论文部分内容阅读
限购松绑和政策救市这个原本对房地产业有很大提振作用的措施，如今已基本失灵。
最近几个月来，全国大多数城市长达3年的限购政策已陆续松绑，有些地方政府甚至出面救市，出台了一些鼓励购房的宽松政策，但目前起到的作用很有限，全国各地楼市成交依然不活跃，行业持续低迷的现状并未改观。
不过，中国的房地产建设活动经历了年初大幅下滑之后，随着近期政策不断放松，近几个月出现改善迹象。这是否意味着地产行业将回暖？
对此，国际投行瑞银认为，本轮房地产下滑背后是结构性拐点，房地产对经济增长的拖累或将在2014年第四季度和2015年进一步显现。
中国的房地产与国际金价一样，经历了一个持续十几年的大牛市，2003年M2为21.6万亿元，而到了2013年年底，跃升到了110万亿元，同时很多大城市的房价在10年间也增长了5倍以上，目前呈现局部泡沫。万科董事会主席王石前不久在香港表示，中国房地产业的黄金时代已经过去，现在处于“白银时代”。万科总裁郁亮也表达了同样的看法：“万科侧重为自住型购房者而非投资者开发住宅，因为中国房地产行业的黄金时代已经结束。”
房地产正面临结构性拐点
过去10年，高歌猛进的国内地产业有过几次调整。那么，此次房地产的调整与以往几次周期性调整有何区别呢？
知名财经评论人张平认为，2004～2005年、2007～2008年和2010～2011年的房地产下滑均发生在宏观政策调控和房地产政策骤然收紧之时，而本次房地产下滑并没有明显的政策触发因素，所以一连涨了12年的房地产的结构性调整已经开始。
首先，商品房库存创下新高。有数据显示，当前各大城市的库存量均比以往有明显提高。其中，武汉、青岛、长沙等热点城市的去化周期已超过20个月，而西安、杭州、天津的去化周期则超过两年，北京的库存也在近期突破了8万套大关，为近两年的新高。上海新建商品住宅的库存已经达到1118.5万平方米，也创出历史新高。
其次，在需求端，由于产业配套不足、户籍门槛阻碍，城镇化进程偏慢，需求增速放缓。很多二、三线城市表现出“人口净流出”，这极大削弱了购房需求。同时，随着市场调整的开始，不少购房者转为观望，这也进一步加剧了需求颓势。
再次，价格因素成为市场调整的诱因，特别是在一线城市。近几年来，一线城市房价上涨迅速，2013年的同比涨幅甚至超过20%，为有统计以来的首次。当房价长期背离居民购买力之后，成交量势必难以持续，价格也会出现明显回调。
另外，张平表示，近期，M2（广义货币）的增速一直控制在13%左右，这与银行贷款飙升的2009年M2涨幅28.4%、房价涨幅高达23.2%相比，水平相去甚远。这一方面说明商业银行出于风险的考量，视房地产业的个人贷款、开发贷如同鸡肋；另一方面也表明银监会为了避免再次出现“钱荒”，也加大了同业业务的监管力度，未来银行的信贷资金通过表内资产表外化的途径流向房地产业的大门已经关闭。
“尽管短期形势有所改善，但我们认为本轮房地产下滑背后是结构性拐点，政策持续放松虽可使短期活动企稳，但无法扭转行业下滑的大趋势。预计2014年第四季度和2015年，房地产新开工和建设活动将进一步放缓，给经济带来越来越大的拖累。” 国际投行瑞银也表达了相同看法。
2015年地产行业将持续低迷
瑞银在报告中表示，未来2～3个季度应会有更多宽松措施出台，这些政策可能包括下调首付比例和房贷利率，放松对开发商的信贷，等等。短期内政策松动有助于改善房地产销售和建设活动，但在“金九银十”旺季之后，房地产销售可能将再陷颓势，2015年再跌5%～10%。
瑞银做出这个判断的理由有三方面。
第一，导致目前房地产下滑的并不仅仅是新一轮周期性因素，而是住房内在供求格局已发生根本变化。2013年，中国住房建设量明显高于城镇化建设和住房更新改善所催生的需求。瑞银认为房价下跌、未来开征房产税以及新兴投资渠道的兴起都将继续抑制投资需求，这些都意味着未来几年房地产供应必须调整到一个更低的“新常态”。
许多城市库存高企且在继续积压，而房价则低迷甚至不断下跌。对此，购房者和开发商都逐渐认识到了供需格局的结构性转变。因此，即便政府反应更加迅速，政策放松和刺激措施的效果恐怕也将今不如昔。例如，虽然降低首付比例和放松信贷有助于提振首套房和改善型购房需求，但投资需求几乎不会受到影响。即便需求反弹，库存得以消化，但由于房地产市场的基本供需格局发生了根本转变，开发商也不一定会贸然大量开工新项目，加快建设速度。
第二，虽然城镇化可以在一定程度上支撑基本住房需求，但实际上城镇化的步伐已经在放缓。户籍改革的重点是扩大进城农民工的社会保障和公共服务的覆盖范围，而非鼓励人口迁移或加快房地产开发。户籍改革还致力于将地方政府转移支付与新登记户籍人口挂钩。这说明未来几年户籍改革只能逐步推进，短期内对房地产需求的支撑作用可能会非常有限。
第三，政策支持空间有限。虽然政府可以继续扩大保障房建设规模，但与几年前刚启动保障房计划时相比，目前保障房体量较大，今后继续快速上升空间将较为有限。另外，由于近年来信贷快速扩张导致许多企业和地方政府债台高筑，本届政府对于再次依赖大规模信贷宽松将持更加谨慎的态度。
基于这些原因，瑞银预测今年GDP增长7.3%、2015年增长6.8%。这一预测背后已经考虑了短期内房地产销售企稳、2014年底及2015年房地产再度疲软继而拖累整体经济增长等因素。
房地产市场出现调整，中央政府早有预计，所以其对中国经济的影响并不会太大，而且政府力图摆脱经济对房地产的依赖决定是不会动摇的。但对于中央政府来说，希望中国的房地产“软着陆”，逐步回归消费属性。因为如果一下出现“硬着陆”，造成的金融风险无疑是巨大的，倘若仅是房地产业大衰退或许还能扛得住，而房地产带来的一系列金融风险重叠，将是中国经济的最大隐患所在。
最近几个月来，全国大多数城市长达3年的限购政策已陆续松绑，有些地方政府甚至出面救市，出台了一些鼓励购房的宽松政策，但目前起到的作用很有限，全国各地楼市成交依然不活跃，行业持续低迷的现状并未改观。
不过，中国的房地产建设活动经历了年初大幅下滑之后，随着近期政策不断放松，近几个月出现改善迹象。这是否意味着地产行业将回暖？
对此，国际投行瑞银认为，本轮房地产下滑背后是结构性拐点，房地产对经济增长的拖累或将在2014年第四季度和2015年进一步显现。
中国的房地产与国际金价一样，经历了一个持续十几年的大牛市，2003年M2为21.6万亿元，而到了2013年年底，跃升到了110万亿元，同时很多大城市的房价在10年间也增长了5倍以上，目前呈现局部泡沫。万科董事会主席王石前不久在香港表示，中国房地产业的黄金时代已经过去，现在处于“白银时代”。万科总裁郁亮也表达了同样的看法：“万科侧重为自住型购房者而非投资者开发住宅，因为中国房地产行业的黄金时代已经结束。”
房地产正面临结构性拐点
过去10年，高歌猛进的国内地产业有过几次调整。那么，此次房地产的调整与以往几次周期性调整有何区别呢？
知名财经评论人张平认为，2004～2005年、2007～2008年和2010～2011年的房地产下滑均发生在宏观政策调控和房地产政策骤然收紧之时，而本次房地产下滑并没有明显的政策触发因素，所以一连涨了12年的房地产的结构性调整已经开始。
首先，商品房库存创下新高。有数据显示，当前各大城市的库存量均比以往有明显提高。其中，武汉、青岛、长沙等热点城市的去化周期已超过20个月，而西安、杭州、天津的去化周期则超过两年，北京的库存也在近期突破了8万套大关，为近两年的新高。上海新建商品住宅的库存已经达到1118.5万平方米，也创出历史新高。
其次，在需求端，由于产业配套不足、户籍门槛阻碍，城镇化进程偏慢，需求增速放缓。很多二、三线城市表现出“人口净流出”，这极大削弱了购房需求。同时，随着市场调整的开始，不少购房者转为观望，这也进一步加剧了需求颓势。
再次，价格因素成为市场调整的诱因，特别是在一线城市。近几年来，一线城市房价上涨迅速，2013年的同比涨幅甚至超过20%，为有统计以来的首次。当房价长期背离居民购买力之后，成交量势必难以持续，价格也会出现明显回调。
另外，张平表示，近期，M2（广义货币）的增速一直控制在13%左右，这与银行贷款飙升的2009年M2涨幅28.4%、房价涨幅高达23.2%相比，水平相去甚远。这一方面说明商业银行出于风险的考量，视房地产业的个人贷款、开发贷如同鸡肋；另一方面也表明银监会为了避免再次出现“钱荒”，也加大了同业业务的监管力度，未来银行的信贷资金通过表内资产表外化的途径流向房地产业的大门已经关闭。
“尽管短期形势有所改善，但我们认为本轮房地产下滑背后是结构性拐点，政策持续放松虽可使短期活动企稳，但无法扭转行业下滑的大趋势。预计2014年第四季度和2015年，房地产新开工和建设活动将进一步放缓，给经济带来越来越大的拖累。” 国际投行瑞银也表达了相同看法。
2015年地产行业将持续低迷
瑞银在报告中表示，未来2～3个季度应会有更多宽松措施出台，这些政策可能包括下调首付比例和房贷利率，放松对开发商的信贷，等等。短期内政策松动有助于改善房地产销售和建设活动，但在“金九银十”旺季之后，房地产销售可能将再陷颓势，2015年再跌5%～10%。
瑞银做出这个判断的理由有三方面。
第一，导致目前房地产下滑的并不仅仅是新一轮周期性因素，而是住房内在供求格局已发生根本变化。2013年，中国住房建设量明显高于城镇化建设和住房更新改善所催生的需求。瑞银认为房价下跌、未来开征房产税以及新兴投资渠道的兴起都将继续抑制投资需求，这些都意味着未来几年房地产供应必须调整到一个更低的“新常态”。
许多城市库存高企且在继续积压，而房价则低迷甚至不断下跌。对此，购房者和开发商都逐渐认识到了供需格局的结构性转变。因此，即便政府反应更加迅速，政策放松和刺激措施的效果恐怕也将今不如昔。例如，虽然降低首付比例和放松信贷有助于提振首套房和改善型购房需求，但投资需求几乎不会受到影响。即便需求反弹，库存得以消化，但由于房地产市场的基本供需格局发生了根本转变，开发商也不一定会贸然大量开工新项目，加快建设速度。
第二，虽然城镇化可以在一定程度上支撑基本住房需求，但实际上城镇化的步伐已经在放缓。户籍改革的重点是扩大进城农民工的社会保障和公共服务的覆盖范围，而非鼓励人口迁移或加快房地产开发。户籍改革还致力于将地方政府转移支付与新登记户籍人口挂钩。这说明未来几年户籍改革只能逐步推进，短期内对房地产需求的支撑作用可能会非常有限。
第三，政策支持空间有限。虽然政府可以继续扩大保障房建设规模，但与几年前刚启动保障房计划时相比，目前保障房体量较大，今后继续快速上升空间将较为有限。另外，由于近年来信贷快速扩张导致许多企业和地方政府债台高筑，本届政府对于再次依赖大规模信贷宽松将持更加谨慎的态度。
基于这些原因，瑞银预测今年GDP增长7.3%、2015年增长6.8%。这一预测背后已经考虑了短期内房地产销售企稳、2014年底及2015年房地产再度疲软继而拖累整体经济增长等因素。
房地产市场出现调整，中央政府早有预计，所以其对中国经济的影响并不会太大，而且政府力图摆脱经济对房地产的依赖决定是不会动摇的。但对于中央政府来说，希望中国的房地产“软着陆”，逐步回归消费属性。因为如果一下出现“硬着陆”，造成的金融风险无疑是巨大的，倘若仅是房地产业大衰退或许还能扛得住，而房地产带来的一系列金融风险重叠，将是中国经济的最大隐患所在。