论文部分内容阅读
【摘要】使房地产工程项目获得良好的经济效益，做好项目整个生命周期内的全过程造价控制与管理，是我们房地产造价工作者应努力研究的课题。本文简要地叙述我国房地产工程项目全过程造价管理和控制中存在的问题，并且在如何加强全过程造价的有效控制与管理方面提出自己的见解。
【关键词】房地产；工程造价；全过程；控制管理
工程咨询公司应充分分析考虑房地产工程项目的特点以及工程项目实施过程一系列动态因素，加强全寿命周期的全过程造價管理与控制，为业主实现项目投资效益最大化。
1、房地产工程造价全过程控制管理的基本概念
房地产具有寿命周期长（15年至70年）、位置固定性（不可移动性）、有着较强的资本依赖性（对资金的集中性与需求性更是高强而集中的）等独特的特征。全过程工程造价就是指一项工程实际开支的全部费用，贯穿于房地产工程项目的始终，在前期投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工实施阶段、竣工结算阶段、保修使用维护阶段。全过程造价控制管理的作用：提供项目可行性的决策依据，提供投资规模和设计优化控制的依据，提供合理的财务融资和招投标方案比选依据，对建设项目实施和使用维护的造价成本进行控制与管理，最终实现投资效益最大化。
2、房地产工程造价全过程控制管理方面存在的问题
（1）对投资决策阶段的工程造价管控没有引起足够重视。前期策划阶段对规划方案、投资估算、市场调研、风险分析和盈亏平衡测算等项目方案可行性论证不到位，决定了项目成败的关键。
（2）在设计阶段忽视工程造价优化比选。我国的个别设计单位只重技术不重视经济效益，设计阶段只重其外，不计成本，对工程的造价高低毫不关心，忽视工程设计方案的优化比选和详细设计粗糙马虎，是项目造价失控的主要原因。
（3）施工阶段的对工程造价变更和签证监管不到位。由于项目实施周期长，缺乏有经验的全过程造价跟踪咨询专业服务，在招标条款、图纸细节、预算清单、合同约定、隐蔽签证、变更和索赔等方面出现含糊不清和被动局面。
（4）竣工结算时拖延扯皮。在工程项目完工结算时，因过程的技术经济签证资料不齐全或者模棱两可，承包方往往会因为利益的关系而高估多算，出现结算时拖延扯皮的现象比较严重。
（5）保修维护成本加大，影响后期收益。前期片面追求低成本，在前期选址、设计选型、材料和方案等方面缺乏远见，房地产项目上采用淘汰落后产品技术，未应用“十新技术”，致使保修维护成本加大或者资金回笼困难，影响后期收益。
3、房地产工程造价全过程的控制与管理措施
房地产项目建设运营全过程重视工程造价咨询专业技术经济人员参与造价控制与管理，做好每一个阶段的规范的造价咨询专业服务工作。
3.1规划方案和投资决策阶段的造价控制与管理
该阶段对项目造价的影响占比达到35-75%，造价控制主要包括以下几方面工作：编制项目建议书，确定项目选址、建设标准及其规模、选择合理的投融资方案，多方讨论修改确定项目定位，项目直接成本框算；编制好规划方案、房地产项目可行性研究报告和投资估算，经过专家论证审核，报经审批后作为项目初步设计成本控制的依据；要建立科学的房地产工程决策系统，重视房地产项目的经济评价，进行多方比较、系统分析，从而选出最优项目规划投资方案。
3.2房地产工程设计阶段的造价控制与管理
设计阶段对造价的影响是最大的，是造价控制的关键性环节，要做好以下工作： 审核规划方案、通过竟标来完成设计方案选定工作、设计不超过限额规定、制定应用标准、优化设计，保证工程设计的质量。将全过程造价咨询引入房地产工程设计阶段的工作，提出专业的意见和建议，审核规划方案、初步设计、施工图设计图纸，发现问题后让设计人员修改完善；设计过程当中，设计人员应主动和造价控制人员进行充分地沟通和了解，反馈造价信息，不断优化设计方案。
3.3房地产工程招标阶段的造价控制与管理
招标阶段的造价控制是事前预控，能有效地控制房地产工程造价的失控风险：通过竟标选择合格的造价咨询机构，依据施工图及相关标准编制工程量清单及工程招标最高限价。明确招标方式、结算方式、合同条款后，编制好招标文件，对投标的施工单位的资信、施工人员的素质、施工方案、质量控制措施等进行考查选择最优的施工单位，中标后核查中标投标报价做好清标工作，总价不变情况下调整不合理报价并且确认后签订合同。
3.4房地产工程施工阶段的造价控制与管理
施工阶段是资金投入最大的阶段，工程量大，控制节点较多、困难较大，是全过程造价控制的关键阶段，主要包括以下工作：加强合同管理，做好预付款、进度款审查复核；对已完工合格工程量的“质、量”确认，做好过程计量的四方审核签认；加强房地产工程中的进场材料设备、设计变更、现场签证、索赔的台账管理；正确处理好房地产工程工期、质量、造价之间的关系；掌握房地产设备、材料价格的变化趋势，控制好房地产工程的成本控制限价指标和造价。
3.5房地产工程竣工阶段的造价控制与管理。
审核房地产工程的竣工结算资料，核对现场的竣工图和实际工程量，复核变更签证真伪，分析结算金额调整较多的主要原因，出具核算结算初稿按照程序组织核对审批，对于结算金额在500万元以上的再选择造价咨询单位二审，提出复审意见。审核结算时一般从以下几个方面进行程序把控咨询成果的质量：一是把控好参加审核人员的人品素质，二是严格执行公司三级审核制度，三是初稿完成前不与施工单位接触，四是结算核对时须有业主参与，五是最终审核造价与初稿变动部分出具变化分析报告，在制度上防止各种计算误差和廉洁风险。
3.6房地产工程保修维护阶段的造价控制与管理
房地产工程完工后使用过程中出现问题要及时进行维护保修，结合工程项目结算审定报告书，做好工程项目成本分析及成本台账等等后评估工作。一个完整的房地产项目综合有三五十个专业发承包工程，常常分区分期建设，根据循序渐进建设结算情况对该项目实际发生的各项建安成本进行统计、分析，编制《项目结算分析报告》，建立成本数据库，总结房地产造价成本控制与管理方面的经验教训，并为后续开发项目的成本管理提供数据参考，持续地为业主做好服务工作。
结语：
本文从工程咨询公司如何做好房地产项目全生命周期的全过程造价咨询业务的视角，分析了全过程造价管理存在的问题，对每一个阶段的造价的动态控制与管理的措施进行了详尽的分析探讨，涵盖了决策、设计、招标、施工、竣工、保修等阶段的工作内容以及主要工作程序，充分发挥造价咨询自身的优势，全面管理与控制造价，对于提高整个房地产企业的经济效益以及社会效益和促进行业的发展十分重要。
参考文献：
[1]陈春雷.浅谈工程造价在建筑成本管理过程中的控制措施及办法[J].建筑与预算，2016（07）：15-18.
作者简介：
许正祥，安徽广振工程咨询有限公司，安徽宣城。
【关键词】房地产；工程造价；全过程；控制管理
工程咨询公司应充分分析考虑房地产工程项目的特点以及工程项目实施过程一系列动态因素，加强全寿命周期的全过程造價管理与控制，为业主实现项目投资效益最大化。
1、房地产工程造价全过程控制管理的基本概念
房地产具有寿命周期长（15年至70年）、位置固定性（不可移动性）、有着较强的资本依赖性（对资金的集中性与需求性更是高强而集中的）等独特的特征。全过程工程造价就是指一项工程实际开支的全部费用，贯穿于房地产工程项目的始终，在前期投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工实施阶段、竣工结算阶段、保修使用维护阶段。全过程造价控制管理的作用：提供项目可行性的决策依据，提供投资规模和设计优化控制的依据，提供合理的财务融资和招投标方案比选依据，对建设项目实施和使用维护的造价成本进行控制与管理，最终实现投资效益最大化。
2、房地产工程造价全过程控制管理方面存在的问题
（1）对投资决策阶段的工程造价管控没有引起足够重视。前期策划阶段对规划方案、投资估算、市场调研、风险分析和盈亏平衡测算等项目方案可行性论证不到位，决定了项目成败的关键。
（2）在设计阶段忽视工程造价优化比选。我国的个别设计单位只重技术不重视经济效益，设计阶段只重其外，不计成本，对工程的造价高低毫不关心，忽视工程设计方案的优化比选和详细设计粗糙马虎，是项目造价失控的主要原因。
（3）施工阶段的对工程造价变更和签证监管不到位。由于项目实施周期长，缺乏有经验的全过程造价跟踪咨询专业服务，在招标条款、图纸细节、预算清单、合同约定、隐蔽签证、变更和索赔等方面出现含糊不清和被动局面。
（4）竣工结算时拖延扯皮。在工程项目完工结算时，因过程的技术经济签证资料不齐全或者模棱两可，承包方往往会因为利益的关系而高估多算，出现结算时拖延扯皮的现象比较严重。
（5）保修维护成本加大，影响后期收益。前期片面追求低成本，在前期选址、设计选型、材料和方案等方面缺乏远见，房地产项目上采用淘汰落后产品技术，未应用“十新技术”，致使保修维护成本加大或者资金回笼困难，影响后期收益。
3、房地产工程造价全过程的控制与管理措施
房地产项目建设运营全过程重视工程造价咨询专业技术经济人员参与造价控制与管理，做好每一个阶段的规范的造价咨询专业服务工作。
3.1规划方案和投资决策阶段的造价控制与管理
该阶段对项目造价的影响占比达到35-75%，造价控制主要包括以下几方面工作：编制项目建议书，确定项目选址、建设标准及其规模、选择合理的投融资方案，多方讨论修改确定项目定位，项目直接成本框算；编制好规划方案、房地产项目可行性研究报告和投资估算，经过专家论证审核，报经审批后作为项目初步设计成本控制的依据；要建立科学的房地产工程决策系统，重视房地产项目的经济评价，进行多方比较、系统分析，从而选出最优项目规划投资方案。
3.2房地产工程设计阶段的造价控制与管理
设计阶段对造价的影响是最大的，是造价控制的关键性环节，要做好以下工作： 审核规划方案、通过竟标来完成设计方案选定工作、设计不超过限额规定、制定应用标准、优化设计，保证工程设计的质量。将全过程造价咨询引入房地产工程设计阶段的工作，提出专业的意见和建议，审核规划方案、初步设计、施工图设计图纸，发现问题后让设计人员修改完善；设计过程当中，设计人员应主动和造价控制人员进行充分地沟通和了解，反馈造价信息，不断优化设计方案。
3.3房地产工程招标阶段的造价控制与管理
招标阶段的造价控制是事前预控，能有效地控制房地产工程造价的失控风险：通过竟标选择合格的造价咨询机构，依据施工图及相关标准编制工程量清单及工程招标最高限价。明确招标方式、结算方式、合同条款后，编制好招标文件，对投标的施工单位的资信、施工人员的素质、施工方案、质量控制措施等进行考查选择最优的施工单位，中标后核查中标投标报价做好清标工作，总价不变情况下调整不合理报价并且确认后签订合同。
3.4房地产工程施工阶段的造价控制与管理
施工阶段是资金投入最大的阶段，工程量大，控制节点较多、困难较大，是全过程造价控制的关键阶段，主要包括以下工作：加强合同管理，做好预付款、进度款审查复核；对已完工合格工程量的“质、量”确认，做好过程计量的四方审核签认；加强房地产工程中的进场材料设备、设计变更、现场签证、索赔的台账管理；正确处理好房地产工程工期、质量、造价之间的关系；掌握房地产设备、材料价格的变化趋势，控制好房地产工程的成本控制限价指标和造价。
3.5房地产工程竣工阶段的造价控制与管理。
审核房地产工程的竣工结算资料，核对现场的竣工图和实际工程量，复核变更签证真伪，分析结算金额调整较多的主要原因，出具核算结算初稿按照程序组织核对审批，对于结算金额在500万元以上的再选择造价咨询单位二审，提出复审意见。审核结算时一般从以下几个方面进行程序把控咨询成果的质量：一是把控好参加审核人员的人品素质，二是严格执行公司三级审核制度，三是初稿完成前不与施工单位接触，四是结算核对时须有业主参与，五是最终审核造价与初稿变动部分出具变化分析报告，在制度上防止各种计算误差和廉洁风险。
3.6房地产工程保修维护阶段的造价控制与管理
房地产工程完工后使用过程中出现问题要及时进行维护保修，结合工程项目结算审定报告书，做好工程项目成本分析及成本台账等等后评估工作。一个完整的房地产项目综合有三五十个专业发承包工程，常常分区分期建设，根据循序渐进建设结算情况对该项目实际发生的各项建安成本进行统计、分析，编制《项目结算分析报告》，建立成本数据库，总结房地产造价成本控制与管理方面的经验教训，并为后续开发项目的成本管理提供数据参考，持续地为业主做好服务工作。
结语：
本文从工程咨询公司如何做好房地产项目全生命周期的全过程造价咨询业务的视角，分析了全过程造价管理存在的问题，对每一个阶段的造价的动态控制与管理的措施进行了详尽的分析探讨，涵盖了决策、设计、招标、施工、竣工、保修等阶段的工作内容以及主要工作程序，充分发挥造价咨询自身的优势，全面管理与控制造价，对于提高整个房地产企业的经济效益以及社会效益和促进行业的发展十分重要。
参考文献：
[1]陈春雷.浅谈工程造价在建筑成本管理过程中的控制措施及办法[J].建筑与预算，2016（07）：15-18.
作者简介：
许正祥，安徽广振工程咨询有限公司，安徽宣城。