“房价下调很大的房子最好不要买。尤其是现在有的美国公司去国内做的那些所谓的‘18000美元’买一套的房子。”
　　
　　近日,有关搜房网组织的美国购房“抄底团”引起了关注。现在是不是去美国楼市“抄底”的时机?美国购房“抄底团”是不是真的火爆?美国实体经济出现危机的背景下,去“抄底”楼市会不会有风险?国内购房人去美国购房需要什么手续?要交哪些税费等等都成了购房人、业内人士和有关专家热议的话题。
　　
　　美国好的地区房价松动不大
　　
　　那么,美国楼市到底如何?房价下跌情况怎么样?笔者打通了在美国“大华府地区”做房地产经纪业务的美国大都会房地产公司董事长张伊立的国际长途。
　　“现在是不是到美国买房的时候?任何时候都有合适的和不合适的,因此,这个问题和现在是不是该炒股一样,有责任心的人都不好回答。”张伊立说,“其他的地区我不了解不能评论,但是在大华府地区,整体房价是下调了,但是好的地区下调幅度最多不超过5%,而一些偏远、差的地区则下调50%的都有,而且还有继续下调的空间。但是下调越大的地方,越要慎重购买。”
　　那么,美国什么样的“好地区”房价松动不大?张伊立强调：“好的交通、好的学区,这些地方房价松动的都少。”她以马里兰州为例,举例说明“好地区”,“在美国买房,一直奉行的都是‘地段、地段、地段’,即地段是第一要素,像Bethesda、Potomac、Mclean这三个地区,因为交通方便,不用开车消耗太多汽油;加上有好的学区和高素质的居住群体,住房需求量一直很大,因此供需关系决定这几个地区房价一直很坚挺,下调幅度不会超过5%。而一些学区不好、偏远、需要消耗汽车油量大的地区,则房价下调了40%到50%,还有继续下调的空间。”
　　而从房价看,马里兰州好的地区目前旧二居室公寓价格(不算管理费)约在20万到30万美元一套;独立屋则在50万到60万美元一套。
　　
　　房价下调大的房子最好不要买
　　
　　“房价下调很大的房子最好不要买。尤其是现在有的美国公司去国内做的那些所谓的‘18000美元’买一套的房子。”张伊立提醒。
　　据她介绍,美国在1997年前后楼市也曾经出现了波动,有很多房子甚至1000美元就能买到。“买了后,房主很快就发现,这些房子根本没有办法住,偏远不说,周边环境也不安全,居住的人群素质也偏低,根本不具备常住的条件,还需要缴纳房产税。”
　　也正是如此,张伊立提醒想去美国抄底楼市的人一定要慎重。“要提前想好买房后住还是不住;要考虑‘养房’的问题;要考虑交通、居住人群、学校等在内的房子的具体情况。到了当地后要多问、多看,全面了解房子的优缺点,并通过当地的报纸广告,找到信誉很好的房地产经纪人进行购房。”
　　
　　美国没有购房移民政策
　　
　　


　　据悉,2月24日赴美的购房团中,除了投资之外,有三分之一是为了给子女留学居住或者希望可以通过购房移民美国的。笔者就这些问题咨询了广州的一些海外投资移民机构。鹰宏移民顾问的业务经纪告诉笔者,香港、新加坡都有针对华人的购房移民计划,但美国没有,他们从来没有做过美国的购房投资移民。而另外一家名为嘉诚海外的移民业务顾问则告诉笔者,现在美国推出的“EB-5“计划中,只要中国人投资50万美元到该计划推出的一些项目中,而这些项目直接创造11个直接工作岗位和5个间接工作岗位,投资者就可以获得申请美国移民资格。现在该计划有位于美国西雅图的老年公寓,如果选择投资老年公寓可能与购房移民有点沾边,但该计划也包括美国的赌场等,并单单只要房地产。公司的移民顾问还认为如果单纯是为了让子女日后留学居住的话,还是等到子女完成学业能留美工作拿到美国绿卡之后更好。因为毕竟目前子女日后会在美国哪个州留学和工作都是未知数。
　　
　　美国购房税低 持房税高
　　
　　另外最值得注意的还有,实际上投资回报可能还不及国内高。据介绍,美国是购房税低,持房税高。美国有专门对持有房地产征收的税项,每年的房产税可不低,各州房产税率一般按照估价总值的1%-6%进行征收,也就是说一套评估价为30万美元的房子,每年的房地产税至少就要交3000美元。同时在美国养房子的成本也很高,包括草坪费、管理费等,比如一套普通的二居室公寓,它的管理费每月大概要500-1000美元。如果空置的话,还要委托房地产公司代管。因此在美国投资购房,也一定要考虑持有房产要缴纳房地产税的问题。
　　
　　卖屋时按最高税额征收
　　
　　此外,美国目前房贷审核严厉,就算有美国居留身份,没有两年以上的工作经验也很难办成。到美国买房子的中国人一般都要以现金交易,而中国人到美国购买房地产,拿现金买并不困难,但和本地人最大的差别在于往后卖屋时的税赋问题。因为卖方没有美国身份,所以税务机关在过户时必须先按最高的可能税额征收,以免交易后卖方一走了之,日后再退回多收的款项。因此,想要逢低买进,等房价回升后脱手的投资者必须注意。
　　即使购房者有足够的人民币现金,但是根据中国人民银行发布的《个人外汇管理办法》,个人年度购汇总额为5万美元,也就是说十几万美元一套的房子你很可能可望而不可及。因为,你可能面临外汇资金不足的难题。
　　具有多年投资经验的三智股权投资基金合伙人赵祥龙提醒想要到美国购房的消费者,到美国买房仍然很难,美国属于持有式产权和持有型税收,与国内的交易型税收不同,即使不交易,每年政府也会对房产做出评估,如果房子降价了,不用交税,如果房子增值,需要缴纳20%的房产增值税。另外,外汇的结算也是一个问题,一般情况下每个人每年的外汇额度只有5万美元,怎么买房也是一个问题。
　　“现在不敢说金融危机到没到底,但是只能说是一个相对低的点。在这种情况下,刺激性的贷款政策已经没有了,现在在美国没有稳定收入,是几乎不可能贷到款的。”赵祥龙说,买房者一定要有充足的现金,这里面有一个理财的方法,可以用自己年收入乘以10,再去看看在美国能不能买得起房子,如果能,说明意向购买者有初步的承受能力。
　　“另外国外法律制度和我们的也不一样,因此买房的渠道需要特殊注意,不是通过什么渠道都可以,什么样的经纪公司,什么样的经纪人都要考察清楚。”赵祥龙建议,直接参加银行的拍卖或许是一个安全的渠道。
　　(来源:北京青年报)
　　
　　相关链接 美国购房小贴士
　　


　　一、如果你拥有一套房产,将增加你供养和维修的负担。一个不错的办法就是,在你希望购买的地方先租上一段时间房子来确定你是否喜欢这个地方,然后再决定是否要购买。
　　二、用现金去购买美国房产是一个明智的决定,因为美国的银行需要非居民的人支付35%到40%的房款首付,这比美国当地人要高了很多。同时,他们还需要你建立一个银行账户,里面要有足够支付至少6个月抵押贷款,保险和房屋税的资金。
　　三、在美国,不是由律师而是由第三方代理来办理你的手续。完成一套房产交易的所有代理费用大概是1.75%,一套30万美元的房子大概需要支付5250美元的费用。
　　四、一旦你在美国买了房,各种相关的规定还有税也随之而来。一般来说,如果你在美国一年之中居住超过183天,你就可以算作美国的税务居民。你就因此有义务按照美国要求纳税。如果你以非居民的身份卖掉你在美国的房产,那么你最多需要支付给美国税务局10%的卖出款。
　　五、另外非美国居民还要在美国缴纳遗产税。诸如设定信托,或者将物业挂在资产值较低的配偶名下可以帮助你少缴一点遗产税。
　　六、还有如果你的房子恰好是在龙卷风、洪水或者其他自然灾害袭击过的地区,不要指望当地政府会提供帮助。美国政府的灾害帮助并不面对那些用来度假的房子,他们只帮助当地居民。
　　文／连鹏