩,新增用地指标有限,造成土地供应预期紧张,并且在房地产开发商价格上涨预期不变的情况下,虽公开招投标的土地供应量只占交易总量的很小比例,但这种符合市场机制的土地政策却加剧了土地市场的投机行为,并被房地产开发商用来制造“地荒论”,成为“高地价导致高房价”的理由。因此,除实行土地“招拍挂”之外,中央政府还应要求地方政府加大对闲置土地的清理力度,采取征收土地增值税、契税、营业税等措施,严格控制土地的投机交易。
最后,调整土地供应结构。调整土地供应结构,使之向更符合市场需要的方向发展。针对目前房地产市场上房屋户型不合理进行调控。从严控制农业用地转商业用地。加大对中小户型、中低价位的商品房、经济适用房和廉租房的土地供应,严格控制低密度高档住宅土地供应,继续停止别墅类土地供应。从土地源头上进行价格控制:符合用地条件的土地需求按计划放开供应,政府可确定当地土地供应基准价格,同时通过调整地方政府与国家的收入分配关系,减少地方政府“卖地”动机;严格土地使用用途,严禁企业炒买炒卖土地。对个人占有的土地使用权,如果交易,可以用税收方式来调节,如自土地使用权取得之日起,根据交易时间长短确定交易税率,按年限控制;也可以实行按国家回收土地使用权的办法回购,禁止再转让个人,国家根据各地情况确定较合理的回购价格。
2 加强信贷管理
近两年的房地产热,一定程度上是在宏观政策的刺激下形成的。在经济紧缩的背景下,政府采取了积极的财政政策和稳健的货币政策,鼓励民间资本进行投资,为此实行低息、减税的政策加以鼓励,但利益的驱动下,盲目投资导致市场资源配置的失误,从而出现了高档住宅空置率不断升高,中低档经济适用房供不应求的局面。为调整房地产投资方向,引导企业投资开发更符合市场需求的产品,政府应当:
2.1 运用财政政策 运用税收杠杆,通过提高高档商品房税率,降低普通商品房的税率,刺激其供求,从而改善房地产市场的供求结构。灵活运用货率抑制货币政策,可以对房地产市场实行有效调控。第一,调节货币供应量,调整存款准备金率,将影响房地产市场的供给和需求。第二,运用利率政策,如降低贷款利率,可以刺激房地产开发商增加供给;反之,则房地产开发商减少供给。降低房地产抵押贷款利率,可以刺激房地产需求;反之,提高房地产抵押贷款利率,则抑制房地产需求。第三,通过信贷政策,增加房地产开发贷款和房地产抵押贷款规模,可以提高房地产市场交易规模;反之,控制房地产开发贷款和房地产抵押规模,可以限制房地产市场交易规模。适当控制房地产企业的银行贷款。对房地产类企业的贷款在该银行整个贷款中的占有比例、增长比例做出规定,以保证社会资金行业分布的基本平衡。
2.2 征收二手房税 通过对二手房交易的征税,从存量市场上严格控制房地产交易,进一步抑制房地产投机。虽然二手房转让税在短期内使得很多二手房退出市场,市场供应量下降,价格抬高;但长期如此迫使炒房者退出市场,降低了需求量,从而在长远上起到平抑房价作用,使房地产业走上健康持续发展的道路。有些商业银行在追求利润的动机下,仍然向房地产开发商和投机购房者提供巨额信贷。对此,中央政府应当责成央行对房地产业采取更加紧缩的金融政策,不仅提高房地产贷款利率,而且还应严格控制房地产信贷规模,包括继续提高商业银行准备金和房地产开发企业的资本金比例及对第二套、高档住宅的首付比例和贷款利率等措施。
2.3 降低按揭利率 在全国大多数地区,大多数城镇人口而言,还有大量急需商品住房的群体。而大多数急需购房者中,几乎都是中低收入者,必须依靠银行提供按揭贷款才能考虑买房。虽然我国很早就启动住房销售,国际惯例是推行“按揭购房”,凡缴纳住房公积金的职工均可申请按揭贷款。但按揭购房要让普通百姓成为可能,使按揭实现中低收入者购房的愿望,关键在于降低按揭贷款的利率,采取政府贴息的办法,并延长还贷期。
3 保持合理空置率
商品房空置率是衡量房地产市场是否健康的一个重要指标,保持合理空置有利于房地产市场的稳定发展。
3.1 调整商品房供应结构,保障中低档商品住宅的供应通过增加经济适用住房供应、提供限价房、鼓励开发中小户型的商品住宅、进一步开放和规范二手房市场,加速商品房市场流转等措施来增加中低档商品住宅市场供应,减少空置。
3.2 稳定住房价格,保障中低收入消费者的有效需求通过正确引导投资需求,明确区分高档住宅与普通商品住宅,有针对性地调整税收、信贷、土地供应等措施来限制投资性商品房的开发和购置,充分遏制投机需求,抑制部分投资需求,切实保障市场有效需求。
3.3 做好土地储备,实现“按需供地”土地供应早计划、早储备,并根据市场情况,确保土地供应结构合理,实现土地有效供应,从源头调控商品房供应。
3.4 拓宽数据来源渠道,实施房地产开发、销售等环节的全程监管为确保统计数据的可靠性,使商品房空置成为政府宏观调控的依据,有必要增加信息的透明度,拓宽数据来源渠道,如建设主管部门的监控统计、抽样调查、消费者反馈等方式来获取数据。此外,各级行政主管部门应当加强监管职能,实现各部门联动,从房地产前期土地供应到开发、销售及物业管理等环节的实施全程监管,客观真实地获取市场第一手资料。
4加强信息及政策贯彻管理
4.1 防范信息不对称 信息的不对称不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映,也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。信息的滞后和不准确,使得公众难以对有些问题形成较一致的看法,为此,应建立完善的信息管理体制,实行房地产信息定期公布制度,及时更新城市基准地价体系,编制并定期发布各类物业的价格指数。目前我国的二手房市场缺乏有效的信息披露制度,对于那些二手房市场的出售者缺乏评价的信息渠道,不能使交易顺利地完成。因此,我们应该建立一些相应的咨询服务机构,及时准确地向消费者提供相关的房产信息和专业知识,从而使得房地产市场的信息机构不断完善扩大,降低消费者的不安全心理,平衡信息的不对称。
4.2 监督地方政府贯彻落实 在上述各项政策中,中央政府能够直接控制的只有信贷政策和汇率政策,其他政策都要由地方政府来具体组织实施。因此,能否“上令下达,不打埋伏”是挤出房地产市场泡沫的关键所在。尽管大部分地方政府迫于上层的“行政责任”压力,较好的贯彻了上层政策,但是还有不少地方政府仍然打了许多“埋伏”。为此,中央政府须采取土地收益、税费等中央一地方分成等更严厉的调控措施,抑制地方政府的房地产投机冲动。
参考文献:
[1]徐滇庆.房价与泡沫经济[M].机械工业出版社.2006.
[2]中国人民银行营业管理部课题组.房地产价格与房地产泡沫问题[M].中国社会科学出版社.2007.
[3]董贵昕.金融泡沫运行与控制研究[D].东北财大博士论文.2001.
[4]谢经荣等.地产泡沫与金融危机.经济管理出版社.2002.
[5]谢萌.试论房地产市场的过热与泡沫.科技和产业[J].2006.
关键词:房地产市场 房地产泡沫 应对措施
0 引言
房地产业的发展客观存在着周期性的波动,并在近几年呈高速增长并局部某些城市产生房地产泡沫,如何控制目前的局势已成为我们当务之急的事情。针对目前过热的房地产市场,以下相关措施有助于我国房地产市场朝着更加理性、成熟的方向发展。
1 加强土地资源管理
房地产是由房产和地产组成的,土地是房屋的必需载体,是房地产发展必不可少的重要资源。众所周知,我国地少人多,土地资源严重紧缺。通过土地资源供应量的调整,控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求,保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例,实行土地出让公开招投标制度,控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设,防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处,严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。
首先,规范调控手段,遵循市场规律。土地政策的制定要以保障社会稳定促进经济发展为目的,因此制定科学、合理的土地政策必须做到遵守市场规律,遵循公开、公平、公正的原则,让资源得到合理、有效的配置,而不是简单地采取不供地的方法迫使经济降温,影响经济发展。在我国,以紧缩供应的土地政策并不能有效的控制过热的房地产行业发展。事实证明,对中国巨大的商品房需求来说,控制供应只会带来房价上升。只有遵循市场规律,从供给和需求两方面着手,引导供需平衡,才能使房价稳定,从而保障社会稳定和经济平稳健康的发展。
其次,抑制土地市场投机交易。严格执行土地的招标、拍卖、挂牌制度把土地价值真正体现出来,提高了土地价格,并且主要由地方政府获得土地溢价。然而,土地市场上交易的很多土地实质上是“招拍挂”之前已经获得的。由于土地政策紧缩,新增用地指标有限,造成土地供应预期紧张,并且在房地产开发商价格上涨预期不变的情况下,虽公开招投标的土地供应量只占交易总量的很小比例,但这种符合市场机制的土地政策却加剧了土地市场的投机行为,并被房地产开发商用来制造“地荒论”,成为“高地价导致高房价”的理由。因此,除实行土地“招拍挂”之外,中央政府还应要求地方政府加大对闲置土地的清理力度,采取征收土地增值税、契税、营业税等措施,严格控制土地的投机交易。
最后,调整土地供应结构。调整土地供应结构,使之向更符合市场需要的方向发展。针对目前房地产市场上房屋户型不合理进行调控。从严控制农业用地转商业用地。加大对中小户型、中低价位的商品房、经济适用房和廉租房的土地供应,严格控制低密度高档住宅土地供应,继续停止别墅类土地供应。从土地源头上进行价格控制:符合用地条件的土地需求按计划放开供应,政府可确定当地土地供应基准价格,同时通过调整地方政府与国家的收入分配关系,减少地方政府“卖地”动机;严格土地使用用途,严禁企业炒买炒卖土地。对个人占有的土地使用权,如果交易,可以用税收方式来调节,如自土地使用权取得之日起,根据交易时间长短确定交易税率,按年限控制;也可以实行按国家回收土地使用权的办法回购,禁止再转让个人,国家根据各地情况确定较合理的回购价格。
2 加强信贷管理
近两年的房地产热,一定程度上是在宏观政策的刺激下形成的。在经济紧缩的背景下,政府采取了积极的财政政策和稳健的货币政策,鼓励民间资本进行投资,为此实行低息、减税的政策加以鼓励,但利益的驱动下,盲目投资导致市场资源配置的失误,从而出现了高档住宅空置率不断升高,中低档经济适用房供不应求的局面。为调整房地产投资方向,引导企业投资开发更符合市场需求的产品,政府应当:
2.1 运用财政政策 运用税收杠杆,通过提高高档商品房税率,降低普通商品房的税率,刺激其供求,从而改善房地产市场的供求结构。灵活运用货率抑制货币政策,可以对房地产市场实行有效调控。第一,调节货币供应量,调整存款准备金率,将影响房地产市场的供给和需求。第二,运用利率政策,如降低贷款利率,可以刺激房地产开发商增加供给;反之,则房地产开发商减少供给。降低房地产抵押贷款利率,可以刺激房地产需求;反之,提高房地产抵押贷款利率,则抑制房地产需求。第三,通过信贷政策,增加房地产开发贷款和房地产抵押贷款规模,可以提高房地产市场交易规模;反之,控制房地产开发贷款和房地产抵押规模,可以限制房地产市场交易规模。适当控制房地产企业的银行贷款。对房地产类企业的贷款在该银行整个贷款中的占有比例、增长比例做出规定,以保证社会资金行业分布的基本平衡。
2.2 征收二手房税 通过对二手房交易的征税,从存量市场上严格控制房地产交易,进一步抑制房地产投机。虽然二手房转让税在短期内使得很多二手房退出市场,市场供应量下降,价格抬高;但长期如此迫使炒房者退出市场,降低了需求量,从而在长远上起到平抑房价作用,使房地产业走上健康持续发展的道路。有些商业银行在追求利润的动机下,仍然向房地产开发商和投机购房者提供巨额信贷。对此,中央政府应当责成央行对房地产业采取更加紧缩的金融政策,不仅提高房地产贷款利率,而且还应严格控制房地产信贷规模,包括继续提高商业银行准备金和房地产开发企业的资本金比例及对第二套、高档住宅的首付比例和贷款利率等措施。
2.3 降低按揭利率 在全国大多数地区,大多数城镇人口而言,还有大量急需商品住房的群体。而大多数急需购房者中,几乎都是中低收入者,必须依靠银行提供按揭贷款才能考虑买房。虽然我国很早就启动住房销售,国际惯例是推行“按揭购房”,凡缴纳住房公积金的职工均可申请按揭贷款。但按揭购房要让普通百姓成为可能,使按揭实现中低收入者购房的愿望,关键在于降低按揭贷款的利率,采取政府贴息的办法,并延长还贷期。
3 保持合理空置率
商品房空置率是衡量房地产市场是否健康的一个重要指标,保持合理空置有利于房地产市场的稳定发展。
3.1 调整商品房供应结构,保障中低档商品住宅的供应通过增加经济适用住房供应、提供限价房、鼓励开发中小户型的商品住宅、进一步开放和规范二手房市场,加速商品房市场流转等措施来增加中低档商品住宅市场供应,减少空置。
3.2 稳定住房价格,保障中低收入消费者的有效需求通过正确引导投资需求,明确区分高档住宅与普通商品住宅,有针对性地调整税收、信贷、土地供应等措施来限制投资性商品房的开发和购置,充分遏制投机需求,抑制部分投资需求,切实保障市场有效需求。
3.3 做好土地储备,实现“按需供地”土地供应早计划、早储备,并根据市场情况,确保土地供应结构合理,实现土地有效供应,从源头调控商品房供应。
3.4 拓宽数据来源渠道,实施房地产开发、销售等环节的全程监管为确保统计数据的可靠性,使商品房空置成为政府宏观调控的依据,有必要增加信息的透明度,拓宽数据来源渠道,如建设主管部门的监控统计、抽样调查、消费者反馈等方式来获取数据。此外,各级行政主管部门应当加强监管职能,实现各部门联动,从房地产前期土地供应到开发、销售及物业管理等环节的实施全程监管,客观真实地获取市场第一手资料。
4加强信息及政策贯彻管理
4.1 防范信息不对称 信息的不对称不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映,也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。信息的滞后和不准确,使得公众难以对有些问题形成较一致的看法,为此,应建立完善的信息管理体制,实行房地产信息定期公布制度,及时更新城市基准地价体系,编制并定期发布各类物业的价格指数。目前我国的二手房市场缺乏有效的信息披露制度,对于那些二手房市场的出售者缺乏评价的信息渠道,不能使交易顺利地完成。因此,我们应该建立一些相应的咨询服务机构,及时准确地向消费者提供相关的房产信息和专业知识,从而使得房地产市场的信息机构不断完善扩大,降低消费者的不安全心理,平衡信息的不对称。
4.2 监督地方政府贯彻落实 在上述各项政策中,中央政府能够直接控制的只有信贷政策和汇率政策,其他政策都要由地方政府来具体组织实施。因此,能否“上令下达,不打埋伏”是挤出房地产市场泡沫的关键所在。尽管大部分地方政府迫于上层的“行政责任”压力,较好的贯彻了上层政策,但是还有不少地方政府仍然打了许多“埋伏”。为此,中央政府须采取土地收益、税费等中央一地方分成等更严厉的调控措施,抑制地方政府的房地产投机冲动。
参考文献:
[1]徐滇庆.房价与泡沫经济[M].机械工业出版社.2006.
[2]中国人民银行营业管理部课题组.房地产价格与房地产泡沫问题[M].中国社会科学出版社.2007.
[3]董贵昕.金融泡沫运行与控制研究[D].东北财大博士论文.2001.
[4]谢经荣等.地产泡沫与金融危机.经济管理出版社.2002.
[5]谢萌.试论房地产市场的过热与泡沫.科技和产业[J].2006.