越南，是一个我们熟悉而陌生的地方。说熟悉，是从秦汉到当代，越南始终是中国西南历史的一部分；说不熟悉，是最近40年，中越从同志情谊走到边界纷争，两国关系变得纠葛不清，很多国人缺乏对越南的实际了解。我们就从过去、现在和未来看看今天的越南。
　　越南的过去。越南尽管1986年就提出革新（Renovation）政策，但迟至1990年从柬埔寨撤军（当时人均GDP降低到不足100美元），国家才开始稳定发展经济。到1995年与美国关系正常化后，经济进入快速发展轨道，2018年人均GDP已经达到2560美元水平，用了28年。中国人均GDP100美元还是在1967年，到1978年改革开放，达到约180美元，2500美元的水平是2007年达到的，姑且以改革开放为起点，也用了差不多29年。看起来，国家稳定、改革开放，释放人民生产力致富，中越两个社会主义国家“殊年同归”。
　　在很多国人眼里，越南仍然是个摩托车横行、有点杂乱的小国。特别是近期英国发生的越南偷渡者死亡事件，更让人觉得那是个贫穷落后的国家。此次11月越南之行前后，很多朋友问，越南是不是跟中国1990年代差不多啊？实地考察，越南当前的经济发展和消费水平，已经达到或者超過了中国2005年。如果问大家，回到2005年，投资啥？估计百分之百的回答是，砸锅卖铁借钱买房子；至于买股票嘛，也可以的，有过两次大牛市，淘金者不多，折戟沉沙的比比皆是，但毕竟指数从1000点涨到3000点了。
　　越南的现在。来看越南最发达地区——胡志明市（西贡）。它地处湄公河三角洲，在越南经济地位相当于中国的上海和深圳。2018年胡志明市人均GDP7089美元，大约是上海的1/3多。
　　再对比一下胡志明市和上海的消费和住房。在胡志明市，所有的国外品牌，从汽车、电器到化妆品，一应俱全，大型商业购物中心比比皆是。总体物价水平大约是上海的1/2到2/3，汽车等进口商品较贵，是因为关税等原因。住宅方面，高档住宅在上海大约在15000美元以上；而胡志明市的住宅差距较大，可比的公寓大约是2500美元到3000美元，当然也有高达9000美元的。另外要注意，越南的价格是套内面积，中国往往报的是建筑面积，两者还有一个大约20%左右的使用率折算差价。再看租金回报，国内住宅年租金大约回报率也就1.5%，而越南租金回报率能够达到6%左右。回想我国2005年前后，房价没有暴涨前，租金回报率也稳定在5%，与贷款利率大体相同，具有很高的投资价值。
　　住宅社区建设情况。简言之，得益于日韩台先进的建设管理经验，高档公寓社区建成后的状况，远好于北京、上海、深圳的社区，免费的儿童活动区域和游泳健身设施，以及较好的物业管理。就本人参观的几个社区而言，其社区开放度和公共管理的程度，以及附近配套的国际学校质量和数量，居住环境大大优于国内社区。走进社区，完全感觉不到是在越南，更像是在新加坡、日本，或者美国夏威夷。

　　越南经济发展潜力大不大？中短期之内相当大，主要原因是外向型经济快速发展，FDI（外商直接投资）增长快速，特别是去年中美贸易战开始后，大量日本、韩国、中国台湾的制造业向越南转移，包括中国大陆的一些企业，也在不断尝试转移产能到越南。2019年前10个月，越南FDI为162.1亿美元，同比增长为7.4%。巨大的资本涌入，加上越南人口结构年轻人居多，制造业潜力巨大。如果你到国内的优衣库看看，里面相当比例的制造国为越南。美国的轻工业品更是如此。
　　越南的将来。简单说，房价“长期看人口，中期看土地，短期看政策”。战争结束了近30年，正好新生代开始成长，越南人口超过9000万，年轻人居多。胡志明市人口1200万，还在不断吸引外国人和农村人口进入，城镇化程度在快速提高。再从收入看，看看越南人均GDP从2500美元到6000美元这段预测。中国从2500美元到6000美元水平，大约用了5年时间（要考虑到美元在2008年金融风暴中剧烈贬值），那么未来5年，越南的人均GDP也能增长到6000美元水平。房价如果保持同比例增长，5年内很快就会翻番。但最重要的是，当人均GDP增长到一定阶段，将会释放出大量的房地产需求，从而刺激房价加速增长。未来5年，如果越南保持这种增长速度，房地产价格上升200%并不奇怪。基于这种逻辑，大量的外资开始涌入到房地产市场。根据中金内部一个统计，以前外国人购买房地产，以日韩为主，近一年大量中国大陆的投资人士开始投资越南房地产，胡志明市最为明显。越南土地政策为私有，所以开发速度比国内慢得多，换句话说，供给量不够，也会刺激房价上升。这两年货币政策非常稳定，每年通胀贬值大约2%-3%，属于良性范围。
　　不过，越南房地产有几点需要注意。产权政策是，越南本国居民购买房产，拥有永久产权（原来永久产权在社会主义国家也可以有），而外国人购买，只有50年使用权。因此，外国人不能购买独栋别墅；同一个社区，外国人购买比例为30%，超出部分就不能得到产权保障。此外，外国人不能贷款购买。对于中国大陆人士，还有个特别之处：持中国新版护照的，无法办理产权登记，但是如果开发商有合同保障，可以保证产权期内的使用权、出租权和未来的过户交易权。
　　投资越南房产的几个风险也需要揭示一下。首先，流动性风险。房产交易并非那么容易，而且还需要长途跋涉去，本人交易。越南人潜在的购买力还没有释放出来的话，外国人买了，再卖给外国人，交易难度较大。其次，经济持续增长的潜在风险。当人均GDP达到6000美元以上的时候，往往贫富分化加剧，容易引发社会动荡，导致经济停滞。再次，政策性风险。越南并非成熟法治和市场化国家，政局变化会引发政策变化，具有不确定性。最后，对持中国大陆护照的投资人士来说，中越南海角逐仍然是未知数。