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摘 要：房地产的商品性，决定了房产价格变化的丰富性。房地产的投资属性，决定了其价格变化的长期性和逐利特征。房地产作为国民经济的基础产业和居民消费的刚性产品，搭配我国消费社会心理的特点，推动了其产业发展的广泛性，影响的深远性。分析房地产这些特征，有助于我们理解房地产这些年给我们带来的困惑;掌握其特点，有助于我国今后的经济发展。
关键词：房地产 属性 影响
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2021）05-286-02
1998年国家全面推行住房货币化制度改革，停止福利分房，实现住房商品化。20多年来，房地产经济，尤其是住房经济展现了波澜壮阔的历史画卷。一方面全国人民的居住条件得到了极大的改善，人均住房面积由商品化前的10平方米增加到目前近40平方米;另一方面，地产经济成为国民经济发展的支柱产业，带动了国民经济突飞猛进的发展。其消费需求拉动，成为我国经济发展的动力。
虽然这20多年来，房地产业特别是地产商为许多人所病垢;房价高的问题成为老百姓意见最大的话题;许多城市的房价历经多年多项政策的调控，其增长幅度，绝对价格已经横亘在大家的心中。
但是，我们仍然不能否认，房地产经济在我国新时期经济发展中的巨大作用。不能否认商品房制度的改革发展，根本性提高了人们基本生活中衣食住行“住”这块的水平，不能否认，我国经济能迈上100万亿大关，地产经济起到的举足轻重的作用。
因此，我们在分析讨论房地产经济的过程中，既要看到目前整个社会因它引起的巨大反响，更要看到它起到的巨大作用，看到住房制度改革给整个社会带来的红利。
从某种程度上可以说，没有哪件商品或事情可以如房地产这般，对整个社会和人们产生如此深度和广度的影响力，各阶层人士，都對其印象深刻。
仔细分析这种影响，是由于房地产本身的多重属性决定的。是由于房地产经济多种特征所决定的。分析这些属性和特征，我们或许可以找到房地产给我们带来的许多困惑，从而更好地认识它，了解它，进而掌握它，推动“十四五”规划和2035年远景目标的实现。
一、房地产的商品性，决定了房产价格的丰富性
按照经典的商品经济学理论，商品的价格会围绕其商品的价值上下波动，有时也会因为供需的变化，背离价值。纵观这些年，人们对房地产的意见，价格变化是主要因素。如果我们把这种商品的基本属性，赋予到房地产上，我们的思路会更清晰。
既然我们实现的是社会主义市场经济，那么商品的价格会随着市场供需的变化而变化，这是再正常不过的事情，人们对待市场中许多商品价格的变化，大多能泰然处之。可是，当我们买的新房后来降价时，业主便开始围攻售楼部，拉横幅，极端的甚至跳楼，反应十分强烈。房地产这个商品相对我们市场上的其它商品，不同之处在于本价高些，但它仍然只是商品。
全国地级以上的城市几百个，县级城市几千个，市场如果出现个别少数的城市房价下跌，人们就议论纷纷，媒体也大事炒作，成为舆论的风向标，大有风声鹤唳之感。而当市场上某个城市某个楼盘房价上涨时，更是牵动国人神经，甚至找出在世界上几十年不变的城市房价来推崇。
如果我们用市场商品的基本属性来看待房价，把房屋也作为一件普通的商品，价格动态变化是它的基本规律，就不会因此形成强烈的社会反响和舆论。
二、房地产的投资属性，决定了它具有长期性和逐利特征
根据国家统计局公布的数据，20年来，我国房价的年均复合增长速度达到17%，许多城市的房价增长10倍，甚至20倍。
房价的长期上涨，除了消费供需因素外，一个更重要的原因是由于房地产的投资属性产生的投资需求和投资交易。
投资者买房的直接目的是为了获取差价，其行为动机是获取利润，交易心理是低买高卖。买卖交易并不增加商品的价值，但投资交易行为本身，尤其是人为的炒作，助推了房价的大幅上涨，导致价格变化的幅度更大，变化的周期更长。这也放大了房地产对社会的影响力。以至于我们有了“房子是用来住的，不是用来炒的”这样的认识。
正如商品期货的发明者，其初衷是为了平抑商品价格剧烈变化所因此带来的风险，可期货增加了交易行为，其本身又反过来影响现货商品的价格。
房地产成为投资品后，在作为投资品的交易过程中，放大了价格的变化幅度，让人民对它的认识更趋复杂，这也是我国各级政府多年、多种调控政策实施下，房地产价格仍然上涨的重要原因之一。
商品交易规律反映，有投资就有投机。与商品交易投资行为想伴随的投机特征，加之房地产标的物的高价值特点，更加剧了其价格变化所产生的社会心理影响，使之成为当今社会多年来最重要的社会心理特征。
三、房地产作为国民经济的基础产业和居民消费的刚性需求，推动了其产业发展的广泛性，影响的深远性
我国改革开放几十年来，没有哪种行业、哪种产品有房地产如此广泛的影响力。房地产行业直接影响钢铁、水泥、化工等30多个行业，我国面对几次世界经济困局，都主要靠投资拉动经济，而这些投资里边，有很大一块就是房地产建设投资。
与此同时，在我国国民的消费需求中，“住”往往又摆在了很突出的位置。“居者有其屋”是我国传统文化中最重要的价值观和社会思想。从消费学的角度讲，“衣食住行”是我们的基本消费需求，我国的社会心理特征显示：可以不吃好的，不穿好的，但是不能没有自己的住房。
要提高消费对经济的拉动作用，住房往往是价值最大、最普遍、最大众化的消费品。
正是由于房地产经济在国民经济中的支柱产业地位，“住房”在居民消费领域的突出地位，宏观和微观双重结合影响，赋予了房地产行业巨大的社会效应。 四、尊重和运用好房地产经济规律，助推新时期国民经济再上新台阶
进入“十四五”时期后，我国的经济发展出现了许多新的情况，一方面社会经济发展的“三驾马车”中，出口和投资都受到了种种限制。刺激经济的资金很多在金融领域空转，难以形成实体投资效应;出口顺差的增大，加剧了地区贸易冲突，尤其美国对我国实施贸易制裁后，出口贸易动力受到影响。因此，当前和今后一个时期，我国经济的发展主要靠消费内需拉动。这也是国家提出国际国内双循环战略的动因。但是随着人口红利的消失，人口老龄化加剧，新出生人口的减少，都会直接导致消费总量的不足。
在住房方面，经过20多年的高速发展，城镇户均住房已经达到1.2套，人均住房面积近40平方米。因此，我们很难再靠“量”来发展房地产从而推动经济。党的十九大报告提出的高质量发展，是我们要寻求的发展方向。
对房地产而言，发展的重点不再是新建多少面积，而是建设高质量的住房。
一是开发低密度住宅，满足人们“住”好的需求，随着我国农村建设用地政策出台，农村宅基地改革试点推行，土地供应范围扩大，建设低密度住宅成为可能。相对高层住宅而言，低层住宅，尤其是联排屋会让人住得更舒适。实际上从住房市场反馈过来的信息表明，像碧桂园房产商开发的低密度住宅，在市场上就很有消费需求。
其次，推行房产标准化、智能化。我国的房地产行业，尤其住宅，除少数大城市外，提供精装房少，大多是毛坯房，附加值不高。根据国外专家测算，房地产如果达到标准化、智能化，可以提高20%～30%的房产价值。
总之，在我国全面建成小康社会后，房地产经济的发展应该朝着住好方向努力，这既是不断满足人民美好生活愿望，建设中国特色社會主义的本质要求，更是我们推动国民经济再上新台阶的有效途径。我们要更好地应用和掌握好房地产经济的规律，推动经济社会的不断进步。
参考文献：
[1] 2020年中国商品房销售情况分析.国家统计局
[2] 于佰民.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究.现代营销（经营版）
（作者单位：武汉商贸集团有限公司 湖北武汉 430015）
[作者简介：卢怡，经济师，中南财经政法大学经济学学士，香港理工大学财务学硕士;历任福建省投资开发集团有限责任公司投资部高级办事员，武汉国有资产经营有限公司高级主管，现任武汉商贸集团高级主管。]
（责编：贾伟）
关键词：房地产 属性 影响
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2021）05-286-02
1998年国家全面推行住房货币化制度改革，停止福利分房，实现住房商品化。20多年来，房地产经济，尤其是住房经济展现了波澜壮阔的历史画卷。一方面全国人民的居住条件得到了极大的改善，人均住房面积由商品化前的10平方米增加到目前近40平方米;另一方面，地产经济成为国民经济发展的支柱产业，带动了国民经济突飞猛进的发展。其消费需求拉动，成为我国经济发展的动力。
虽然这20多年来，房地产业特别是地产商为许多人所病垢;房价高的问题成为老百姓意见最大的话题;许多城市的房价历经多年多项政策的调控，其增长幅度，绝对价格已经横亘在大家的心中。
但是，我们仍然不能否认，房地产经济在我国新时期经济发展中的巨大作用。不能否认商品房制度的改革发展，根本性提高了人们基本生活中衣食住行“住”这块的水平，不能否认，我国经济能迈上100万亿大关，地产经济起到的举足轻重的作用。
因此，我们在分析讨论房地产经济的过程中，既要看到目前整个社会因它引起的巨大反响，更要看到它起到的巨大作用，看到住房制度改革给整个社会带来的红利。
从某种程度上可以说，没有哪件商品或事情可以如房地产这般，对整个社会和人们产生如此深度和广度的影响力，各阶层人士，都對其印象深刻。
仔细分析这种影响，是由于房地产本身的多重属性决定的。是由于房地产经济多种特征所决定的。分析这些属性和特征，我们或许可以找到房地产给我们带来的许多困惑，从而更好地认识它，了解它，进而掌握它，推动“十四五”规划和2035年远景目标的实现。
一、房地产的商品性，决定了房产价格的丰富性
按照经典的商品经济学理论，商品的价格会围绕其商品的价值上下波动，有时也会因为供需的变化，背离价值。纵观这些年，人们对房地产的意见，价格变化是主要因素。如果我们把这种商品的基本属性，赋予到房地产上，我们的思路会更清晰。
既然我们实现的是社会主义市场经济，那么商品的价格会随着市场供需的变化而变化，这是再正常不过的事情，人们对待市场中许多商品价格的变化，大多能泰然处之。可是，当我们买的新房后来降价时，业主便开始围攻售楼部，拉横幅，极端的甚至跳楼，反应十分强烈。房地产这个商品相对我们市场上的其它商品，不同之处在于本价高些，但它仍然只是商品。
全国地级以上的城市几百个，县级城市几千个，市场如果出现个别少数的城市房价下跌，人们就议论纷纷，媒体也大事炒作，成为舆论的风向标，大有风声鹤唳之感。而当市场上某个城市某个楼盘房价上涨时，更是牵动国人神经，甚至找出在世界上几十年不变的城市房价来推崇。
如果我们用市场商品的基本属性来看待房价，把房屋也作为一件普通的商品，价格动态变化是它的基本规律，就不会因此形成强烈的社会反响和舆论。
二、房地产的投资属性，决定了它具有长期性和逐利特征
根据国家统计局公布的数据，20年来，我国房价的年均复合增长速度达到17%，许多城市的房价增长10倍，甚至20倍。
房价的长期上涨，除了消费供需因素外，一个更重要的原因是由于房地产的投资属性产生的投资需求和投资交易。
投资者买房的直接目的是为了获取差价，其行为动机是获取利润，交易心理是低买高卖。买卖交易并不增加商品的价值，但投资交易行为本身，尤其是人为的炒作，助推了房价的大幅上涨，导致价格变化的幅度更大，变化的周期更长。这也放大了房地产对社会的影响力。以至于我们有了“房子是用来住的，不是用来炒的”这样的认识。
正如商品期货的发明者，其初衷是为了平抑商品价格剧烈变化所因此带来的风险，可期货增加了交易行为，其本身又反过来影响现货商品的价格。
房地产成为投资品后，在作为投资品的交易过程中，放大了价格的变化幅度，让人民对它的认识更趋复杂，这也是我国各级政府多年、多种调控政策实施下，房地产价格仍然上涨的重要原因之一。
商品交易规律反映，有投资就有投机。与商品交易投资行为想伴随的投机特征，加之房地产标的物的高价值特点，更加剧了其价格变化所产生的社会心理影响，使之成为当今社会多年来最重要的社会心理特征。
三、房地产作为国民经济的基础产业和居民消费的刚性需求，推动了其产业发展的广泛性，影响的深远性
我国改革开放几十年来，没有哪种行业、哪种产品有房地产如此广泛的影响力。房地产行业直接影响钢铁、水泥、化工等30多个行业，我国面对几次世界经济困局，都主要靠投资拉动经济，而这些投资里边，有很大一块就是房地产建设投资。
与此同时，在我国国民的消费需求中，“住”往往又摆在了很突出的位置。“居者有其屋”是我国传统文化中最重要的价值观和社会思想。从消费学的角度讲，“衣食住行”是我们的基本消费需求，我国的社会心理特征显示：可以不吃好的，不穿好的，但是不能没有自己的住房。
要提高消费对经济的拉动作用，住房往往是价值最大、最普遍、最大众化的消费品。
正是由于房地产经济在国民经济中的支柱产业地位，“住房”在居民消费领域的突出地位，宏观和微观双重结合影响，赋予了房地产行业巨大的社会效应。 四、尊重和运用好房地产经济规律，助推新时期国民经济再上新台阶
进入“十四五”时期后，我国的经济发展出现了许多新的情况，一方面社会经济发展的“三驾马车”中，出口和投资都受到了种种限制。刺激经济的资金很多在金融领域空转，难以形成实体投资效应;出口顺差的增大，加剧了地区贸易冲突，尤其美国对我国实施贸易制裁后，出口贸易动力受到影响。因此，当前和今后一个时期，我国经济的发展主要靠消费内需拉动。这也是国家提出国际国内双循环战略的动因。但是随着人口红利的消失，人口老龄化加剧，新出生人口的减少，都会直接导致消费总量的不足。
在住房方面，经过20多年的高速发展，城镇户均住房已经达到1.2套，人均住房面积近40平方米。因此，我们很难再靠“量”来发展房地产从而推动经济。党的十九大报告提出的高质量发展，是我们要寻求的发展方向。
对房地产而言，发展的重点不再是新建多少面积，而是建设高质量的住房。
一是开发低密度住宅，满足人们“住”好的需求，随着我国农村建设用地政策出台，农村宅基地改革试点推行，土地供应范围扩大，建设低密度住宅成为可能。相对高层住宅而言，低层住宅，尤其是联排屋会让人住得更舒适。实际上从住房市场反馈过来的信息表明，像碧桂园房产商开发的低密度住宅，在市场上就很有消费需求。
其次，推行房产标准化、智能化。我国的房地产行业，尤其住宅，除少数大城市外，提供精装房少，大多是毛坯房，附加值不高。根据国外专家测算，房地产如果达到标准化、智能化，可以提高20%～30%的房产价值。
总之，在我国全面建成小康社会后，房地产经济的发展应该朝着住好方向努力，这既是不断满足人民美好生活愿望，建设中国特色社會主义的本质要求，更是我们推动国民经济再上新台阶的有效途径。我们要更好地应用和掌握好房地产经济的规律，推动经济社会的不断进步。
参考文献：
[1] 2020年中国商品房销售情况分析.国家统计局
[2] 于佰民.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究.现代营销（经营版）
（作者单位：武汉商贸集团有限公司 湖北武汉 430015）
[作者简介：卢怡，经济师，中南财经政法大学经济学学士，香港理工大学财务学硕士;历任福建省投资开发集团有限责任公司投资部高级办事员，武汉国有资产经营有限公司高级主管，现任武汉商贸集团高级主管。]
（责编：贾伟）