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国务院早在2010年1月10日出台了调控房地产市场的“国十一条”，提出加大差别化信贷政策执行力度，降低房地产供需杠杆，抑制投机和投资性购房需求。随后，2月和3月，银监会亦三令五申，要求二套房贷款首付比例不得低于40%，对投资性购房要风险定价、严格审查。同时，首套房贷款利率由7折调整为8折至8.5折。但是，这些措施似乎起效甚微，出现了越调房价越涨的现象。一季度房地产贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%。同期，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，海口、三亚房价涨幅超过50%、温州、金华、广州超过20%。面对节节高升的房价，国务院于4月17日发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“国十条”）。该通知从政府职责、住房需求、住房供给、安居工程、市场监管等多方面出发来遏制房价上涨。此次调控，政府已尽其所能，除了尚未出台的房产税，目前能够动用的一切手段都已经被用到了极限。房产新政使得银行收紧贷款，同时市场观望情绪浓厚。这一切使得房地产企业融资面临着极为严峻的形势，严重影响了其资金链的顺利运作，给房地产企业资金管理提出了新的挑战。
一、新政对房地产企业资金链的影响
（一）资金筹措——融资渠道全线紧缩国十条从多种渠道拧紧了资金流入房地产企业的龙头。按照通知，“房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”通知对于股东为房地产开发企业在土地竞拍及开发建设中提供的各种融资便利的合规性作了强调，加大了对其借款等融资方式的监管力度；对于地产企业来自银行的商业贷款和来自证券市场的股票融资和债券融资也进行了严格限制。根据不完全统计，2009年年中以来，约有40余家房企的股东大会批准了总额超过1000亿元的融资方案。从方式上看，既有定向增发，亦有公开增发。其中，A股地产第一军团的“招保万金”四家企业均位列其中。但2009年年中上报的房地产企业A股再融资方案，迄今没有一家获证监会放行。中证内地地产行业指数从去年11月开始掉头向下，下滑至今。目前，证监会正在与国土资源部对募集资金投向房地产项目的企业和募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金和归还银行贷款的内容，且原有业务又包括房地产经营的企业进行联合监管与审核。据证监会披露，这一联手审核机制至少影响到59家房地产公司，其中再融资48家，IPO11家。目前，证监会已将两批共41家房地产企业的融资申请移交到国土部征求意见。据经济观察网报道，在完成初审工作的首批试点的25家企业中，17家地产公司被国土资源部出具“不予支持”意见，在“予以支持”的8家企业当中。“大的公司一家都没有过，基本都是符合90/70政策、没有闲置土地以及欠地价的小公司。”被逼急了的开发商只能把希望寄托在最后一条路上：赴海外圈钱。如碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家H股上市的民营地产企业先后宣布发行海外债券，筹资金额总计约20亿美元。这么做的代价是高昂的，从各家地产商发债的利息来看，碧桂园债券利息为11.25%，恒大地产13%，雅居乐利率指导区间定在8.875%~9%，佳兆业最高，达到13.5%。这种发行高息债券的融资方式却并不被业内看好，毕竟高息债券的利息比一般债券高出5个百分点。 “高息债券一方面会吞噬企业的额外利润，另一方面甚至可能引爆债务风险。因此房企海外融资还是非常困难的，想靠海外融资解决资金问题基本上不太可能。”同时，银监会已经将房地产贷款纳入2010年的三大监管重点之一，位列现场检查重点。据悉，四大行每年新增的房地产开发贷款一般不超过1000亿元，而2010年一季度已大部分投放完毕。4月加紧调控后，银监会提出严控风险，收紧房地产类贷款的四项措施。银行对房地产类贷款更严格，贷款集中度更高，对信用等级要求更严。此外，银监会决定在6月后对银行的资本充足率、贷存比等指标进行考核。新规定的出台，不仅限制了商业银行对房企的贷款，也使房企股本融资难以过关。
（二）资金使用——面临土地款高压 在年报不为人注意的角落，隐含着一项重大的支出——“资本承担”（已签订合同但未支付的约定资本项目支出），一般是待缴的土地款和工程款。这有助于判断企业未来的资金链情况。2009年以来。许多开发商拿地凶猛。如保利地产2009年年报显示，本年新增土地储备1338万平方米，由175亿元的“承担”，其中一年内需要支付的土地款106亿元，建安款55亿元，共计161亿元。2009年底，财政部、国土资源部等五部委发文加强土地出让管理，规定缴纳土地款原则上不超过一年，首次缴纳比例不低于50%.如果这一政策严格执行，2009年拿地多的开发商2010年下半年必须缴齐土地出让金并开工。如果届时市场成交量持续低迷，将给这些开发商2010年带来很大的资金压力。同时，新政积极引导地产业资金的流向，为遏制房价高涨，并探索新的土地出让方式。这在一定程度上限制了房地产企业游走在政策边缘的资金使用的“灵活性”。根据新政，国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造；国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。因此，大型的国有房地产企业在使用资金时，应优先考虑国家鼓励的项目，不要盲目置地，不要随意撒网。新政还规定，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。虽然没有明确指出具体的操作方法，但该规定对房地产企业竞购土地时的竞争力提出了更高的要求。房地产企业要慎用为竞拍土地作铺垫的前期资金投入，避免更多的“活动资金”打了水漂。
（三）资金回收——楼市交易惨淡 在房地产企业资金链条上，销售款的及时回收是极为重要的一环，对资金流动能力的贡献起着至关重要的作用。新政规定，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准；要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。在如此新政下，许多炒房者和投机性购房者都停下了购房的脚步；还有诸多打算贷款购房者因首付比例和贷款利率提高而导致购房成本提高也延迟了购房期限，市场上观望气氛浓重。开发商正在目睹最不愿看到的局面。根据北京房地产交易管理网数据显示，五一节假期，北京商品房期房及现房同比分别下跌了35%和95%。在这样的背景下，5月5日，我国土地储备量最大的恒大地产在一季度业绩发布会上宣布，即日起，对全国所有在售楼盘进行8.5折促销，成为2010年第一家高调扛起降价大旗的上市房地产企业。事实上，房价松动的迹象已经较为明显。来自国家统计局的数据显示，6月份70个大中城市房价涨幅继续回落，房价环比在经过连续15个月上涨后，首次出现环比下降0.1%，较5月份回落0.3个百分点。种种迹象表明，售房资金回笼情形正每况愈下。
二、新政下房地产企业资金链管理
（一）建立科学盈利观念在新政下，房地产企业应树立正确的盈利观念。一是要抛弃暴利观念，建立理性的盈利观。地产业的暴利致使大量闲置资金涌入该行业。这使得为能成功进入地产业或者拿到某个项目，前期往往要支付巨额的隐性成本，从而使房产成本大幅提升，为完工后的售价制定和销售业绩提出了更高的要求。若后期进展不顺利，任何一个环节的缺失都可能导致资金链的断裂。随着政府对于市场的调控，房地产市场趋向于理性方向发展，最终会进入平稳有序的运行轨道。二是要摒弃仅依靠地段赚钱的现象。在前些年房地产业飞速发展之时，出现谁的地段好谁就赚钱多的现象。“觅好地、屯好地”，抢购“地王”成为多数房地产企业的发展战略，于是本着手中有地、心中不慌的出发点，很多地产企业至今手中仍存放着大量花大价钱和大力气竞拍到的尚需支付巨额地款的土地。这就导致企业大量的资金被占用，在一定时间内难以盘活，严重影响了资金的流动性。对房地产企业而言，好的地段固然重要，但并非唯一的盈利关键点，过度的追求容易导致不利于企业的炒作，使企业发展偏离正确的方向。目前形势下，房地产企业应重新审视评估企业发展战略，以救资金之急。战略目标财务化为其提供了一个新的发展思路，企业应建立与资金流关联的以财务效益为导向的战略规划与管理控制系统，在进行各项决策时，不仅要考虑将来可能带来的财务效益，而且要重视其对资金链的影响。
（二）合理利用资金存量当前房地产企业融资所面临的窘境与2007年的形势极为相似，所不同的是，房地产企业大多借2009年经济刺激计划所衍生的流动性泛滥，积聚了充裕的资金。开发商目前具有良好的资金基本面。2010年一季度，房地产开发资金来源达1.6万亿元，同比增长61.4%，为历史高点。在银行信贷收紧、A股融资停滞、债券成本飙升、销售回收资金比较困难的形势下，如何管好手头资金，进行理性投资，将钱用在刀刃上就显得更加重要。房地产企应从长远考虑，将资金用于政府引导的项目，再考虑丰厚的盈利。密切关注政府对于新的土地出让方式的改变，适时调整自己，提高自身的竞争力。同时，房地产企业应首先消化掉手中已有的土地存量，投资进行开发建设。目前囤地现象比较严重，尤其是各地拍出的“天价地王”。虽然开发这些土地可能会存在诸多利益方面的不利因素，但不能长期“批而不用”。房地产企业可以通过加大内部挖潜的工作，如加大报批报建工作力度，尽力缩短报批报建时间；在确保项目品质的前提下，加快工程建设速度；加快销售速度，尽量缩短销售周期。通过上述措施加快项目的开发速度，缩短开发周期，从而加快资金周转速度，降低资金占用成本，提高资金的使用效率。
（三）适时调整销售策略 鉴于销售资金在房地产企业资金链中的关键作用，房地产企业应十分重视销售资金的回笼。房地产企业一方面，应根据自身的资金情况和市场行情，制定科学的销售计划，进行规范销售。切忌违规操作，进行捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为。不要因为短暂的暴利自毁形象。另一方面，制定并实施高效的营销策略，可以适当考虑打折销售等方式促销，以尽快收回资金。比如，4月底，市场嗅觉一向敏锐的万科地产内部已经全面动员，高管年内将停止休假，工作重点转向销售。在国内首先打出打折牌的万科地产很可能再次领导一场促销战役。尽管跟进的企业不多，但在未来某个特定的时间，降价只是时间问题。在积极促销的同时，房地产企业还应着力打造精品工程。在如今倡导“精益生产”、“精益管理”的年代，地产业不妨采取“精益开发”的方式运营。关注产品、力求其精细化，注重服务，力求其多元化，提升企业管理技术和资源整合，创新营销模式将成为企业发展战略要求的新课题。从长远发展的角度而言，房地产企业必须提高自身的产品质量，才能在激烈的市场竞争中取胜。
参考文献：
［1］《地产融资盛宴谢幕》，财经网2010年5月10日。
（编辑余俊娟）
一、新政对房地产企业资金链的影响
（一）资金筹措——融资渠道全线紧缩国十条从多种渠道拧紧了资金流入房地产企业的龙头。按照通知，“房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”通知对于股东为房地产开发企业在土地竞拍及开发建设中提供的各种融资便利的合规性作了强调，加大了对其借款等融资方式的监管力度；对于地产企业来自银行的商业贷款和来自证券市场的股票融资和债券融资也进行了严格限制。根据不完全统计，2009年年中以来，约有40余家房企的股东大会批准了总额超过1000亿元的融资方案。从方式上看，既有定向增发，亦有公开增发。其中，A股地产第一军团的“招保万金”四家企业均位列其中。但2009年年中上报的房地产企业A股再融资方案，迄今没有一家获证监会放行。中证内地地产行业指数从去年11月开始掉头向下，下滑至今。目前，证监会正在与国土资源部对募集资金投向房地产项目的企业和募集资金虽不投向房地产项目，但包含单纯用于补充流动资金和归还银行贷款的内容，且原有业务又包括房地产经营的企业进行联合监管与审核。据证监会披露，这一联手审核机制至少影响到59家房地产公司，其中再融资48家，IPO11家。目前，证监会已将两批共41家房地产企业的融资申请移交到国土部征求意见。据经济观察网报道，在完成初审工作的首批试点的25家企业中，17家地产公司被国土资源部出具“不予支持”意见，在“予以支持”的8家企业当中。“大的公司一家都没有过，基本都是符合90/70政策、没有闲置土地以及欠地价的小公司。”被逼急了的开发商只能把希望寄托在最后一条路上：赴海外圈钱。如碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家H股上市的民营地产企业先后宣布发行海外债券，筹资金额总计约20亿美元。这么做的代价是高昂的，从各家地产商发债的利息来看，碧桂园债券利息为11.25%，恒大地产13%，雅居乐利率指导区间定在8.875%~9%，佳兆业最高，达到13.5%。这种发行高息债券的融资方式却并不被业内看好，毕竟高息债券的利息比一般债券高出5个百分点。 “高息债券一方面会吞噬企业的额外利润，另一方面甚至可能引爆债务风险。因此房企海外融资还是非常困难的，想靠海外融资解决资金问题基本上不太可能。”同时，银监会已经将房地产贷款纳入2010年的三大监管重点之一，位列现场检查重点。据悉，四大行每年新增的房地产开发贷款一般不超过1000亿元，而2010年一季度已大部分投放完毕。4月加紧调控后，银监会提出严控风险，收紧房地产类贷款的四项措施。银行对房地产类贷款更严格，贷款集中度更高，对信用等级要求更严。此外，银监会决定在6月后对银行的资本充足率、贷存比等指标进行考核。新规定的出台，不仅限制了商业银行对房企的贷款，也使房企股本融资难以过关。
（二）资金使用——面临土地款高压 在年报不为人注意的角落，隐含着一项重大的支出——“资本承担”（已签订合同但未支付的约定资本项目支出），一般是待缴的土地款和工程款。这有助于判断企业未来的资金链情况。2009年以来。许多开发商拿地凶猛。如保利地产2009年年报显示，本年新增土地储备1338万平方米，由175亿元的“承担”，其中一年内需要支付的土地款106亿元，建安款55亿元，共计161亿元。2009年底，财政部、国土资源部等五部委发文加强土地出让管理，规定缴纳土地款原则上不超过一年，首次缴纳比例不低于50%.如果这一政策严格执行，2009年拿地多的开发商2010年下半年必须缴齐土地出让金并开工。如果届时市场成交量持续低迷，将给这些开发商2010年带来很大的资金压力。同时，新政积极引导地产业资金的流向，为遏制房价高涨，并探索新的土地出让方式。这在一定程度上限制了房地产企业游走在政策边缘的资金使用的“灵活性”。根据新政，国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造；国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。因此，大型的国有房地产企业在使用资金时，应优先考虑国家鼓励的项目，不要盲目置地，不要随意撒网。新政还规定，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。虽然没有明确指出具体的操作方法，但该规定对房地产企业竞购土地时的竞争力提出了更高的要求。房地产企业要慎用为竞拍土地作铺垫的前期资金投入，避免更多的“活动资金”打了水漂。
（三）资金回收——楼市交易惨淡 在房地产企业资金链条上，销售款的及时回收是极为重要的一环，对资金流动能力的贡献起着至关重要的作用。新政规定，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准；要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。在如此新政下，许多炒房者和投机性购房者都停下了购房的脚步；还有诸多打算贷款购房者因首付比例和贷款利率提高而导致购房成本提高也延迟了购房期限，市场上观望气氛浓重。开发商正在目睹最不愿看到的局面。根据北京房地产交易管理网数据显示，五一节假期，北京商品房期房及现房同比分别下跌了35%和95%。在这样的背景下，5月5日，我国土地储备量最大的恒大地产在一季度业绩发布会上宣布，即日起，对全国所有在售楼盘进行8.5折促销，成为2010年第一家高调扛起降价大旗的上市房地产企业。事实上，房价松动的迹象已经较为明显。来自国家统计局的数据显示，6月份70个大中城市房价涨幅继续回落，房价环比在经过连续15个月上涨后，首次出现环比下降0.1%，较5月份回落0.3个百分点。种种迹象表明，售房资金回笼情形正每况愈下。
二、新政下房地产企业资金链管理
（一）建立科学盈利观念在新政下，房地产企业应树立正确的盈利观念。一是要抛弃暴利观念，建立理性的盈利观。地产业的暴利致使大量闲置资金涌入该行业。这使得为能成功进入地产业或者拿到某个项目，前期往往要支付巨额的隐性成本，从而使房产成本大幅提升，为完工后的售价制定和销售业绩提出了更高的要求。若后期进展不顺利，任何一个环节的缺失都可能导致资金链的断裂。随着政府对于市场的调控，房地产市场趋向于理性方向发展，最终会进入平稳有序的运行轨道。二是要摒弃仅依靠地段赚钱的现象。在前些年房地产业飞速发展之时，出现谁的地段好谁就赚钱多的现象。“觅好地、屯好地”，抢购“地王”成为多数房地产企业的发展战略，于是本着手中有地、心中不慌的出发点，很多地产企业至今手中仍存放着大量花大价钱和大力气竞拍到的尚需支付巨额地款的土地。这就导致企业大量的资金被占用，在一定时间内难以盘活，严重影响了资金的流动性。对房地产企业而言，好的地段固然重要，但并非唯一的盈利关键点，过度的追求容易导致不利于企业的炒作，使企业发展偏离正确的方向。目前形势下，房地产企业应重新审视评估企业发展战略，以救资金之急。战略目标财务化为其提供了一个新的发展思路，企业应建立与资金流关联的以财务效益为导向的战略规划与管理控制系统，在进行各项决策时，不仅要考虑将来可能带来的财务效益，而且要重视其对资金链的影响。
（二）合理利用资金存量当前房地产企业融资所面临的窘境与2007年的形势极为相似，所不同的是，房地产企业大多借2009年经济刺激计划所衍生的流动性泛滥，积聚了充裕的资金。开发商目前具有良好的资金基本面。2010年一季度，房地产开发资金来源达1.6万亿元，同比增长61.4%，为历史高点。在银行信贷收紧、A股融资停滞、债券成本飙升、销售回收资金比较困难的形势下，如何管好手头资金，进行理性投资，将钱用在刀刃上就显得更加重要。房地产企应从长远考虑，将资金用于政府引导的项目，再考虑丰厚的盈利。密切关注政府对于新的土地出让方式的改变，适时调整自己，提高自身的竞争力。同时，房地产企业应首先消化掉手中已有的土地存量，投资进行开发建设。目前囤地现象比较严重，尤其是各地拍出的“天价地王”。虽然开发这些土地可能会存在诸多利益方面的不利因素，但不能长期“批而不用”。房地产企业可以通过加大内部挖潜的工作，如加大报批报建工作力度，尽力缩短报批报建时间；在确保项目品质的前提下，加快工程建设速度；加快销售速度，尽量缩短销售周期。通过上述措施加快项目的开发速度，缩短开发周期，从而加快资金周转速度，降低资金占用成本，提高资金的使用效率。
（三）适时调整销售策略 鉴于销售资金在房地产企业资金链中的关键作用，房地产企业应十分重视销售资金的回笼。房地产企业一方面，应根据自身的资金情况和市场行情，制定科学的销售计划，进行规范销售。切忌违规操作，进行捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为。不要因为短暂的暴利自毁形象。另一方面，制定并实施高效的营销策略，可以适当考虑打折销售等方式促销，以尽快收回资金。比如，4月底，市场嗅觉一向敏锐的万科地产内部已经全面动员，高管年内将停止休假，工作重点转向销售。在国内首先打出打折牌的万科地产很可能再次领导一场促销战役。尽管跟进的企业不多，但在未来某个特定的时间，降价只是时间问题。在积极促销的同时，房地产企业还应着力打造精品工程。在如今倡导“精益生产”、“精益管理”的年代，地产业不妨采取“精益开发”的方式运营。关注产品、力求其精细化，注重服务，力求其多元化，提升企业管理技术和资源整合，创新营销模式将成为企业发展战略要求的新课题。从长远发展的角度而言，房地产企业必须提高自身的产品质量，才能在激烈的市场竞争中取胜。
参考文献：
［1］《地产融资盛宴谢幕》，财经网2010年5月10日。
（编辑余俊娟）