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摘要：自20世纪90年代中后期起，我国进入了城市化快速发展阶段。随之建设用地的需求也不断增大，全国每年有大量的农用地转化为建设用地。失地农民的数量逐年增多。按照《全国土地利用总体规划提要》，到2030年我国耕地占用面积将超过5450万亩，超过7800万的农民将失去土地、就业无岗。现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》针对城市房屋征收确立了“公平补偿”和“市价补偿”原则，但该条例并不涉及集体土地征收。在当前社会经济发展水平下，现行征地补偿制度呈现出种种亟待解决的问题。
关键词：房地产评估；土地征收补偿；应用
一、房地产评估应用于土地征收补偿的经济学分析
1、房地产估价是对房地产的客观合理价格或价值的测算和判定
房地产估价是专业人员在综合分析影响所评估的房地产价格的因素的基础上，根据估价的目的、原则和程序，选用适合的估价方法对该房地产在价值时点的客观合理价格或价值进行的测算和判定。
通过评估得出的这种正常价格因其客观合理性而能为当事人或社会公众所采信。土地征收在客观上也有其合理的补偿金额。测算和判定本质上是一种估计。是估计就不可避免地会有误差，但这种误差只能允许在合理的范围之内。目前对估价误差的合理范围尚无公认的标准。在英国人们提议，大多数估价师应具有估价的价值偏差不超过市场价值的5%的能力，即准确率为正负5%。
房地产市场由于房地产的不可移动性、稀缺性和价值量大等特性，是经济学上典型的“不完全市场”。该市场由于信息不对称和存在诸多阻碍房地产合理价格形成的因素，难以自动形成常人容易识别的适当价格。因而需要专业估价人员凭借其专门知识和经验来进行判断市场信息和替代市场的估价。
我国由于土地为国家所有或者农民集体所有，仅存在以征收方式将农民集体所有权变为国家所有权，所以土地一般不存在所有权价格和所有权价值评估。集体土地可以通过征收方式变为国有土地并要给予补偿。目前这种补偿还不是按照土地市场价值来进行，相比之下，城市中被征收房屋的补偿以其市场评估价格来确定。在我国，国家财产权、集体财产权和私人合法的财产权等在法律上都是平等的且应得到法律的保护。
2、征地的结果应该实现社会总福利的帕累托改善
某种房地产的市场价格是从该种房地产大量成交价格中抽象得出的一般、平均水平价格。房地产估价所评估的是房地产的市场价格。市场价值的形成需要相应的条件：交易双方并不急于达成买卖，均有较充裕的时间完成交易；双方都是出于自愿进行交易。由于被征收方在土地征收的过程中一般为非自愿，这与一般意义上的交易存在本质上的不同，使得征收明显具有“强制”交易性。正因如此，很多国家通过立法按照高于该土地市场价值的标准给予被征地者以土地补偿，以体现双方在法律上的平等的民事关系。
土地的价格源于其稀缺性和垄断性。土地价格体现着其不同的区位及相应的级差地租。在自由市场经济中，土地的不可再生性决定了其供给的恒定，土地的需求决定着其均衡价格。随着城市化进程增加了对土地的需求，随之同步性的产生大量失地农民；进而土地的价格得到提高。
由于土地为人类的生存提供基本保障，亚当·斯密认为它是产生价值的唯一源泉；土地也被西方著名古典经济学家威廉·配第认为是财富之母。土地在我国是农业最基本的生产要素和生活资料来源，它有力地保障了农民的生活和生产。随着土地的不断增值和经济发展程度的提高，土地对农民的保障性也在逐渐提高，它逐渐成为保障农民的物质基础。从经济学的角度看，土地征收的结果应该是使得社会总福利最大化的帕累托改善，即保证被征收方和相邻土地所有者（使用者）原有的生活水准不至于降低的基础上，其他人的利益得到提高，这就要求估价师对征收土地的估价尽可能地接近市场价值，而且政府征地补偿标准的制定使得被征收者较为满意，以确保帕累托改善的实现。
二、引入房地产评估，完善土地征收补偿
引入农地房地产评估， 是保护和尊重农民的土地财产权的重要举措。
1、确立“公平补偿”和“合理补偿”原则
在工业文明和城镇化过程中， 耕地被征收转化为建设用地就产生了土地增值。 这种增值带来的土地收益国家应当保障还之于农民。 2012 年的《土地管理法修正案草案》中确定了“公平补偿”原则。草案在第 47 条明确规定：应当依照合法、公正、公开的原则制定严格的程序，对征收农民集体所有的土地给予公平补偿。草案不再按照被征收土地的原用途给予补偿，也删除了土地补偿费和安置补助费两者总和的产值的 30 倍上限的规定。但草案对于“合理补偿”未有提及。立足我国基本国情，宜在立法中确立“公平补偿”和“合理补偿”的原则，征地补偿以农地市场价格作为标准来确定补偿费用。
2、提高土地征收补偿标准，建立完善的土地评估制度
根据“合理补偿”原则，补偿标准的确定应在土地的市场价值的基础上， 综合考虑农民因土地被征收的实际损失、预期收益和未来生活水平。对于在一定年龄以下（如 50 岁）的劳动能力较强的农民，还需要考虑其就业培训费用及失业保障。此外，立法还需明确规定集体和农民之间的土地补偿费分配比例。党的十八大报告中明确要 “提高农民在土地增值收益中的分配比例”，然而 2012 年底的《土地管理法修正案草案》并未明确规定补偿标准， 而是授权国务院制定具体办法。 2013年十八屆三中全会在关于完善现代市场体系时进一步指出“建立城乡统一的建设用地市场，完善主要由市场决定价格的机制”。2014 年中央出台一号文件对“保障农民公平分享土地增值收益”进行了再次强调。对被征地农民实施市场化补偿是回归市场经济理性的必然选择。土地征收补偿市场化应当以农地市场价值评估为基础，从而实现征地公平补偿和完善补偿机制。
结束语
区分土地对于人的价值和对于市场的价值的不同，这是征收土地补偿的依据。所以征地补偿，不光是从被征土地的价值这一方面来进行补偿，还需要考虑这个补偿能不能对农民在生活得到帮助。土地存在的价值，是土地征收补偿衡量的主要依据。在农地征收补偿过程当中，必须要以这个地方的地理环境和这一片的生活水平，得出这该地土地的价值。必须对征用土地各方面的条件和这个地方的发展状况相结合，进行全方面地考虑研究，来衡量被征土地的补偿，这样才可以保证村民的利益不受到侵害。在我们国家现在的耕地状况下，必须要把土地的各方面综合到一起进行评估，这才是耕地估价的第一个步骤。还有就是要全方面地了解土地的状况、使用程度和可获得的利益，来确定土地是否使用。
参考文献：
[1]雷琼芳.浅析房地产评估在土地征收补偿中的应用[J].湖北经济学院学报（人文社会科学版），2016，（2）：25-26.
[2]刘征.我国土地征收补偿制度研究[D].华中师范大学，2013.
关键词：房地产评估；土地征收补偿；应用
一、房地产评估应用于土地征收补偿的经济学分析
1、房地产估价是对房地产的客观合理价格或价值的测算和判定
房地产估价是专业人员在综合分析影响所评估的房地产价格的因素的基础上，根据估价的目的、原则和程序，选用适合的估价方法对该房地产在价值时点的客观合理价格或价值进行的测算和判定。
通过评估得出的这种正常价格因其客观合理性而能为当事人或社会公众所采信。土地征收在客观上也有其合理的补偿金额。测算和判定本质上是一种估计。是估计就不可避免地会有误差，但这种误差只能允许在合理的范围之内。目前对估价误差的合理范围尚无公认的标准。在英国人们提议，大多数估价师应具有估价的价值偏差不超过市场价值的5%的能力，即准确率为正负5%。
房地产市场由于房地产的不可移动性、稀缺性和价值量大等特性，是经济学上典型的“不完全市场”。该市场由于信息不对称和存在诸多阻碍房地产合理价格形成的因素，难以自动形成常人容易识别的适当价格。因而需要专业估价人员凭借其专门知识和经验来进行判断市场信息和替代市场的估价。
我国由于土地为国家所有或者农民集体所有，仅存在以征收方式将农民集体所有权变为国家所有权，所以土地一般不存在所有权价格和所有权价值评估。集体土地可以通过征收方式变为国有土地并要给予补偿。目前这种补偿还不是按照土地市场价值来进行，相比之下，城市中被征收房屋的补偿以其市场评估价格来确定。在我国，国家财产权、集体财产权和私人合法的财产权等在法律上都是平等的且应得到法律的保护。
2、征地的结果应该实现社会总福利的帕累托改善
某种房地产的市场价格是从该种房地产大量成交价格中抽象得出的一般、平均水平价格。房地产估价所评估的是房地产的市场价格。市场价值的形成需要相应的条件：交易双方并不急于达成买卖，均有较充裕的时间完成交易；双方都是出于自愿进行交易。由于被征收方在土地征收的过程中一般为非自愿，这与一般意义上的交易存在本质上的不同，使得征收明显具有“强制”交易性。正因如此，很多国家通过立法按照高于该土地市场价值的标准给予被征地者以土地补偿，以体现双方在法律上的平等的民事关系。
土地的价格源于其稀缺性和垄断性。土地价格体现着其不同的区位及相应的级差地租。在自由市场经济中，土地的不可再生性决定了其供给的恒定，土地的需求决定着其均衡价格。随着城市化进程增加了对土地的需求，随之同步性的产生大量失地农民；进而土地的价格得到提高。
由于土地为人类的生存提供基本保障，亚当·斯密认为它是产生价值的唯一源泉；土地也被西方著名古典经济学家威廉·配第认为是财富之母。土地在我国是农业最基本的生产要素和生活资料来源，它有力地保障了农民的生活和生产。随着土地的不断增值和经济发展程度的提高，土地对农民的保障性也在逐渐提高，它逐渐成为保障农民的物质基础。从经济学的角度看，土地征收的结果应该是使得社会总福利最大化的帕累托改善，即保证被征收方和相邻土地所有者（使用者）原有的生活水准不至于降低的基础上，其他人的利益得到提高，这就要求估价师对征收土地的估价尽可能地接近市场价值，而且政府征地补偿标准的制定使得被征收者较为满意，以确保帕累托改善的实现。
二、引入房地产评估，完善土地征收补偿
引入农地房地产评估， 是保护和尊重农民的土地财产权的重要举措。
1、确立“公平补偿”和“合理补偿”原则
在工业文明和城镇化过程中， 耕地被征收转化为建设用地就产生了土地增值。 这种增值带来的土地收益国家应当保障还之于农民。 2012 年的《土地管理法修正案草案》中确定了“公平补偿”原则。草案在第 47 条明确规定：应当依照合法、公正、公开的原则制定严格的程序，对征收农民集体所有的土地给予公平补偿。草案不再按照被征收土地的原用途给予补偿，也删除了土地补偿费和安置补助费两者总和的产值的 30 倍上限的规定。但草案对于“合理补偿”未有提及。立足我国基本国情，宜在立法中确立“公平补偿”和“合理补偿”的原则，征地补偿以农地市场价格作为标准来确定补偿费用。
2、提高土地征收补偿标准，建立完善的土地评估制度
根据“合理补偿”原则，补偿标准的确定应在土地的市场价值的基础上， 综合考虑农民因土地被征收的实际损失、预期收益和未来生活水平。对于在一定年龄以下（如 50 岁）的劳动能力较强的农民，还需要考虑其就业培训费用及失业保障。此外，立法还需明确规定集体和农民之间的土地补偿费分配比例。党的十八大报告中明确要 “提高农民在土地增值收益中的分配比例”，然而 2012 年底的《土地管理法修正案草案》并未明确规定补偿标准， 而是授权国务院制定具体办法。 2013年十八屆三中全会在关于完善现代市场体系时进一步指出“建立城乡统一的建设用地市场，完善主要由市场决定价格的机制”。2014 年中央出台一号文件对“保障农民公平分享土地增值收益”进行了再次强调。对被征地农民实施市场化补偿是回归市场经济理性的必然选择。土地征收补偿市场化应当以农地市场价值评估为基础，从而实现征地公平补偿和完善补偿机制。
结束语
区分土地对于人的价值和对于市场的价值的不同，这是征收土地补偿的依据。所以征地补偿，不光是从被征土地的价值这一方面来进行补偿，还需要考虑这个补偿能不能对农民在生活得到帮助。土地存在的价值，是土地征收补偿衡量的主要依据。在农地征收补偿过程当中，必须要以这个地方的地理环境和这一片的生活水平，得出这该地土地的价值。必须对征用土地各方面的条件和这个地方的发展状况相结合，进行全方面地考虑研究，来衡量被征土地的补偿，这样才可以保证村民的利益不受到侵害。在我们国家现在的耕地状况下，必须要把土地的各方面综合到一起进行评估，这才是耕地估价的第一个步骤。还有就是要全方面地了解土地的状况、使用程度和可获得的利益，来确定土地是否使用。
参考文献：
[1]雷琼芳.浅析房地产评估在土地征收补偿中的应用[J].湖北经济学院学报（人文社会科学版），2016，（2）：25-26.
[2]刘征.我国土地征收补偿制度研究[D].华中师范大学，2013.