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摘要：随着时代的发展，我国在房地产事业方面取得了较快的发展。但在竞争日益激烈的市场环境中，作为新时期背景下的房地产开发企业要想求得生存与发展，就必须在房地产项目开发全程进行成本控制，并在一般控制策略的基础上采取价值工程进行成本的控制，才能更好的确保成本控制的有效性，为实现企业经济效益最大化的同时助推我国房地产事业的稳健和可持续发展。
关键词：房地产项目开发；开发全程；价值工程；成本控制
一、概述价值工程与房地产项目开发全程的成本控制
所谓价值工程，就是将产品的功能分析作为核心，将产品价值的提高作为目的，尽可能的靠最低寿命周期成本达到产品使用的全部功能的具有组织创造性的活动。应用价值工程于房地产项目开发全程成本控制中，既能优化工程设计方案而将工程成本降低，又能在对房地产产品相关功能深入分析的前提下探究如何提高房地产产品的增值服务，助推我国房地产事业的可持续发展。但需要注意的是，价值工程并不是适用于房地产项目各阶段的成本控制，必须结合实际，有时需要借助常规控制策略进行成本控制，才能实现成本控制的最优化和企业经济效益的最大化。
二、浅谈房地产项目开发全程的成本控制策略
1.房地产项目投资决策阶段的成本控制策略
投资决策阶段包括选择投资机会和决策分析以及获取土地三方面的工作。企业应充分考虑全部因素分析项目可行性，在此基础上获得土地开发权，并结合土地自身因素利用价值工程进行成本控制，但企业要想改变土地自身因素受诸多限制，因而在此阶段的应用价值工程控制成本的空间较小，这就需要企业采取常规手段进行成本控制。首先是加强市场调查与预测分析，对当前市场销售现状进行分析，就未来的销售趋势进行判断，针对性的确定适销房产项目，实现项目定位；然后是加大调查力度，尤其是同类房产项目的功能和方案的调查分析和比较，加上可靠的技术论证与经济评价，从而确定最佳的项目投资建设方案，为确定设计阶段的成本奠定基础；最后结合项目实际及相关研究编制科学的建设项目方案设计书。
3.房地产项目产品策划阶段的成本控制策略
产品策划阶段不仅是整个房地产项目开发的核心阶段，而且是应用价值工程控制成本的主要阶段，因而在这一阶段应优先采用价值工程进行成本的控制。根据已经得出的可行性研究报告，对调查研究进行深化，准确把握目标市场及其需求，在此基础上应用价值工程控制成本：首先是注重市场资料的搜集与整理，并应用科学方法开展市场调查和研究，并将其作为应用价值工程进行分析和比较的根据；然后就是价值工程核心，即对功能进行分析，确定产品必要功能；最后是按照公式就产品价值进行计算，并在此基础上对价值工程活动方向及目标进行确定。
3.房地产项目招投标阶段的成本控制策略
价值工程的实施主体应变成投标人，投标人会尽最大努力满足招标人的要求。将价值工程引入评标机制中，使经济标和技术标评审有机地结合，有效地防止评标过程规范性不强，随意性较大以及人为因素干扰较多，缺乏客观公正等弊端。
4.房地产项目设计阶段的成本控制策略
（1）根据中标方案精心确定设计单位，并对中标方案进行优化，确保功能满足、使用安全、技术先进、经济合理；（2）通过对工程量和投资的分解实行限额设计，在确保功能的原则下严防“三超”现象的出现，不仅技术先进和合理，又不超过投资限额，并尽可能的减少由于设计变更导致的工程造价的变动；（3）加强施工设计图纸的审核与管理，并尽可能的确保设计质量的提高，预防因设计导致施工阶段的浪费；（4）利用价值工程优化项目设计方案，采取是方式是首先对每种方案中的每种功能的达标成不进行打分，再对每种方案功能的评价分进行计算，最后对各种方案的价值系数进行计算，且将价值系数最大的方案作为最佳方案；（5）利用价值工程对这一阶段的造价进行控制，且通常将对造价影响最大的项目作为研究对象，首先对设计的各项功能和现实成本进行分析和评价，其次是将得出的功能评价系数作为依据，在各项功能中分摊项目成本，并与其现实成本相对比，最后确定改进成本的期望值，且对期望值大的改进成本着重改进，引导设计人员和投资方充分发挥潜能，采取新工艺技术和材料进行创新设计，并对资源配置进行优化，但这一切的前提就是确保项目功能不被降低的情况下节省成本。
5.房地产项目施工阶段的成本控制策略
应用价值工程控制施工阶段成本的工作内容有优化施工组织设计、优选项目工程材料和机械设备、控制物流成本、合理配置资源等方面，以较低的成本可靠地实现该项目所需要的功能。并应注重工程承包企业和监理单位的选择，明确承包合同内容、控制工程变更签证、材料设备价格的控制。例如在原材料和设备方面，不仅要货比三家，还要确保原材料的质量；承包企业方面，应选择技术实力雄厚、社会信誉高和价格合理的企业等等。
6.房地产项目结算阶段成本控制策略
（1）按照设计图纸及合同规定全部完成且验收合格，如有撤销或甩项应有手续，并在结算中予以扣除。（2）准确计量工程量的增减，严格执行投标单价或签证的价格，并注意与合同文件的对照。（3）严格按合同及相关协议的规定，合理确定工期奖、优质奖等相关费用。（4）认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算的质量。（5）正确处理索赔费用。
三、结语
总之，在房地产项目开发全程中，采取价值工程与一般常规成本控制策略是企业实现经济效益最大化的主要路径。作为新时期背景下的房地产企业应紧跟时代发展的需要，在项目开发全程采取针对性的成本控制措施，并加强风险的规避和防范，以实现企业的完美转型和升级。
参考文献：
[1]李丽钦：价值工程与建设项目成本控制浅析[J].中国科技信息.2011（11）.
[2]袁保平：浅议房地产项目全过程成本控制[J].科技资讯，2010，（20）.
[3]郑 岩：房地产开发项目成本控制方法研究[J].工程建设与设计，2010，（07）.
关键词：房地产项目开发；开发全程；价值工程；成本控制
一、概述价值工程与房地产项目开发全程的成本控制
所谓价值工程，就是将产品的功能分析作为核心，将产品价值的提高作为目的，尽可能的靠最低寿命周期成本达到产品使用的全部功能的具有组织创造性的活动。应用价值工程于房地产项目开发全程成本控制中，既能优化工程设计方案而将工程成本降低，又能在对房地产产品相关功能深入分析的前提下探究如何提高房地产产品的增值服务，助推我国房地产事业的可持续发展。但需要注意的是，价值工程并不是适用于房地产项目各阶段的成本控制，必须结合实际，有时需要借助常规控制策略进行成本控制，才能实现成本控制的最优化和企业经济效益的最大化。
二、浅谈房地产项目开发全程的成本控制策略
1.房地产项目投资决策阶段的成本控制策略
投资决策阶段包括选择投资机会和决策分析以及获取土地三方面的工作。企业应充分考虑全部因素分析项目可行性，在此基础上获得土地开发权，并结合土地自身因素利用价值工程进行成本控制，但企业要想改变土地自身因素受诸多限制，因而在此阶段的应用价值工程控制成本的空间较小，这就需要企业采取常规手段进行成本控制。首先是加强市场调查与预测分析，对当前市场销售现状进行分析，就未来的销售趋势进行判断，针对性的确定适销房产项目，实现项目定位；然后是加大调查力度，尤其是同类房产项目的功能和方案的调查分析和比较，加上可靠的技术论证与经济评价，从而确定最佳的项目投资建设方案，为确定设计阶段的成本奠定基础；最后结合项目实际及相关研究编制科学的建设项目方案设计书。
3.房地产项目产品策划阶段的成本控制策略
产品策划阶段不仅是整个房地产项目开发的核心阶段，而且是应用价值工程控制成本的主要阶段，因而在这一阶段应优先采用价值工程进行成本的控制。根据已经得出的可行性研究报告，对调查研究进行深化，准确把握目标市场及其需求，在此基础上应用价值工程控制成本：首先是注重市场资料的搜集与整理，并应用科学方法开展市场调查和研究，并将其作为应用价值工程进行分析和比较的根据；然后就是价值工程核心，即对功能进行分析，确定产品必要功能；最后是按照公式就产品价值进行计算，并在此基础上对价值工程活动方向及目标进行确定。
3.房地产项目招投标阶段的成本控制策略
价值工程的实施主体应变成投标人，投标人会尽最大努力满足招标人的要求。将价值工程引入评标机制中，使经济标和技术标评审有机地结合，有效地防止评标过程规范性不强，随意性较大以及人为因素干扰较多，缺乏客观公正等弊端。
4.房地产项目设计阶段的成本控制策略
（1）根据中标方案精心确定设计单位，并对中标方案进行优化，确保功能满足、使用安全、技术先进、经济合理；（2）通过对工程量和投资的分解实行限额设计，在确保功能的原则下严防“三超”现象的出现，不仅技术先进和合理，又不超过投资限额，并尽可能的减少由于设计变更导致的工程造价的变动；（3）加强施工设计图纸的审核与管理，并尽可能的确保设计质量的提高，预防因设计导致施工阶段的浪费；（4）利用价值工程优化项目设计方案，采取是方式是首先对每种方案中的每种功能的达标成不进行打分，再对每种方案功能的评价分进行计算，最后对各种方案的价值系数进行计算，且将价值系数最大的方案作为最佳方案；（5）利用价值工程对这一阶段的造价进行控制，且通常将对造价影响最大的项目作为研究对象，首先对设计的各项功能和现实成本进行分析和评价，其次是将得出的功能评价系数作为依据，在各项功能中分摊项目成本，并与其现实成本相对比，最后确定改进成本的期望值，且对期望值大的改进成本着重改进，引导设计人员和投资方充分发挥潜能，采取新工艺技术和材料进行创新设计，并对资源配置进行优化，但这一切的前提就是确保项目功能不被降低的情况下节省成本。
5.房地产项目施工阶段的成本控制策略
应用价值工程控制施工阶段成本的工作内容有优化施工组织设计、优选项目工程材料和机械设备、控制物流成本、合理配置资源等方面，以较低的成本可靠地实现该项目所需要的功能。并应注重工程承包企业和监理单位的选择，明确承包合同内容、控制工程变更签证、材料设备价格的控制。例如在原材料和设备方面，不仅要货比三家，还要确保原材料的质量；承包企业方面，应选择技术实力雄厚、社会信誉高和价格合理的企业等等。
6.房地产项目结算阶段成本控制策略
（1）按照设计图纸及合同规定全部完成且验收合格，如有撤销或甩项应有手续，并在结算中予以扣除。（2）准确计量工程量的增减，严格执行投标单价或签证的价格，并注意与合同文件的对照。（3）严格按合同及相关协议的规定，合理确定工期奖、优质奖等相关费用。（4）认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算的质量。（5）正确处理索赔费用。
三、结语
总之，在房地产项目开发全程中，采取价值工程与一般常规成本控制策略是企业实现经济效益最大化的主要路径。作为新时期背景下的房地产企业应紧跟时代发展的需要，在项目开发全程采取针对性的成本控制措施，并加强风险的规避和防范，以实现企业的完美转型和升级。
参考文献：
[1]李丽钦：价值工程与建设项目成本控制浅析[J].中国科技信息.2011（11）.
[2]袁保平：浅议房地产项目全过程成本控制[J].科技资讯，2010，（20）.
[3]郑 岩：房地产开发项目成本控制方法研究[J].工程建设与设计，2010，（07）.